변호사, 부동산 전문 장재호

세 줄 요약 첫째, 서울 중구 오피스텔의 수분양자가 계약금 83,802,800원의 반환을 구하였으나 본소가 전부 기각되고, 시행사의 반소로 잔금과 중도금 대위변제금 합계 756,121,796원에 지연이자를 더한 금액을 물게 되었습니다. 둘째, 홍보자료와 실제 시공의 차이는 계약 체결 당시 확인한 건축 도면과 동일하게 시공되었다는 이유로, 「하이엔드 프리미엄」과 같은 문구는 추상적 표현이라는 이유로 각각 계약 내용 편입이 부정되었습니다. 셋째, 분양대행사 직원의 권유 문자 두 통만으로는 방문판매법상 전화권유판매에 해당하지 않고, 중도금이 납부된 뒤에는 계약금 포기에 의한 해제도 허용되지 않습니다. 이 글이 답하는 질문 1. 분양 홍보자료의 그림과 실제 시공이 다르면 계약을 해제할 수 있습니까2. 「하이엔..

세 줄 요약 1. 아파트 하자소송에서 판결금 13억 1,465만 원을 입주자대표회의에 지급한 시행사가 시공사를 상대로 구상금을 청구한 사건에서, 제1심은 전부 기각하였고 항소심은 전액을 인용하였습니다. 2. 갈림은 두 곳이었습니다. 분양자의 집합건물법상 책임과 시공자의 공급계약상 책임이 같은 급부인지, 그리고 공사도급계약의 제소 제한 조항이 소멸시효의 법률상 장애인지입니다. 3. 항소심은 두 책임의 급부가 실질적으로 같아 부진정연대채무가 성립하고, 제소 제한 조항은 정지조건 약정이어서 선행 하자소송 판결 확정일까지 시효가 진행하지 않는다고 보았습니다. 독자가 던지는 질문 · 시행사가 하자 판결금을 물어준 뒤 시공사에서 되받을 수 있습니까.· 구분소유자에 대한 책임과 수분양자에 대한 책임은 같은 급부입니까..

세 줄 요약 첫째, 마감재 공급업체를 바꾸어 단가가 달라지면 그 계약은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약으로 다루어질 수 있고, 총회의 사전 의결이 없으면 상대방의 선의와 관계없이 무효입니다. 둘째, 소집통지에 판단자료까지 붙일 의무는 정함이 없는 한 인정되지 아니하므로, 비교표는 소집통지가 아니라 열람·복사 청구로 받아야 하고 조합은 요청일부터 15일 안에 응하여야 합니다. 셋째, 공사비 검증을 거치지 아니하였다는 사정만으로 총회 결의가 무효가 되지는 아니하며, 의결 정족수는 공사비가 아니라 정비사업비 전체의 증가율로 정해집니다. 독자가 던지는 질문 · 마감재 브랜드를 바꾸는 것도 총회 의결 사항입니까· 총회에서 통과되면 절차의 흠은 치유됩니까· 계약 상대방이 몰랐어도 계약이 무효..

세 줄 요약 공사장 울타리에 설치한 자동 소음측정기 기록만으로는 손해배상이 인정되지 않습니다. 배경소음 보정과 수음지점 측정이 빠지면 규제기준과 비교할 수 있는 숫자가 되지 않기 때문입니다. 같은 사건에서 일조 침해는 인정되었고, 배상 의무는 시공사가 아니라 시행사가 졌습니다. 독자가 던지는 질문 · 공사장 소음측정기 수치가 기준을 넘었는데 왜 배상이 안 됩니까· 소음은 어디에서 어떻게 측정해야 증거가 됩니까· 구청 민원을 넣어 두는 것이 소송에 도움이 됩니까· 소음 손해배상은 시행사와 시공사 중 누구에게 청구해야 합니까· 일조권 침해는 몇 시간을 기준으로 판단합니까· 일조 침해 손해액은 어떻게 계산합니까· 왜 배상액이 감정가의 70퍼센트로 줄었습니까· 시공사도 일조 침해 책임을 지는 경우가 있습니까· ..

세 줄 요약 1. 신탁회사를 사업시행자로 지정해 달라는 신청은 법률이 절차를 정해 둔 신청이므로, 구청은 지정하거나 거부하는 방식으로 어느 쪽이든 응답할 의무를 집니다. 2. 응답이 없으면 의무이행심판과 부작위위법확인소송을 낼 수 있고, 재결이 나온 뒤에도 구청이 움직이지 않으면 행정심판위원회가 직접 처분을 할 수 있습니다. 3. 거부 회신이 오는 순간 부작위를 다투던 소는 각하되고 거부처분 취소소송으로 옮겨야 하며, 그 제소기간은 처분을 안 날부터 90일입니다. 독자가 던지는 질문 · 동의율을 채워 신청했는데 구청이 답을 안 주면 그냥 기다려야 합니까· 「지정할 수 있다」고 적힌 법에서도 구청이 반드시 답을 해야 합니까· 구청이 심사하는 항목은 무엇이고 정책적 판단이 들어가도 됩니까· 부작위위법확인소송..

세 줄 요약 1. 사업시행자가 수용재결에서 정한 손실보상금을 수용개시일까지 지급하거나 공탁하면 그날 소유권을 취득하고, 토지소유자는 그날까지 토지와 물건을 인도하여야 하며(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제43조, 제45조 제1항), 그 뒤의 점유는 권원 없는 불법점유가 되어 임료 상당액을 물게 됩니다. 2. 서울북부지방법원 2026. 7. 16. 선고 2022가합24722 판결은 174일의 인도 지연에 대하여 임료 상당 부당이득 6억 4,001만 8,480원을 전액 인정하고, 사업비 대출이자 10억 5,732만 7,664원 가운데 1억 원만을 민사소송법 제202조의2에 따라 인정하였으며, 간접공사비 20억 2,230만 1,977원은 상당인과관계가 없다는 이유로 전부 기각하였습니다...

세 줄 요약 1. 원사업자는 공사대금 지급을 보증한 후가 아니면 하수급인의 계약이행 보증에 대한 청구권을 행사하지 못하므로, 지급보증서를 주지 않은 원청의 계약이행보증금 청구는 그 자체로 막힙니다(하도급거래 공정화에 관한 법률 제13조의2 제8항). 2. 계약이행보증보험의 보험사고는 하수급인이 정당한 이유 없이 계약을 이행하지 않은 때에 생기므로, 원청이 다른 업체와 이중으로 계약하고 하수급인을 내보낸 사안에서는 보험사고 자체가 인정되지 않았습니다. 3. 보증금이 한 번 지급되면 보증서 발급이 막혀 신규 수주가 끊기므로, 실질적인 방어는 원청을 상대로 소를 제기하고 소장접수증명원을 보증기관에 제출하여 지급을 보류시키는 것입니다. 이 글이 답하는 질문 · 강제타절이란 무엇입니까· 부천 공공공사 현장에서는 ..

세 줄 요약 1. 성남시가 2026년 8월 31일 수진2·태평2·4·산성·단대·상대원1·3의 다섯 구역을 재개발 정비구역으로 지정·고시하였고, 그날부터 구역 안의 건축·공작물 설치·형질변경·토석 채취·토지분할·물건 적치에는 성남시장의 허가가 필요합니다(도시 및 주거환경정비법 제19조 제1항). 2. 정비구역 지정·고시 당시 공사에 착수하지 아니한 건축허가는 그 고시로 효력을 잃는다는 것이 부산지방법원 2026. 3. 25. 선고 2025가합40902 판결의 판단이나, 이는 제1심 판결이고 확정 여부가 확인되지 아니하였습니다. 그 뿌리는 구 택지개발촉진법에 관한 대법원 2007. 4. 12. 선고 2006두18492 판결이고, 착공신고의 접수와 수리는 착공이 아니며 부지의 굴착이나 축조가 있어야 착공입니다..

세 줄 요약 1. 수도권 분양가상한제 적용주택의 거주의무는 2024. 3. 19. 개정 주택법으로 폐지된 것이 아니라 개시 시점이 최초 입주가능일부터 3년 이내로 미루어진 것이고, 그 3년이 차오르는 단지가 나오기 시작하였습니다.2. 국토교통부는 2026. 8. 국회 업무보고에서 유예 신고를 의무화하고 거주실태 조사를 강화하겠다고 밝혔으며, 세부 실태조사는 제도 정비를 거쳐 2027년 초부터 시행될 것으로 보입니다.3. 분양권을 넘겨도 거주의무는 최초 수분양자에게 남고, 거주의무를 지키지 못하면 한국토지주택공사가 입주금에 정기예금 이자만 붙여 그 주택을 매입합니다. 이 글이 답하는 질문 · 분양가상한제 주택의 거주의무기간은 몇 년입니까· 분양가가 인근 시세보다 비싸게 정해지면 실거주 의무가 없습니까· 3..

세 줄 요약 1. 재건축조합의 인도청구권은 관리처분계획인가가 고시된 날에 생기므로, 사업시행계획인가만 난 단계에서 보낸 소송 예고는 예고에 그칩니다. 2. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결은 손실보상 미완료를 사용·수익 정지의 예외로 정한 규정이 수용권 없는 주택재건축사업에는 적용되지도 유추적용되지도 않는다고 보아, 재건축 세입자에게는 주거이전비와 이사비가 법으로 보장되지 않습니다. 3. 재건축 이주 단계에서 세입자가 실제로 지킬 수 있는 것은 거주 기간이 아니라 보증금이고, 그 청구의 상대방은 집주인과 사업시행자 두 갈래입니다. 이 글이 답하는 질문 · 은마아파트 조합이 예고한 소송은 무엇입니까· 재건축조합은 언제부터 나가라고 할 수 있습니까· 은마아파트는 지금 ..