세 줄 요약
· 임대사업자 자동말소(종전 단기민간임대주택·아파트 장기일반 매입임대, 민간임대주택법 제6조 제5항)든 자진말소(제6조 제1항 제11호)든, 이미 맺은 임대차계약이 끝날 때까지는 임차인에 대한 관계에서 임대사업자로 보아(제6조 제6항) 5% 증액 상한과 해제·해지·재계약 거절 제한이 그대로 남습니다.
· 계약 만료 뒤의 재계약은 민간임대주택법 제45조 제1항(「등록되어 있는 기간 동안」)으로 강제되지 않고, 주택임대차보호법의 갱신요구권(만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 1회, 증액 20분의 1 한도)과 실거주 갱신거절 사유가 다툼의 중심이 됩니다(서울남부지방법원 2025가단211339 판결, 2025. 9. 17. 선고, 제1심 / 서울서부지방법원 2023나44716 판결 → 대법원 2023다311429 상고기각, 확정).
· 입주 전 임차인의 동의를 받지 않고 자진말소한 임대인의 실거주 갱신거절은 신의칙에 반한다고 보아 보증금 3억 8,000만 원으로 갱신되었다고 확인했지만(서울남부지방법원 2025가단211339), 임대의무기간 만료로 말소된 집에서는 실거주 갱신거절이 받아들여진 판결도 있습니다(수원지방법원 성남지원 2021가단227376, 항소심 조정 성립). 자동말소 뒤 지위 유지 개정안은 2025. 8. 발의 단계입니다.
질문 목록
1. 임대사업자 자동말소는 어떤 등록임대에 적용됩니까
2. 자진말소는 언제 할 수 있고 무엇이 필요합니까
3. 말소된 뒤에도 임대사업자로 취급되는 기간은 언제까지입니까
4. 남은 계약기간에 보증금이나 월세를 얼마까지 올릴 수 있습니까
5. 5%를 넘겨 낸 임대료는 돌려받을 수 있습니까
6. 남은 계약기간에 집주인 사정으로 계약을 끝낼 수 있습니까
7. 계약이 만료되면 민간임대주택법상 재계약 의무가 이어집니까
8. 만료 뒤 임차인에게 남는 권리는 무엇입니까
9. 말소를 이유로 월세를 크게 올리자고 하면 어떻게 됩니까
10. 실거주를 이유로 한 임대인 측 갱신거절에는 어떤 근거가 있었습니까
11. 자진말소 사건에서 결론을 가른 사정은 무엇입니까
12. 동의 없이 말소한 임대인의 갱신거절은 왜 허용되지 않았습니까
13. 어떤 사정이 있었다면 결론이 달라질 수 있었습니까
14. 임대의무기간 만료로 말소된 집에서 실거주 갱신거절이 받아들여진 판결이 있습니까
15. 보증금 5억 원 아파트는 말소 뒤 갱신 때 얼마까지 올릴 수 있습니까
16. 갱신요구는 언제까지 해야 하고 시세와의 차이는 얼마입니까
17. 계산 결과를 바꾸는 변수는 무엇입니까
18. 자동말소 직전에 재계약하면 상한이 얼마나 이어집니까
19. 자동말소 뒤 지위를 유지하게 하는 개정안은 시행되었습니까
20. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
21. 결국 말소는 임대차에 어떤 의미입니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 민간임대주택에 관한 특별법(2026. 1. 2. 시행본) | 제6조 제5항(임대사업자 등록의 말소) | 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다. |
| 민간임대주택에 관한 특별법 | 제6조 제1항 제11호 | 제43조에도 불구하고 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 …개정되기 전의 것) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우(중간 생략) |
| 민간임대주택에 관한 특별법 | 제6조 제6항 | 제1항 각 호(제5호 중 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다. |
| 민간임대주택에 관한 특별법 | 제3조(다른 법률과의 관계) | 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 「주택법」, 「건축법」, 「공동주택관리법」 및 「주택임대차보호법」을 적용한다. |
| 민간임대주택에 관한 특별법 | 제44조 제2항·제3항(임대료) | ② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. ③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. |
| 민간임대주택에 관한 특별법 | 제44조의2(초과 임대료의 반환 청구) | 임차인은 제44조제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있다. |
| 민간임대주택에 관한 특별법 | 제45조 제1항(임대차계약의 해제ㆍ해지 등) | 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다. |
| 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2026. 2. 26. 시행본) | 제35조 제1항 제3호·제4호·제5호 | 3. 월 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우 4. 민간임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축ㆍ증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용한 경우 5. 민간임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우(나머지 호 생략) |
| 주택임대차보호법(2026. 1. 2. 시행본) | 제6조의3 제1항 본문·제8호, 제2항, 제3항, 제5항(계약갱신 요구 등) | ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. |
| 주택임대차보호법 | 제6조 제1항 전단(계약의 갱신) | 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. |
| 주택임대차보호법 | 제7조 제2항(차임 등의 증감청구권) | 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울남부지방법원 | 2025가단211339 | 2025. 9. 17. | 입주 전 임차인의 동의 없이 민간임대주택법 제6조 제1항 제11호로 자진말소한 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는지, 제45조 제1항이 말소 뒤 계약 만료 시 재계약을 강제하는지 | 제45조 제1항은 말소 뒤 만료 시 재계약을 강제하지 않으나, 동의 없이 말소한 뒤 그 말소를 이유로 한 갱신거절은 신의칙 위반. 보증금 3억 8,000만 원, 2027. 6. 4.까지 갱신된 임차권 확인(원고승, 제1심) |
| 서울서부지방법원 | 2023나44716 | 2023. 11. 24. | 등록 말소를 앞둔 오피스텔에서 민간임대주택법이 주택임대차보호법에 우선하는지, 말소 시점에 계약이 끝나는지 | 갱신 등은 민간임대주택법에 규정이 없어 주택임대차보호법 적용, 1년 계약은 2년으로 보고 임차인의 갱신요구로 갱신. 임대인 항소기각 |
| 대법원 | 2023다311429 | 2024. 3. 14. | 위 사건의 상고심 | 심리불속행 상고기각(확정) |
| 수원지방법원 성남지원 | 2021가단227376 | 2022. 11. 25. | 임대의무기간(5년) 만료로 등록이 말소된 뒤 실거주를 이유로 한 갱신거절의 효력 | 갱신거절 당시 임대사업자가 아니어서 실거주 갱신거절 정당, 건물인도 인용(원고승, 항소심 조정 성립) |
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2018년에 8년짜리 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 집이라면 올해와 내년 사이에 등록이 저절로 끝납니다. 임대사업자 자동말소입니다. 구청에 따로 신청하지 않아도 임대의무기간이 끝난 날 등록이 말소됩니다.
임대인 쪽에서는 이제 시세대로 받을 수 있겠다고 생각하기 쉽고, 임차인 쪽에서는 보증금이 한꺼번에 오를까 걱정하게 됩니다. 두 생각 모두 절반만 맞습니다.
등록이 끝나도 이미 맺은 계약이 끝날 때까지는 임차인에게 임대사업자로 취급되고, 그 계약이 끝나면 주택임대차보호법의 갱신요구권이 기다립니다. 이 글은 「등록임대사업자 말소 이후, 법으로 따지기」 세 편 가운데 첫 편입니다.
자동말소는 2020. 8. 18. 개정법이 폐지한 두 유형에만 적용됩니다
2020. 7. 10. 주택시장 안정 보완대책에 따라 2020. 8. 18. 개정된 민간임대주택법은 4년 단기민간임대주택과 아파트 장기일반 매입임대(사들인 아파트를 8년 임대하는 유형)를 폐지했습니다.
이 두 유형으로 등록된 집은 임대의무기간이 끝난 날 등록이 말소됩니다(민간임대주택법 제6조 제5항). 국토교통부는 2020. 8. 11. 보도자료에서 구 임대주택법의 5년 임대처럼 예전 법으로 등록한 단기 임대도 여기에 포함된다고 설명했습니다.
자진말소는 임대의무기간 안에도 할 수 있지만 계약 중인 임차인의 동의가 있어야 합니다
같은 두 유형은 임대의무기간이 남아 있어도 임대사업자가 스스로 등록 말소를 신청할 수 있습니다(자진말소). 다만 신청 당시 맺어 둔 임대차계약이 있으면 그 임차인이 동의한 때에만 말소됩니다(민간임대주택법 제6조 제1항 제11호).
국토교통부는 2020. 8. 11. 보도자료에서 공적 의무를 지켜 온 사업자가 이 방식으로 말소하면 임대의무기간을 채우지 못한 데 따른 과태료를 물리지 않는다고 밝혔습니다. 동의서 한 장이 자동말소와 자진말소를 가르는 가장 큰 차이입니다.
어느 쪽으로 말소되든 이미 맺은 계약이 끝날 때까지는 임대사업자로 봅니다
자동말소든 자진말소든 등록이 말소되면, 그 임대인을 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 민간임대주택법상 임대사업자로 봅니다(민간임대주택법 제6조 제6항). 그사이 집을 팔았다면 산 사람이 그 지위를 이어받습니다.
「임차인에 대한 관계에서」라는 한정이 붙어 있으므로, 이 조항은 임차인 보호 의무가 남는다는 뜻이지 세제 혜택이 이어진다는 뜻은 아닙니다.
남은 계약기간에는 보증금과 월세를 5% 넘게 올려 달라고 할 수 없습니다
임대사업자는 임대기간 동안 임대료(보증금과 월세)를 5% 범위에서 정해진 비율을 넘겨 올려 달라고 할 수 없고, 마지막으로 올린 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없습니다(민간임대주택법 제44조 제2항·제3항).
등록 말소 뒤 남은 계약기간에도 이 임대료 증액 제한은 그대로입니다. 등록이 유지되는 동안에는 임차인이 바뀌어 새로 계약하더라도 직전 임대료를 기준으로 5% 상한을 따지는 것이 「임대기간 동안」이라는 문언에 맞는 해석입니다.
5%를 넘겨 낸 보증금이나 월세는 임차인이 돌려 달라고 할 수 있습니다
증액 비율을 넘겨 올린 임대료를 낸 임차인은 넘은 만큼을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 민간임대주택법이 따로 둔 초과 임대료 반환 청구 규정입니다.
말소 직전이나 직후에 남은 계약기간을 그대로 둔 채 시세대로 올린 계약서를 다시 쓰면, 그 초과분은 나중에 돌려줘야 할 돈이 될 수 있습니다.
남은 계약기간에는 집주인 사정만으로 계약을 끝낼 수 없습니다
임대사업자로 등록되어 있는 기간에는 월세 3개월 연속 연체, 동의 없는 개조, 고의 파손처럼 시행령이 정한 사유가 없으면 계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다(민간임대주택법 제45조 제1항).
집주인이 직접 들어가 살겠다는 사정은 그 사유 목록에 없습니다. 말소 뒤 남은 계약기간에도 임차인에 대한 관계에서는 같은 제한을 받는다고 보시는 편이 안전합니다.
등록이 끝난 뒤 계약이 만료되면 민간임대주택법으로 재계약을 강제할 수는 없습니다
서울남부지방법원 2025. 9. 17. 선고 2025가단211339 판결은 재계약 거절 금지가 「임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안」에만 적용된다는 문언을 들어, 등록 말소 뒤 계약기간이 끝나면 그 조항으로 재계약을 강제할 수 없다고 보았습니다.
그렇게 보지 않으면 임대의무기간을 채우고 말소한 임대인에게도 다시 임대 의무가 생기는 부당한 결과가 된다는 이유였습니다.
만료 뒤에는 주택임대차보호법의 갱신요구권이 따로 남습니다
임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 한 번 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 실거주처럼 법이 정한 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 갱신되면 기간은 2년이고 보증금·월세 증액은 약정액의 20분의 1까지입니다(주택임대차보호법 제6조의3, 제7조 제2항).
민간임대주택법의 재계약 보호가 끝나는 자리에서 주택임대차보호법의 갱신 보호가 이어지는 구조입니다. 두 법 모두 상한은 5%이지만, 갱신요구가 없거나 이미 한 번 쓴 경우에는 주택임대차보호법의 상한도 걸리지 않습니다.
말소를 앞두고 월세를 52% 올리자던 오피스텔은 임차인의 갱신요구로 계약이 이어졌습니다
서울의 한 오피스텔 임대인은 등록 말소를 앞두고 월세 230만 2천 원을 350만 원으로 올려 새로 계약하자고 했고, 임차인은 거절했습니다. 임대인은 민간임대주택법이 먼저 적용되어 말소 시점에 계약이 끝났다며 집을 비워 달라고 했습니다.
서울서부지방법원 2023. 11. 24. 선고 2023나44716 판결은 갱신 문제는 민간임대주택법이 정하지 않아 주택임대차보호법이 적용된다고 보고, 1년으로 정한 계약은 2년으로 보며 그 만료 전에 한 임차인의 갱신요구로 계약이 갱신되었다고 판단했습니다. 대법원 2023다311429 판결로 상고가 기각되어 확정되었습니다.
실거주 갱신거절을 한 임대인 측 주장에도 근거는 있었습니다
서울남부지방법원 2025가단211339 사건의 임대인은 2023. 4. 등록을 말소했고, 2025. 2. 실거주를 이유로 갱신거절을 통지했습니다. 등록이 말소된 뒤였고, 실거주는 주택임대차보호법이 인정하는 거절 사유입니다.
이 판결도 등록 말소 뒤 계약이 끝나면 민간임대주택법으로 재계약을 강제할 수 없다는 점에서는 임대인 측 논리를 받아들였습니다. 그런데도 결론은 임차인 쪽으로 났습니다.
결론을 가른 것은 입주 전 임차인의 동의를 받지 않은 자진말소였습니다
임차인은 2023. 3. 11. 보증금 3억 6,500만 원, 2023. 6. 5.부터 2년으로 계약했습니다. 임대인은 한 달 뒤 자진말소를 신청하면서 계약 건수를 1건으로 적고 당시 살던 이전 임차인의 동의서만 냈습니다.
서울남부지방법원 2025가단211339 판결은 계약만 맺고 아직 입주하지 않은 임차인도 동의를 받아야 하는 「이미 체결된 임대차계약」의 임차인이라고 보았습니다.
동의 없이 등록을 지운 뒤 그 말소를 내세운 갱신거절은 신의칙에 어긋난다고 보았습니다
서울남부지방법원 2025가단211339 판결은 표준임대차계약서로 재계약 거절이 제한된다는 신뢰를 준 임대인이 동의 없이 말소하고 그 말소를 이유로 갱신을 거절하는 것은 허용되지 않는다고 판단했습니다.
계약은 임차인이 보낸 증액분 1,500만 원(약 4.1%)을 반영해 보증금 3억 8,000만 원, 2027. 6. 4.까지로 갱신된 것으로 확인되었습니다. 제1심 판결이고 확정 여부는 확인되지 않았습니다.
임대인이시라면 자진말소를 신청하기 전에 계약을 맺은 임차인 전원, 입주 전 임차인까지 동의서를 받으셨는지 확인하시기 바랍니다.
동의를 제대로 받았거나 자동말소였다면 결론은 달라졌을 여지가 큽니다
신의칙 판단의 근거는 동의 누락과 표준계약서가 준 신뢰였습니다. 입주 예정 임차인의 동의까지 받아 말소했다면 남는 것은 실거주 갱신거절이 정당한지의 문제였을 것입니다.
자동말소는 임차인 동의 없이 법에 따라 이루어지므로 동의 누락이라는 다툼거리가 처음부터 생기지 않습니다. 이 사건 아파트는 2018. 8. 등록한 8년 장기일반 임대여서 2026. 8.이면 임대의무기간이 끝나는 집이었습니다.
임대의무기간이 끝나 말소된 집에서는 실거주 갱신거절이 받아들여진 판결도 있습니다
수원지방법원 성남지원 2022. 11. 25. 선고 2021가단227376 판결은 임대의무기간(5년)이 끝나 2020. 11. 등록이 말소된 집에서, 임대인이 2021. 6. 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절한 것을 정당하다고 보고 집을 비워 달라는 청구를 받아들였습니다.
갱신거절 당시 임대인이 임대사업자가 아니었다는 이유였습니다. 항소심에서는 조정이 성립했습니다.
계산해 보기 — 보증금 5억 원 아파트, 말소 뒤 갱신 때 올릴 수 있는 돈은 2,500만 원까지입니다
예를 들어 2018. 12. 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 집을 보증금 5억 원, 2025. 4. 1.부터 2027. 3. 31.까지 임대하고 있고, 2026. 12. 자동말소된다고 가정합니다.
2027. 3. 31.까지는 임대사업자로 보므로 그사이 증액 청구는 5% 이내이고, 2025. 4.에 보증금을 올렸다면 2026. 4. 전에는 다시 청구할 수 없습니다(민간임대주택법 제6조 제6항, 제44조 제2항).
갱신요구가 있으면 보증금은 최고 5억 2,500만 원, 갱신요구 기간은 2026. 10. 초부터 2027. 1. 말까지입니다
임차인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 이 가정에서는 2026. 10. 초부터 2027. 1. 말 사이에 갱신을 요구하면 증액은 5억 원의 20분의 1인 2,500만 원까지입니다(주택임대차보호법 제7조 제2항). 갱신 뒤 기간은 2029. 3. 31.까지입니다.
주변 시세가 7억 원이라고 가정하면, 갱신될 때와 갱신요구 없이 시세로 새로 계약할 때의 차이는 가정한 조건에서 1억 7,500만 원입니다. 정확한 기간은 계약서의 만료일로 세어야 합니다.
앞선 갱신요구권 사용 여부와 실거주가 이 계산을 바꿉니다
2025. 4. 재계약이 임차인의 갱신요구권 행사로 이루어졌다면 남은 횟수가 없어 위 계산은 적용되지 않습니다. 당시 문자나 계약서에 「갱신요구」라고 적혔는지가 갈림길입니다.
임대인이나 그 직계가족이 실제로 들어가 살려는 경우에는 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 다만 거절한 뒤 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 따릅니다(주택임대차보호법 제6조의3).
임차인이시라면 갱신요구는 만료 2개월 전까지 도달해야 하므로 날짜가 남는 내용증명이나 문자로 보내십시오.
자동말소 직전에 재계약하면 5% 상한이 최장 4년 이어질 수 있습니다
자동말소 직전에 2년 재계약을 맺으면 그 계약은 「이미 체결된 임대차계약」이므로 말소 뒤에도 만료까지 5% 상한과 해지 제한이 남습니다(민간임대주택법 제6조 제6항).
그 계약이 끝날 때 임차인이 갱신요구권을 쓰면 다시 2년, 합쳐서 최장 4년 동안 증액 폭이 묶일 수 있습니다. 매도나 실거주 계획이 있는 임대인이라면 재계약 시점부터 이 기간을 계산에 넣어야 합니다.
자동말소 뒤에도 임대사업자 지위를 유지하게 하자는 개정안은 발의 단계에 있습니다
2025. 8. 국회에 자동말소된 집도 이미 맺은 임대차계약이 끝날 때까지 임대사업자 지위를 유지하게 하는 민간임대주택법 개정안이 발의되었다고 보도되었습니다(데일리한국 2025. 8. 22.).
2026. 7. 9. 연합뉴스 보도 기준으로 발의 의원 측은 하반기 국회 논의를 밝혔고, 국토교통부는 절충점을 검토하겠다는 입장이었습니다. 2026. 10. 14. 현재 국가법령정보센터의 현행 조문은 바뀌지 않았으므로 지금은 현행법대로 판단해야 합니다.
기한 안에 확인할 것은 말소일, 계약 만료일, 갱신요구 기간, 마지막 증액일입니다
· 임대의무기간 종료일과 자동말소일(렌트홈 등록 내역)
· 말소 당시 체결돼 있던 계약의 만료일(입주 전 계약 포함)
· 만료 6개월 전부터 2개월 전까지인 갱신요구 기간
· 마지막 보증금·월세 증액일부터 1년이 지났는지
· 자진말소라면 계약 중인 임차인 전원의 동의서
말소는 끝이 아니라 보호 장치가 민간임대주택법에서 주택임대차보호법으로 넘어가는 시점입니다
남은 계약기간에는 5% 상한과 해지 제한이 그대로이고, 계약이 끝난 뒤에는 갱신요구권과 실거주 거절 사유가 다툼의 중심이 됩니다. 자진말소라면 임차인 동의를 제대로 받았는지가 한 번 더 결론을 가릅니다.
다음 글(10. 18. 예정)에서는 말소 시점에 따라 달라지는 양도소득세 중과배제와 그 축소 논의를 다룹니다.
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참고한 판결
· 서울남부지방법원 2025. 9. 17. 선고 2025가단211339 판결(제1심)
· 서울서부지방법원 2023. 11. 24. 선고 2023나44716 판결 → 대법원 2024. 3. 14. 선고 2023다311429 판결(상고기각, 확정)
· 수원지방법원 성남지원 2022. 11. 25. 선고 2021가단227376 판결(항소심 조정 성립)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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