세 줄 요약
· 재개발 시공사 교체 총회는 조합원 과반수가 직접 출석해야 열립니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제10항 단서). 상대원2구역(조합원 2,268명, 과반수 1,135명)의 2026. 5. 30. 총회는 의사록상 1,137명이었으나 무효 출석 3명을 빼면 1,134명이어서, 수원지방법원 성남지원 2026카합50172 결정(2026. 7. 31., 일부 인용)이 결의와 해지 통지의 효력을 정지하고 DL이앤씨의 시공자 지위를 임시로 정했습니다.
· 조합이 민법 제673조로 도급계약을 해제하면 시공사가 이미 지출한 비용과 일을 완성하였다면 얻었을 이익을 합한 금액을 배상해야 하고, 과실상계·손해배상 예정액 감액은 주장할 수 없으며, 다른 일로 얻을 수 있었던 소득과 남은 재료의 대가는 공제됩니다(대법원 2000다37296, 37302).
· 건물을 짓기 전의 공사대금 채권은 토지에 관하여 생긴 채권이 아니어서 토지 유치권의 근거가 되기 어렵고(대법원 2007마98), 유치권이 성립하더라도 조합은 상당한 담보를 제공하고 소멸을 청구할 수 있습니다(민법 제327조). 토지인도 단행가처분은 민사집행법 제300조 제2항의 임시 지위 가처분입니다.
질문 목록
1. 상대원2구역 시공사 분쟁은 언제 시작되었습니까
2. 두 번의 시공사 교체 총회는 어떻게 되었습니까
3. 조합 안내문의 공사비 증액 규모는 얼마입니까
4. 시공자 선정 총회의 직접 출석 요건은 무엇입니까
5. 조합원 2,268명이면 몇 명이 직접 나와야 합니까
6. 성원보고 뒤에 과반수가 채워지면 하자가 없어집니까
7. 의사록의 출석 숫자는 어떻게 다툽니까
8. 서면결의 철회서는 의사정족수에 어떤 영향을 줍니까
9. 계약 변경 총회의 직접 출석 기준은 무엇입니까
10. 공사비 검증은 언제 요청해야 합니까
11. 검증 결과는 계약 체결 전에 나와야 합니까
12. 조합은 공사 전에 도급계약을 해제할 수 있습니까
13. 민법 제673조로 해제하면 무엇을 배상합니까
14. 배상액에서 빼는 것은 무엇입니까
15. 유치권은 어떤 경우에 성립합니까
16. 공사대금 채권으로 토지를 유치할 수 있습니까
17. 착공 전 시공사의 채권으로 유치권을 주장할 수 있습니까
18. 담보를 제공하면 유치권을 없앨 수 있습니까
19. 토지인도 단행가처분의 요건은 무엇입니까
20. 착공이 한 달 늦어지면 조합원 1인당 이자는 얼마입니까
21. 1년, 2년 늦어지면 얼마이고 무엇이 숫자를 바꿉니까
22. 총회 전에 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
23. 상대원2구역의 다음 분기점은 무엇입니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 도시 및 주거환경정비법(2026. 7. 1. 시행본) | 제45조 제10항 | 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석(제5항에 따라 대리인을 통하거나 제8항에 따라 전자적 방법으로 의결권을 행사하는 경우 직접 출석한 것으로 본다. 이하 이 조에서 같다)하여야 한다. 다만, 시공자의 선정을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 과반수가 직접 출석하여야 하고, 창립총회, 시공자 선정 취소를 위한 총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다. |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제45조 제3항·제5항 | 총회의 의결은 이 법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 한다. / 조합원은 서면으로 의결권을 행사하거나 (1. 배우자, 직계존비속 또는 형제자매 중 성년자 2. 해외 거주 3. 법인) 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다. 서면으로 의결권을 행사하는 경우에는 정족수를 산정할 때에 출석한 것으로 본다. |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제29조의2 제1항 | 재개발사업ㆍ재건축사업의 사업시행자는 시공자와 계약 체결 후 1. 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 검증 의뢰를 요청하는 경우 2. 공사비의 증액 비율(당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 가. 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우 100분의 10 이상 나. 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우 100분의 5 이상인 경우 (3호 생략) 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하여야 한다. |
| 민법(2026. 3. 17. 시행본) | 제673조 | 수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. |
| 민법 | 제320조 | ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. |
| 민법 | 제327조 | 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. |
| 민법 | 제379조 | 이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼으로 한다. |
| 민사집행법(2026. 2. 1. 시행본) | 제300조 제2항 | 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다. |
인용 판례 일람표
| 법원명 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 수원지방법원 성남지원 | 2026카합50172 총회결의효력정지가처분 | 2026. 7. 31.(결정) | 시공자 선정 총회의 조합원 과반수 직접 출석, 의사록 증명력, 서면결의 철회서와 의사정족수 | 일부 인용. 시공자 지위 임시로 정함, 해지 통지·2026. 5. 30. 총회 결의 효력 정지. 본안 진행 중 |
| 대법원 | 2000다37296, 37302 매매대금·손해배상(기) | 2002. 5. 10. | 민법 제673조 해제 시 손해배상의 범위, 과실상계·예정액 감액 불가, 손익상계 | 파기환송 |
| 대법원 | 2007마98 경락부동산인도명령 | 2008. 5. 30.(결정) | 독립한 건물이 되지 못한 정착물만 설치한 채 공사가 중단된 경우 토지 유치권·상사유치권 | 재항고기각(유치권 불성립) |
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성남 상대원2구역 조합원의 우편함에는 이번 달 문서 두 장이 함께 들어 있습니다. 하나는 2026. 10. 12. 조합 안내문으로, 시공사 DL이앤씨의 도급변경계약안 공사비가 9,849억 원에서 1조 8,479억 원으로 늘어난다는 내용입니다. 다른 하나는 같은 시공사가 10. 10.부터 10. 30.까지 여는 홍보관 안내입니다.
올해 조합은 4월과 5월 두 차례 총회로 재개발 시공사 교체를 의결했지만, 두 번 모두 법원의 가처분으로 효력이 멈췄습니다. 11월 총회에는 도급계약 안건이 오를 것으로 보도되었습니다.
이 글은 그 총회 앞에서 조합 임원·대의원, 조합원, 시공사 담당자가 확인할 숫자를 정리합니다. 직접 출석 정족수, 공사비 검증, 계약 해지 때의 손해배상, 유치권과 담보 제공입니다.
상대원2구역은 4,885가구 재개발이고, 시공사는 2015년에 선정되어 2021년에 도급계약을 맺었습니다
상대원2구역 재개발은 성남시 중원구 상대원동 일대에 최고 29층, 43개 동, 4,885가구를 짓는 사업입니다. 2022년 7월 이주를 시작했고 철거도 거의 마무리되었습니다.
DL이앤씨는 2015년 시공사로 선정되었고 2021. 10. 28. 조합과 공사도급계약을 맺었습니다. 그 뒤 마감재와 상위 브랜드 적용, 공사비를 두고 조합과 의견이 갈렸습니다.
2026년 4월과 5월의 시공사 교체 총회는 두 번 모두 가처분으로 효력이 정지되었습니다
조합은 2026. 4. 11. 총회에서 계약 해지를 의결했으나 4. 29. 가처분으로 효력이 정지되었습니다. 5. 30. 임시총회에서 다시 해지와 GS건설 선정을 의결했습니다.
수원지방법원 성남지원은 2026. 7. 31. 2026카합50172 결정으로 DL이앤씨의 시공자 지위를 임시로 정하고, 5월 총회 결의와 두 차례 해지 통지의 효력을 정지했습니다. 본안 판단이 나올 때까지의 임시 판단입니다.
조합 안내문 기준으로 공사비는 9,849억 원에서 1조 8,479억 원으로 약 88% 늘어나는 안입니다
조합은 2026. 10. 12. 안내문에서 도급변경계약안의 공사비가 9,849억 원에서 1조 8,479억 원으로 늘고, 총 정비사업비도 약 50% 늘 수 있다고 밝힌 것으로 보도되었습니다.
DL이앤씨는 3.3제곱미터당 699만 원의 확정 공사비와 입주 1년 뒤 분담금 납부 등을 제시했고, 11월 총회에서 안건이 통과되면 내년 2월 착공이 가능하다는 입장입니다. 조합은 산출 근거와 검증을 요구하고 있습니다.
시공자를 선정하는 총회는 조합원 과반수가 직접 출석해야 열 수 있습니다
정비사업 조합 총회는 조합원 10% 이상이 직접 출석해야 하고, 시공자를 선정하는 총회는 과반수가 직접 출석해야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제10항). 배우자·직계존비속처럼 법이 정한 대리인이 나온 경우도 직접 출석으로 봅니다.
서면결의서는 출석으로 세지만 직접 출석에는 들어가지 않습니다. 상대원2구역 정관도 시공자 선정 안건은 과반수가 직접 출석한 때에만 의사를 진행하도록 정하고 있습니다.
조합원 2,268명이면 시공자 선정 총회에는 1,135명이 직접 나와야 합니다
2,268명의 과반수는 1,135명입니다. 5월 총회 의사록에는 1차 성원보고 때 시공자 선정 안건의 직접 출석자가 대리 출석을 포함해 1,137명으로 적혀 있었습니다.
수원지방법원 성남지원은 2026카합50172 결정에서 서명 뒤 총회장을 떠난 조합원, 제3자를 대신 보낸 조합원, 대표조합원이 아닌 공유자의 위임을 받은 대리인 3명을 빼야 한다고 보았습니다. 남은 1,134명은 과반수에 1명이 모자랐습니다.
성원보고 뒤에 과반수가 채워져도, 과반수 없이 시공자 안건을 시작한 하자는 남습니다
조합은 2차 성원보고 때 직접 출석자를 1,154명으로 적었습니다. 수원지방법원 성남지원은 2026카합50172 결정에서 그렇더라도 과반수가 출석하지 않은 상태로 시공자 선정 안건의 의사 진행을 시작한 것 자체가 정관에 어긋난다고 판단하였습니다.
접수 마감 시각이 아니라 성원을 선언한 시각의 직접 출석자 수가 다툼의 기준이 됩니다.
조합 임원·대의원이시라면 성원보고 직전에 출입 명부와 이탈·재입장 명부를 마감하고, 그 시각을 의사록에 적어 두시는 편이 안전합니다.
의사록 숫자는 원칙적으로 믿지만, 명부·영상·본인확인 기록으로 뒤집힐 수 있습니다
총회 정족수가 다투어지면 의사록 기재대로 판단하는 것이 원칙이고, 의사록을 믿기 어려운 특별한 사정은 결의를 다투는 쪽이 밝혀야 합니다. 수원지방법원 성남지원도 2026카합50172 결정에서 이 원칙을 정비조합 총회에 적용하였습니다.
상대원2구역 가처분에서 의사록을 뒤집은 자료는 참석자의 사실확인서, 폐쇄회로 영상 사진, 총회장 이탈 영상, 마스크·모자·선글라스를 쓴 참석자의 본인확인 누락이었습니다.
서면결의 철회서가 51장 더 확인되자 일반 안건의 의사정족수도 흔들렸습니다
일반 안건은 서면결의서를 낸 조합원까지 합해 과반수가 출석해야 합니다. 5월 총회에는 서면결의서 1,146장과 철회서 904장이 들어왔고, 사회자는 겹치는 철회서를 3장으로 보았습니다.
신청인 측이 겹치는 철회서 51장을 더 내자, 수원지방법원 성남지원은 2026카합50172 결정에서 그 철회서를 반영하면 출석 조합원이 과반수인 1,135명에 못 미친다고 보았습니다. 총회 당일 작성한 서면결의서 1장도 정관이 정한 도착 기한을 넘겨 효력이 없었습니다.
11월 총회가 시공자 선정이 아닌 계약 변경 총회라면 직접 출석 기준은 달라질 수 있습니다
법은 시공자 선정 총회에 과반수, 시공자 선정 취소·사업시행계획·관리처분계획 변경 같은 총회에 20%, 그 밖의 총회에 10%의 직접 출석을 요구합니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제10항). 상대원2구역으로는 각각 1,135명, 454명, 227명입니다.
정관과 도급계약서가 더 엄격한 기준을 정할 수 있고, 공사비가 크게 늘면 관리처분계획 변경 총회가 뒤따릅니다. 안건 이름보다 정관 조항과 계약서 조항으로 기준을 먼저 정해 두어야 합니다.
공사비 증액이 일정 비율을 넘으면 조합은 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청해야 합니다
사업시행계획인가 전에 시공자를 뽑았으면 당초 계약금액보다 10% 이상, 인가 뒤에 뽑았으면 5% 이상 늘 때 검증을 요청해야 하고, 증액률에서 생산자물가상승률은 뺍니다(도시 및 주거환경정비법 제29조의2 제1항). 조합원 5분의 1 이상이 요청해도 같고, 2,268명이면 454명입니다.
조합 안내문의 88%는 물가상승분이 들어간 숫자입니다. 물가분을 뺀 증액률을 먼저 계산해 두어야 기준을 넘는지 말할 수 있습니다.
검증 결과가 계약 체결 전에 나와야 하는지는 조합과 시공사의 입장이 갈립니다
DL이앤씨는 공사비 검증이 도급변경계약 체결의 필수 선행 절차가 아니라는 입장이고, 조합은 산출 근거와 검증 절차를 계속 요구하고 있다고 보도되었습니다.
검증 보고서가 총회 전에 공개되지 않으면 조합원은 증액의 근거를 모른 채 표결하게 됩니다.
조합원이시라면 총회 책자에서 공사비 산출내역서와 검증 의뢰 여부를 먼저 보시고, 검증을 원하시면 454명 이상의 서면 요청을 접수번호가 남는 방법으로 내시기 바랍니다.
공사를 끝내기 전이라면 조합은 손해를 배상하고 도급계약을 해제할 수 있습니다
도급인은 수급인이 일을 완성하기 전에는 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제673조). 해제 사유가 없어도 쓸 수 있는 권리이고, 그 대가가 손해배상입니다.
상대원2구역 가처분에서 신청인 측은 총회 책자에 민법 제673조 해제가 안건으로 적혀 있지 않았고 예상 손해액도 고지되지 않았다고 다투었습니다. 수원지방법원 성남지원은 정족수 하자로 신청을 받아들이면서 그 주장은 따로 판단하지 않았습니다(2026카합50172).
민법 제673조로 해제하면 시공사가 이미 쓴 비용과 얻었을 이익을 함께 배상해야 합니다
대법원은 2000다37296, 37302 판결에서 민법 제673조에 따른 손해배상은 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성하였다면 얻었을 이익을 합한 금액 전부라고 보았습니다. 재개발조합이 단지 미술장식품 제작계약을 해제한 사건입니다.
대법원 2000다37296, 37302 판결은 이때 조합이 수급인의 잘못을 들어 배상액을 줄이는 과실상계나, 계약서의 손해배상 예정액을 줄여 달라는 주장을 할 수 없다고도 보았습니다.
시공사가 다른 공사로 벌 수 있었던 소득과 남은 자재 값은 배상액에서 뺍니다
대법원 2000다37296, 37302 판결은 해제로 수급인이 들이지 않게 된 노력을 다른 곳에 써서 얻었거나 얻을 수 있었던 소득, 쓰지 않게 된 재료를 처분해 얻을 대가를 손해액에서 빼야 한다고 보았습니다.
조합이 협상하거나 공탁할 배상액을 계산할 때에는 지출 비용 증빙, 예상 이익률, 다른 현장으로 옮긴 인력과 자재를 함께 따져야 합니다. 시공사 쪽은 설계·인허가·이주 관련 지출을 항목별 증빙으로 정리해 두어야 근거를 댈 수 있습니다.
유치권은 남의 물건을 점유하면서 그 물건에 관하여 생긴 채권이 있을 때 생깁니다
유치권(돈을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않을 권리)은 다른 사람의 물건을 점유하고, 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있어야 성립합니다(민법 제320조). 점유가 불법행위로 시작되었으면 성립하지 않습니다.
2026. 6. 1. 보도에서 법조계는 철거가 끝난 부지에 시공사가 유치권을 행사하면 배상액이 정해질 때까지 부지 인도가 어려워 착공이 길게는 2년 늦어질 수 있다고 분석했습니다. 실제로 그렇게 될지는 채권과 점유의 두 요건에서 갈립니다.
건물을 짓기 전의 공사대금 채권으로는 토지에 유치권을 주장하기 어렵습니다
대법원 2008. 5. 30.자 2007마98 결정은 신축공사 수급인이 독립한 건물이 되지 못한 구조물만 설치한 채 공사가 중단된 경우, 그 구조물은 토지의 부합물이고 공사대금 채권은 토지에 관하여 생긴 채권이 아니어서 토지를 유치할 수 없다고 보았습니다.
대법원 2007마98 결정은 공사가 중단된 뒤 현장을 점거해 점유를 시작한 수급인에게 상사유치권도 인정하지 않았습니다.
착공 전 시공사의 대여금·설계비 채권은 토지와의 관련성부터 다투어집니다
착공 전 시공사가 가진 채권은 대개 사업비·이주비 대여금, 설계·인허가 비용, 계약 해제에 따른 손해배상 채권입니다. 대여금·설계비·손해배상 채권이 토지에 관하여 생긴 채권인지, 시공사가 부지를 실제로 점유하는지가 유치권 다툼의 첫 쟁점입니다.
펜스와 경비 인력만으로 점유가 인정되는지도 현장 사실에 따라 갈립니다. 유치권이 주장되면 결국 부지 인도 소송이나 가처분으로 가려야 하므로 시간 비용은 남습니다.
조합은 상당한 담보를 제공하고 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다
유치권이 성립하더라도 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다(민법 제327조). 현금 공탁, 은행 지급보증, 다른 부동산에 대한 근저당 설정이 담보의 형태가 됩니다.
담보는 시공사가 주장하는 채권액과 유치 목적물의 가치 가운데 적은 쪽에 맞추면 상당하다고 볼 수 있습니다. 담보 제공과 소멸 청구는 서면으로 하고, 상당성이 다투어지면 인도 소송에서 함께 판단받게 됩니다.
토지인도 단행가처분은 현저한 손해를 피하기 위한 임시조치여서 소명의 문턱이 높습니다
본안 판결 전에 부지를 넘겨받으려면 임시의 지위를 정하는 가처분, 곧 토지인도 단행가처분을 신청합니다(민사집행법 제300조 제2항). 계속하는 권리관계에 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막을 필요가 있어야 합니다.
2026. 6. 1. 보도에서 법조계는 손해배상 예상액을 먼저 공탁하고 이 가처분을 신청하면 지연을 줄일 수 있다고 보았습니다. 공탁은 보전의 필요성과 담보의 상당성을 함께 보여 주는 자료가 됩니다.
조합이시라면 해지 안건을 올리기 전에 예상 배상액의 산정 근거와 공탁 재원(자금 차입 의결 포함)을 총회 자료에 함께 담아 두시는 편이 안전합니다.
계산해 보기 — 사업비 대출 5,400억 원에 연 5%를 가정하면 착공이 한 달 늦어질 때마다 조합원 1인당 약 99만 원입니다
예를 들어 사업비 대출 잔액을 2026. 9. 비상대책위원회 관계자가 밝힌 5,400억 원으로, 금리를 민법의 법정이율과 같은 연 5%로 가정합니다(민법 제379조). 조합원은 2,268명입니다.
산식은 대출 잔액 × 연 5% ÷ 12개월 ÷ 조합원 수입니다. 한 달 이자는 22억 5천만 원이고, 조합원 1인당 약 99만 원입니다.
착공이 1년 늦어지면 1인당 약 1,190만 원, 2년이면 약 2,381만 원이고 실제 금리와 분양 수입에 따라 달라집니다
가정한 조건에서 착공이 1년 늦어지면 이자는 270억 원, 1인당 약 1,190만 원입니다. 법조계가 말한 최대 2년이면 540억 원, 1인당 약 2,381만 원입니다.
실제 숫자는 두 변수로 달라집니다. 대출 약정 금리가 연 5%보다 높으면 늘고, 이자는 일반분양 수입과 함께 사업비로 정산되므로 조합원 분담금으로 그대로 옮겨지지는 않습니다. 공사비 상승과 현장 유지비는 넣지 않았습니다.
기한 안에 확인할 것 — 총회 소집 통지를 받은 날부터 총회 전날까지가 준비 기간입니다
· 총회 소집 통지·안건 책자 수령일, 공사비 산출내역서와 검증 의뢰 여부
· 서면결의서 도착 기한: 상대원2구역 정관상 총회일 전날까지
· 대리 출석: 위임장과 대리인 자격(배우자·직계존비속·형제자매 중 성년자 등)
· 공사비 검증 요청: 조합원 454명 이상의 서면 요청
· 결의를 다툴 때: 총회 직후 의사록·참석자 명부·영상 열람 신청과 가처분 신청 시기
상대원2구역의 다음 분기점은 11월 총회의 직접 출석 숫자와 공사비 증액의 근거입니다
시공자 지위는 2026. 7. 31. 가처분으로 임시로 정해졌을 뿐이고 본안의 결론은 아직 나오지 않았습니다. 계약을 이어 가려면 증액 근거와 검증이, 계약을 끝내려면 정족수와 손해배상·담보 준비가 필요합니다.
이 글은 공개된 결정과 보도, 법령으로 쟁점을 정리한 것입니다. 개별 조합과 시공사의 결론은 총회 자료와 계약서를 놓고 따로 검토하셔야 합니다.
참고한 판결
· 수원지방법원 성남지원 2026. 7. 31.자 2026카합50172 결정(일부 인용, 본안 진행 중)
· 대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296, 37302 판결(파기환송)
· 대법원 2008. 5. 30.자 2007마98 결정(재항고기각)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
업무 분야: 정비사업 조합 자문, 공사대금·유치권 분쟁, 부동산 소송
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