세 줄 요약
· 토허구역 실거주 유예는 2026. 10. 1. 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을, 2026. 5. 12.부터 무주택을 유지한 매수인이 2027. 12. 31.까지 허가 신청하고 허가 뒤 4개월 안에 취득하면, 2년 실거주를 세입자 계약 종료일부터 세게 합니다(부동산거래신고법 시행령 제14조의2 제2항). 허가 신청 전에 맺고 2027. 12. 31. 전에 시작하는 갱신계약(1회, 2년 이내)까지 들어가며, 국토교통부는 최대 3년 3개월 유예라고 설명했습니다.
· 세입자가 갱신을 요구한 뒤 집을 산 매수인도 갱신거절 기간(계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지) 안에 임대인 지위를 넘겨받았다면 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호, 대법원 2021다266631 판결). 실거주 의사의 증명책임은 임대인에게 있습니다(대법원 2022다279795 판결).
· 유예 요건을 못 갖춰 세입자가 계속 살면 이행명령 뒤 이행강제금이 취득가액의 7%(방치는 10%)로 1년마다 부과될 수 있어, 취득가액 10억 원이면 1회 7,000만 원입니다(부동산거래신고법 제18조, 부동산거래신고법 시행령 제16조 제3항). 허가 취소도 가능합니다(부동산거래신고법 제21조).
질문 목록
1. 서울 아파트를 허가받아 사면 얼마 동안 직접 살아야 합니까
2. 세입자가 사는 집은 언제까지 허가를 신청해야 실거주를 미룰 수 있습니까
3. 유예를 받으려면 매수인은 어떤 요건을 갖춰야 합니까
4. 유예가 인정되면 2년 실거주는 언제부터 셉니까
5. 갱신계약 기간까지 유예받으려면 무엇이 필요합니까
6. 허가 신청 뒤에 세입자가 갱신을 요구하면 그 기간도 유예됩니까
7. 세입자는 언제 갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 어떤 경우에 거절할 수 있습니까
8. 세입자가 갱신을 요구한 뒤 집을 산 사람도 실거주를 이유로 거절할 수 있습니까
9. 대법원 2021다266631 사건의 사실관계는 어떠했습니까
10. 1심과 항소심은 어떻게 판단했습니까
11. 대법원은 어떤 결론을 냈습니까
12. 대법원은 왜 원심과 달리 보았습니까
13. 환송 뒤 사건은 어떻게 끝났습니까
14. 토허구역 매수인은 언제까지 등기를 마쳐야 실거주를 이유로 거절할 수 있습니까
15. 실거주를 이유로 한 갱신거절은 누가 증명해야 합니까
16. 허가 신청 때 밝힌 자기 거주 목적은 어떤 의미가 있습니까
17. 실거주한다며 거절하고 다른 사람에게 세를 주면 어떻게 됩니까
18. 허가받은 대로 살지 않으면 어떤 절차가 진행됩니까
19. 이행강제금은 몇 번까지, 언제까지 부과될 수 있습니까
20. 취득가액 10억 원이면 이행강제금은 얼마입니까
21. 이행강제금 비율과 기준 금액은 무엇에 따라 달라집니까
22. 허가가 취소될 수도 있습니까
23. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
24. 결국 무엇이 결론을 가릅니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률(2024. 5. 17. 시행본) | 제17조 제1항(토지 이용에 관한 의무 등) | 제11조에 따라 토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우 외에는 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다. |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 제18조 제1항·제2항(이행강제금) | ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제17조제1항에 따른 토지의 이용 의무를 이행하지 아니한 자에 대하여는 상당한 기간을 정하여 토지의 이용 의무를 이행하도록 명할 수 있다. (단서 생략) ② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따른 이행명령이 정하여진 기간에 이행되지 아니한 경우에는 토지 취득가액의 100분의 10의 범위에서 대통령령으로 정하는 금액의 이행강제금을 부과한다. |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 제18조 제3항·제4항·제5항·제6항 | ③ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 최초의 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 그 이행명령이 이행될 때까지 반복하여 제2항에 따른 이행강제금을 부과ㆍ징수할 수 있다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제17조제1항에 따른 이용 의무기간이 지난 후에는 이행강제금을 부과할 수 없다. ⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따른 이행명령을 받은 자가 그 명령을 이행하는 경우에는 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되, 명령을 이행하기 전에 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다. ⑥ 제2항에 따른 이행강제금의 부과처분에 불복하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 있다. |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 제21조(제재처분 등) | 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 제11조에 따른 허가 취소 또는 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있다. (중간 생략) 2. 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가를 받은 자가 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자 |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 제26조 제4항(벌칙) | 제21조에 따른 허가 취소, 처분 또는 조치명령을 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령(2026. 10. 1. 시행본) | 제14조 제2항 제1호 | 법 제12조제1호가목부터 다목까지의 목적으로 허가를 받은 경우: 토지 취득일부터 2년 |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 | 제14조의2 제2항(거주용 주택용지 이용 의무에 관한 임시특례, 2026. 9. 30. 개정) | 주택용지를 소유하고 있는 자와 무주택세대 구성원(2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원인 사람으로서 이 항에 따라 법 제11조에 따른 허가를 신청하는 날까지 무주택세대 구성원인 사람을 말한다)이 해당 주택용지의 매매거래를 위해 다음 각 호의 구분에 따른 날 이전에 법 제11조에 따른 허가를 신청한 후 법 제12조제1호가목의 목적으로 해당 허가를 받아 무주택세대 구성원인 매수인이 그 허가를 받은 날부터 4개월 이내에 해당 주택용지를 취득하는 경우에는 제14조제2항제1호에도 불구하고 법 제17조제1항에 따른 기간을 해당 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일(법 제11조에 따른 허가신청일 전에 기존 임차인과 2년 이내로 임대계약을 갱신하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 날 전에 그 갱신된 계약이 시작되는 경우에는 그 갱신된 계약의 종료일을 말한다. 이하 이 항에서 같다)부터 2년으로 한다. 다만, 해당 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일이 허가를 받은 날부터 4개월 이내인 경우에는 제14조제2항제1호를 적용한다. (제1호 생략 — 조정대상지역 등록 매입임대 아파트) 2. 제1호에 해당하지 않는 주택용지로서 2026년 10월 1일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있는 경우: 2027년 12월 31일 |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 부칙(제36740호, 2026. 9. 30.) | 제2조(경과조치) | 이 영 시행 전에 종전의 제14조의2제2항에 따라 법 제11조에 따른 허가를 받은 경우로서 이 영 시행 전에 임대 또는 전세권 설정 계약이 종료된 경우에는 제14조의2제2항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다. |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 | 제16조 제1항·제3항·제4항·제7항(이행강제금의 부과) | ① 법 제18조제1항 본문에 따른 이행명령은 문서로 하여야 하며, 이행기간은 3개월 이내로 정하여야 한다. ③ 1. 토지거래계약허가를 받아 토지를 취득한 자가 당초의 목적대로 이용하지 아니하고 방치한 경우: 토지 취득가액의 100분의 10에 상당하는 금액 2. 토지거래계약허가를 받아 토지를 취득한 자가 직접 이용하지 아니하고 임대한 경우: 토지 취득가액의 100분의 7에 상당하는 금액 3. (중간 생략) 당초의 이용목적을 변경하여 이용하는 경우: 토지 취득가액의 100분의 5에 상당하는 금액 4. 제1호부터 제3호까지에 해당하지 아니하는 경우: 토지 취득가액의 100분의 7에 상당하는 금액 ④ 제3항 각 호에 따른 토지 취득가액은 실제 거래가격으로 한다. (단서 생략) ⑦ 제6항에 따른 이행강제금 부과처분을 받은 자는 법 제18조제6항에 따라 이의를 제기하려는 경우에는 부과처분을 고지받은 날부터 30일 이내에 하여야 한다. |
| 주택임대차보호법(2026. 1. 2. 시행본) | 제3조 제4항(대항력 등) | 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. |
| 주택임대차보호법 | 제6조의3 제1항 본문·제8호, 제2항(계약갱신 요구 등) | ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (중간 생략) 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. |
| 주택임대차보호법 | 제6조의3 제5항·제6항 | ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(중간 생략)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 |
| 주택임대차보호법 | 제6조 제1항 전단(계약의 갱신) | 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2021다266631 | 2022. 12. 1. | 임차인이 갱신을 요구한 뒤 임차주택을 양수해 임대인 지위를 승계한 사람이 갱신거절 기간 안에 자신의 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는지 | 원칙적으로 가능. 「임대인」을 갱신 요구 당시의 임대인으로 제한할 수 없음. 원심 파기환송 |
| 서울중앙지방법원 | 2020가단5302250 | 2021. 4. 8. | 위 사건의 1심(갱신요구권 시행 전 실거주 목적 매매가 「임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유」인지) | 중대한 사유로 보아 보증금 5,000만 원과 동시이행으로 인도 인용(원고 일부 승) |
| 서울중앙지방법원 | 2021나22762 | 2021. 8. 20. | 위 사건의 항소심 | 갱신 요구 당시 매수인은 임대인이 아니고 매도인은 실거주 예정이 아니어서 제8호 사유 없음, 제9호로도 볼 수 없음. 1심 취소, 청구기각 |
| 서울중앙지방법원 | 2022나73910 | — | 위 사건의 환송 후 항소심 | 소 취하로 종료 |
| 대법원 | 2022다279795 | 2023. 12. 7. | 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절에서 증명책임과 실거주 의사의 판단 기준 | 증명책임은 임대인. 의사 표명만으로 부족하고 주거 상황·직장·학교·이사 준비·모순 언동 등을 종합. 원심 파기환송 |
| 수원지방법원 | 2013구합15775 | 2014. 8. 28. | 토지거래허가를 받아 토지 지분을 취득한 뒤 타인 건물의 부지로 쓰게 둔 경우 이행강제금 부과율 | 허가 목적대로 이용하지 않은 것은 맞으나 방치(10%)가 아니라 임대 등(7%)에 해당. 1,000만 원 중 700만 원 초과 부분 취소 |
| 서울고등법원 | 2014누64539 | 2015. 1. 28. | 위 사건의 항소심 | 7% 부과는 적법. 항소기각 |
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세입자가 있는 집을 토지거래허가구역에서 사려고 하면 먼저 듣는 말이 「허가를 받으면 2년은 직접 사셔야 합니다」입니다. 그런데 세입자의 계약은 1년 넘게 남아 있고, 세입자는 2년 갱신까지 요구할 수 있습니다.
2026. 10. 1.부터 바뀐 시행령은 이런 집의 실거주 유예 신청 기한을 2027. 12. 31.까지 늘리고, 세입자와의 갱신계약 기간까지 입주를 미룰 수 있게 했습니다. 다만 갱신계약을 언제 맺었는지, 매수인이 언제 집주인이 되었는지에 따라 결과가 갈립니다.
이 글은 「토지거래허가구역 매매, 법으로 따지기」 세 편 가운데 두 번째 편입니다.
서울 아파트를 허가받아 사면 2년은 직접 살아야 하고, 세입자가 있으면 그 의무와 부딪힙니다
2025. 10. 20.부터 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역의 아파트(아파트가 1개 동 이상 있는 단지의 연립·다세대 포함)는 토지거래허가 대상이고, 지정기간은 2026. 12. 31.까지입니다(국토교통부 2025. 10. 15. 발표).
자기가 살 집으로 허가를 받으면 취득일부터 2년 동안 허가받은 목적대로, 곧 직접 살아야 합니다(부동산거래신고법 제17조 제1항). 계약기간이 남은 세입자를 둔 채로는 이 의무를 지킬 수 없습니다.
2026. 10. 1. 당시 세입자가 사는 집은 2027. 12. 31.까지 허가를 신청하면 입주를 미룰 수 있습니다
국토교통부는 2026. 9. 17. 실거주 유예 신청 기한을 2026. 12. 31.에서 2027. 12. 31.로 1년 늘리고 갱신계약까지 유예를 인정한다고 발표했고, 개정 시행령은 2026. 10. 1.부터 시행되었습니다(부동산거래신고법 시행령 제14조의2 제2항).
대상은 2026. 10. 1. 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택입니다. 이 유예는 2026. 5. 처음 도입되었고, 이번에 기한과 범위가 넓어졌습니다.
유예를 받으려면 매수인이 2026. 5. 12.부터 허가 신청일까지 계속 무주택이어야 합니다
매수인은 2026. 5. 12. 당시 무주택세대 구성원이고 허가를 신청하는 날까지 무주택을 유지한 사람이어야 합니다. 허가 목적도 자기 거주용이어야 합니다.
허가를 받은 날부터 4개월 안에 등기까지 마쳐 취득해야 합니다. 4개월을 넘기면 유예 특례가 적용되지 않습니다.
유예가 인정되면 2년 실거주는 세입자 계약이 처음 끝나는 날부터 셉니다
원래 2년은 취득일부터 세지만, 유예가 인정되면 세입자와의 임대차 또는 전세권 계약이 처음 끝나는 날부터 2년을 셉니다(부동산거래신고법 시행령 제14조의2 제2항).
다만 그 종료일이 허가받은 날부터 4개월 안에 오면 유예 없이 원래대로 취득일부터 2년입니다.
갱신계약까지 유예받으려면 허가 신청 전에 갱신계약을 맺고 2027. 12. 31. 전에 시작해야 합니다
2026. 10. 1. 개정으로 기존 세입자와 2년 이내로 갱신한 계약도 유예 기간에 들어갑니다. 요건은 둘입니다. 허가 신청일 전에 갱신계약을 맺고, 그 갱신계약이 2027. 12. 31. 전에 시작해야 합니다.
국토교통부는 이렇게 하면 시행일부터 최대 3년 3개월 입주를 미룰 수 있고, 늦어도 2029년에는 입주해야 한다고 설명했습니다(2026. 9. 17. 보도자료).
허가 신청 뒤에 세입자가 갱신을 요구해 늘어난 기간은 유예로 덮이지 않는 것으로 읽힙니다
시행령은 허가 신청 전에 맺은 갱신계약만 유예에 넣고 있습니다. 허가를 신청한 뒤 세입자가 갱신요구권을 써서 계약이 2년 늘어나면, 그 기간에는 실거주 의무를 지키지 못하는 상태가 될 수 있습니다.
그래서 세입자가 있는 집은 매매계약 전에 세입자의 갱신 의사부터 확인하는 것이 순서입니다.
매수인이시라면 허가 신청 전에 세입자의 갱신 여부를 서면으로 받아 두시고, 갱신한다면 매도인과 세입자의 갱신계약서를 먼저 받아 두시는 편이 안전합니다.
세입자는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 한 번 갱신을 요구할 수 있습니다
세입자가 그 기간에 갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 갱신되면 2년이 더해집니다.
집주인(직계존속·직계비속 포함)이 그 집에 실제 거주하려는 경우는 거절할 수 있는 사유입니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호).
세입자가 갱신을 요구한 뒤 집을 산 사람도 갱신거절 기간 안이면 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다
대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결은 집을 사서 임대인 지위를 넘겨받은 사람도 그 주택에 실제 거주하려면 갱신거절 기간 안에 이 사유를 주장할 수 있다고 보았습니다.
세입자가 매도인에게 먼저 갱신을 요구했더라도 같다고 했습니다. 거절 사유가 갱신 요구 뒤에 생겨도 기간 안이면 거절할 수 있다는 것입니다.
그 사건 세입자는 매매계약 뒤에 갱신을 요구했고, 매수인은 그 뒤에 등기를 마쳤습니다
대법원 2021다266631 판결 사건의 세입자는 2019. 3. 6. 아파트를 보증금 5,000만 원, 월세 130만 원, 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 빌렸습니다. 부부인 매수인들은 2020. 7. 5. 13억 5천만 원에 매수계약을 맺고 2020. 10. 30. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
세입자는 2020. 10. 매도인에게 갱신을 요구했고, 매도인은 2020. 10. 15. 내용증명으로 매수인들이 실제 거주해야 해 갱신할 수 없다고 통지했습니다. 갱신요구권 조항은 매매계약 뒤인 2020. 7. 31.에 시행되었습니다.
1심은 매수인 손을, 항소심은 세입자 손을 들었습니다
서울중앙지방법원 2020가단5302250 판결은 갱신요구권 시행 전에 실거주 목적으로 산 매수인의 사정을 「임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유」로 보아, 보증금 5,000만 원을 받는 것과 동시에 집을 넘겨주라고 했습니다.
서울중앙지방법원 2021나22762 판결은 갱신 요구 당시 매수인은 아직 임대인이 아니었고 매도인은 직접 살 사람이 아니었다며 1심을 취소하고 청구를 기각했습니다. 매매를 중대한 사유로 보는 것은 거절 사유를 해석으로 새로 만드는 것이라고 보았습니다.
대법원은 원심판결을 깨고 사건을 다시 심리하라고 돌려보냈습니다
대법원 2021다266631 판결은 실거주 거절 사유의 「임대인」을 갱신 요구 당시의 임대인으로 좁힐 수 없다며 원심판결을 파기하고 환송했습니다.
매수인들이 실제로 거주하려는 것인지, 갱신거절 기간 안에 자신들의 실거주를 이유로 거절했는지를 원심이 다시 따져야 한다는 것입니다.
대법원은 왜 원심과 달리 보았습니까
법리를 새로 세운 것입니다. 원심은 갱신 요구 시점의 임대인만 기준으로 보았고, 대법원 2021다266631 판결은 갱신거절 기간 전체를 기준으로 삼아 그 안에 지위를 넘겨받은 양수인까지 넣었습니다.
대법원은 매도인이 그 기간 안에는 직접 살지 여부를 정할 수 있으니 실거주가 필요한 사람에게 팔 수도 있다고 보았습니다. 다만 실거주 의사가 있었는지라는 사실 판단은 원심에 남겨 두었습니다.
환송 뒤 사건은 소 취하로 끝나 다시 나온 판결은 없습니다
환송 후 사건(서울중앙지방법원 2022나73910)은 소 취하로 끝났습니다. 그래서 이 매수인들이 실제로 집을 넘겨받았는지는 판결로 확인되지 않습니다.
법리는 남았습니다. 갱신을 요구받은 집이라도 갱신거절 기간 안에 소유권을 넘겨받은 매수인에게는 실거주를 이유로 거절할 길이 있습니다.
토허구역 매수인은 세입자 계약 종료 2개월 전까지 등기를 마쳐야 이 길을 쓸 수 있습니다
대법원 2021다266631 판결의 기준대로라면 갱신거절 기간, 곧 세입자 계약이 끝나기 2개월 전까지 집주인이 되어 있어야 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다.
토허구역에서는 허가 처리 기간과 잔금·등기 일정이 그 앞에 끼어 있습니다. 세입자 계약 종료일에서 거꾸로 세어 허가 신청일과 잔금일을 잡는 것이 안전합니다.
실거주를 내세운 갱신거절은 집주인이 그 의사를 증명해야 합니다
대법원 2022다279795 판결은 실제 거주하려는 경우라는 점의 증명책임이 임대인에게 있고, 그런 뜻을 밝혔다는 것만으로는 부족하다고 보았습니다. 주거 상황, 가족의 직장·학교, 이사 준비, 앞뒤가 맞지 않는 말과 행동이 있는지 등을 함께 따진다고 했습니다.
세입자이시라면 새 집주인이 실거주를 이유로 거절해 오면 그 사람이 언제 등기를 마쳤는지와 이사 준비를 하고 있는지를 확인해 보시면 됩니다.
허가 신청 때 밝힌 자기 거주 목적은 실거주 계획을 설명하는 자료가 됩니다
토허구역 매수인은 자기 거주용으로 허가를 신청하고 2년 실거주 의무를 집니다. 이 사정은 매수인이 실제로 들어가 살 계획이라는 점을 설명하는 자료로 쓸 수 있습니다.
다만 실거주 의사는 여러 사정을 함께 보아 판단하므로, 허가서 한 장으로 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
실거주한다며 거절하고 다른 사람에게 세를 주면 세입자의 손해를 물어야 합니다
실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신되었더라면 이어졌을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 주면 집주인은 세입자의 손해를 배상해야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).
미리 정한 금액이 없으면 거절 당시 환산월차임 3개월분, 새로 받은 환산월차임과의 차액 2년분, 실제 손해 가운데 큰 금액입니다.
허가받은 대로 살지 않으면 구청은 먼저 문서로 이행명령을 내립니다
시장·군수·구청장은 허가받은 목적대로 이용하지 않는 사람에게 기간을 정해 이행을 명할 수 있습니다. 이행명령은 문서로 하고, 이행기간은 3개월 이내로 정합니다.
그 기간에 이행하지 않으면 취득가액의 일정 비율로 이행강제금을 매깁니다. 직접 쓰지 않고 임대하면 7%, 방치하면 10%, 승인 없이 목적을 바꾸면 5%입니다(부동산거래신고법 시행령 제16조 제3항).
이행강제금은 1년마다 다시 매길 수 있고, 의무기간이 지나면 매기지 못합니다
최초 이행명령일을 기준으로 1년에 한 번씩, 이행될 때까지 되풀이해 부과할 수 있습니다(부동산거래신고법 제18조 제3항). 입주하면 새 부과는 멈추지만 이미 부과된 금액은 내야 합니다.
의무기간이 지난 뒤에는 부과하지 못합니다. 부과처분에 이의가 있으면 고지받은 날부터 30일 안에 구청에 이의를 제기하셔야 합니다.
계산해 보기 — 취득가액 10억 원, 세입자가 계속 살아 이행강제금을 받으면 한 번에 7,000만 원입니다
예를 들어 서울 아파트를 10억 원에 허가받아 샀는데 무주택 요건이 맞지 않아 유예를 받지 못했고, 세입자가 남은 계약기간 동안 계속 산다고 가정합니다. 취득가액은 실제 거래가격으로 봅니다.
이 상태를 직접 쓰지 않고 임대한 경우로 보면 10억 원 × 7% = 7,000만 원입니다(부동산거래신고법 시행령 제16조 제3항). 1년 뒤에도 이행하지 못하면 다시 부과될 수 있어, 의무기간 2년 안에 두 번이면 1억 4천만 원이 됩니다.
같은 위반도 방치로 보면 10%가 되고, 취득가액을 어떻게 잡느냐에 따라서도 달라집니다
방치로 보면 비율은 10%여서 같은 집에 1억 원입니다. 수원지방법원 2013구합15775 판결(서울고등법원 2014누64539 판결로 항소기각)은 땅 지분을 사 놓고 남의 건물 부지로 쓰게 둔 사안에서, 방치로 본 10% 부과를 7%로 고쳐 1,000만 원 가운데 300만 원을 취소했습니다.
취득가액을 대지와 건물을 합한 매매대금 전체로 볼지에 따라서도 기준 금액이 달라질 수 있습니다.
허가받은 목적대로 살지 않으면 허가가 취소될 수도 있습니다
허가관청은 허가받은 목적대로 이용하지 않은 사람에게 허가 취소나 그 밖의 필요한 처분을 할 수 있습니다(부동산거래신고법 제21조). 그 처분이나 조치명령을 어기면 형사처벌 규정도 있습니다.
매도인도 세입자가 있는 집을 내놓기 전에 계약 종료일과 갱신 의사를 먼저 확인해 매수인에게 알려 두면 허가 신청 일정을 맞추기 쉽습니다.
기한 안에 확인할 것은 무주택 기간, 갱신계약일, 등기일, 세입자 계약 종료일입니다
· 2026. 5. 12.부터 허가 신청일까지 무주택세대 유지 여부
· 2026. 10. 1. 당시 임대차·전세권과 최초 계약 종료일
· 갱신계약 체결일(허가 신청 전)과 시작일(2027. 12. 31. 전)
· 허가일부터 4개월 안의 등기
· 세입자 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지(갱신 요구·거절 기간)
유예는 서류의 순서가, 갱신요구권과의 충돌은 등기 날짜가 가릅니다
세입자가 있는 집도 2027. 12. 31.까지 허가를 신청하면 실거주를 미룰 수 있습니다. 다만 갱신계약은 허가 신청 전에, 등기는 허가 뒤 4개월 안에 마쳐야 합니다.
세입자가 갱신을 요구해 오면 매수인은 갱신거절 기간 안에 집주인이 되어 실거주를 이유로 거절할 수 있고, 그 의사는 매수인이 증명해야 합니다.
앞 글에서는 허가 전에 매도인이 계약금의 두 배를 내고 계약을 깰 수 있는지를 다루었습니다(www.lawcjh.kr/131). 다음 글(10. 24. 예정)에서는 외국인이 서울 아파트를 사려면 무엇을 갖춰야 하는지를 다룹니다.
참고한 판결
· 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결(1심 서울중앙지방법원 2020가단5302250, 원심 서울중앙지방법원 2021나22762, 파기환송, 환송 후 서울중앙지방법원 2022나73910 소 취하)
· 대법원 2022다279795 판결(파기환송)
· 수원지방법원 2013구합15775 판결(항소심 서울고등법원 2014누64539, 항소기각)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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