변호사, 부동산 전문 장재호

도시자연공원구역을 근린공원으로 바꾼 고시가 집행정지된 자리 — 경쟁 사업자의 원고적격, 경관성 검토 범위, 회복하기 어려운 손해 (서울행정법원 2024아12943·서울고등법원 2024루1537)

세 줄 요약 · 도시자연공원구역 5,831.7제곱미터를 근린공원으로 바꾼 「도시관리계획 결정(경미한 변경)」 고시는 앞선 궤도 설치 고시와 묶어 볼 때 항고소송의 대상인 처분에 해당합니다(서울행정법원 2024아12943). · 궤도운송법은 사업자 사이의 과도한 경쟁과 무분별한 시설 설치를 막는 것도 목적으로 하므로, 같은 산에서 영업하던 기존 궤도사업자에게 그 고시의 취소를 구할 법률상 이익이 인정되었습니다. · 행정청이 스스로 경관성 검토의 조사 범위로 잡은 반경 2킬로미터가 인근 주민·학생의 원고적격을 판단하는 기준으로 쓰였고, 집행정지는 인용되어 서울고등법원 2024루1537 결정으로 확정되었습니다. 이런 물음에 답하는 글입니다 · 「경미한 변경」이라는 이름이 붙은 고시도 소송으로 다툴 수 있습니까..

약국 권리금 22억 원, 임대인이 차임을 3.3배 올려 부른 것이 권리금 회수 방해인지 — 대법원 2026다201337 파기환송과 부산지방법원 2025나41684 대비

세 줄 요약 · 임대인이 신규임차인에게 기존 차임의 약 333퍼센트, 환산보증금 기준 약 357퍼센트를 요구한 사안에서, 대법원은 현저히 고액으로 볼 여지가 많다고 보아 임차인 패소 판결을 깨뜨렸습니다(대법원 2026다201337). · 「현저히 고액」인지는 조세·공과금·주변 시세만이 아니라 기존 임차인과의 차임·보증금 차이, 상가의 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황까지 넣어 판단합니다. · 적정 차임이 확인되지 않았다는 이유만으로 손해배상 청구를 곧바로 기각할 것이 아니라, 감정 등으로 확인한 뒤 판단하여야 합니다. 환송 후 심급의 결론은 아직 확정되지 아니하였습니다. 이런 물음에 답하는 글입니다 · 건물주가 새 임차인에게 차임을 몇 배나 올려 부르면 권리금 회수 방해가 됩니까· 「현저히 고액」인..

공익사업 협의취득과 양도소득세 감면 — 사업인정고시가 없어도 받는 15퍼센트, 2년 보유의 기산일, 경정청구 5년 (대법원 2026두30681·창원지방법원 2024구단12246)

세 줄 요약 · 사업인정고시 없이 협의로 공익사업에 땅을 넘긴 경우에도 공익사업용 토지의 양도소득세 감면을 받습니다. 대법원 2026. 9. 3. 선고 2026두30681 판결이 이를 확정하였습니다. · 감면 조항 첫머리의 「사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)」이라는 괄호는 감면의 요건이 아니라 2년 보유를 거꾸로 세는 기준일을 정한 문구입니다. · 고시가 없어도 감면되지만 토지보상법이 적용되는 공익사업일 것, 양수인이 그 사업의 시행자일 것, 그 땅이 사업에 필요한 땅일 것은 여전히 증명하셔야 합니다. 이 글이 답하는 물음 1. 협의취득과 수용은 무엇이 다릅니까2. 사업인정고시는 무엇이고 왜 없는 사업이 있습니까3. 파주 군용지 사건에서 다툰 금액은 얼마입니까4. 1심은 왜 ..

세 줄 요약 서울행정법원 2026. 7. 16. 선고 2025구합55910 판결은 국유재산인 군 복지시설 안에서 예식장을 운영하는 관리위탁계약을 공법상 계약으로 보고, 국가가 정기감사를 근거로 한 즉시해지가 무효임을 확인하였습니다. 영업운영비 1억 1,640여만 원 가운데 5,870여만 원을 사적으로 지출한 사실과 납품대금의 끝자리를 깎고도 깎기 전 금액을 청구한 사실은 인정되었으나, 허위 영수증이나 장부 조작이 없고 국가가 그동안 환수와 시정으로 처리해 온 관행이 있어 즉시해지 사유인 「고의적인 부정행위」나 「회계처리상 횡령 및 유용 등 중대한 하자」에는 이르지 못한다고 보았습니다. 협력업체가 호텔 안 미용실과 드레스실에서 영업한 것도 관리수탁자의 통제 아래 이루어진 부수적·보조적 이용이어서 국유재산의..

세 줄 요약 산업통상부가 2026년 9월 10일 발표한 지식산업센터 공실 대책에 따르면 2026년 5월 기준 전국 공실률은 16.6퍼센트이고 2023년 이후 준공된 153곳의 공실률은 43.5퍼센트, 최근 3년 준공 물량의 미분양률은 26.9퍼센트이며, 경매로 넘어간 호실은 2022년 403실에서 2026년 1월부터 8월까지 5,000실로 늘었습니다. 잔금을 내지 못해 분양계약이 해제되면 분양대금의 10퍼센트가 위약금으로 몰취되고 중도금 대출은 기한의 이익을 잃은 채 그대로 남지만, 분양계약서에 해제 시 중도금을 대출기관에 직접 지급한다는 정산 조항이 있으면 수분양자는 시행사에게 그 이행을 청구할 수 있습니다. 입주가 예정일보다 석 달 넘게 늦어져 생긴 약정해제권도 사용승인과 입주 통보라는 적법한 이행제..

세 줄 요약 정부가 2026년 5월부터 벌이고 있는 농지 전수조사에서 1,013만 필지 가운데 27퍼센트인 284만 필지가 불법 임대차·무단 휴경·불법 전용의 위반 의심 대상으로 분류되었고, 지금 심층조사가 진행되고 있습니다. 농지법의 순서는 처분의무 통지, 처분명령, 이행강제금의 셋이고, 처분의무 통지는 그 자체로 항고소송의 대상이 되는 처분이어서 받은 날부터 90일 안에 다투어야 하며, 이행강제금은 고지받은 날부터 30일 안에 이의를 제기하여 과태료 재판으로 다툽니다. 이행강제금은 감정평가액과 개별공시지가 가운데 높은 가액의 100분의 25를 매년 물리므로, 한 필지에서 두 해 만에 6,359만 원이 나온 사례가 있습니다. 이 글이 답하는 물음 · 농지 전수조사는 어떤 농지를 대상으로 합니까· 위반..

세 줄 요약 1. 1+1 분양으로 받은 60제곱미터 이하 주택은 이전고시일 다음 날부터 3년간 전매가 금지되고, 위반하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이 따릅니다(도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제7호 라목 단서, 제136조 제8호). 2. 그 3년 동안 조합원은 2주택자로 과세됩니다. 1세대 1주택자의 기본공제 12억 원과 고령자·장기보유 세액공제(합계 80퍼센트 한도)를 받지 못합니다. 대법원 2025. 2. 20. 선고 2024두59381 판결로 이 결론이 확정되었습니다. 3. 남은 길은 둘입니다. 과세기준일인 6월 1일 전에 큰 집의 잔금과 등기를 마쳐 1주택자가 되는 길과, 고지서를 받은 날부터 90일 안에 부과처분을 다투는 길입니다. 이 글이 답하는 질문 · 1+1 분양..

세 줄 요약 1. 대법원은 2026년 9월 3일, 도시 및 주거환경정비법 제97조 제2항에 따라 사업시행자에게 무상양도되는 「국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설」은 행정재산에 한정되고 일반재산은 포함되지 않는다고 판단했습니다. 2. 인천 미추홀구의 주택재개발조합이 국가로부터 15억 1,629만 4,500원에 매수한 공영주차장 부지에 관하여, 1심은 매매계약이 무효라며 전액 반환을 명했고 항소심은 국가의 항소를 기각했으나 대법원이 이를 파기환송했습니다. 3. 갈린 것은 사실인정이 아니라 법률 해석이고, 환송 후 서울고등법원의 결론은 아직 확정되지 않았습니다. 이 글이 답하는 질문 · 정비기반시설 무상양도는 어떤 구조로 이루어집니까· 무상양도 대상인 땅을 돈 주고 샀다면 그 계약은 어떻게 됩니까· 이..

세 줄 요약 · 할인분양을 할지와 그 범위를 정하는 것은 원칙적으로 매도인 쪽의 계약자유에 속하고, 기존 계약자의 동의를 받아야 하는 것이 아닙니다. · 「안심보장제」 확약서로 소급적용을 받아 내려면 조항의 문언(특히 「사용승인일 이전에」라는 한정)과 확약서의 명의가 함께 맞아야 합니다. · 상대 회사가 회생절차에 들어가면 신고기간 안에 회생채권으로 신고하지 않은 채권은 실권되어 소를 내도 각하됩니다. 독자가 던지는 질문 1. 잔금까지 다 냈는데 나중에 계약한 세대가 1억 원을 덜 냈습니다. 위법한 것 아닙니까2. 계약할 때 받은 안심보장제 확약서로 소급적용을 받을 수 있습니까3. 확약서에 「사용승인일 이전에」라고 적혀 있으면 어떻게 됩니까4. 그 조항을 설명해 주지 않았다고 다투면 유리합니까5. 시행사..

세 줄 요약 지역주택조합의 업무대행계약과 예산 밖의 부담 계약은 총회 의결을 거쳐야 하고, 의결을 빠뜨리면 대행사가 과실 없음을 증명하지 못하는 한 계약의 효력을 주장하지 못합니다. 총회에서 계약의 목적과 내용, 조합원이 지게 될 부담의 정도를 개략적으로도 밝히지 않은 추인 결의는 적법한 의결로 보지 않습니다. 계약이 무효가 되면 조합이 이미 지급한 용역비 전액이 반환 대상이 되고, 2027년 3월 9일부터는 사업비가 10퍼센트 이상 늘어날 때 조합원 3분의 2 이상의 출석과 찬성을 요구하는 총회 의결이 필요합니다. 독자가 던지는 질문 1. 업무대행사는 조합과 어떤 관계입니까2. 대구 수성구 혜화 지역주택조합에서는 무슨 일이 있었습니까3. 모집대행 수수료는 얼마에서 얼마로 올랐습니까4. 경찰은 무엇을 수..