세 줄 요약
임대인 측에는 2억 원을 건넨 직접 증거가 없다는 강한 사정이 있었고, 임차인 자신의 세무신고에도 1억 원으로 적힌 구간이 있었습니다.
그런데도 계약서의 영수 문구와 전세권등기와 쌍방 세무신고의 변경 시점처럼 출처가 다른 다섯 갈래가 한 방향을 가리켜 보증금 3억 원이 인정되었습니다.
전세권 말소가 먼저라는 임대인 측 해석은 받아들여졌고, 지연이자는 말소서류를 현실로 제공한 날부터 인정되었습니다.
이 글이 답하는 물음
· 보증금을 건넨 영수증이나 이체기록이 없으면 지급 사실을 증명할 수 없습니까
· 증거가 없다는 임대인 측 주장은 왜 받아들여지지 않았습니까
· 임차인 자신의 세무신고에 다른 금액이 적혀 있으면 불리합니까
· 법원은 직접 증거가 없을 때 무엇을 보고 판단합니까
· 전세권등기와 세무신고는 보증금 다툼에서 얼마나 힘이 있습니까
· 보증금에 붙는 부가가치세를 몇 년 치 한꺼번에 공제당할 수 있습니까
· 계약이 끝난 뒤 차임은 언제까지 내야 합니까
· 전세권을 먼저 말소해야 보증금을 받을 수 있습니까
· 보증금 반환이 늦어지면 이자는 언제부터 얼마나 붙습니까
법령 일람
| 법령 | 조문 | 내용 |
| 민법 | 제317조 | 전세권이 소멸한 때 전세권설정자는 전세금을 반환하고 전세권자는 목적물 인도와 말소등기 서류를 교부하며, 두 의무는 동시이행 관계에 있다 |
| 부가가치세법 | 제29조 제10항 | 임대보증금에 대하여 금융기관의 정기예금 이자율을 적용한 금액을 임대료로 보아 과세표준에 포함한다 |
| 부가가치세법 시행령 | 제65조 제1항 | 간주임대료 = 해당 기간의 임대보증금 × 과세대상기간의 일수 × 정기예금 이자율 ÷ 365 |
| 소송촉진 등에 관한 특례법 | 제3조 | 금전채무 이행을 명하는 판결의 지연손해금은 법정이율(현재 연 12퍼센트)에 따른다. 다만 항쟁함이 타당한 범위에서는 적용하지 아니한다 |
인용 판례 일람
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울동부지방법원 | 2025가단111048(본소)·2026가단102794(반소) | 2026. 9. 17. | 직접 증거 없는 추가 보증금 2억 원의 지급 인정, 간주임대료 부가가치세 공제, 전세권말소와 보증금반환의 선후 | 보증금 3억 원 인정, 부가가치세 공제 불인정, 말소서류 제공일부터 지연손해금 인정(제1심, 미확정) |
| 대법원 | 2010다95062 | 2011. 3. 24. | 임대차보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기가 된 경우의 이행 관계 | 다른 약정이 없는 한 보증금반환의무와 전세권말소의무는 동시이행 관계 |
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건물이 자녀에게 증여되고 몇 달 뒤, 임차인 앞으로 내용증명이 옵니다. 계약서에 잘못 적힌 보증금 3억 원을 1억 원으로 바로잡겠다는 내용입니다.
임대인 측 주장에도 근거는 있었습니다. 나머지 2억 원을 건넨 때가 2000년 무렵이어서 영수증도 계좌이체 기록도 남아 있지 않았고, 담보를 위해 전세금만 올려 적는 일도 실제로 있기 때문입니다. 임차인 본인의 세무신고에도 보증금이 1억 원으로 적힌 구간이 있었습니다.
저희 사무소가 임차인 측을 대리한 사건입니다. 제1심에서 보증금 3억 원이 인정되었습니다. 직접 증거 없이 어떻게 인정되었는지 정리해 드립니다.
보증금을 건넨 직접 증거가 없어도 지급 사실은 인정될 수 있습니다
돈을 준 사실은 영수증이나 이체내역으로만 증명하는 것이 아닙니다. 법원은 그런 직접 증거가 없으면 출처가 서로 다른 자료를 여러 갈래로 모아, 그 전부가 한 방향을 가리키는지를 보고 판단합니다. 이 사건 판결도 다섯 갈래를 열거한 뒤 "종합하면" 지급 사실을 인정했습니다.
오래된 거래일수록 영수증이 없는 것이 오히려 자연스럽습니다
2000년 무렵의 상가 임대차에서는 보증금을 자기앞수표나 현금으로 건네는 일이 흔했습니다. 이 사건에서도 최초 보증금 1억 원은 자기앞수표 한 장으로 건네졌다는 진술이 나왔습니다. 시대와 거래 관행에 비추어 설명이 되면, 증거가 없다는 사정만으로 지급이 부정되지는 않습니다.
임대인 측 주장은 「증거가 없다」는 한 가지로만 서 있지 않았습니다
임대인 측은 세 가지를 들었습니다. 2억 원을 받았다는 직접 증거가 없다는 것, 전세금을 3억 원으로 올린 것은 담보대출을 받기 위한 형식이었다는 것, 계약서의 문구는 종전 계약서를 그대로 옮겨 적은 것에 불과하다는 것입니다. 오래된 임대차에서 실제로 일어나는 일들이어서 그 자체로는 무리한 주장이 아니었습니다.
임차인 자신의 세무신고에 보증금이 1억 원으로 적힌 구간이 있었습니다
임차인은 2000년과 2007년 귀속 신고에서 보증금을 1억 원으로 적었고, 임대인 측 신고도 2005년부터 2007년 상반기까지는 1억 5,000만 원이었습니다. 임대인 측이 이 자료를 그대로 들었다면 강한 공격이 되었을 자리입니다. 갈린 지점은 시점이었습니다. 임대인 측이 2007년 하반기에, 임차인이 2008년에 각각 3억 원으로 신고를 바꾸었고, 그 시차가 다운계약을 정리한 경위로 설명되었습니다.
계좌에 들어온 돈이 2억 원이 아니라 2억 3,385만 원이었던 점도 다투어졌습니다
임대인 측은 그 금액이 2억 원과 맞지 않으므로 보증금을 받은 증거가 될 수 없다고 했습니다. 재판부는 반대로 읽었습니다. 임대인이 2억 원을 받은 뒤 자기 돈을 일부 합해 입금했을 가능성이 있다고 보았습니다. 입금액이 2억 원보다 적었다면 이 자료는 오히려 임대인 측에 유리했을 것입니다.
첫째 갈래는 계약서에 반복해서 적힌 영수 확인 문구입니다
2011년부터 2024년까지 재계약을 할 때마다 "원시계약에 의하여 기 영수한 임대차보증금 3억 원을 본 변경계약의 임대차보증금으로 승계하여 영수한 것으로 한다"는 문구가 들어 있었습니다. 같은 문구가 여섯 차례 넘게 반복되었고, 그중 여러 통은 새 임대인 본인이 직접 작성했습니다.
둘째 갈래는 전세금을 3억 원으로 올린 등기가 25년간 유지된 사실입니다
최초 1억 원으로 설정된 전세권이 이듬해 3억 원으로 증액 변경되었고, 존속기간을 늘리는 등기도 두 차례 더 이루어졌습니다. 전세권변경등기는 임대인이 인감증명서를 내어 함께 신청해야 이루어집니다. 담보의 외관만 만들 목적이었다면 임대인이 그때마다 협력할 이유가 없습니다.
셋째 갈래는 증액등기 며칠 전 임대인 계좌에 들어온 돈입니다
전세권 증액등기 며칠 전에 종전 임대인 계좌로 2억 3,385만 원이 입금된 사실이 금융거래정보 회신에서 드러났습니다. 판결은 이를 두고 "2억 원을 받은 뒤 자기 돈을 일부 합해 입금했을 가능성이 있다"고 적었습니다. 이 자료를 신청한 쪽은 오히려 임대인이었습니다.
넷째 갈래는 임대인이 자기 세금을 늘려 가며 3억 원으로 신고한 기록입니다
법원의 과세정보 제출명령으로 받은 자료에서, 종전 임대인이 2007년 하반기부터 폐업 때까지 보증금을 3억 원으로 신고해 온 사실이 확인되었습니다. 보증금을 높게 신고하면 간주임대료가 늘어 세금을 더 냅니다. 손해를 감수하며 한 신고라는 점이 판단에 그대로 반영되었습니다.
다섯째 갈래는 상대방이 부른 증인의 법정 진술입니다
임대인 측 증인은 법정에서 "2005년에 아들에게 보증금은 1억 원이라고 말해 주었다"고 진술했습니다. 재판부는 이 진술을 근거로, 새 임대인이 "계약서를 쓸 때까지 3억 원인 줄 알았다"고 한 주장에 신빙성이 없다고 보았습니다. 증인신문에서 상대방에게 불리한 진술을 정확히 남겨 두는 일이 그래서 중요합니다.
다섯 갈래가 한 방향이면 "가능성이 있다"는 표현으로도 인정됩니다
갈래 하나하나는 결정적이지 않아도 됩니다. 출처가 서로 다른 자료가 같은 결론을 가리키면, 판결문에 "가능성이 있는 점"이라는 표현이 섞여도 사실은 인정됩니다. 반대로 한 갈래에만 기대면 그 자료가 흔들릴 때 결론이 함께 무너집니다.
임차인에게 불리한 자료가 있으면 먼저 꺼내어 설명하는 편이 낫습니다
이 사건에서는 임차인 본인이 2000년과 2007년 세무신고에 보증금을 1억 원으로 적어 둔 자료가 있었습니다. 저희는 그 자료를 먼저 제출하고, 임대인 측이 신고액을 바꾼 시점과 임차인이 바꾼 시점을 나란히 놓아 경위를 설명했습니다. 판결은 그 시점 비교를 그대로 인정 근거에 넣었습니다.
보증금에 붙는 부가가치세는 25년간 청구한 적이 없으면 공제되지 않습니다
임대차에서 보증금에는 이자 상당액을 임대료로 보는 간주임대료가 붙고, 여기에 부가가치세가 나옵니다(부가가치세법 제29조 제10항, 부가가치세법 시행령 제65조). 임대인은 2016년분부터 약 660만 원을 한꺼번에 공제하겠다고 했습니다. 재판부는 25년 동안 그 부가가치세를 청구하거나 세금계산서를 발행한 적이 없었던 사실을 들어 공제를 인정하지 않았습니다.
계약이 끝난 뒤의 차임은 실제로 건물을 넘겨준 날까지 일할로 공제됩니다
이 사건에서는 원상복구를 마치고 점유를 끝낸 날이 3월 15일로 인정되어, 3월 1일부터 15일까지 15일분만 일할 계산으로 공제되었습니다. 언제 넘겨주었는지는 문자메시지와 공사대금 이체내역으로 증명되었습니다. 열쇠를 어떻게 전달했는지까지 기록으로 남겨 두시기 바랍니다.
전세권 말소가 먼저인지 보증금 반환이 먼저인지는 계약서 문구 한 줄로 갈립니다
보증금을 전세금으로 하는 전세권등기가 되어 있으면, 다른 약정이 없는 한 보증금 반환의무와 전세권말소의무는 동시이행 관계입니다(민법 제317조, 대법원 2010다95062 판결). 그런데 계약서에 "명도하고 전세권 해지 후 임대인은 보증금을 반환한다"는 문구가 있으면, 법원은 그 문구를 말소를 먼저 하라는 약정으로 읽을 수 있습니다.
임대인 측 주장이 받아들여진 자리도 있습니다
전세권 말소가 먼저인지에 관하여는 임대인 측 해석이 채택되었습니다. 임차인 측은 계약서의 문구가 명도와 말소를 나란히 적은 것이어서 선후를 정한 것이 아니라고 주장했으나, 재판부는 말소를 먼저 하라는 약정으로 읽었습니다. 그 결과 판결 주문의 말소 의무에는 보증금 지급과 맞바꾼다는 조건이 붙지 않았습니다.
말소서류를 실제로 건네준 날부터 지연이자가 붙습니다
말소를 먼저 하라는 약정으로 읽히더라도, 임차인이 말소에 필요한 서류를 현실로 제공하면 그때부터 임대인은 지체에 빠집니다. 저희는 변론기일에 말소등기 신청서류 원본을 상대방 대리인에게 직접 제공하였고, 판결은 그날부터 지연손해금을 인정했습니다. 서류를 준비만 해 두고 건네지 않았다면 지연이자는 붙지 않았습니다. 지연이자는 선고일까지 연 5퍼센트, 그 다음 날부터 연 12퍼센트입니다.
임차인이시라면 영수증이 없더라도 다음 다섯 가지를 모아 두시면 좋습니다
첫째, 재계약서마다 보증금 승계·영수 문구가 들어 있는지 봅니다. 둘째, 등기사항증명서에서 전세권 설정·변경 이력을 출력해 둡니다. 셋째, 보증금을 건넨 무렵의 계좌 거래내역을 임대인 쪽까지 포함해 확보할 방법을 찾습니다. 넷째, 세무 신고자료에 보증금이 얼마로 적혀 있는지 확인합니다. 다섯째, 명도할 때 열쇠 전달과 원상복구 완료를 문자로 남깁니다.
계약서와 다른 금액을 주장하는 임대인에게는 그 기록 전부를 뒤집을 자료가 필요합니다
계약서에 적힌 보증금과 실제로 오간 금액이 다르다는 주장은, 계약서와 등기와 세무신고가 모두 그 금액을 가리키고 있으면 받아들여지기 어렵습니다. 소유권을 넘겨받기 전에 종전 임대인의 신고 내역과 계좌를 먼저 확인해 두시는 편이 안전합니다.
이 사건의 결과입니다
서울동부지방법원 2025가단111048(본소)·2026가단102794(반소) 판결의 제1심 재판부는 보증금을 3억 원으로 인정하고, 연체 차임 등 4,413만 원만 공제한 2억 5,586만 원과 지연손해금의 지급을 명했습니다. 임대인이 주장한 보증금에 대한 부가가치세 공제는 받아들여지지 않았습니다. 이 판결은 제1심 판결이고, 상소로 결론이 달라질 수 있습니다.
영수증이 없다는 말을 듣고 포기하지 마시기 바랍니다
보증금을 건넨 증거가 남아 있지 않은 사건은 생각보다 많습니다. 결론을 가르는 것은 영수증 한 장이 아니라, 계약서와 등기와 세금 기록이 25년 동안 같은 금액을 가리켜 왔다는 사실입니다. 통지서를 받으셨다면 답장을 보내기 전에 그 기록부터 시간 순서로 모아 보시기 바랍니다.
참고한 판결
서울동부지방법원 2026. 9. 17. 선고 2025가단111048(본소), 2026가단102794(반소) 판결(제1심, 미확정) / 대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95062 판결
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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