세 줄 요약
· 가로주택정비사업의 조합설립은 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 3분의 2 이상 토지소유자의 동의를 받아야 하고, 그 동의는 서면동의서에 본인이 성명을 적고 지장을 날인하며 신분증명서 사본을 첨부하는 방법으로만 유효합니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제23조 제1항, 제25조 제1항).
· 본인이 진정한 뜻으로 동의하고 가족의 대필을 승낙한 동의서는 유효하지만, 승낙 없이 타인이 무단으로 날인한 동의서는 동의율 산정에서 빠집니다(서울고등법원 2022누72252 판결).
· 동의서를 빼어 법정 동의율에 미달하더라도 그 하자가 중대하고 명백하여야 인가가 무효가 되며, 미달 폭이 작고 구청이 육안 심사로 알기 어려웠다면 취소사유에 그칩니다(서울고등법원 2021누65646 판결).
이 글이 답하는 질문
1. 모아타운은 어떤 법으로 하는 사업입니까
2. 내 지장이 아닌데 동의서에 찍혀 있다면 무효입니까
3. 가족이 대신 써 준 동의서도 무효입니까
4. 동의서에는 무엇이 붙어 있어야 합니까
5. 조합을 세우려면 동의율이 얼마나 필요합니까
6. 동의를 받기 전에 무엇을 받아 보았어야 합니까
7. 총회 직전에 정관이 바뀌었는데 몰랐다면 어떻게 합니까
8. 구청은 동의서를 어디까지 확인합니까
9. 위조된 동의서를 빼면 인가가 무효가 됩니까
10. 동의율이 얼마나 모자라야 다툴 만합니까
11. 동의를 철회하려면 언제까지 해야 합니까
12. 철회서는 어떻게 씁니까
13. 총회 의결만 있으면 개별 서면동의는 필요 없습니까
14. 서면동의를 빠뜨리면 계약은 어떻게 됩니까
15. 무효가 되면 이미 준 돈은 돌아옵니까
16. 무단 날인은 형사 문제도 됩니까
17. 인가가 난 뒤에 동의서를 다시 쓸 수 있습니까
18. 지금 확인할 서류는 무엇입니까
19. 실패하는 지점은 어디입니까
20. 다음 한 걸음은 무엇입니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 내용 |
| 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 | 제23조 제1항 | 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회를 개최하고 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. 이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다 <개정 2022. 2. 3., 2025. 8. 26.> |
| 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 | 제25조 제1항 | 다음 각 호의 어느 하나에 대한 동의(동의한 사항의 철회를 포함한다)는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증·여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다. 이 경우 제3호에 해당하는 때에는 시장·군수등이 검인한 서면동의서를 사용하여야 하며, 검인을 받지 아니한 서면동의서는 효력이 발생하지 아니한다 |
| 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 | 제25조 제1항 제3호 | 제23조 제1항부터 제5항까지에 따라 조합을 설립하는 경우 |
| 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 | 제17조 제3항 제2호 | 조합이 조합원의 과반수 동의를 받아 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 시행하는 방법 |
| 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 | 제20조 제2항 | 제1항에 따른 토지등소유자의 동의는 국토교통부령으로 정하는 동의서에 법 제25조 제1항에 따른 방법으로 받아야 한다. 이 경우 동의를 받기 전에 제1항 각 호의 사항과 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거를 토지등소유자에게 서면으로 제공하여야 한다 |
| 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 | 제23조 | 법 제25조 제1항에 따른 토지등소유자의 동의자 수 산정방법에 관하여는 도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조를 준용한다 |
| 도시 및 주거환경정비법 시행령 | 제33조 제2항 제1호 | 동의의 철회 또는 반대의사의 표시는 해당 동의에 따른 인·허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있다 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제37조 제1항 | 조합설립인가를 받은 후에 동의서 위조, 동의 철회, 동의율 미달 또는 동의자 수 산정방법에 관한 하자 등으로 다툼이 있는 경우로서, 조합설립인가의 무효 또는 취소소송 중에 일부 동의서를 추가 또는 보완하여 조합설립변경인가를 신청하는 때에는 동의서의 유효성에 다툼이 없는 토지등소유자의 동의서를 다시 사용할 수 있다 |
기준 법령은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(시행 2026. 7. 1., 법률 제21447호, 2026. 3. 5. 타법개정)과 같은 법 시행령(시행 2026. 7. 1., 대통령령 제36424호, 2026. 6. 23. 타법개정)입니다.
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울북부지방법원 | 2025가합20868 | 2026. 4. 23. | 총회 의결만 거치고 서면동의를 받지 않은 가로주택정비사업 공동시행계약의 효력 | 강행규정 위반으로 무효. 지급한 7억 3,403만 원 전액을 부당이득으로 반환 |
| 대구지방법원 | 2023가합205474 | 2024. 8. 20. | 총회 의결로 서면동의 흠결이 치유되는지 | 치유되지 아니함. 총회 의결과 서면동의는 별개 절차(대법원 2024다322396 상고기각 확정) |
| 서울고등법원 | 2022누72252 | 2023. 8. 24. | 본인 승낙을 받아 가족이 대신 작성한 조합설립 동의서의 효력 | 본인의 진정한 동의 의사가 있고 대필을 승낙하였다면 유효(대법원 2023두52437 심리불속행기각 확정) |
| 서울고등법원 | 2021누65646 | 2022. 12. 21. | 무효인 동의서를 제외한 결과 동의율이 74.68퍼센트가 된 조합설립인가의 효력 | 하자는 있으나 중대·명백하지 아니하여 취소사유(대법원 2023두31829 상고기각 확정) |
| 부산지방법원 | 2022구합23969 | 2023. 6. 15. | 동의서 위조 주장의 입증과 인가권자의 심사 범위 | 위조 인정 안 됨. 인가권자는 육안 심사로 충분(대법원 2024두54522 상고기각 확정) |
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서울 서대문구 홍제동 322번지 일대 모아타운 추진구역에서, 본인이 찍지 않은 지장이 날인된 조합설립 동의서가 구청에 제출되었다는 사실이 2026년 8월 확인되었습니다. 서대문구는 그 동의서를 동의율 계산에서 뺐고, 추진위원회에는 동의율 미충족을 보완하라는 공문을 보냈습니다.
우편함에 온 총회 책자를 넘기다가 자기 이름이 찬성자 명단에 올라 있는 것을 발견하는 일이 있습니다. 도장을 찍은 기억이 없는데도 그렇습니다. 무엇부터 확인하고 어느 창구에 무엇을 내야 하는지를 정리하였습니다.
모아타운은 어떤 법으로 하는 사업입니까
모아타운은 낡은 다세대·다가구가 몰린 저층 주거지를 블록 단위로 묶어 아파트로 다시 짓는 서울시 사업이고, 그 법적 근거는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법입니다. 재개발을 규율하는 도시 및 주거환경정비법이 아니라 이 법이 먼저 적용됩니다.
토지등소유자라면 우리 구역이 가로주택정비사업인지 소규모재개발인지 안내문에서 먼저 확인하십시오.
추진위원회라면 사업 유형에 따라 동의 요건이 달라지므로 안내문에 유형을 명시하십시오.
내 지장이 아닌데 동의서에 찍혀 있다면 무효입니까
본인이 동의한 사실이 없는데 이름과 지장이 찍혀 제출된 동의서는 동의로서 효력이 없고, 동의율 계산에서 빠져야 합니다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제25조 제1항이 동의를 서면동의서에 본인이 성명을 적고 지장을 날인하는 방법으로 하도록 정하고 있기 때문입니다.
토지등소유자라면 구청 주택정비과에 정보공개를 청구하여 자기 명의 동의서의 사본부터 받아 보십시오.
추진위원회라면 제보가 들어온 동의서는 즉시 명의자 본인에게 확인하고 결과를 기록으로 남기십시오.
가족이 대신 써 준 동의서도 무효입니까
본인이 진정한 뜻으로 동의하고 가족이 대신 쓰는 것을 승낙하였다면, 그 동의서는 유효합니다(서울고등법원 2022누72252 판결). 서명과 지장을 요구하는 취지는 본인의 진정한 뜻을 확인하려는 데 있지, 대필 자체를 절대적으로 막으려는 데 있지 않다는 판단입니다.
토지등소유자라면 대필을 부탁한 적이 있다면 그 사실을 먼저 정리하고 다투십시오. 승낙이 있었다면 무효 주장은 어렵습니다.
추진위원회라면 대필된 동의서에는 본인의 승낙을 확인한 자료를 함께 보관하십시오.
동의서에는 무엇이 붙어 있어야 합니까
조합설립 동의서에는 주민등록증이나 여권처럼 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본이 첨부되어야 합니다. 조합설립에 관한 동의서는 구청장이 검인한 서식을 써야 하고, 검인을 받지 않은 동의서는 효력이 생기지 않습니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제25조 제1항).
토지등소유자라면 받아 본 동의서 사본에 검인 표시와 신분증 사본이 붙어 있는지 보십시오.
추진위원회라면 검인 전 서식으로 받아 둔 동의서가 남아 있는지 전수로 확인하십시오.
조합을 세우려면 동의율이 얼마나 필요합니까
가로주택정비사업은 토지등소유자의 4분의 3 이상과 토지면적의 3분의 2 이상을 가진 토지소유자의 동의를 받은 뒤 창립총회를 열고 인가를 신청합니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제23조 제1항). 구역 안 공동주택은 동마다 구분소유자 과반수의 동의도 따로 받아야 합니다.
토지등소유자라면 4분의 3은 사람 수 기준이고 3분의 2는 땅 면적 기준이라는 점을 나누어 보십시오.
추진위원회라면 사람 수와 면적 두 기준을 각각 충족하였는지 별도의 표로 관리하십시오.
동의를 받기 전에 무엇을 받아 보았어야 합니까
동의를 받기 전에 건축물 설계 개요, 정비사업비, 정비사업비의 분담기준, 사업 완료 후 소유권 귀속, 정관을 서면으로 받아 보았어야 합니다. 소유자별 분담금 추산액과 그 산출근거도 함께 제공되어야 합니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제20조 제2항).
토지등소유자라면 동의서를 쓸 때 받은 책자를 버리지 말고 표지의 배포 시점과 함께 보관하십시오.
추진위원회라면 서면 제공 사실을 수령확인서로 남겨 두십시오.
총회 직전에 정관이 바뀌었는데 몰랐다면 어떻게 합니까
동의를 받을 때 배포한 책자의 정관과 창립총회에서 의결한 정관이 다르다면, 소유자가 무엇에 동의하였는지가 흔들립니다. 신탁등기를 의무화하거나 소송 비용을 패소자가 전액 부담하도록 하는 조항이 뒤늦게 들어간 경우가 그렇습니다.
토지등소유자라면 동의 당시 책자와 총회 책자의 정관을 나란히 놓고 다른 조항을 표시하십시오.
추진위원회라면 정관을 고쳤다면 변경 전후 대조표를 총회 자료에 넣으십시오.
구청은 동의서를 어디까지 확인합니까
인가권자인 구청은 동의서의 진정성을 원칙적으로 눈으로 보아 판단하면 되고, 의심할 만한 사정이 없는 한 필적 감정 같은 추가 심사까지 할 의무는 없습니다. 구청이 형식을 갖춘 동의서를 진정한 것으로 보고 넘어갔다는 사정만으로 인가가 곧바로 무효가 되지는 않습니다.
토지등소유자라면 구청에 제보할 때는 본인의 사실확인서와 인감·필적 자료를 함께 내십시오.
추진위원회라면 제보가 접수되면 구청 심사 전에 스스로 확인하여 동의율에서 빼는 편이 안전합니다.
위조된 동의서를 빼면 인가가 무효가 됩니까
동의서를 뺀 결과 법정 동의율에 미달하더라도, 그 하자가 중대하고 명백하여야 인가가 무효가 됩니다. 동의율이 근소하게 모자란 정도이고 구청이 육안 심사로 알아채기 어려웠다면 무효가 아니라 취소사유에 그친다고 본 사례가 있습니다(서울고등법원 2021누65646 판결).
토지등소유자라면 무효확인만 걸지 말고 취소청구도 함께 검토하십시오. 취소는 기간 제한이 있습니다.
추진위원회라면 동의율이 아슬아슬하면 보완 동의를 먼저 받으십시오.
동의율이 얼마나 모자라야 다툴 만합니까
서울고등법원 2021누65646 판결의 사안에서는 동의율이 74.68퍼센트로 기준에 0.32퍼센트 모자랐지만 무효가 아니라 취소사유로 보았습니다. 반대로 위조가 인정되어 빠지는 동의서가 많아 동의율이 크게 무너지면 무효 주장의 힘이 붙습니다.
토지등소유자라면 문제 삼을 동의서를 한 장씩 특정하고 그 결과 동의율이 몇 퍼센트가 되는지 계산해 두십시오.
추진위원회라면 철회서와 무효 주장 동의서를 합산한 최악의 동의율을 미리 계산해 두십시오.
동의를 철회하려면 언제까지 해야 합니까
동의의 철회는 그 동의에 따른 인가를 신청하기 전까지 할 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제33조 제2항). 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법도 동의자 수 산정에 관하여 그 규정을 가져다 씁니다. 구청에 인가 신청서가 접수된 뒤에 낸 철회서는 늦습니다.
토지등소유자라면 구청 주택정비과에 조합설립인가 신청 접수 여부부터 전화로 확인하십시오.
추진위원회라면 접수 전에 도착한 철회서는 동의율에서 빼야 합니다.
철회서는 어떻게 씁니까
철회서도 동의서와 같은 방식으로 씁니다. 성명을 자필로 적고 지장을 날인하며 신분증명서 사본을 붙입니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제25조 제1항). 내용증명 우편으로 추진위원회와 구청 두 곳에 보내고 발송 증빙을 보관하십시오.
토지등소유자라면 지장은 인주로 선명하게 찍고, 발송 전에 사본을 남기십시오.
추진위원회라면 철회서 접수대장을 만들어 도착일을 기록하십시오.
총회 의결만 있으면 개별 서면동의는 필요 없습니까
총회 의결과 서면동의는 별개의 절차입니다. 조합이 건설업자 등과 사업을 함께 시행하려면 조합원 과반수의 동의를 총회 의결이 아니라 서면동의서로 받아야 합니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제17조 제3항). 총회에서 만장일치가 나왔어도 서면동의를 대신하지 못합니다.
토지등소유자라면 공동시행자 선정 안건이 있었다면 서면동의서를 따로 걷었는지 확인하십시오.
조합이라면 총회 의결 전에 서면동의를 먼저 받아 두십시오.
서면동의를 빠뜨리면 계약은 어떻게 됩니까
서면동의 절차를 거치지 않고 맺은 공동시행계약은 강행규정을 어긴 것이어서 무효입니다. 서울북부지방법원 2026. 4. 23. 선고 2025가합20868 판결은 중랑구의 한 가로주택정비사업조합이 총회 의결만으로 공동시행자를 정한 사안에서 계약을 무효로 보았습니다.
토지등소유자라면 조합이 이미 낸 돈이 있다면 그 금액과 지급일을 확인하십시오.
조합이라면 계약을 다투기 전에 서면동의 서류철의 존부부터 확인하십시오.
무효가 되면 이미 준 돈은 돌아옵니까
서울북부지방법원 2025가합20868 판결에서 법원은 조합이 지급한 7억 3,403만 원 전액과 소장 부본이 송달된 다음 날부터 연 12퍼센트의 지연손해금을 돌려주라고 하였습니다. 계약이 무효이면 준 돈 자체가 받은 쪽의 이익이 된다는 이유입니다.
토지등소유자라면 조합 예산서에서 공동시행 용역비 항목의 집행 내역을 열람 청구하십시오.
조합이라면 반환 청구는 계약 상대방인 법인을 상대로 하십시오. 대표이사 개인은 별개입니다.
무단 날인은 형사 문제도 됩니까
동의를 받은 적이 없는데 타인 명의로 동의서를 만들어 구청에 낸 행위는 사문서위조와 위조사문서행사의 문제가 됩니다. 다만 형사 고소가 곧바로 인가의 효력을 되돌리지는 않으므로, 행정 절차에서 동의율을 다투는 일과 나누어 진행하여야 합니다.
토지등소유자라면 고소장에는 명의자 본인의 진술서와 동의서 사본을 붙이십시오.
추진위원회라면 직원이 개입하였는지 자체 조사하고 그 결과를 문서로 남기십시오.
인가가 난 뒤에 동의서를 다시 쓸 수 있습니까
동의서 위조나 동의율 미달로 다툼이 생긴 경우, 유효성에 다툼이 없는 동의서는 다시 쓸 수 있습니다(도시 및 주거환경정비법 제37조 제1항). 다만 다툼이 있는 동의서의 하자까지 소급하여 치유되지는 않는다고 본 사례가 있습니다.
토지등소유자라면 동의서 재사용 안내문이 오면 반대의사 표시 기간을 달력에 적으십시오.
추진위원회라면 재사용 절차를 밟더라도 문제된 동의서는 새로 받으십시오.
지금 확인할 서류는 무엇입니까
정보공개청구로 받아 볼 것은 조합설립 동의서 사본, 동의자 명부, 동의율 산정표, 창립총회 회의록과 정관, 인가 신청 접수 일자입니다. 개인정보가 있는 부분은 가려진 상태로 나오지만 자기 명의 동의서는 본인 확인을 거쳐 받을 수 있습니다.
토지등소유자라면 청구서에 문서 이름을 하나씩 적어 내십시오. 뭉뚱그리면 부분 공개로 돌아옵니다.
추진위원회라면 공개 청구가 들어오면 비공개 사유를 조문으로 특정하십시오.
실패하는 지점은 어디입니까
가장 흔한 실패는 인가 신청 접수 뒤에 철회서를 보내는 것입니다. 그다음은 무효확인만 구하다가 취소소송의 제소기간을 넘기는 것이고, 세 번째는 문제 동의서를 특정하지 않고 전수조사만 요구하다가 심리에서 밀리는 것입니다.
토지등소유자라면 접수일과 고시일을 먼저 확정하고 남은 기간을 계산하십시오.
추진위원회라면 동의율 보완 기한을 넘기면 인가 신청 자체가 반려될 수 있습니다.
다음 한 걸음은 무엇입니까
오늘 할 일은 세 가지입니다. 구청 주택정비과에 인가 신청 접수 여부를 확인하고, 자기 명의 동의서 사본을 정보공개로 청구하고, 동의한 사실이 없다면 철회서와 사실확인서를 내용증명으로 보내는 것입니다.
토지등소유자라면 세 가지를 같은 날 시작하십시오. 순서를 기다리면 기간이 지나갑니다.
추진위원회라면 제보된 동의서를 스스로 빼고 보완 동의를 받는 편이 사업 기간을 줄입니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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