세 줄 요약
· 제주의 토지와 건축허가를 가진 회사 두 곳을 33억 원에 넘기면서 마지막 12억 원을 「착공 후 6개월 이내」에 주기로 한 약정을, 서울중앙지방법원은 정지조건이 아닌 불확정기한으로 해석했습니다.
· 계약 후 2년 반 동안 착공이 없었지만, 매도인 측이 설계변경 등 협조 약속을 다 지키지 않았고 가압류로 자금 조달을 어렵게 했으며 양수인 측이 건축허가를 유지해 온 점이 고려되어 기한이 아직 오지 않았다고 판단되었습니다.
· 보증채무금 12억 원과 약정금 12억 원 청구가 모두 기각되고 소송비용은 원고 부담이 되었으나, 피고 측 주장 일곱 가지 가운데 정지조건 해석과 계약 무효·취소 주장 두 가지는 배척되었습니다.
이 글이 답하는 질문
1. 회사 주식을 넘기는 방식으로 땅과 건축허가를 넘기는 거래는 어떤 구조입니까
2. 잔금 12억 원은 어떤 서류로, 누가 보증했습니까
3. 매도인은 착공 전에 무엇을 해 주기로 했습니까
4. 착공이 2년 넘게 늦어졌다면 매도인 측 말이 맞는 것 아닙니까
5. 「착공 후 6개월 이내」는 조건입니까, 기한입니까
6. 불확정기한이라면 착공을 영영 하지 않아도 잔금을 주지 않아도 됩니까
7. 법원은 왜 기한이 아직 오지 않았다고 보았습니까
8. 가압류는 판단에 어떤 영향을 주었습니까
9. 어떤 사정이 있었다면 결론이 달라졌겠습니까
10. 피고 측 주장 가운데 받아들여지지 않은 것은 무엇입니까
11. 이 판결은 확정되었습니까
12. 비슷한 계약을 앞두고 무엇을 준비해야 합니까
법령 일람
| 법령 | 조문 | 내용 |
| 민법 | 제147조 제1항 | 정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다 |
| 민법 | 제387조 제1항 | 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다. 채무이행의 불확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래함을 안 때로부터 지체책임이 있다 |
| 민법 | 제433조 제1항 | 보증인은 주채무자의 항변으로 채권자에게 대항할 수 있다 |
| 건축법 | 제11조 제7항 제1호 | 허가권자는 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 2년(공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 허가를 취소하여야 한다. 다만, 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다 |
인용 판례 일람
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울중앙지방법원 | 2017가합565046(보증채무금) | 2019. 1. 30. | 「착공 후 6개월 이내」 잔금 부관의 성격과 기한 도래 여부, 보증채무의 변제기 | 불확정기한으로 보되 착공 불능이 확정되지 않아 기한 미도래, 청구 기각(제1심, 항소 후 항소심에서 취하로 종결) |
| 서울중앙지방법원 | 2017가합565022(약정금) | 2019. 1. 30. | 같은 잔금에 대한 대상 회사들의 약정금 채무 | 같은 이유로 청구 기각(제1심, 항소 후 항소심에서 취하로 종결) |
| 대법원 | 2018다201702 | 2018. 6. 28. | 법률행위에 붙은 부관이 정지조건인지 불확정기한인지의 판단 기준 | 사실이 발생하지 않으면 이행하지 않아도 된다고 보는 것이 합리적이면 조건, 발생하지 않는 것이 확정된 때에도 이행해야 한다고 보는 것이 합리적이면 불확정기한 |
| 대법원 | 2017다205127 | 2018. 4. 24. | 불확정기한의 도래 시점 | 사실이 발생한 때뿐 아니라 발생이 불가능하게 된 때에도 도래. 실현이 주로 채무자의 노력에 달려 있고 채권자가 영향을 줄 수 없으면 합리적 기간 내 미발생으로도 도래 |
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회사 하나를 넘기면서 대금의 3분의 1이 넘는 돈을 「공사를 시작하면」이라는 조건 아닌 조건에 걸어 두었습니다. 넘겨받은 쪽은 공사를 늦추고 있고, 넘긴 쪽은 언제 받을지 알 수 없는 돈을 기다립니다.
매도인 측 주장에도 근거는 있었습니다. 경영권을 넘겨받은 양수인 쪽이 공사 일정을 정하는 구조에서 2년 반 동안 착공이 없었다는 사실 자체가 가장 강한 증거였습니다.
이 사건은 장재호 변호사가 피고 측 담당변호사로 수행했습니다. 청구는 모두 기각되었지만, 피고 측 주장 일곱 가지 가운데 둘은 배척되었습니다.
회사를 사는 방식으로 땅과 건축허가를 넘기면 허가를 새로 받지 않고 사업을 이어받습니다
주식 양수도(회사의 주식을 넘겨받아 회사의 재산과 사업권을 함께 인수하는 방식)에서는 땅의 소유자가 여전히 회사이고, 바뀌는 것은 회사의 주인입니다. 대상 회사 두 곳의 재산은 제주의 밭 두 필지와 묘지 두 필지, 그리고 회사 이름으로 받아 둔 연립주택 건축허가였습니다. 기존 주주들은 2016년 6월 8일 주식과 부동산, 사업권 일체를 양수인 두 사람에게 넘기는 계약을 맺었습니다.
양도대금 33억 원은 네 갈래로 나뉘었고, 착공과 묶인 것은 마지막 12억 원이었습니다
양도대금 33억 원은 네 갈래로 치르기로 했습니다. 회사 부채 748,995,825원은 회사에 그대로 남겨 인수하고, 계약금 5억 원과 잔금 일부 851,004,175원은 먼저 지급하며, 나머지 12억 원은 「착공 후 6개월 이내」에 나누어 입금하는 방식입니다. 양수인 측은 12억 원을 뺀 나머지를 모두 치렀습니다.
회사가 써 준 현금보관증에 양수인 두 사람이 보증인으로 서명했습니다
현금보관증의 날짜는 2016년 7월 13일이고, 문구는 12억 원을 공사 착공일로부터 6개월 안에 매도인 측에게 준다는 것이었습니다. 보관인 칸에는 대상 회사 두 곳이, 보증인 칸에는 양수인 두 사람이 적혔습니다. 매도인 측은 그 서류를 근거로 회사에는 약정금을, 두 사람에게는 보증채무금을 청구하게 됩니다.
매도인 측이 떠안은 숙제는 분묘 이장, 20일 안의 설계변경, 인허가 비용이었습니다
계약서 특약사항은 매도인 측에 세 가지 일을 맡겼습니다. 묘지 83㎡의 분묘를 옮기고 소유권을 넘겨 착공에 지장이 없게 할 것, 묘지 116㎡ 부분에 관한 연립주택 설계변경 건축허가를 20일 안에 마칠 것, 설계비·감리비·토지 용도변경 비용 같은 인허가 비용을 부담할 것입니다. 공사를 시작하는 쪽은 양수인이었지만, 시작할 수 있는 상태를 만드는 일의 일부는 매도인 몫이었습니다.
착공예정일은 두 차례 미뤄졌고 변론이 끝날 때까지 공사는 시작되지 않았습니다
매도인 측 숙제 가운데 마무리된 것은 83㎡ 묘지로, 2016년 9월 9일 소유권이전등기와 분묘 굴이가 끝났습니다. 2017년 5월 16일 수리된 착공연기신고로 두 필지의 착공예정일은 2018년 2월 18일과 2018년 4월 1일이 되었습니다. 이듬해 봄에는 감리비가 두 번(3월 9일 210만 원, 4월 18일 500만 원) 시공사로 송금되었고, 4월 20일 두 필지 중 한 곳에 착공신고가 들어갔습니다.
매도인 측은 보증인과 회사를 상대로 각각 12억 원 소송을 냈습니다
매도인 측은 양수인 두 사람을 상대로 보증채무금 소송을, 대상 회사 두 곳을 상대로 약정금 소송을 서울중앙지방법원에 제기했습니다. 두 소송 모두 12억 원과 소장 최후 송달일 다음 날부터 연 15퍼센트로 계산한 지연손해금을 연대하여 지급하라는 내용이었습니다. 소송을 낼 즈음 회사 부동산에는 매도인 측의 가압류가 집행되었습니다.
피고 측 대리는 보증인 두 사람과 대상 회사 한 곳이었습니다
대리 범위는 보증채무금 사건(2017가합565046)에서 피고 전원인 양수인 두 사람, 약정금 사건(2017가합565022)에서 피고 회사 한 곳이었습니다. 장재호 변호사는 당시 소속 법무법인의 담당변호사였습니다. 두 사건의 재판부(서울중앙지방법원 제25민사부), 변론종결일(2018년 12월 7일), 선고일(2019년 1월 30일)은 모두 같았습니다.
기한이 지났다고 본 매도인 측 논리에도 뼈대가 있었습니다
매도인 측은 잔금 조항을 조건이 아닌 불확정기한(도래 시점은 정해지지 않았지만 언젠가는 오는 기한)으로 읽었습니다. 회사와 경영권을 넘긴 뒤에는 착공 여부를 매도인이 좌우할 수 없고, 양수인이 공사를 미루는 한 잔금도 무한정 밀립니다. 그래서 착공이 상당한 기간 안에 실현될 가망이 없는 이상 기한은 이미 왔다고 주장했습니다.
「착공 후 6개월 이내」가 조건인지 기한인지는 착공이 없을 때 돈을 주어야 하는지로 판단합니다
대법원 2018. 6. 28. 선고 2018다201702 판결은 부관에 적힌 사실이 일어나지 않으면 채무를 이행하지 않아도 된다고 보는 것이 합리적인 경우는 조건, 일어나지 않는 것으로 확정된 때에도 이행해야 한다고 보는 것이 합리적인 경우는 불확정기한이라고 보았습니다. 그 사건에서 대법원은 제3채무자로부터 돈을 받은 뒤 합의의 효력이 생긴다는 조항을 정지조건으로 볼 여지가 크다며 원심을 파기했습니다.
피고 측이 먼저 내세운 정지조건 해석은 채택되지 않았습니다
피고 측의 1차 방어선은 「착공하지 않으면 줄 돈도 생기지 않는다」는 정지조건(그 사실이 이루어져야 효력이 생기는 조건, 민법 제147조 제1항) 해석이었습니다. 서울중앙지방법원 2017가합565046 판결은 대금 총액과 지급 방식, 계약 이행 약정서와 2016년 7월 13일자 인증서의 기재를 종합해 잔금의 지급 시점을 착공에 연결한 불확정기한이라고 판단했습니다. 피고 측 주장 가운데 첫 번째로 배척된 것이 이 해석입니다.
불확정기한에서는 착공이 불가능해진 때도 잔금의 지급 시점이 됩니다
대법원 2018. 4. 24. 선고 2017다205127 판결은 채무의 변제에 일정한 사실이 부관으로 붙은 경우, 그 사실이 일어난 때뿐 아니라 일어날 수 없게 된 때에도 이행기한이 온다고 보았습니다. 착공을 하지 않는 방법으로 잔금을 피할 수는 없다는 뜻입니다. 불확정기한의 채무에서 지연손해금은 채무자가 기한 도래를 알게 된 때부터 붙습니다(민법 제387조 제1항).
서울중앙지방법원은 착공 불능이 확정되었는지를 매도인 측의 협조 이행과 함께 따졌습니다
착공이 이루어지지 않았다는 점은 양쪽이 다투지 않았으므로, 서울중앙지방법원 2017가합565046 판결의 쟁점은 착공이 일어나지 않는 것으로 확정되었는지에 모였습니다. 재판부의 평가로는, 매도인 측이 맡은 세 가지 일은 착공의 엄격한 전제 조건은 아니지만 착공을 돕기로 한 협조 사항이었습니다. 그 가운데 실제로 이행된 항목은 비용 1,500만 원이 든 83㎡ 묘지 정리 하나였습니다.
설계도 위 주차장 진입로 한가운데에 묘지 116㎡가 남아 있었습니다
계약 당시의 연립주택 설계도에는 묘지 116㎡가 부속 주차장이나 그 진입로 한가운데 다른 색으로 표시되어 있었습니다. 서울중앙지방법원 2017가합565046 판결은 그 상태로는 완전한 연립주택 단지를 완성할 수 없고, 사용승인을 받으려면 설계변경 절차가 필요하다고 보았습니다. 매도인 측이 20일 안에 마쳐 주기로 한 바로 그 일이었습니다.
소송과 함께 집행한 가압류는 담보 대출의 길을 좁힌 사정으로 평가되었습니다
서울중앙지방법원 2017가합565046 판결은 매도인 측이 소송을 낼 무렵 부동산에 가압류를 집행해 회사와 양수인들이 그 부동산을 담보로 자금을 마련할 가능성이 크게 줄었다고 보았습니다. 잔금을 지키려는 조치가 착공이 늦어진 사정 가운데 하나로 읽힌 것입니다.
매도인이시라면 착공에 잔금이 걸린 계약에서 가압류의 대상과 범위를 정할 때, 그 가압류가 기한 다툼에서 불리한 사정으로 쓰일 수 있다는 점을 미리 검토해 두시기 바랍니다.
양수인 측이 허가를 유지하고 감리비를 먼저 낸 사실이 기한 미도래 판단을 뒷받침했습니다
허가 유지를 위한 착공연기신고, 한 필지의 착공신고, 매도인 몫 감리비 710만 원의 선납이 양수인 측이 낸 기록이었습니다. 서울중앙지방법원 2017가합565046 판결은 이 기록과 매도인 측 사정을 함께 보고, 지연의 책임이 한쪽에만 있지 않고 객관적으로 착공할 수 없는 상황이 되었다고 볼 근거도 부족하다며 12억 원의 지급기한이 오지 않았다고 결론지었습니다. 회사의 채무가 아직 갚을 때가 아니면 보증인도 그 사정을 내세울 수 있으므로(민법 제433조 제1항), 두 사람의 보증채무 역시 변제기 전으로 판단되었습니다.
갚을 사람의 노력에만 달린 사실이면 불가능이 확정되기 전에도 이행기가 옵니다
「사업 재기 시」 나머지 돈을 갚기로 한 약정이 문제된 대법원 2017다205127 판결에서, 대법원은 실현 여부가 채무자의 성의와 노력으로 정해지고 채권자는 손댈 수 없는 사실이라면 불가능이 확정되기 전이라도 합리적으로 예상되는 기간이 지나면 이행기한이 온다고 보았습니다. 매도인 측 논리가 기대던 법리가 바로 이것입니다.
매도인 측이 특약을 모두 지켰다면 기한 도래로 판단될 여지가 컸습니다
이 사건에서 공사를 시작하려면 양수인의 의지 외에 매도인 측의 설계변경과 분묘 정리가 필요했습니다. 채권자 쪽 손을 거쳐야 하는 사실이었으니 대법원 2017다205127 판결의 합리적 기간 법리를 옮겨 오기 어려운 구조였다고 봅니다. 반대로 매도인 측이 특약 세 가지를 제때 마쳤고 부동산도 묶지 않았는데 양수인 측이 착수기한을 넘겨 허가를 잃었다면, 기한이 왔다는 판단으로 뒤집혔을 가능성이 있습니다.
계약서 공란과 매도인 표시의 불일치만으로는 계약 무효·취소가 인정되지 않았습니다
계약 자체를 흔드는 주장도 있었습니다. 피고 한 사람은 속아서 맺었으니 취소할 수 있고 불공정하니 무효라며, 대금란과 부채란이 빈 계약서, 매도인을 주주 아닌 회사로 적은 계약서, 대금을 회사 계좌로 넣기로 한 약정서를 들었습니다. 서울중앙지방법원 2017가합565046 판결은 그런 대목은 이행 과정의 사정 변경에서 비롯된 것으로 보일 뿐이라며 받아들이지 않았고, 이것이 배척된 두 번째 주장입니다.
동시이행 항변, 710만 원 상계 항변, 연대책임 다툼은 판단 대상이 되지 않았습니다
피고 측은 매도인 측 협조 의무와 잔금 지급을 맞바꾸어야 한다는 동시이행 항변, 대납한 감리비 710만 원으로 상계하겠다는 예비적 항변, 회사별·개인별로 책임을 나누어야 한다는 주장도 했습니다. 서울중앙지방법원 2017가합565046 판결은 청구의 전제인 잔금 기한부터 오지 않았으므로 이 항변들에는 들어가지 않았습니다. 세 주장은 인정되지도 배척되지도 않은 채 남았습니다.
두 사건의 주문은 청구 기각과 원고의 소송비용 부담이었고, 사건은 항소심에서 취하로 끝났습니다
주문은 두 사건 모두 「원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다」와 「소송비용은 원고가 부담한다」의 두 줄이었습니다(서울중앙지방법원 2017가합565046 보증채무금 사건, 2017가합565022 약정금 사건). 청구된 12억 원과 지연손해금 가운데 인정된 부분은 없습니다. 심급으로는 제1심 판결이고, 원고가 항소했으나 항소심은 취하로 마무리되어 상급심이 이 판단을 다시 본 일은 없습니다.
기한 미도래 판결은 잔금 채무를 없앤 것이 아니라 지급 시점을 뒤로 둔 것입니다
서울중앙지방법원 2017가합565046 판결은 12억 원을 불확정기한이 붙은 채무로 보았으므로, 착공 후 6개월이 지나거나 착공이 불가능해지면 지급 시점이 옵니다. 양수인 측이 받은 판단은 변론이 끝난 2018년 12월 7일 기준으로 기한이 오지 않았다는 것입니다.
양수인 측의 허가 유지 기록은 건축허가 착수기간 2년과 연장 1년을 기준으로 관리해야 합니다
착수기한은 허가받은 날부터 2년(공장은 3년)이고, 그 안에 공사를 시작하지 않으면 허가권자가 허가를 취소해야 하며 정당한 사유가 있을 때만 1년 범위의 연장이 허용됩니다(건축법 제11조 제7항). 허가가 살아 있으면 착공이 아직 가능하다는 재료가 되고, 취소되면 불가능 쪽 재료가 됩니다.
양수인이시라면 착공연기신고·착공신고의 접수증과 수리 통지, 대납 비용의 이체확인증을 사건 파일 하나에 시간 순서로 철해 두시기 바랍니다.
매도인 측은 「늦어도 언제까지」라는 최종 날짜와 자기 몫의 완료 기한을 함께 적어야 합니다
잔금 조항에 착공 후 기간만 적으면 기한은 착공 일정에 끌려다닙니다. 조항 끝에 날짜 하나를 더해 「착공 후 6개월 또는 특정 일자 가운데 먼저 오는 날」로 정해 두면, 그 날짜가 확정 기한으로 작동해 지체 책임의 기준이 됩니다(민법 제387조 제1항). 매도인이 맡는 설계변경·분묘 이장에도 완료 기한과 완료를 확인하는 서류를 정해 두는 편이 안전합니다.
착공에 대금을 거는 계약서에는 「착공이 끝내 없을 때」의 처리를 한 줄로 적어 두시기 바랍니다
잔금을 공사나 인허가에 잇는 조항은 토지 매매나 개발사업 지분 거래에서도 볼 수 있습니다. 「착공이 없으면 잔금도 없다」인지 「착공이 늦어져도 언젠가는 준다」인지를 문장으로 못 박아 두면, 조건이냐 기한이냐를 법원에 묻는 일을 피할 수 있습니다. 등기사항증명서로 가압류 여부를 확인하고, 계약서·이행 약정서·현금보관증을 한 묶음으로 보관해 두시는 것이 다음 걸음입니다.
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