세 줄 요약
· 조합 총회는 조합원 과반수 출석과 출석 과반수 찬성이 원칙이고, 서면결의서를 낸 조합원은 출석으로 셉니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제3항·제5항). 관리처분계획·사업시행계획 안건은 전체 조합원 과반수가 찬성해야 하고(같은 조 제4항), 직접 출석은 일반 10%·시공자 선정 과반수·관리처분 등 20%가 필요합니다(같은 조 제10항).
· 서면결의서와 일반 전자투표는 직접 출석에 들어가지 않고 대리인 출석은 들어갑니다. 위임장 없는 대리인 출석, 대표조합원 선임동의서 없이 공유자 1명이 낸 서면결의서는 의사정족수에 넣을 수 없습니다(대법원 2021다230144 판결). 분양신청을 하지 않은 조합원은 분양신청기간 뒤 분모에서 빠집니다(대법원 2010두7765 판결).
· 서면결의는 결의가 성립하기 전까지 방식 제한 없이 철회할 수 있고, 정족수 미달 결의 뒤의 서면 동의는 흠의 치유가 아니라 새로운 결의입니다(대법원 2007다83533 판결). 관리처분계획이 인가·고시된 뒤에는 총회결의만 따로 무효확인을 구할 수 없고 항고소송으로 다툽니다(대법원 2010두7765 판결).
질문 목록
1. 조합 총회 의결정족수는 어떻게 셉니까
2. 관리처분계획 안건은 찬성 기준이 다릅니까
3. 서면결의서를 낸 조합원은 출석으로 봅니까
4. 직접 출석은 몇 퍼센트가 필요합니까
5. 서면결의서와 전자투표는 직접 출석에 들어갑니까
6. 누구를 대리인으로 세울 수 있습니까
7. 법인 조합원은 어떻게 의결권을 행사합니까
8. 공유 조합원의 서면결의서는 정족수에 들어갑니까
9. 분양신청을 하지 않은 조합원도 분모에 셉니까
10. 조합은 서면결의서의 본인 여부를 확인해야 합니까
11. 홍보요원이 걷은 서면결의서는 문제가 됩니까
12. 안건별 찬반 표시가 빠진 서면결의서는 어떻게 셉니까
13. 서면결의는 언제까지 어떤 방식으로 철회할 수 있습니까
14. 철회서는 누가 어떻게 받습니까
15. 조합원 600명, 직접 출석 110명·서면결의 280명·철회 15명이면 정족수를 채웁니까
16. 관리처분 안건에는 무엇이 모자라고 무엇이 결과를 바꿉니까
17. 소집통지는 언제까지 무엇을 적어 보냅니까
18. 관리처분계획 인가 뒤에도 총회결의 무효확인을 구할 수 있습니까
19. 인가 전에는 어떻게 다툽니까
20. 정족수가 모자랐던 결의는 어떻게 바로잡습니까
21. 조합총회 2주 전에 무엇을 확인해야 합니까
22. 정족수 다툼을 줄이려면 결국 무엇을 세어야 합니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 도시 및 주거환경정비법(2026. 7. 1. 시행본) | 제45조 제3항(총회의 의결) | 총회의 의결은 이 법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 한다. |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제45조 제4항 | 제1항제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다. |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제45조 제5항 | 조합원은 서면으로 의결권을 행사하거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다. 서면으로 의결권을 행사하는 경우에는 정족수를 산정할 때에 출석한 것으로 본다. (각 호: 1. 배우자, 직계존비속 또는 형제자매 중 성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하는 경우 2. 해외 거주 조합원이 대리인을 지정하는 경우 3. 법인인 토지등소유자가 대리인을 지정하는 경우, 법인의 대리인은 조합임원 또는 대의원으로 선임될 수 있음) |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제45조 제9항 | 조합은 제5항, 제6항 및 제8항에 따라 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사하는 자가 본인인지를 확인하여야 한다. |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제45조 제10항 | 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석(제5항에 따라 대리인을 통하거나 제8항에 따라 전자적 방법으로 의결권을 행사하는 경우 직접 출석한 것으로 본다. 이하 이 조에서 같다)하여야 한다. 다만, 시공자의 선정을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 과반수가 직접 출석하여야 하고, 창립총회, 시공자 선정 취소를 위한 총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다. |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제39조 제1항(조합원의 자격 등) | (요지) 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 등에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제44조 제4항(총회의 소집) | 제2항 및 제3항에 따라 총회를 소집하려는 자는 총회가 개최되기 7일 전까지 회의 목적ㆍ안건ㆍ일시 및 장소와 제45조제5항, 제6항 및 제8항에 따른 의결권의 행사기간 및 장소 등 의결권 행사에 필요한 사항을 정하여 조합원에게 통지하여야 한다. |
| 도시 및 주거환경정비법 시행령(2026. 7. 1. 시행본) | 제42조 제3항(총회의 의결) | 법 제45조제10항 단서의 대통령령으로 정하는 총회: 1. 창립총회 1의2. 시공자 선정 취소를 위한 총회 2. 사업시행계획서의 작성 및 변경을 위하여 개최하는 총회 3. 관리처분계획의 수립 및 변경을 위하여 개최하는 총회 4. 정비사업비의 사용 및 변경을 위하여 개최하는 총회 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2007다83533, 83540 | 2008. 8. 21. | 서면결의에 의한 결의에서 동의 철회의 시한과 방식, 정족수 미달 결의 뒤 서면 동의로 정족수를 채운 것의 성격 | 결의가 유효하게 성립하기 전까지 철회 가능, 정관에 다른 정함이 없으면 방식 제한 없음, 뒤의 서면 동의는 흠의 치유가 아니라 새로운 결의 |
| 대법원 | 2010두7765 | 2012. 3. 29. | 관리처분계획 인가·고시 뒤 총회결의 무효확인의 허용 여부, 분양신청을 하지 않은 조합원이 의사정족수 산정의 총 조합원 수에서 빠지는지 | 인가·고시 뒤에는 항고소송으로 다투어야 하고 총회결의만의 무효확인은 원칙적으로 불허, 분양신청기간 종료일 다음 날 조합원 지위를 잃어 분모에서 제외 |
| 대법원 | 2021다230144 | 2021. 9. 30. | 대표조합원 선임동의서 없이 공유자 1명이 낸 서면결의서와 위임장 없는 대리인 출석의 의사정족수 산입 | 둘 다 의사정족수에 넣을 수 없음(원심 파기) |
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총회를 2주 앞둔 조합 사무실에 서면결의서 280장이 모였습니다. 정비업체 담당자는 출석이 넉넉하다고 보고하지만, 총회 책자의 첫 안건은 관리처분계획 변경입니다.
임원들이 확인할 것은 셋입니다. 출석을 몇 명으로 세는지, 직접 출석 요건을 채웠는지, 나중에 다투어질 표가 몇 장인지입니다. 「조합·관리단 실무, 법으로 따지기」 2편은 정족수를 세는 순서대로 정리합니다.
조합 총회 의결정족수는 출석 요건과 찬성 요건을 따로 셉니다
총회의 의결은 법이나 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성으로 합니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제3항). 앞의 것을 의사정족수, 뒤의 것을 의결정족수라고 부릅니다.
조합원 600명이면 301명이 출석해야 회의가 성립하고, 375명이 출석했다면 188명이 찬성해야 가결됩니다. 정관이 더 엄격한 요건을 두었으면 그 요건을 따릅니다.
관리처분계획 안건은 출석 조합원이 아니라 전체 조합원 과반수가 찬성해야 합니다
사업시행계획서의 작성·변경과 관리처분계획의 수립·변경은 조합원 과반수의 찬성으로 의결합니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제4항). 찬성표를 나누는 기준이 출석자가 아니라 전체 조합원입니다.
정비사업비가 100분의 10 이상 늘어나는 경우(생산자물가상승률분과 손실보상 금액은 빼고 셉니다)에는 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다. 조합원 600명이면 각각 301명과 400명의 찬성표가 필요합니다.
서면결의서를 낸 조합원은 정족수를 셀 때 출석한 것으로 봅니다
조합원은 서면으로 의결권을 행사할 수 있고, 서면으로 행사한 경우에는 정족수를 산정할 때 출석한 것으로 봅니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제5항). 총회장에 오지 않은 조합원도 서면결의서가 유효하면 출석 숫자에 들어갑니다.
2024. 12. 3. 개정으로 전자적 방법의 의결권 행사도 출석으로 세게 되었습니다. 다만 전자적 방법 외에 서면 등 다른 방법도 함께 열어 두어야 하고, 방법별 결과를 따로 확인할 수 있어야 합니다.
직접 출석 요건은 일반 안건 10%, 시공자 선정 과반수, 관리처분 총회 20%입니다
총회의 의결에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석해야 합니다. 시공자 선정을 의결하는 총회는 조합원 과반수가 직접 출석해야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제10항).
창립총회, 시공자 선정 취소를 위한 총회, 사업시행계획서 작성·변경, 관리처분계획 수립·변경, 정비사업비 사용·변경을 위한 총회는 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제42조 제3항).
서면결의서와 일반 전자투표는 직접 출석에 들어가지 않고 대리인 출석은 들어갑니다
직접 출석 요건은 서면결의서만으로 극소수가 나와도 총회가 열리는 문제를 막으려는 장치입니다. 서면결의서는 출석 숫자에는 들어가지만 직접 출석 숫자에는 들어가지 않습니다.
대리인을 통한 의결권 행사와 요건을 갖춘 온라인총회 참석은 직접 출석으로 봅니다. 전자투표는 재난 등으로 전자적 방법만으로 의결하게 된 경우에만 직접 출석으로 보고, 그 밖의 전자투표는 출석 숫자에만 들어갑니다.
대리인은 배우자·직계존비속·형제자매 중 성년자이고 위임장을 내야 합니다
조합원이 권한을 행사할 수 없어 배우자, 직계존비속 또는 형제자매 중 성년자를 대리인으로 정해 위임장을 낸 경우, 해외에 거주하는 조합원이 대리인을 지정한 경우에 대리 행사가 허용됩니다.
대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다230144 판결은 위임장 없이 직계존속이 대신 참석한 것을 적법한 출석으로 보아 의사정족수에 넣은 원심을 법리오해로 보았습니다. 접수대에서 위임장이 없는 대리인을 출석으로 세면 그 한 표가 총회 전체의 다툼거리가 됩니다.
법인 조합원은 대리인을 지정해 의결권을 행사하고 그 대리인은 임원·대의원이 될 수 있습니다
법인인 토지등소유자는 대리인을 지정해 의결권을 행사할 수 있고, 법인의 대리인은 조합임원이나 대의원으로 선임될 수 있습니다. 대리인 범위를 가족으로 좁힌 개인 조합원과 달리 법인은 지정한 사람이면 됩니다.
접수대에서는 법인 등기사항증명서와 대리인 지정 서면을 함께 받아 두는 편이 안전합니다.
공유 조합원은 대표조합원 선임동의서가 없으면 서면결의서를 내도 정족수에 들어가지 않습니다
토지나 건축물을 여러 명이 공유하면 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항). 조합설립인가 뒤 1명의 소유자로부터 지분을 넘겨받아 여러 명이 소유하게 된 때도 같습니다.
2021다230144 판결은 공유자 전원이 같은 내용으로 의결권을 행사하는 등 특별한 사정이 없으면 대표조합원 선임동의서를 서면으로 내야 하고, 선임동의서 없이 공유자 1명이 낸 서면결의서를 의사정족수에 넣은 원심을 법리오해로 보았습니다.
분양신청을 하지 않은 조합원은 분양신청기간 뒤 총회의 분모에서 빠집니다
대법원 2012. 3. 29. 선고 2010두7765 판결은 재건축조합에서 분양신청을 하지 않거나 철회하여 현금청산대상자가 된 조합원은 분양신청기간 종료일 다음 날 조합원 지위를 잃으므로, 그 뒤 총회의 의사정족수를 산정하는 총 조합원 수에서 빠진다고 보았습니다.
관리처분 단계의 총회는 출석보다 분모부터 다시 세어야 합니다.
조합은 서면결의서를 낸 사람이 본인인지 확인해야 합니다
조합은 서면이나 전자적 방법으로 의결권을 행사하는 사람이 본인인지를 확인해야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제9항). 2021. 8. 10. 개정으로 들어온 의무이고, 본인확인방법은 정관으로 정합니다.
신분증 사본, 접수자 서명, 제출 일시를 남기는 방식이 정관이 정한 확인 방법과 맞는지 총회 전에 맞추어 두어야 합니다.
홍보요원이 걷은 서면결의서는 누가 언제 받았는지 기록이 있어야 다툼에 버팁니다
홍보요원이 조합원을 찾아가 받아 온 결의서는 총회 뒤 본인이 쓴 것인지, 안건을 알고 낸 것인지가 먼저 다투어집니다. 본인 확인은 조합의 의무여서 수거 경로가 불분명하면 그 결의서를 출석으로 센 이유를 조합이 설명해야 하는 처지가 됩니다.
수거자, 수거 일시, 확인 방법을 한 줄씩 적는 접수대장을 따로 둡니다.
안건별 찬반 표시가 빠진 서면결의서는 출석으로 세어도 찬성표로 세기 어렵습니다
서면결의서가 출석으로 세어지는 근거는 의결권을 행사했다는 데 있고, 어느 안건에 찬성했는지는 안건별 표시로만 드러납니다. 표시가 없거나 두 칸 모두 표시된 안건을 집계자가 찬성이나 반대로 채워 넣으면 결의 자체가 다투어집니다.
서식에 표시 누락과 중복 표시의 처리 기준을 미리 적고, 개표는 안건마다 따로 합니다.
서면결의는 결의가 성립하기 전까지 철회할 수 있고 정해진 방식은 없습니다
대법원 2008. 8. 21. 선고 2007다83533, 83540 판결은 서면결의에 의한 결의가 유효하게 성립하기 전까지는 동의를 철회할 수 있고, 정관에 다른 정함이 없으면 철회의 뜻을 분명히 추단할 수 있는 행위나 외관으로 충분하다고 보았습니다.
철회의 시한과 실제 사례는 9. 24. 글(https://blog.naver.com/lawcjh80/224421794541)에서 다루었습니다.
철회서는 조합에 도달해야 하므로 접수 창구와 접수 기록을 미리 정해 둡니다
철회는 조합을 상대로 한 의사표시여서 조합이 알 수 있는 상태에 이르러야 효력이 생깁니다. 정관에 철회 기한과 방식이 있으면 그에 따르고, 없으면 우편·방문·전자우편 어느 경로로 들어온 철회서도 받아 두어야 합니다.
총회 준비 담당자께서는 철회서를 받은 즉시 해당 서면결의서에 철회 표시를 하고 출석 명부에서 빼 두시면 됩니다.
계산해 보기 — 조합원 600명, 직접 출석 110명·서면결의 280명·철회 15명이면 일반 안건은 채우고 관리처분 안건은 직접 출석이 10명 모자랍니다
예를 들어 조합원 600명인 재개발조합의 관리처분계획 변경 총회에서 직접 출석 110명, 서면결의서 280장이 들어왔고, 그중 15명이 총회 전에 철회서를 냈으며 철회한 조합원은 총회에 나오지 않았다고 가정합니다. 대리인 출석과 전자투표는 없다고 가정합니다.
산식은 「출석 = 직접 출석 + 유효 서면결의」, 「직접 출석 비율 = 직접 출석 ÷ 조합원 수」입니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제3항·제5항·제10항).
가정한 조건에서 출석 375명은 과반수를 넘지만 관리처분 안건은 직접 출석 120명과 찬성 301명이 필요합니다
유효 서면결의는 280 − 15 = 265장, 출석은 110 + 265 = 375명으로 과반수 301명을 넘고, 일반 안건이면 188명 찬성으로 가결됩니다. 직접 출석은 110 ÷ 600 = 약 18.3%로 10%(60명)는 넘지만 20%(120명)에는 10명이 모자랍니다.
결과는 둘에 따라 달라집니다. 대리인 출석이 10명 더 있으면 직접 출석 요건을 채웁니다. 분양신청을 하지 않은 조합원 30명이 분모에서 빠지면 20% 기준은 114명이 되어 4명이 모자랍니다.
소집통지는 총회 7일 전까지 안건과 의결권 행사기간·장소를 적어 보냅니다
총회를 소집하려는 자는 총회가 열리기 7일 전까지 회의 목적·안건·일시·장소와 서면·전자적 방법에 의한 의결권의 행사기간과 장소 등을 정해 조합원에게 통지해야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제44조 제4항).
정관이 더 긴 기간을 정했으면 그 기간을 지킵니다. 통지서에 없던 안건을 총회장에서 올리면 그 안건의 결의가 다투어집니다.
관리처분계획이 인가·고시된 뒤에는 총회결의만 따로 떼어 무효확인을 구할 수 없습니다
2010두7765 판결은 관리처분계획이 인가·고시되면 행정처분으로 효력이 생기므로, 총회결의의 흠은 관리처분계획의 취소나 무효확인을 구하는 항고소송으로 다투어야 하고 총회결의 부분만의 무효확인 소송은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다고 보았습니다.
다투는 쪽이라면 인가 시점이 소송의 형태를 가릅니다.
인가 전에는 결의의 효력을 다투는 소송과 효력정지 가처분이 함께 검토됩니다
사업시행계획이나 관리처분계획안처럼 인가로 이어지는 결의는 인가 전에 조합을 상대로 결의의 효력을 다투게 되고, 소송은 행정소송법상 당사자소송으로 다룹니다. 결론을 기다리는 동안 인가 절차가 진행되지 않도록 효력정지 가처분이 함께 검토됩니다.
가처분 단계에서는 출석 명부와 서면결의서 사본으로 정족수 미달을 숫자로 보여 주는 쪽이 설득력을 얻습니다.
정족수가 모자랐던 결의는 새 총회에서 요건을 처음부터 갖추어 다시 의결합니다
2007다83533 판결은 정족수 미달로 무효가 된 결의 뒤에 서면 동의로 정족수를 채운 것을 앞선 결의의 흠이 고쳐진 것이 아니라 별도의 새로운 결의로 보았습니다. 재결의(추인 결의)도 그날의 출석·직접 출석·찬성 요건을 다시 갖추어야 합니다.
비대위 측이시라면 무효를 주장하기 전에 출석 명부와 서면결의서 사본의 열람·복사부터 요청하시면 됩니다.
조합총회 2주 전 확인할 것 다섯 가지
1. 소집통지 기간: 정관이 정한 통지일(법은 7일 전), 통지서에 의결권 행사기간·장소가 적혔는지
2. 안건 기재: 직접 출석 20% 안건인지, 정비사업비 10% 이상 증가로 3분의 2 찬성이 필요한지
3. 서면결의서 서식: 안건별 찬반 칸, 표시 누락·중복 표시의 처리 기준
4. 본인 확인 방법: 정관이 정한 확인 방식, 수거자·수거 일시 접수대장, 대표조합원 선임동의서와 위임장
5. 철회서 접수 창구: 접수처와 접수 시각 기록, 철회자를 출석 명부에서 빼는 순서
정족수는 분모·출석·직접 출석·찬성 네 숫자를 따로 세면 다툼이 줄어듭니다
분모가 되는 조합원 수를 먼저 확정하고, 출석과 직접 출석을 나누어 세고, 안건마다 찬성 기준이 출석 과반수인지 전체 조합원 과반수인지 확인하면 총회 당일 개표에서 숫자가 흔들리지 않습니다.
이 글은 「조합·관리단 실무, 법으로 따지기」 2편입니다. 앞 편(10. 19.)은 관리비 체납 지급명령과 경매 낙찰자 승계를 다루었고(https://www.lawcjh.kr/144), 다음 글(11. 2.)에서는 하도급대금 직접지급을 다룹니다.
참고한 판결
· 대법원 2008. 8. 21. 선고 2007다83533, 83540 판결
· 대법원 2012. 3. 29. 선고 2010두7765 판결
· 대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다230144 판결
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
업무 분야: 부동산 분쟁, 재개발·재건축 분쟁, 조합·관리단 자문
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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