세 줄 요약
· 신탁으로 시행한 건물은 준공 뒤 신탁이 끝나면서 하자보수를 청구할 사람이 신탁회사에서 위탁자로 바뀝니다.
· 공제조합 약관은 보증채권자가 바뀌면 승인을 받지 않는 한 보증서의 효력이 사라진다고 정하고 있었습니다.
· 서울고등법원은 그 조항이 고객에게 부당하게 불리하여 무효라고 보았습니다(2025나206905).
이 글이 답하는 질문
1. 신탁으로 지은 건물은 준공 뒤에 왜 주인이 바뀝니까
2. 보증서에는 왜 신탁회사 이름이 적혀 있습니까
3. 공제조합이 내세운 조항은 무엇입니까
4. 그 조항은 왜 무효입니까
5. 여기서 「고객」은 누구입니까
6. 위험이 늘지 않았는데 보증만 사라져도 됩니까
7. 공제조합은 신탁 종료를 예상하지 못하였습니까
8. 다른 보증회사는 어떻게 정하고 있습니까
9. 앞선 판결과는 무엇이 다릅니까
10. 보증금은 얼마나 인정되었습니까
11. 1년차 하자는 왜 한 푼도 받지 못하였습니까
12. 2·3년차 하자는 어떻게 살렸습니까
13. 시행사가 빈 껍데기이면 어떻게 합니까
14. 자연노화 몫은 얼마나 깎입니까
15. 지금 무엇을 확인하고 어디에 보내야 합니까
법령 일람표
| 조문 | 문언 요지 |
| 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항 | 신의성실의 원칙을 위반하여 공정성을 잃은 약관 조항은 무효이다 |
| 같은 법 제6조 제2항 제1호 | 고객에게 부당하게 불리한 조항은 공정성을 잃은 것으로 추정된다 |
| 같은 법 제2조 제3호 | 「고객」이란 계약의 한쪽 당사자로서 사업자로부터 약관을 계약의 내용으로 할 것을 제안받은 자를 말한다 |
| 같은 법 제9조 제3호 | 법률에 따른 사업자의 해제권 또는 해지권의 행사 요건을 완화하여 고객에게 부당하게 불이익을 줄 우려가 있는 조항은 무효로 한다 |
| 건설산업기본법 제67조 제4항 | 보증채권자가 공제조합에 대하여 가지는 보증금에 관한 권리는 보증기간 만료일부터 2년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다 |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항·제3항 | 분양자와 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 시공자의 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청·파산 신청·해산·무자력 또는 이에 준하는 사유가 있는 경우에 진다 |
| 같은 법 제9조의2 | 담보책임의 존속기간은 하자의 종류에 따라 2년·3년·5년·10년으로 한다 |
| 민법 제404조 | 채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다 |
| 민법 제667조 | 완성된 목적물에 하자가 있는 때에는 도급인은 하자의 보수 또는 이에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다 |
| 상법 제652조 | 위험이 현저하게 변경 또는 증가된 사실을 안 때 보험자는 그 사실을 안 날부터 1월 내에 계약을 해지할 수 있다 |
인용 판례 일람표
| 사건번호 | 법원·선고일 | 판시 요지 |
| 2025나206905 | 서울고등법원 2026. 6. 24. | 보증채권자 변경 시 승인 없으면 보증서 효력이 상실된다는 약관 조항은 약관법 제6조에 따라 무효 |
| 2023가합42513 | 서울중앙지방법원 2025. 2. 18. | 위 사건 제1심. 1년차 하자 보증금은 시효 소멸, 2·3년차는 제척기간 준수, 책임 75퍼센트 제한 |
| 2024나2057843 | 서울고등법원 2026. 5. 22. | 신탁 종료에 따른 지위 이전은 약관이 말하는 보증채권자 변경에 해당하지 않는다고 보아 같은 결론 |
| 2007다1173 | 대법원 2007. 5. 10. | 공제조합의 하자보수보증계약은 상호보험이자 실질은 보증. 보증서를 신뢰한 도급인의 신뢰는 보호되어야 함 |
| 2000다70156 | 대법원 2002. 5. 10. | 피보험자 변경 시 승인 없으면 효력이 상실된다는 보증보험약관 조항은 무효 |
| 2010다106337 | 대법원 2011. 4. 28. | 보증계약의 급부를 받는 수익자는 약관법상 「고객」에 해당하지 않음 |
| 2009다82060 | 대법원 2011. 4. 14. | 제척기간 안에 하자보수청구권을 행사하였으면 손해배상청구권의 제척기간도 준수된 것으로 봄 |
| 2009다23160 | 대법원 2012. 9. 13. | 구분소유자의 손해배상채권과 보증금 채권은 별개이나 겹치는 범위에서 어느 한쪽이 지급되면 다른 쪽도 소멸 |
────────────────────
준공 3년이 지난 건물 복도에 균열이 번집니다. 관리사무소가 시공사에 보수를 요청하지만 답이 없습니다. 시공사는 자금 사정이 어렵고, 분양을 맡았던 신탁회사는 사업이 끝났다며 손을 뗍니다.
남은 것은 준공 무렵 받아 둔 하자보수보증서 한 장입니다. 관리단이 공제조합에 보증금을 청구합니다. 돌아온 답은 이렇습니다.
「보증채권자가 바뀌었는데 저희 승인을 받지 않으셨습니다. 그때부터 보증서의 효력은 상실되었습니다.」
관리단은 그런 조항이 있는 줄도 몰랐습니다. 보증서를 받은 사람이 신탁회사였고, 신탁이 끝나면서 그 지위가 위탁자에게 넘어간 것뿐입니다. 서울고등법원이 2026년 여름 이 다툼에 답을 내놓았습니다.
────────────────────
1. 무슨 일이 벌어졌습니까
신탁으로 지은 건물은 준공 뒤에 왜 주인이 바뀝니까
규모가 큰 신축사업은 신탁회사가 땅을 넘겨받아 시행하는 방식(분양형 토지신탁)으로 진행되는 경우가 많습니다. 이때 겉으로 드러나는 분양자는 신탁회사이고, 실제 사업주체인 위탁자는 뒤에 서 있습니다.
사업이 끝나 신탁이 해지되면 신탁회사가 지고 있던 권리와 의무가 위탁자에게 통째로 넘어갑니다. 하자보수를 청구할 권리도 함께 넘어갑니다.
관리단이라면 분양계약서에 「신탁」이라는 말이 있는지 먼저 보십시오.
시행사라면 신탁 종료 정산합의서의 승계 문구를 보관해 두십시오.
보증서에는 왜 신탁회사 이름이 적혀 있습니까
하자보수보증서는 시공사가 공제조합에 보증수수료를 내고 발급받습니다. 보증금을 받을 사람(보증채권자)란에는 도급인, 곧 그 시점의 분양자가 적힙니다. 준공 무렵에는 신탁회사가 도급인이므로 신탁회사 이름이 들어갑니다.
문제는 그다음입니다. 신탁이 끝나 도급인이 바뀌어도 보증서의 이름은 그대로 남습니다.
관리단이라면 보증서 사본을 관리사무소 인계 서류에서 찾아 이름을 확인하십시오.
공제조합이 내세운 조항은 무엇입니까
공제조합의 하자보수보증약관 제5조는 보증채권자가 바뀌거나 주계약에 중대한 변경이 있으면 그때부터 보증서의 효력이 상실된다고 정하고 있습니다. 다만 서면으로 조합의 승인을 받으면 그러하지 아니하다는 단서가 붙어 있습니다.
이 조항은 1997년 약관 개정 때 새로 들어간 것입니다.
시공사라면 보증서를 받을 때 약관 제5조가 있는 판인지 확인하십시오.
2. 법원은 어떻게 보았습니까
그 조항은 왜 무효입니까
서울고등법원 2026. 6. 24. 선고 2025나206905 판결은 이 조항이 고객에게 부당하게 불리하여 공정성을 잃었다고 보아 무효라고 판단하였습니다(약관의 규제에 관한 법률 제6조).
보증서의 효력이 살아 있으므로 공제조합은 보증금을 지급해야 한다는 것입니다.
관리단이라면 「승인을 안 받았다」는 답변을 최종 결론으로 받아들이지 마십시오.
공제조합 쪽이라면 승인 거절만으로 면책을 주장하는 논리는 더 이상 통하지 않습니다.
여기서 「고객」은 누구입니까
약관법에서 말하는 고객은 사업자로부터 약관을 제안받은 계약 당사자입니다. 보증계약의 당사자는 공제조합과 시공사이고, 보증금을 받는 관리단이나 도급인은 급부를 받는 수익자일 뿐입니다.
그래서 이 조항이 불리한지는 시공사, 곧 조합원들을 기준으로 따집니다. 대법원 2010다106337 판결이 같은 취지를 보였습니다.
시공사라면 이 싸움의 당사자가 자신이라는 점을 인식하십시오.
위험이 늘지 않았는데 보증만 사라져도 됩니까
보증은 원래 주된 채권을 따라다닙니다(부종성). 채권이 넘어가면 보증금 청구권도 함께 넘어가는 것이 원칙입니다.
보증채권자만 바뀌었을 뿐 공사도급계약의 내용, 보증금액, 보증기간, 보증사고의 요건은 그대로입니다. 공제조합이 지는 위험이 실제로 늘었다고 볼 자료가 없었습니다.
공제조합 쪽이라면 위험이 늘었다는 점을 자료로 대지 못하면 조항을 원용하기 어렵습니다.
공제조합은 신탁 종료를 예상하지 못하였습니까
공제조합은 보증계약을 맺을 때 시공사에게 공사도급계약서를 받습니다. 이 사건의 계약서에는 신탁이 끝나면 신탁회사의 의무와 책임이 별도 절차 없이 위탁자에게 넘어간다고 적혀 있었고, 신탁회사·시공사·위탁자가 모두 날인해 두었습니다.
법원은 공제조합이 이런 이전을 당연히 예상하고 있었다고 보았습니다. 명의변경 매뉴얼에는 신탁회사에서 위탁자로 넘어가는 경우를 다루는 항목이 아예 없었습니다.
시공사라면 보증 신청 때 낸 도급계약서 사본을 버리지 마십시오.
관리단이라면 명의변경 절차가 있었는지 사실조회로 물을 수 있습니다.
다른 보증회사는 어떻게 정하고 있습니까
보증보험회사는 보험을 받을 사람이 바뀌면 보험료를 더 받고 계약을 유지시키거나, 통보가 없었더라도 늘어난 손해만 보상하지 않는 방식으로 정하고 있습니다.
보증료를 조정하거나 늘어난 위험만 면책하는 길이 있는데도 보증서 자체를 통째로 죽이는 것은 지나치다고 본 것입니다.
공제조합 쪽이라면 약관 개정으로 위험 반영 조항을 두는 편이 안전합니다.
사실상 무제한 해지권이라는 지적도 있었습니다
보험에서는 위험이 「현저하게」 늘어난 경우에만, 그것도 안 날부터 한 달 안에 해지할 수 있습니다(상법 제652조). 이 조항에는 그런 제한이 없습니다.
법원은 이것이 법률이 정한 해지 요건을 완화한 것이어서 그 점에서도 무효로 볼 수 있다고 덧붙였습니다(약관법 제9조).
시공사라면 보증료 증액으로 계약을 유지할 기회조차 없었다는 점을 다투십시오.
앞선 판결과는 무엇이 다릅니까
서울고등법원 2024나2057843 판결은 신탁 종료에 따른 지위 이전이 애초에 약관이 말하는 「보증채권자 변경」에 해당하지 않는다고 보아 공제조합의 주장을 물리쳤습니다.
이번 판결은 한 걸음 더 나아가 조항 자체를 무효라고 선언하였습니다. 어느 길로 가든 보증금은 나온다는 뜻입니다.
관리단이라면 두 갈래 주장을 함께 적어 두십시오.
3. 돈은 얼마나 오갔습니까
보증금은 얼마나 인정되었습니까
감정으로 인정된 전체 하자보수비는 30억 원을 넘었고, 시공사와 시행사가 물어야 할 손해배상은 21억 원대로 정해졌습니다.
공제조합이 지는 보증금은 그중 사용검사 후 하자 부분으로 한정되어 1억 9천만 원대에 그쳤습니다. 보증서에 적힌 보증금액이 상한이기 때문입니다.
관리단이라면 보증금만 믿지 말고 시공사·시행사 청구를 함께 거십시오.
1년차 하자는 왜 한 푼도 받지 못하였습니까
공제조합에 대한 보증금 청구권은 보증기간이 끝난 날부터 2년이 지나면 시효로 사라집니다(건설산업기본법 제67조). 1년차 하자의 보증기간은 준공 1년 뒤에 끝났고, 소는 그로부터 3년 가까이 지나 제기되었습니다.
이 부분은 조항 무효 판단과 무관하게 그대로 날아갔습니다.
관리단이라면 달력에 보증기간 만료일부터 2년을 표시해 두십시오.
2·3년차 하자는 어떻게 살렸습니까
구분소유자의 하자담보책임은 기간 안에 권리를 행사해야 하는 제척기간이 붙어 있습니다. 관리단은 준공 한 달 뒤부터 3년 넘게 여러 차례 하자 목록과 사진을 붙여 보수를 요청하였습니다.
법원은 이를 각 하자에 대한 포괄적인 권리행사로 보아 기간을 지켰다고 판단하였습니다.
관리단이라면 요청 공문과 첨부 목록을 날짜별로 남기십시오.
시행사가 빈 껍데기이면 어떻게 합니까
분양자가 회생·파산이거나 무자력이면 시공사도 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임을 집니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조). 이 사건에서 시행사는 자본잠식 상태였습니다.
관리단은 무자력을 근거로 시행사가 가진 보증금 청구권을 대신 행사하였습니다(민법 제404조).
관리단이라면 시행사 등기부·재무제표를 미리 떼어 두십시오.
자연노화 몫은 얼마나 깎입니까
준공부터 감정 현장조사까지 4년 9개월이 흘렀습니다. 법원은 노후로 생긴 부분과 시공 잘못으로 생긴 부분을 가르기 어렵다고 보아 배상액을 75퍼센트로 제한하였습니다.
보증금도 같은 비율로 줄었습니다. 감정 금액 전부를 받는 일은 드뭅니다.
관리단이라면 감정 신청을 미룰수록 받을 돈이 줄어듭니다.
4. 오늘 무엇을 하시겠습니까
지금 무엇을 확인하고 어디에 보내야 합니까
하자보수보증서 원본과 사본, 거기 적힌 보증채권자 이름, 보증기간 만료일, 보증금액을 먼저 확인하십시오. 보증금 청구는 공제조합 지점의 보증 담당 창구에 서면으로 접수하고, 승인 거절 회신도 증거로 보관하십시오.
기한은 보증기간 만료일부터 2년이며 차수별로 만료일이 다르므로 가장 이른 것부터 셉니다.
관리단이라면 2년이 임박하면 내용증명보다 소 제기가 안전합니다.
시공사라면 명의변경 신청 없이 준공 서류를 정리하지 마십시오.
확인 서류 정리표
| 지위 | 확인할 서류 | 어디에서 | 무엇을 봅니까 |
| 관리단 | 하자보수보증서 | 관리사무소 인계 서류, 시공사 | 보증채권자 이름, 보증기간, 보증금액 |
| 관리단 | 분양계약서·공급계약서 | 구분소유자 보관분 | 신탁 표시, 매도인 명의 |
| 관리단 | 하자보수 요청 공문 | 관리사무소 발송대장 | 발송일, 첨부 하자목록 |
| 관리단 | 시행사 법인등기부·재무제표 | 등기소, 과세정보 사실조회 | 자본잠식·무자력 여부 |
| 시공사 | 공사도급계약서 | 보증 신청 구비서류 사본 | 신탁 종료 시 승계 문구 |
| 시공사 | 보증채권자 명의변경 신청서 | 공제조합 지점 | 접수증, 승인·거절 회신 |
| 시행사 | 신탁 종료 정산합의서 | 신탁회사 | 권리·의무 포괄승계 문구 |
────────────────────
부동산과 건설 분쟁만 다루어 온 사무실로서, 하자보수보증금과 신탁사업 정산이 얽힌 사안을 여러 차례 검토해 왔습니다. 보증서 한 장의 이름 때문에 억대의 보증금을 놓치는 일이 실제로 생깁니다.
로앤강 법률사무소 · 변호사 장재호