세 줄 요약
· 자동말소된 종전 4년 단기·8년 장기일반 매입임대 아파트는 2026. 10. 1. 시행된 소득세법 시행령(대통령령 제36737호) 제167조의3 제11항에 따라 2027. 12. 31.(2027. 1. 1. 이후 임대의무기간 종료분은 말소일부터 1년, 재건축·재개발은 이전고시일부터 1년 가운데 늦은 날)까지 양도해야 다주택자 양도세 중과배제를 받습니다. 자진말소분은 종전대로 말소일부터 1년입니다.
· 기한을 넘기면 조정대상지역 2주택 20%포인트·3주택 이상 30%포인트 가산과 장기보유특별공제 배제(소득세법 제104조 제7항, 제95조 제2항)가 함께 적용되어, 가정한 조건(양도차익 6억 원, 1세대 2주택)에서 양도세가 약 1억 7,469만 원에서 약 3억 3,451만 원으로 늘어납니다. 거주주택 비과세 특례의 말소 뒤 5년(제155조 제23항)은 그대로입니다.
· 2028년 양도분 중과 절반·장기보유특별공제 우대 30% 단계는 조세특례제한법 개정 정부안(2026. 9. 1. 확정)으로 국회 심사 중입니다. 종부세 합산배제는 말소 뒤 과세기준일부터 끝나고(서울행정법원 2024구합59510, 확정 여부 미확인), 임대기간 요건의 적용 시점은 부칙의 날짜대로 판단한다는 판결이 확정되었습니다(서울행정법원 2023구합68807 → 서울고등법원 2024누41818).
질문 목록
1. 임대사업자 양도세 중과배제란 무엇입니까
2. 다주택자 중과 한시 유예는 지금도 적용됩니까
3. 자동말소된 아파트는 임대기간 요건을 채운 것으로 봅니까
4. 2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었습니까
5. 기본 양도기한은 언제이고, 넘기면 어떻게 됩니까
6. 2027년 이후 임대의무기간이 끝나는 집의 기한은 언제입니까
7. 재건축·재개발이 걸린 집은 기한이 다릅니까
8. 자진말소한 아파트는 언제까지 팔아야 합니까
9. 거주주택 비과세 특례에도 새 기한이 적용됩니까
10. 거주주택 특례에도 과세되는 부분이 있습니까
11. 장기보유특별공제 우대 축소는 확정되었습니까
12. 정부안대로라면 2029년 이후에는 어떻게 됩니까
13. 종부세 합산배제는 언제 끝납니까
14. 혜택 축소를 신뢰보호로 다툴 수 있습니까
15. 임대기간이 며칠 모자라면 어떻게 됩니까
16. 그 사건의 원고는 무엇을 주장했습니까
17. 그 사건의 결론을 가른 것은 무엇입니까
18. 말소 직후와 2년 뒤에 팔 때 양도세는 얼마나 차이 납니까
19. 2026. 11.에 팔면 양도세는 어떻게 계산됩니까
20. 2028. 11.에 팔면 양도세는 어떻게 계산됩니까
21. 계산 결과를 바꾸는 변수는 무엇입니까
22. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
23. 신고와 세액 계산은 누구와 진행합니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 소득세법(2026. 7. 1. 시행본) | 제104조 제7항(양도소득세의 세율) | 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(나머지 호 생략) |
| 소득세법 | 제95조 제2항(장기보유 특별공제액) | 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 … 에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (표 1) 8년 이상 9년 미만 100분의 16 |
| 소득세법 | 제55조 제1항(세율) | 5억원 초과 10억원 이하: 1억7,406만원 + (5억원을 초과하는 금액의 42퍼센트) (나머지 구간 생략) |
| 소득세법 | 제98조(양도 또는 취득의 시기) | 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. |
| 소득세법 | 제103조 제1항(양도소득 기본공제) | 양도소득이 있는 거주자에 대해서는 다음 각 호의 소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. |
| 소득세법 시행령(2026. 10. 1. 시행본, 대통령령 제36737호) | 제167조의3 제1항 제2호 각 목 외의 부분 단서 | 다만, 이 조, 제167조의4, 제167조의10 및 제167조의11을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. |
| 소득세법 시행령 | 제167조의3 제1항 제2호 마목 4) | 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택으로서 제11항에 따른 기한(해당 주택이 사목에 해당하는 경우에는 같은 목에 따른 양도기한을 말한다)이 지난 후 양도하는 주택 |
| 소득세법 시행령 | 제167조의3 제1항 제2호 사목 | 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 따른 장기임대주택(…)이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따라 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)로서 등록 말소 이후 1년 이내 양도하는 주택. 이 경우 임대기간요건 외에 해당 목의 다른 요건은 갖추어야 한다. |
| 소득세법 시행령 | 제167조의3 제11항(2026. 9. 30. 신설) | 제1항제2호가목2)ㆍ나목2)ㆍ라목8)ㆍ마목4) 및 같은 항 제3호 후단에 따른 기한은 2027년 12월 31일로 한다. 다만, 해당 주택이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택인 경우에는 2027년 12월 31일과 해당 호에서 정하는 날 중 가장 늦은 날을 그 기한으로 한다. 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조에 따른 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 종료되는 주택: 같은 법 제6조제5항에 따라 임대주택 등록이 말소되는 날부터 1년이 되는 날 2. 2027년 1월 1일 이후 조정대상지역으로 신규 지정된 지역(2026년 12월 31일 현재 조정대상지역에 해당하는 지역은 제외한다)에 소재하는 주택: 조정대상지역의 공고일부터 1년이 되는 날 3. 2027년 12월 31일 이전 또는 제1호나 제2호에 따른 기한 이전에 다음 각 목에 따른 인가 또는 지정이 있는 경우 해당 사업의 대상이 되는 주택: 해당 목에서 정하는 이전고시일부터 1년이 되는 날(단서·각 목 생략) |
| 소득세법 시행령 | 제155조 제23항(2026. 9. 30. 개정) | 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(… 주택으로 한정하며, 제167조의3제1항제2호가목2)ㆍ라목8)ㆍ마목4)의 요건은 적용하지 않는다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말한다) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 장기임대주택으로 보아 제20항을 적용한다. 1. 자진말소(임대의무기간의 2분의 1 이상 임대) 2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우 |
| 종합부동산세법 시행령(2026. 10. 1. 시행본) | 제3조 제1항 각 호 외의 부분 전단(합산배제 임대주택) | 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 … 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(…)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록(…)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(…)하거나 소유(…)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. |
| 종합부동산세법(2026. 1. 1. 시행본) | 제3조(과세기준일) | 종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울행정법원 | 2023구합68807 | 2024. 4. 12. | 2020. 8. 18. 전에 강제경매로 양도된 단기임대 두 호실(임대 4년에 3일·17일 부족)의 중과세율 적용과 장기보유특별공제 배제가 적법한지 | 자동말소 시 임대기간 요건 간주 규정은 부칙상 2020. 8. 18. 이후 말소·양도분부터 적용되고 부도·파산에 준한다는 예외 주장은 배척, 청구기각 |
| 서울고등법원 | 2024누41818 | 2024. 8. 20. | 위 사건의 항소심 | 항소기각(상고심을 거쳐 확정) |
| 서울행정법원 | 2024구합59510 | 2025. 5. 2. | 2020. 9. 11. 자동말소된 송파구 아파트를 2021·2022년 종부세에서 합산한 처분이 소급입법·신뢰보호 원칙에 반하는지 | 부진정소급으로 허용되고 신뢰보호 위반도 아님, 청구기각(확정 여부 미확인) |
| 헌법재판소 | 2020헌마1302 | 2024. 3. 28. | 자동말소 조항(구 민간임대주택법 제6조 제5항) 등의 위헌 여부 | 기각·각하. 종전 세제혜택이 이어지리라는 기대는 단순한 기대이익 |
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2018년 봄 서울 아파트를 사서 8년 장기일반 매입임대로 등록했다면, 임대사업자 양도세 중과배제를 믿고 지켜 온 그 집의 등록이 올해 저절로 끝났거나 곧 끝납니다. 임대사업자 자동말소입니다.
그런데 2026. 10. 1.부터 시행된 소득세법 시행령은 이 아파트의 중과배제에 양도기한을 붙였습니다. 기한을 넘겨 팔면 같은 집이라도 세율이 20%포인트 오르고 장기보유특별공제가 사라집니다.
이 글은 「등록임대사업자 말소 이후, 법으로 따지기」 세 편 가운데 둘째 편입니다. 임대주택을 팔 계획과 거주주택을 팔 계획, 두 자리에서 날짜를 정리합니다.
중과배제는 집이 여러 채여도 등록임대 아파트만큼은 기본세율로 계산한다는 뜻입니다
조정대상지역에서 2주택 이상인 1세대가 집을 팔면 기본세율(6~45%)에 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더합니다(소득세법 제104조 제7항). 중과 대상 주택은 장기보유특별공제(오래 가진 만큼 양도차익을 깎아 주는 제도)도 받지 못합니다(소득세법 제95조 제2항).
요건을 갖춘 등록임대주택은 이 중과에서 빠집니다. 이것이 임대사업자 양도세 중과배제입니다.
다주택자 중과 한시 유예가 2026. 5. 9.로 끝나 등록임대 요건이 다시 중요해졌습니다
2년 이상 보유한 주택의 중과를 한시로 풀어 주던 시행령 특례는 2026. 5. 9.까지 양도한 주택과 토지거래허가 등 일부 경과 사례에만 적용되었습니다. 지금은 조정대상지역 다주택자에게 원칙대로 중과가 적용됩니다.
서울은 2025. 10. 16.부터 25개 구 전역이 조정대상지역입니다(국토교통부 등 관계부처 2025. 10. 15. 발표). 서울 아파트 임대사업자에게 남은 중과배제 근거는 등록임대 요건입니다.
자동말소된 아파트는 말소된 날 임대기간 요건을 채운 것으로 봅니다
종전 4년 단기임대와 8년 장기일반 매입임대 아파트는 임대의무기간이 끝나는 날 등록이 저절로 말소됩니다. 시행령은 이렇게 말소된 날 해당 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호).
임대개시 당시 기준시가 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하, 임대료 증액 5% 이내 같은 나머지 요건은 따로 갖추어야 합니다.
2026. 10. 1.부터 매입임대 아파트의 중과배제에 양도기한이 생겼습니다
2026. 9. 30. 공포된 소득세법 시행령 개정(대통령령 제36737호)은 종전 4년 단기·8년 장기일반 매입임대 아파트가 정해진 기한까지 양도된 경우에만 중과배제를 인정합니다. 시행일은 2026. 10. 1.입니다.
재정경제부는 2026. 9. 29. 설명자료에서 말소 뒤에도 기한 없이 적용하던 중과배제를 일정 기한 안의 양도분에만 적용한다고 밝혔습니다. 도시형 생활주택인 아파트, 다세대·오피스텔은 이 기한의 대상이 아닙니다.
기본 기한은 2027. 12. 31.이고, 넘긴 뒤 양도하면 중과배제 대상에서 빠집니다
2026년까지 임대의무기간이 끝나 자동말소된 아파트는 2027. 12. 31.까지 양도해야 중과배제를 받습니다(소득세법 시행령 제167조의3 제11항). 기한이 지난 뒤 양도하면 그 집은 중과배제 대상 장기임대주택에서 제외됩니다.
양도 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날, 곧 잔금일입니다. 계약만 기한 안에 맺고 잔금이 해를 넘기면 기한을 지키지 못한 것이 됩니다.
2027. 1. 1. 이후 임대의무기간이 끝나는 집은 말소일부터 1년이 되는 날까지입니다
2027년 이후에 의무기간이 끝나는 아파트는 등록이 말소되는 날부터 1년이 되는 날과 2027. 12. 31. 가운데 늦은 날이 기한입니다(소득세법 시행령 제167조의3 제11항).
2027. 1. 1. 이후 새로 조정대상지역으로 지정된 곳에 있는 집은 그 공고일부터 1년이 되는 날이 비교 대상에 들어갑니다.
재건축·재개발이 걸린 집은 이전고시일부터 1년까지 기한이 늘어납니다
기한 전에 재건축 조합설립인가나 재개발 관리처분계획인가가 난 집은 그 사업의 이전고시일(새 집의 소유권이 조합원에게 넘어가는 고시)부터 1년이 되는 날이 기한 후보가 됩니다. 여러 기한 가운데 가장 늦은 날이 적용됩니다.
협의·수용재결·매도청구소송으로 넘어간 경우에는 기한 안에 양도한 것으로 봅니다.
자진말소한 아파트는 종전대로 말소 뒤 1년 안에 팔아야 합니다
임대의무기간의 절반 이상을 채우고 스스로 등록을 말소한 경우(자진말소)에는 말소 뒤 1년 안에 양도해야 임대기간 요건을 갖춘 것으로 봅니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호).
이 1년은 이번 개정 전부터 있던 기한입니다. 자진말소 아파트에는 2027. 12. 31. 기한 대신 이 1년이 적용됩니다.
거주주택 비과세 특례는 말소 뒤 5년이 그대로 유지됩니다
장기임대주택 외에 2년 이상 거주한 집 한 채를 가진 1세대는 등록이 말소된 뒤 5년 안에 그 거주주택을 팔면 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다(소득세법 시행령 제155조 제23항).
2026. 9. 30. 개정 시행령은 이 특례에는 새 양도기한을 적용하지 않는다고 명시했습니다. 재정경제부는 입법예고 의견을 반영해 현행대로 유지한다고 설명했습니다.
거주주택 특례도 양도가액 12억 원을 넘는 부분에는 세금이 붙습니다
재정경제부 설명에 따르면 이 특례는 양도가액 12억 원 이하분을 비과세하고 장기보유특별공제를 최대 80%까지 우대하는 것입니다. 12억 원을 넘는 부분은 과세됩니다.
임대주택이 두 채 이상이면 5년은 가장 먼저 말소된 집의 말소일부터 셉니다.
거주주택을 먼저 파실 계획이시라면 첫 말소일부터 5년이 되는 날을 확인해 잔금일을 그 앞에 두시기 바랍니다.
장기보유특별공제 우대 30% 축소는 아직 국회 심사 중인 법률안입니다
정부는 2026. 8. 3. 세제개편안에서 자동말소된 조정대상지역 매입임대 아파트를 2028년에 팔면 중과세율의 절반(2주택 10%포인트, 3주택 이상 15%포인트)만 더하고, 장기보유특별공제 우대율을 50%에서 30%로 낮추는 특례를 신설하겠다고 발표했습니다.
이 부분은 조세특례제한법 개정 사항이고, 2026. 9. 1. 정부안으로 확정되어 정기국회 심사 대상이 되었습니다. 2026. 10. 18. 현재 국가법령정보센터의 현행 법률에는 아직 없습니다.
정부안대로라면 2029년 이후 양도분은 중과배제도 공제 우대도 없어지는 구조입니다
정부안은 2027년까지 현행 혜택, 2028년 절반 수준, 2029년 이후 중과와 우대 배제의 세 단계입니다. 이 가운데 2027. 12. 31. 기한은 시행령으로 이미 시행 중이고, 2028년 완화 단계는 법률안이 통과되어야 생깁니다.
법률안이 통과되기 전까지는 기한을 넘긴 양도에 중과가 그대로 적용된다고 보고 계획을 세우시는 편이 안전합니다.
종부세 합산배제는 말소 뒤 처음 오는 6월 1일부터 끝납니다
종부세에서 임대주택을 합산하지 않는 혜택은 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 임대사업자로 등록해 임대하고 있어야 받습니다(종합부동산세법 시행령 제3조 제1항). 자동말소된 집은 그 뒤 6월 1일부터 다른 주택과 합산됩니다.
서울행정법원 2024구합59510 판결은 2020. 9. 자동말소된 송파구 아파트를 2021년과 2022년 종부세에서 합산한 처분이 적법하다고 판단하였습니다.
법원은 혜택이 줄어든 데 대한 신뢰보호 주장을 받아들이지 않았습니다
서울행정법원 2024구합59510 판결은 조세감면은 장래에 축소·폐지될 수 있음을 예측할 수 있고, 축소할 때 반드시 경과규정을 두어야 하는 것도 아니라고 보았습니다. 이 판결의 확정 여부는 확인되지 않았습니다.
헌법재판소 2020헌마1302 결정(2024. 3. 28.)도 자동말소 조항에 대한 심판청구를 기각하면서, 종전 세제혜택이 이어지리라는 기대는 단순한 기대이익에 불과하다고 판단했습니다.
임대기간이 사흘 모자라 중과와 공제 배제를 피하지 못한 판결이 있습니다
서울행정법원 2024. 4. 12. 선고 2023구합68807 판결의 원고는 2016. 8. 광진구 집합건물 여러 호실을 4년 단기임대로 등록했고, 이 호실들은 2020년 강제경매로 넘어갔습니다.
세무서는 2020. 8. 18. 이후 넘어간 호실에는 장기보유특별공제와 기본세율을, 그 전에 넘어간 두 호실에는 중과와 공제 배제를 적용했습니다. 두 호실은 임대 4년에 각각 3일, 17일이 모자랐고, 양도소득세는 가산세를 포함해 6억 8,732만 원이 부과되었습니다.
원고는 경매라는 피할 수 없는 사정이었다고 다투었습니다
원고는 모자란 날이 며칠에 불과하고 같은 경매에서 두 호실만 먼저 매각되었으므로, 임대의무기간 예외 사유인 부도·파산에 준한다고 주장했습니다. 스스로 고른 매도가 아니었다는 점에서 근거가 있는 주장이었습니다.
서울행정법원 2023구합68807 판결은 말소된 날 임대기간을 채운 것으로 보는 규정이 부칙에 따라 2020. 8. 18. 이후 말소·양도분부터 적용되고, 그 전 양도에는 그런 예외 규정이 없다고 보아 청구를 기각하였습니다.
결론을 가른 것은 사정의 딱함이 아니라 적용 시점을 정한 날짜였습니다
서울고등법원 2024누41818 판결이 항소를 기각했고, 판결은 상고심을 거쳐 확정되었습니다. 두 호실과 나머지 호실을 가른 것은 2020. 8. 18.이라는 적용 시점이었습니다.
이번에 생긴 2027. 12. 31. 기한도 날짜로 정해진 요건입니다. 사정을 들어 기한을 늘려 받기는 어렵다고 보고 일정을 짜시는 편이 안전합니다.
계산해 보기 — 2027년 안에 팔면 양도세 약 1억 7,469만 원, 2028년에 팔면 약 3억 3,451만 원입니다
예를 들어 2018. 5. 서울 아파트를 3억 원에 사서 같은 달 8년 장기일반 매입임대로 등록했고, 2026. 5. 자동말소되었다고 가정합니다. 이 집과 거주주택 한 채를 가진 1세대 2주택이고, 파는 가격은 언제 팔든 9억 원이라고 봅니다.
필요경비가 없다고 보면 양도차익은 6억 원입니다.
2026. 11.에 팔면 장기보유특별공제 16%를 빼고 기본세율로 계산합니다
보유기간이 8년 6개월이므로 장기보유특별공제율은 16%, 9,600만 원입니다(소득세법 제95조 제2항). 양도소득금액 5억 400만 원에서 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 5억 150만 원입니다.
기본세율로 계산하면 1억 7,406만 원에 5억 원 초과분 150만 원의 42%를 더한 1억 7,469만 원입니다(소득세법 제55조 제1항).
2028. 11.에 팔면 20%포인트 가산과 공제 배제가 겹쳐 약 1억 5,982만 원이 늘어납니다
기한이 지났으므로 2주택 중과가 적용되고 장기보유특별공제가 없어 과세표준은 5억 9,750만 원입니다(소득세법 제104조 제7항).
기본세율분 2억 1,501만 원에 20%포인트 가산분 1억 1,950만 원을 더하면 3억 3,451만 원입니다. 세금을 뺀 금액은 가정한 조건에서 대략 7억 2,531만 원과 5억 6,549만 원으로 갈립니다.
주택 수, 국회 법률안, 장기보유특별공제 우대가 이 계산을 바꿉니다
3주택 이상이면 가산이 30%포인트여서 2028년 양도분은 약 3억 9,426만 원이 됩니다. 국회에 제출된 법률안이 통과되면 2028년 양도분은 가산이 10%포인트로 줄어 차이가 좁혀집니다.
8년 장기일반으로 장기보유특별공제 우대(정부 설명 기준 50%)를 받는 집이면 2027년 안 양도의 세액은 더 줄어듭니다. 개인지방소득세는 별도이고 이 계산은 가정한 조건에서의 대략 계산이므로, 실제 세액은 신고 전 개별 검토가 필요합니다.
기한 안에 확인할 것은 말소일, 의무기간 종료일, 정비사업 인가 여부, 거주주택 5년입니다
· 렌트홈 등록 내역의 임대의무기간 종료일과 말소일, 말소 사유(자동·자진)
· 자동말소 아파트의 잔금일: 2027. 12. 31.(2027년 이후 의무기간 종료분은 말소일부터 1년과 비교해 늦은 날)
· 자진말소 아파트의 잔금일: 말소일부터 1년 안
· 재건축 조합설립인가·재개발 관리처분계획인가 여부와 이전고시 예정 시기
· 거주주택의 2년 거주 여부와 첫 말소일부터 5년이 되는 날
임대사업자이시라면 매수인과 잔금일을 정할 때 이 기한보다 앞선 날짜를 계약서에 적어 두시기 바랍니다.
이 글은 법률관계와 쟁점 정리이고, 신고와 세액 계산은 담당 세무사와 진행하시기 바랍니다
등록임대 아파트의 중과배제는 이제 언제 파느냐가 세액을 가르는 요건이 되었습니다. 2027. 12. 31.이라는 날짜, 거주주택 5년, 국회의 법률안 진행을 함께 보셔야 합니다.
이 글은 법령과 판결로 본 법률관계와 쟁점을 정리한 것입니다. 실제 신고와 세액 계산은 담당 세무사와 함께 진행하시기 바랍니다.
앞 글(1편)은 자동말소 뒤 남는 임대인 의무를 다루었고(https://www.lawcjh.kr/131), 다음 글(3편, 10. 22. 예정)에서는 임대사업자 과태료·세제혜택 환수 통지를 받았을 때의 의견제출·이의 기한을 다룹니다.
참고한 판결
· 서울행정법원 2024. 4. 12. 선고 2023구합68807 판결 → 서울고등법원 2024. 8. 20. 선고 2024누41818 판결(항소기각, 상고심을 거쳐 확정)
· 서울행정법원 2025. 5. 2. 선고 2024구합59510 판결(확정 여부 미확인)
· 헌법재판소 2024. 3. 28. 선고 2020헌마1302 결정(기각·각하)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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