세 줄 요약
· 강원 지역 도시형생활주택 분양사업에 5억 원을 투자하면서 원금을 분양계약 60%·70%·80%·90% 달성 때 나누어 받기로 한 약정을, 법원은 분양이 실패하면 갚지 않아도 되는 정지조건으로 해석했습니다.
· 연대보증 회사가 스스로 사업계획승인 취소를 신청했지만, 그 전에 이미 국세청·시·근로복지공단의 압류와 임의경매가 있었고 사업을 이끌던 종전 대표가 사망해 조건 성취 방해로 보지 않았습니다.
· 서면보고의무 위반으로 9억 5,000만 원 전부의 기한이익이 사라졌다는 주장도 배척되어 두 회사에 대한 청구는 기각, 종전 대표 배우자에 대한 소는 각하되었고, 이 판결은 제1심 판결입니다.
이 글이 답하는 질문
1. 투자계약은 원금을 어떻게 돌려주기로 했습니까
2. 사업은 어떻게 무산되었습니까
3. 투자자는 누구에게 무엇을 청구했습니까
4. 분양률 조항은 조건입니까, 불확정기한입니까
5. 부득이한 사유 특약으로 원금을 받을 수 있습니까
6. 회사가 승인 취소를 신청한 것은 조건 성취 방해입니까
7. 어떤 사정이 결론을 갈랐습니까
8. 보고의무 위반으로 기한이익이 사라졌습니까
9. 배우자에 대한 청구는 왜 각하되었습니까
10. 판결은 확정되었습니까
11. 투자자와 시행사는 무엇을 준비해야 합니까
법령 일람
| 법령 | 조문 | 내용 |
| 민법 | 제150조 제1항 | 조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 때에는 상대방은 그 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있다 |
| 민법 | 제404조 제1항 | 채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다. 그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다 |
인용 판례 일람
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 춘천지방법원 강릉지원 | 2025가합30122 | 2026. 5. 12. | 분양률 연동 원금 상환 약정의 성격, 조건 성취 방해, 서면보고의무 위반과 기한이익 상실, 채권자대위 | 정지조건 미성취로 두 회사에 대한 청구 기각, 배우자에 대한 소 각하(제1심) |
| 대법원 | 2010다50199 | 2010. 10. 14. | 부관이 조건인지 불확정기한인지 가르는 기준 | 사실 불발생이 확정된 때에도 이행해야 한다고 보는 것이 상당하면 불확정기한 |
| 대법원 | 2022다266645 | 2022. 12. 29. | 민법 제150조 제1항의 조건 성취 방해 | 방해가 없었어도 성취 가능성이 현저히 낮았던 경우는 포함되지 않음 |
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5억 원을 보낸 지 5년, 분양은 한 건도 없었고 시는 사업계획승인을 취소했습니다. 투자자 손에 남은 것은 분양률이 몇 퍼센트에 이르면 얼마를 준다는 계약서 한 장이었습니다.
투자자 쪽 논리에도 버팀목이 있었습니다. 승인 취소는 회사가 직접 시에 신청한 결과였고, 계약서 특약에는 사업이 어려워지면 원금 지급시기를 협의해 정한다는 문장이 들어 있었습니다.
이 사건에서 장재호 변호사는 시행사, 연대보증 회사, 연대보증 회사 종전 대표의 배우자 세 피고의 소송대리인으로 제1심을 수행했습니다. 피고 측 주장 네 가지 중 법원이 물리친 것은 하나도 없었습니다. 다만 제1심 판결이므로 상소심에서 결론이 달라질 수 있습니다.
원금 5억 원은 분양계약 60% 1억 원부터 90% 2억 원까지 네 단계로 돌려받는 구조였습니다
자금투자계약은 2021년 2월 27일경 투자자와 시행사 사이에 맺어졌고, 사업계획승인을 받게 되는 다른 회사가 연대보증인이 되었습니다. 제3조는 원금을 분양계약 60% 달성 때 1억 원, 70%에 1억 원, 80%에 1억 원, 90%에 2억 원씩 투자자 계좌로 입금하도록 정했습니다. 5억 원은 2021년 2월 26일부터 3월 4일 사이에 연대보증 회사로 들어갔습니다.
투자수수료 4억 5,000만 원도 분양률 70%부터 95%까지 단계별로 붙어 있었습니다
이자 약정은 없었습니다. 대신 분양계약 70%에 1억 원, 80%에 1억 원, 90%에 2억 원, 95%에 5,000만 원을 투자수수료로 주기로 했고, 이 수수료가 이자를 갈음한다고 적었습니다. 원금과 수수료를 모두 받으면 9억 5,000만 원이 되는 계약이었습니다.
분양 관련 자료의 서면보고를 어기면 전액을 곧바로 청구할 수 있게 되어 있었습니다
제4조는 시행사에 분양 관련 자료의 서면보고 의무를 지웠습니다. 제5조는 원금이나 투자수수료 지급이 30일 넘게 늦어지거나 제4조를 위반하면 기한이익(정해진 때까지 갚지 않아도 되는 이익)을 잃어 남은 돈 전부를 청구당하고, 그날부터 하루 3%의 연체손해금이 붙게 했습니다.
2022년 9월 승인 뒤에도 착공하지 못한 사업부지에 압류가 잇따랐습니다
2022년 9월 28일 연대보증 회사 앞으로 주택건설사업계획승인이, 2023년 6월 8일 변경승인이 났지만, 착공도 분양신고도 하지 못했습니다. 사업부지 등기에는 국세청(2024. 9. 3.), 시(2024. 11. 20.), 근로복지공단(2025. 2. 18.)의 압류·가압류가 차례로 올랐습니다. 담보대출 이자도 2년째 밀려 있었습니다.
종전 대표가 2025년 5월 숨진 뒤 부지는 2026년 1월 임의경매에 들어갔습니다
2023년 3월 31일 대표직을 내려놓은 종전 대표는 그 뒤에도 사업을 실제로 이끈 것으로 인정되며, 2025년 5월 12일 숨졌습니다. 2026년 1월 20일 사업부지에 임의경매개시결정이 내려졌고, 이틀 뒤인 1월 22일 연대보증 회사가 승인 취소를 신청하자 시는 2월 12일 취소 처분을 했습니다.
투자자는 두 회사에 연대 지급을, 배우자에게는 회사 권리의 대위 행사를 구했습니다
두 회사를 상대로는 5억 원에 소장 송달 다음 날부터 하루 3%씩 붙인 돈을 연대하여 달라고 했습니다. 종전 대표의 배우자에게 청구한 것은 5억 원과 연 12%였는데, 배우자가 회사에서 빌린 돈과 회사 토지를 배우자 명의로 산 데 따른 부당이득을 연대보증 회사 대신 받겠다는 채권자대위(민법 제404조 제1항) 청구였습니다.
투자자 측은 승인 취소로 분양이 불가능해진 때 원금 상환기가 왔다고 보았습니다
투자자 측 논리는 분양률 조항이 돈을 줄지 말지가 아니라 언제 줄지를 정한 불확정기한이라는 것이었습니다. 불확정기한이라면 그 사실이 일어나지 않는 것으로 확정된 때에도 갚아야 하므로, 승인 취소로 분양 가능성이 사라진 시점에 5억 원 상환의무가 생긴다는 주장이었습니다.
대법원은 사실이 일어나지 않아도 갚는 것이 상당한 경우를 불확정기한으로 봅니다
대법원 2010다50199 판결(2010. 10. 14. 선고)은 부관에 적힌 사실이 일어나지 않으면 이행하지 않아도 된다고 보는 것이 상당하면 조건이고, 일어나지 않는 것이 확정된 때에도 이행해야 한다고 보는 것이 상당하면 불확정기한이라고 했습니다. 문구보다 계약의 목적과 당사자의 진정한 의사가 기준입니다.
춘천지방법원 강릉지원은 원금이 분양률에 연동된 투자계약을 정지조건부로 보았습니다
춘천지방법원 강릉지원 2025가합30122 판결은 제3조가 원금 상환을 분양률에 맞물려 두었으므로 분양이 실패하면 원금은 투자자의 손실이 된다고 읽는 것이 문언에 맞다고 보았습니다. 분양과 무관하게 원금을 보장했다고 해석하면 두 회사만 사업 위험을 떠안게 되어 투자라는 계약 성격과 어긋난다는 이유도 들었습니다.
부득이한 사유 특약은 협의로 지급시기를 정해야 비로소 효력이 생깁니다
제9조 제2항은 천재지변 같은 부득이한 사유로 사업 진행이 어려우면 투자자와 시행사가 협의해 원금 지급시기를 정해 갚는다는 특약이었습니다. 춘천지방법원 강릉지원 2025가합30122 판결은 이 특약이 합의를 거쳐야 지급의무가 생기는 구조인데 합의가 없었고, 이 사건 사정이 부득이한 사유인지도 분명하지 않다고 판단했습니다.
회사가 직접 승인 취소를 신청한 것은 투자자 측이 조건 성취 방해를 주장할 근거였습니다
조건이 이루어지면 손해를 보는 당사자가 신의성실에 반해 그 성취를 막으면, 상대방은 그 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있습니다(민법 제150조 제1항). 이 사건 투자자 측은 분양을 불가능하게 만든 승인 취소가 연대보증 회사의 신청으로 이루어졌으니, 분양률 조건은 이루어진 것으로 보아야 한다고 주장했습니다.
방해가 없었어도 조건 성취 가능성이 현저히 낮았다면 방해로 보지 않습니다
대법원 2022다266645 판결(2022. 12. 29. 선고)은 사회통념상 방해가 없었더라면 조건이 성취되었을 것으로 볼 수 있을 때에만 조건 성취 방해가 된다고 했습니다. 방해행위가 없었더라도 성취 가능성이 현저히 낮았다면 제150조 제1항을 적용하지 않고, 계약 경위·방해의 모습·다른 원인을 두루 살펴 판단합니다.
승인 취소 신청 이전의 압류·경매, 대표 사망, 채권자단 합의서가 결론을 갈랐습니다
춘천지방법원 강릉지원 2025가합30122 판결은 2026년 1월 22일 승인 취소 신청보다 앞서 압류·가압류와 임의경매가 이미 있었고, 사업의 실질적 추진자였던 종전 대표도 세상을 떠났다는 점을 근거로 방해행위를 부정했습니다. 투자자가 2025년 7월 1일경 서명한 채권자단 합의서는 사업권이 매각되면 회사의 상환의무가 끝나고 대표자 개인에게 청구하지 않는다는 내용이어서, 투자자도 사업이 사실상 불가능하다는 것을 알았다고 보았습니다.
압류와 경매가 없던 사업이었다면 방해 주장이 받아들여질 여지가 있었습니다
분양을 눈앞에 둔 정상 사업에서 회사가 다른 이익을 좇아 승인 취소를 신청했다면, 방해가 없었으면 분양률에 이르렀을 것이라는 주장이 힘을 얻었을 것이라고 봅니다. 결국 승인 취소 신청 당시 사업이 이미 멈춰 있었는지를 날짜로 증명할 수 있었는지가 승패를 나눈 자리입니다.
시행사 측이시라면 사업을 정리하기 전에 압류·경매 기입 날짜와 대출 연체 내역을 등기사항증명서와 금융기관 확인서로 먼저 확보해 두시는 편이 안전합니다.
9억 5,000만 원 즉시 상환을 부르는 조항은 엄격하게 읽어야 한다고 보았습니다
춘천지방법원 강릉지원 2025가합30122 판결은 기한이익 상실 조항이 원금과 수수료 9억 5,000만 원의 즉시 상환이라는 무거운 책임을 지우므로 문언을 엄격히 해석해야 한다고 했습니다. 보고 대상이 분양 관련 자료로 적힌 이상 분양률을 알 수 있는 자료만을 뜻하고, 착공하지 않아 분양계약이 없었으니 보고할 자료도 없었다는 판단입니다.
차용금계약서 날인 거절 5일 뒤의 보고 요청은 외관을 만들려는 것으로 볼 여지도 있었습니다
투자자는 계약 뒤 약 4년 동안 자료를 요구하지 않다가, 2025년 5월 7일 종전 대표가 새 차용금계약서 날인을 거절하자 5월 12일 보고 요청과 기한이익 상실 예정을 알리는 내용증명을 보냈습니다. 춘천지방법원 강릉지원 2025가합30122 판결은 종전 대표가 임종을 앞둔 때였다는 점까지 더해 보고의무 위반의 겉모양을 만들 목적이었다고 볼 여지까지 있다고 판시했습니다.
지킬 채권이 없는 채권자대위 청구는 기각이 아니라 각하됩니다
춘천지방법원 강릉지원 2025가합30122 판결은 투자금을 돌려받을 채권은 조건이 이루어지지 않아 발생하지 않았고 이루어질 가능성도 없다고 보아, 대위행사의 전제인 채권이 없으므로 배우자에 대한 소가 부적법하다며 각하했습니다. 그래서 배우자 측의 「회사 돈을 빌린 적도, 명의를 빌려준 적도 없다」는 항변은 법원이 따로 판단하지 않았습니다.
제1심 판결은 2026년 5월 12일 선고되었고 항소심 사건번호가 확인됩니다
춘천지방법원 강릉지원 2025가합30122 판결은 종전 대표 배우자에 대한 소를 각하하고 두 회사에 대한 청구를 기각했으며 소송비용을 투자자에게 부담시켰습니다. 판례검색서비스에서 2026년 9월 28일 심급 목록을 보면 서울고등법원(춘천) 2026나193이 등재되어 있어, 이 판결은 확정되지 않았을 수 있고 항소심에서 결론이 바뀔 수 있습니다.
분양률 연동 투자계약에는 사업이 무산될 때의 원금 반환일을 날짜로 적어야 합니다
원금 반환을 분양률에만 걸어 두면 사업이 멈췄을 때 조건 미성취라는 벽을 만납니다. 투자계약서에는 승인 취소나 일정 기간 착공 지연이 생기면 원금을 언제까지 돌려준다는 날짜와, 공정률·자금 집행 내역을 분기마다 보고한다는 문구를 함께 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.
참고한 판결
· 춘천지방법원 강릉지원 2026. 5. 12. 선고 2025가합30122 판결(제1심)
· 대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다50199 판결
· 대법원 2022. 12. 29. 선고 2022다266645 판결
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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