세 줄 요약
· 토지거래허가 계약금을 받은 매도인은 허가 전 유동적 무효 상태에서도 매수인이 이행에 착수하기 전이라면 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조 제1항, 대법원 97다9369 판결). 매매대금 12억 원, 계약금 10%라면 매도인이 내놓을 돈은 2억 4천만 원입니다.
· 허가 전에는 대금 지급 의무가 없으므로 협력의무 이행 소송의 1심 승소, 서둘러 한 잔금 공탁(대법원 97다9369 판결), 일방적인 중도금 공탁(대법원 2008다65624 판결)은 이행의 착수가 아니고, 해제는 배액을 실제로 제공하거나 공탁해야 효력이 생깁니다.
· 다만 계약서에 「중도금 지급 전까지 해제할 수 있다」는 해제 시한 조항이 있으면 허가 전이라도 중도금이 지급된 뒤에는 배액상환 해제가 효력이 없고(대법원 2007다74393 판결), 허가가 난 뒤에는 약정한 중도금이 먼저 오가면 해제가 막힙니다. 계약금을 넘어 받은 배액 부분은 기타소득(위약금)으로 지급 때 20% 원천징수 대상입니다(소득세법 제21조 제1항 제10호, 제127조 제1항 제6호, 제129조 제1항).
질문 목록
1. 서울에서 토지거래허가를 받아야 하는 주택과 기간은 어떻게 됩니까
2. 허가를 받기 전에 맺은 매매계약은 효력이 있습니까
3. 허가 전에도 매도인이 허가 신청에 협력해야 합니까
4. 허가 전에 중도금이나 잔금을 내야 합니까
5. 허가 전에 매도인이 계약금 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니까
6. 매수인도 허가 전 계약에서 빠져나올 수 있습니까
7. 배액상환으로 해제되면 손해배상을 따로 받을 수 있습니까
8. 해제를 막는 「이행의 착수」는 무엇을 말합니까
9. 협력의무 소송에서 1심 승소판결을 받으면 해제를 막을 수 있습니까
10. 허가 전에 잔금을 공탁하면 해제를 막을 수 있습니까
11. 허가 전에 중도금을 보내거나 공탁하면 해제를 막을 수 있습니까
12. 계약서에 「중도금 지급 전까지 해제」 조항이 있으면 허가 전에 받은 중도금으로 해제가 막힙니까
13. 해제한 뒤 허가구역이 풀리면 계약이 되살아납니까
14. 허가가 난 뒤에는 무엇이 이행의 착수가 됩니까
15. 매도인이 먼저 해제를 통지하면 매수인이 중도금을 앞당겨 낼 수 있습니까
16. 대법원 97다9369 사건에서 매수인 쪽 주장의 근거는 무엇이었습니까
17. 그 사건의 결론을 가른 사정은 무엇입니까
18. 어떤 사정이 있었다면 결론이 달라질 수 있었습니까
19. 매매대금 12억 원, 계약금 10%이면 배액상환액은 얼마입니까
20. 협력의무 소송으로 더 지킬 수 있는 몫은 얼마입니까
21. 배액상환으로 받은 돈에도 세금이 붙습니까
22. 배액상환의 초과분은 원천징수 대상입니까
23. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
24. 결국 허가 전 해제는 어떻게 갈립니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률(2024. 5. 17. 시행본) | 제11조 제1항(허가구역 내 토지거래에 대한 허가) | 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 제11조 제3항 본문 | 제1항에 따른 허가를 받으려는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 제11조 제6항 | 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다. |
| 민법(2026. 3. 17. 시행본) | 제565조(해약금) | ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다. |
| 민법 | 제551조(해지, 해제와 손해배상) | 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다. |
| 소득세법(2026. 7. 1. 시행본) | 제21조 제1항 제10호(기타소득) | 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 가. 위약금 나. 배상금 다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자 |
| 소득세법 시행령(2026. 10. 1. 시행본) | 제41조 제8항 | 법 제21조제1항제10호에서 "위약금과 배상금"이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(중간 생략)으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다. |
| 소득세법 | 제127조 제1항 제6호 나목(원천징수의무) | 6. 기타소득. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득은 제외한다. (중간 생략) 나. 제21조제1항제10호에 따른 위약금ㆍ배상금(계약금이 위약금ㆍ배상금으로 대체되는 경우만 해당한다) |
| 소득세법 | 제129조 제1항 제6호 라목(원천징수세율) | 라. 그 밖의 기타소득에 대해서는 100분의 20 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 97다9369 | 1997. 6. 27. | 토지거래허가 전 유동적 무효 상태의 매매에서 매도인이 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있는지, 협력의무 이행 소송의 1심 승소와 허가 전 잔금 공탁이 이행의 착수인지 | 배액상환 해제 가능. 1심 승소와 서둘러 한 잔금 공탁은 이행의 착수가 아니고 해제는 신의칙에 반하지 않음. 상고기각(확정) |
| 서울고등법원 | 96나18894 | 1996. 12. 20. | 위 사건의 항소심(협력의무 인정 여부, 6,050만 원 약정의 성격, 배액 4억 4천만 원 제공·공탁에 의한 해제) | 협력의무는 인정되나 배액상환으로 적법하게 해제됨. 1심(매수인 승소) 취소, 청구기각 |
| 대법원 | 2008다65624 | 2009. 5. 28. | 허가 전 매수인이 중도금을 중개사무소에 맡기고 공탁한 것이 이행의 착수인지, 그 뒤 허가구역이 해제된 경우 | 이행의 착수 아님. 배액 1,400만 원 공탁에 의한 해제 적법, 해제 뒤의 허가구역 해제는 결론에 영향 없음. 상고기각(확정) |
| 대법원 | 2007다74393(본소·반소 병합) | 2008. 3. 13. | 허가 전 유동적 무효 상태의 매매에서 계약서에 「중도금(없으면 잔대금) 지급 전까지 배액상환·계약금 포기로 해제할 수 있다」는 조항이 있고 중도금 명목으로 2,000만 원이 지급된 경우 매도인의 배액 해제 가부 | 별도 해제권유보조항이 있으면 민법 제565조 제1항이 아니라 그 조항의 사유·시한을 따르므로 중도금 지급 뒤의 해제는 효력 없음. 상고기각(확정) |
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서울에서 아파트를 사려면 지금은 구청의 허가가 먼저입니다. 토지거래허가 계약금을 보내고 허가를 기다리는 사이 시세가 오르면, 매도인 쪽에서 「허가 전이라 계약은 아직 효력이 없다」며 없던 일로 하자는 연락이 오기도 합니다.
매수인에게는 집을 놓치느냐의 문제이고, 매도인에게는 얼마를 물어 주고 빠질 수 있느냐의 문제입니다. 답은 계약금의 두 배라는 숫자와 「이행의 착수」라는 기준에서 갈립니다.
이 글은 「토지거래허가구역 매매, 법으로 따지기」 세 편 가운데 첫 편입니다.
2025. 10. 20.부터 서울 전역의 아파트 매매는 구청장 허가 대상입니다
국토교통부는 2025. 10. 15. 주택시장 안정화 대책에서 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 대상은 아파트와 아파트가 1개 동 이상 들어 있는 단지의 연립·다세대이고, 지정 기간은 2025. 10. 20.부터 2026. 12. 31.까지입니다.
허가를 받아 산 집에는 취득일부터 2년 실거주 의무가 붙습니다. 국토교통부 장관은 2026. 10. 7. 국정감사에서 시장 상황을 보며 연장 여부를 검토하겠다고 밝혔습니다(연합뉴스 2026. 10. 7.).
허가구역 안의 매매계약은 허가가 나기 전까지 효력이 생기지 않습니다
허가구역 안의 토지와 아파트를 사고팔려면 매도인과 매수인이 함께 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 생기지 않습니다(부동산거래신고법 제11조 제1항·제6항).
다만 허가를 받을 것을 전제로 맺은 계약은 허가가 나면 계약 때로 거슬러 유효해지고, 불허가가 나면 무효로 굳습니다. 그 사이를 유동적 무효(효력이 아직 정해지지 않은 상태)라고 부릅니다.
효력이 없는 동안에도 두 사람에게는 허가 신청에 협력할 의무가 있습니다
서울고등법원 96나18894 판결(대법원 97다9369 판결로 확정)은 허가 전 계약을 유동적 무효 상태로 보면서, 당사자는 계약이 유효하게 완성되도록 서로 협력할 의무가 있으므로 매도인에게 허가 신청 절차를 이행할 의무가 있다고 보았습니다.
허가신청서에는 계약 내용과 토지 이용계획, 취득자금 조달계획을 적습니다. 매도인이 서명과 서류를 내주지 않으면 매수인은 「토지거래허가 신청절차를 이행하라」는 소송(협력의무 이행청구)을 낼 수 있습니다. 협력을 거부하거나 일방적으로 철회해 계약이 확정적으로 무효가 되는 경우에 대비한 손해배상 약정도 둘 수 있습니다.
허가 전에는 중도금과 잔금을 낼 의무도 아직 생기지 않습니다
대법원 97다9369 판결은 허가를 전제로 한 매매에서 허가가 나기 전에는 매수인에게 대금을 낼 의무가, 매도인에게 등기서류를 넘길 의무가 있다고 할 수 없다고 보았습니다.
계약서에 중도금 날짜가 적혀 있어도 허가 전에 그 날짜를 넘긴 것은 계약 위반이 아닙니다. 반대로 그 날짜 전에 미리 낸 돈도 계약의 이행으로 보지 않는다는 것이 같은 사건 항소심의 판단이었습니다.
허가 전이라도 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 풀 수 있습니다
계약금을 받은 매도인은 상대방이 이행에 착수하기 전까지 그 두 배를 돌려주고 매매계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조 제1항). 해약금(계약을 풀 때 치르는 값)이라고 부르는 장치입니다.
대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결은 허가 전 유동적 무효 상태의 매매에도 이 규정이 그대로 적용된다고 판단했습니다. 효력이 생기지도 않은 계약이니 해제 규정이 적용되지 않는다는 매수인 쪽 주장은 받아들여지지 않았습니다.
매수인도 계약금을 포기하면 허가 전 계약에서 빠져나올 수 있습니다
같은 민법 규정은 계약금을 건넨 쪽에도 해제의 길을 열어 둡니다. 매수인은 상대방이 이행에 착수하기 전이라면 건넨 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.
대출 한도나 실거주 요건이 맞지 않아 허가를 받기 어렵겠다고 판단한 매수인도 같은 기준으로 계산하게 됩니다. 매도인과 매수인 어느 쪽이든 계약금이 빠져나오는 값입니다.
배액상환으로 해제하면 그 밖의 손해배상은 따로 물지 않습니다
계약금 배액으로 해제한 경우에는 해제와 별도로 손해배상을 청구하는 규정이 적용되지 않습니다(민법 제565조 제2항). 매수인이 받을 수 있는 돈은 원칙적으로 계약금의 두 배까지입니다.
해제는 「계약을 해제하겠다」는 통지만으로 이루어지지 않습니다. 두 배의 돈을 실제로 돌려주거나 적어도 제공해야 하고, 매수인이 받지 않으면 법원 공탁소에 공탁합니다.
매도인이시라면 해제 통지를 보내는 날 배액을 함께 이체하거나 공탁해 두시는 편이 안전합니다. 돈이 제공되기 전에 매수인이 이행에 착수하면 해제할 길이 닫힙니다.
「이행의 착수」는 밖에서 보이는 채무 이행의 일부여야 하고 준비만으로는 부족합니다
대법원 97다9369 판결은 이행의 착수를 객관적으로 외부에서 알 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것으로 보았습니다. 단순히 이행을 준비하는 것만으로는 부족하다고 했습니다.
이 기준을 두는 까닭은 이미 이행에 나서 비용을 쓰고 계약이 이루어질 것을 기대한 사람이 갑자기 해제를 당해 예측하지 못한 손해를 입는 일을 막으려는 데 있습니다.
협력의무 소송을 내고 1심에서 이겨도 그것만으로는 이행의 착수가 아닙니다
대법원 97다9369 판결은 매수인이 매도인에게 협력의무 이행을 촉구하거나, 이행을 구하는 소송을 내 1심에서 승소판결을 받은 것만으로는 이행에 착수한 것이 아니라고 보았습니다.
그 뒤 매도인이 배액을 상환하고 해제하는 것도 신의칙(신의성실의 원칙)에 어긋나지 않는다고 판단했습니다. 소송은 계약을 지키려는 수단이지만 해제를 막는 수단은 아니었던 셈입니다.
해제를 막으려고 허가 전에 서둘러 공탁한 잔금도 이행의 착수가 아닙니다
대법원 97다9369 판결 사건의 매수인은 매도인이 해제를 요구하자 잔금 3억 8,500만 원을 법원에 공탁했습니다. 계약서에는 잔금을 「토지거래허가 후 쌍방 합의하에」 내기로 적혀 있었습니다.
항소심은 해제를 거절하려고 서둘러 한 공탁은 적법한 이행의 착수가 아니라고 보았고, 대법원 97다9369 판결은 이 판단을 옳다고 했습니다. 허가 전에는 잔금을 낼 의무 자체가 없었기 때문입니다.
허가 전에 매수인이 중도금을 일방적으로 맡기거나 공탁하는 것만으로는 민법상 해제를 막지 못합니다
대법원 2008다65624 판결 사건은 1억 3천만 원짜리 토지 매매로, 계약금 700만 원이 오갔고 1차 중도금 2,300만 원은 계약 다음 날 내기로 되어 있었습니다. 매수인은 중도금을 중개사무소에 맡기고 받아 가라고 통지한 뒤 1·2차 중도금을 공탁했습니다.
대법원 2008다65624 판결은 허가 전에는 협력의무 말고는 계약상 의무가 없으므로 일방적으로 돈을 내밀어도 이행의 착수가 아니라고 보았습니다. 매도인이 배액 1,400만 원을 공탁해 한 해제는 적법했습니다.
계약서에 「중도금 지급 전까지 해제할 수 있다」는 조항이 있으면 허가 전에 받은 중도금도 해제를 막습니다
대법원 2007다74393 판결 사건은 6,000만 원짜리 허가구역 토지 매매로, 계약서에 「매수인이 중도금(없으면 잔대금)을 지급하기 전까지」 배액상환이나 계약금 포기로 해제할 수 있다는 조항이 인쇄되어 있었고, 매수인은 허가 전에 중도금 명목으로 2,000만 원을 냈습니다.
대법원 2007다74393 판결은 이런 해제 조항이 있으면 허가 전에도 민법이 아니라 그 조항의 시한을 따르므로, 중도금이 지급된 뒤 매도인이 한 배액 해제는 효력이 없다고 보았습니다. 계약서 서식의 한 줄이 결론을 바꾼 사안입니다.
해제한 뒤 허가구역이 풀려도 이미 끝난 계약은 되살아나지 않습니다
허가구역 지정이 해제되거나 지정 기간이 끝났는데 다시 지정되지 않으면, 유동적 무효였던 계약은 허가 없이도 확정적으로 유효해집니다. 대법원 2008다65624 판결도 이 법리를 전제로 삼았습니다.
다만 그 사건 토지는 2008. 5. 31. 허가구역에서 풀렸는데, 대법원 2008다65624 판결은 그 전에 적법하게 해제된 이상 계약이 처음부터 유효한 것으로 되지 않는다고 보았습니다. 2026. 12. 31.의 연장 여부가 진행 중인 계약에도 영향을 주는 이유입니다.
허가가 난 뒤에는 일반 매매처럼 중도금 지급이 이행의 착수가 됩니다
허가가 나면 계약은 처음부터 유효해지고 그때부터 중도금·잔금 의무가 생깁니다. 허가 신청에 협력하거나 허가를 받은 것 자체는 협력의무의 이행일 뿐이어서, 계약금만 오간 상태라면 허가 뒤에도 배액상환 해제의 길은 남아 있습니다.
일반 매매에서는 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 같은 특별한 사정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있습니다. 허가가 난 뒤 매수인이 약정한 중도금을 먼저 내면 그때부터 매도인의 배액상환 해제는 막힙니다.
매수인이시라면 허가 통지를 받은 날 중도금 지급 날짜와 방법을 매도인과 문자나 서면으로 확인해 두시기 바랍니다.
매도인이 먼저 해제를 밝히고 배액을 받아 가라고 하면 매수인은 중도금을 앞당겨 낼 수 없습니다
대법원 97다9369 판결은 매도인이 해제 의사를 밝히고 기한을 정해 해약금을 받아 가라고 최고했다면, 중도금 지급기일은 매도인을 위한 기한의 이익(약속한 날까지 기다려도 되는 이익)이기도 하므로 매수인이 매도인 뜻에 반해 미리 낼 수 없다고 보았습니다.
허가가 난 뒤라도 누가 먼저 움직였는지가 결론을 가를 수 있습니다. 매도인의 배액 제공이 먼저냐, 매수인의 약정된 중도금 지급이 먼저냐의 문제입니다.
계약을 지키려던 매수인 쪽 주장에도 근거는 있었습니다
대법원 97다9369 판결 사건의 계약은 1994. 10. 11. 매매대금 6억 500만 원, 계약금 2억 2천만 원으로 맺어졌습니다. 허가는 매도인이 책임지고, 허가가 안 되면 매도인이 손해배상금 6,050만 원을 물기로 했습니다.
매도인은 한 달 뒤 자기 사정으로 허가를 받을 수 없게 됐다며 해제를 통지했습니다. 매수인은 이를 거절하고 잔금을 공탁한 뒤 협력의무 소송을 내 1심에서 이겼습니다.
결론을 가른 것은 허가 전에는 대금을 낼 의무가 없다는 점과 배액의 실제 제공이었습니다
1994. 11. 첫 통지 때 매도인이 받아 가라고 한 돈은 계약금과 배상금을 합한 2억 8,050만 원이었습니다. 서울고등법원 96나18894 판결은 이 통지로 계약이 확정적으로 무효가 되었다는 매도인 주장을 받아들이지 않았고, 6,050만 원 약정도 해약권을 정한 것이 아니라고 보았습니다.
서울고등법원 96나18894 판결이 해제를 인정한 근거는 1996. 7. 12. 배액 4억 4천만 원의 제공과 그 뒤의 공탁이었습니다. 1심을 뒤집고 청구를 기각한 이 판결은 대법원 97다9369 판결로 확정되었습니다.
허가 뒤 약정대로 중도금이 오갔거나 해제 배제 특약이 있었다면 결론은 달라졌을 여지가 큽니다
이 사건에서 매수인이 한 일은 모두 허가 전에 이루어졌습니다. 허가가 나고 약정한 중도금이 실제로 오간 뒤였다면 이행의 착수가 있어 배액상환 해제가 막혔을 여지가 큽니다.
민법 해약금 규정은 「다른 약정이 없는 한」 적용됩니다. 계약서에 배액상환 해제를 배제하거나 그 시한을 따로 정한 조항이 있었다면 다툼의 축이 달라졌을 것입니다.
계산해 보기 — 매매대금 12억 원, 계약금 10%면 매도인이 내놓을 배액은 2억 4천만 원입니다
예를 들어 서울의 아파트를 12억 원에 사기로 하고 계약금 10%인 1억 2천만 원을 보냈는데, 허가가 나기 전에 시세가 13억 5천만 원으로 올라 매도인이 계약을 깨려 한다고 가정합니다.
매도인이 해제하려면 받은 1억 2천만 원의 두 배인 2억 4천만 원을 돌려주거나 제공해야 합니다(민법 제565조 제1항). 매수인 손에 더해지는 돈은 자기가 낸 1억 2천만 원을 뺀 1억 2천만 원이고, 매도인에게는 시세 상승분 1억 5천만 원에서 이 돈을 뺀 3천만 원이 가정한 조건에서 남습니다.
협력의무 소송으로 더 지킬 수 있는 몫은 가정한 조건에서 3천만 원이고, 해제가 막힐 때만 현실이 됩니다
소송으로 허가 협력을 받아내 집을 가져오면 매수인은 시세 상승분 1억 5천만 원을 지키게 되고, 배액상환으로 받는 1억 2천만 원과의 차이는 가정한 조건에서 3천만 원입니다.
다만 대법원 97다9369 판결에서 보듯 소송 중에도 매도인이 배액을 제공하면 계약은 풀립니다. 이 3천만 원은 해제를 배제하거나 시한을 정한 조항이 있거나 허가 뒤 중도금이 먼저 오간 경우에만 기대할 수 있고, 소송 기간과 비용도 이 차이에서 빠집니다.
계약금을 넘어 받은 1억 2천만 원은 위약금 성격의 기타소득으로 과세됩니다
계약의 위약이나 해약으로 받는 위약금·배상금은 기타소득입니다(소득세법 제21조 제1항 제10호). 소득세법 시행령은 그 가운데 당초 지급한 금액을 넘는 부분을 과세 대상으로 보므로, 배액 2억 4천만 원 중 계약금을 넘는 1억 2천만 원이 여기에 해당합니다.
돌려받은 계약금 1억 2천만 원은 내가 낸 돈이 돌아온 것이어서 이 소득에 들어가지 않습니다.
배액상환의 초과분은 지급할 때 20% 원천징수 대상입니다
기타소득을 지급하는 사람은 소득세를 원천징수하고, 계약금이 위약금으로 대체되는 경우만 그 대상에서 빠집니다(소득세법 제127조 제1항 제6호). 기타소득의 원천징수세율은 20%입니다(소득세법 제129조 제1항).
가정한 조건에서는 1억 2천만 원의 20%인 2,400만 원이 원천징수 대상이 됩니다. 최종 세액은 다른 소득과 합쳐 신고할 때 정해지므로 실제 세액은 신고 전에 개별 검토가 필요합니다.
기한 안에 확인할 것은 허가일, 중도금일, 해제 통지일과 공탁일, 지정기간 만료일입니다
· 허가 신청일과 허가 통지를 받은 날(이날부터 계약이 유효해짐)
· 계약서의 중도금·잔금 날짜와 「허가 후 지급」 문구
· 매도인의 해제 통지가 도달한 날과 배액의 이체·공탁일
· 「중도금 지급 전까지 해제」 같은 해제 시한 조항과 위약금 특약
· 허가구역 지정기간 만료일 2026. 12. 31.과 연장 공고 여부
허가 전 해제의 문은 매도인에게 열려 있고, 그 문을 닫는 것은 허가 뒤의 이행입니다
허가구역 매매에서 계약금만 오간 상태라면 매도인은 허가 전이든 허가 직후든 배액을 내놓고 빠질 수 있습니다. 협력의무 소송이나 서둘러 공탁한 잔금은 그 길을 막지 못했습니다.
매수인이 기댈 것은 계약서의 특약과 허가 뒤의 신속한 이행이고, 매도인이 챙길 것은 배액의 실제 제공입니다. 다음 글(10. 20. 예정)에서는 세입자가 있는 집을 허가구역에서 샀을 때의 실거주 유예를 다룹니다.
참고한 판결
· 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결(원심 서울고등법원 1996. 12. 20. 선고 96나18894 판결, 상고기각 확정)
· 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다65624 판결(상고기각, 확정)
· 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다74393 판결(본소·반소 병합, 상고기각, 확정)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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