세 줄 요약
· 상가 보증금 반환이 다투어진 대법원 2023다307116 판결(2026. 4. 9.)은 재건축조합이 신탁으로 점포 소유권을 넘겨받은 사건에서 보증금 청구 부분을 파기하고 서울중앙지방법원으로 환송했습니다.
· 상가 임대차는 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 존속하는 것으로 보므로, 대항력 있는 임대차가 그 상태일 때 건물을 넘겨받은 새 소유자는 임대인 지위와 보증금 반환채무를 당연히 이어받고 원래 건물주는 빠집니다.
· 1심(2022가단5098326)과 항소심(2023나14222)은 계약 종료를 이유로 승계를 부정했고, 권리금·영업손실 청구 기각은 대법원에서도 유지되었으며, 환송심(2026나1843)은 이 글 작성 시점 기준 진행 중입니다.
질문 목록
1. 상가 대항력은 언제 생깁니까
2. 이 사건 임대차는 어떻게 시작되었습니까
3. 조합은 언제 이주기간을 정했습니까
4. 조합의 인도소송에는 어떤 착오가 있었습니까
5. 소유권과 점포 점유는 언제 넘어갔습니까
6. 임차인은 무엇을 청구했습니까
7. 1심은 왜 청구를 기각했습니까
8. 항소심은 왜 승계를 부정했습니까
9. 대법원은 왜 원심과 달리 보았습니까
10. 원심이 따지지 않은 것은 무엇이고, 환송 후 결론은 확정되었습니까
11. 관리처분계획 인가가 보증금까지의 존속도 없앱니까
12. 지연손해금까지 합하면 얼마입니까
13. 계산 결과를 바꾸는 변수는 무엇입니까
14. 원래 건물주에게도 청구할 수 있습니까
15. 권리금과 영업손실은 왜 인정되지 않았습니까
16. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
17. 기억할 기준은 무엇입니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제3조 제1항·제2항(대항력 등) | ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. |
| 상가건물 임대차보호법 | 제9조 제1항·제2항(임대차기간 등) | ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제70조 제1항·제2항·제5항(지상권 등 계약의 해지) | ① 정비사업의 시행으로 지상권ㆍ전세권 또는 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다. ② 제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금ㆍ보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다. ⑤ 제74조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권ㆍ전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간은 「민법」 제280조ㆍ제281조 및 제312조제2항, 「주택임대차보호법」 제4조제1항, 「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항을 적용하지 아니한다. |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제81조 제1항(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) | 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 사업시행자의 동의를 받은 경우 2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우 |
| 민법 | 제379조(법정이율) | 이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼으로 한다. |
| 소송촉진 등에 관한 특례법 | 제3조 제1항·제2항(법정이율) | ① 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결(심판을 포함한다. 이하 같다)을 선고할 경우, 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율은 그 금전채무의 이행을 구하는 소장(訴狀) 또는 이에 준하는 서면(書面)이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 연 100분의 40 이내의 범위에서 「은행법」에 따른 은행이 적용하는 연체금리 등 경제 여건을 고려하여 대통령령으로 정하는 이율에 따른다. 다만, 「민사소송법」 제251조에 규정된 소(訴)에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. ② 채무자에게 그 이행의무가 있음을 선언하는 사실심(事實審) 판결이 선고되기 전까지 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁(抗爭)하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다. |
| 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조제1항 본문의 법정이율에 관한 규정 | 본문(대통령령 제29768호, 2019. 6. 1. 시행) | 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 100분의 12를 말한다. |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2023다307116 | 2026. 4. 9. | 종료 후 존속 중인 대항력 있는 상가 임대차와 양수인의 임대인 지위 당연승계, 보증금 반환채무의 면책적 인수 | 보증금 부분 파기환송, 나머지 상고기각 |
| 서울중앙지방법원 | 2023나14222 | 2023. 11. 21. | 같은 사건 원심 | 채무부존재확인 각하, 나머지 기각 |
| 서울중앙지방법원 | 2022가단5098326 | 2023. 2. 28. | 같은 사건 1심 | 청구 전부 기각 |
| 서울중앙지방법원 | 2026나1843 | — | 같은 사건 환송 후 심급 | 이 글 작성 시점 기준 진행 중 |
| 대법원 | 2001다64615 | 2002. 9. 4. | 종료된 주택 임대차 중 양도와 임대인 지위 승계, 임차인의 이의 | 파기환송 |
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상가 보증금을 돌려받지 못한 채 점포가 강제집행으로 비워졌는데, 그사이 건물 주인이 재건축조합으로 바뀌어 있었습니다. 2022. 4. 6. 서울 서초구의 한 재건축 정비구역에서 와플 커피숍을 하던 임차인이 겪은 일입니다.
점포 소유권은 2022. 1. 19. 신탁을 원인으로 원래 건물주에게서 조합으로 넘어가 있었습니다. 임차인은 새 주인인 조합에 보증금 2,000만 원을 돌려 달라고 했습니다.
조합의 답은 분명했습니다. 임대차는 2021년 말에 이미 끝났고, 조합은 그 뒤에 소유자가 되었으니 끝난 계약의 임대인 자리를 이어받을 이유가 없다는 것입니다.
1심과 항소심은 조합의 손을 들었습니다. 대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결은 임차인의 네 가지 청구 가운데 보증금 반환 하나만 다시 심리하라고 돌려보냈습니다.
상가 대항력은 건물주가 바뀌어도 새 주인에게 임대차를 주장할 수 있는 힘이고, 점포 인도와 사업자등록 신청으로 생깁니다
대항력(건물주가 바뀌어도 새 주인에게 임대차를 그대로 주장할 수 있는 힘)은 임대차 등기가 없어도 생깁니다. 점포를 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터입니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항).
대항력을 갖춘 뒤 건물이 팔리거나 다른 사람에게 넘어가면, 새 소유자는 임대인의 자리를 이어받은 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항). 보증금을 돌려줄 의무도 그 자리에 딸려 갑니다.
서초구 재건축 구역의 커피숍은 보증금 2,000만 원, 월세 180만 원으로 2017년 6월 문을 열었습니다
임차인은 2017. 6. 12. 건물주와 임대차기간 2017. 6. 20.부터 2019. 6. 19.까지, 보증금 2,000만 원, 월세 180만 원으로 계약했습니다. 2017. 6. 22.경에는 전 임차인에게 권리금 1,000만 원을 주었습니다.
임차인은 2017. 6. 24. 사업자등록을 마쳐 다음 날 대항력이 생겼다고 주장했습니다. 계약은 2020. 3. 10. 갱신되었고 종료일은 2021. 12. 31.이었습니다.
갱신 계약서에는 조합이 이주 확정을 알리면 기간 중이라도 보증금을 받고 조건 없이 점포를 비워 준다는 특약이 들어 있었습니다.
조합은 2018년 12월 관리처분계획 인가를 받고 이주기간을 2021. 11. 30.까지로 정했습니다
조합은 2018. 12. 3. 관리처분계획(조합원별 새 아파트 배정과 철거·정산 계획) 인가를 받았고, 2018. 12. 6. 고시되었습니다. 2021. 4. 30.에는 이주기간을 2021. 6. 1.부터 11. 30.까지로 정해 세입자들에게 알렸습니다.
관리처분계획 인가가 고시되면 원칙적으로 이전고시(새 건물의 소유권을 나눠 주는 고시) 때까지 종전 건물의 소유자와 임차인은 그 건물을 쓸 수 없습니다.
조합은 점포 인도소송을 전 임차인 이름으로 잘못 내고도 확정판결을 받았습니다
조합은 2021. 8. 10. 점포를 비워 달라는 소송을 냈는데, 착오로 피고를 지금 임차인이 아니라 전 임차인으로 적었습니다. 다음 날 신청한 점유이전금지가처분(점유자를 바꾸지 못하게 묶어 두는 절차)도 전 임차인을 상대로 했습니다.
소장과 판결은 송달된 것으로 처리되었습니다. 2021. 11. 25. 무변론 판결이 선고되었고 2022. 1. 11. 확정되었습니다.
소유권은 2022. 1. 19. 신탁으로 조합에 넘어갔고, 점포는 2022. 4. 6. 승계집행문으로 비워졌습니다
점포 소유권은 2022. 1. 7.자 신탁을 원인으로 2022. 1. 19. 조합 앞으로 이전등기되었습니다. 계약서상 종료일 2021. 12. 31.에서 19일 지난 날입니다.
조합은 2022. 3. 17. 집행에 나섰지만 제3자가 점유한다는 이유로 집행불능이 되었습니다. 조합은 지금 임차인이 가처분 뒤 점유를 넘겨받았다며 2022. 3. 29. 승계집행문(판결의 효력을 점유를 이어받은 사람에게 미치게 하는 문서)을 받아 4. 6. 집행을 마쳤습니다.
상가건물은 2023. 6. 8.경 모두 철거되었습니다.
임차인은 보증금·권리금·영업손실과 집행비용까지 네 가지를 다투었습니다
항소심에 남은 청구는 넷이었습니다. 보증금 2,000만 원과 지연손해금, 권리금 회수 기회를 빼앗겼다는 권리금 1,000만 원, 2022. 4. 6.부터 연말까지 장사를 못 한 영업손실 5,760,366원, 그리고 집행비용을 낼 의무가 없다는 확인입니다.
금전 청구 합계는 35,760,366원이었습니다. 조합의 반박은 하나로 모였습니다. 조합이 소유자가 되기 전에 임대차는 이미 끝났다는 것입니다.
1심은 이주기간이 끝난 2021. 11. 30.에 계약이 끝나 대항력도 함께 사라졌다고 보았습니다
서울중앙지방법원 2022가단5098326 판결(2023. 2. 28.)은 특약에 따라 계약이 이주기간 만료일인 2021. 11. 30.에 끝났다고 보았습니다. 관리처분계획 고시와 이주 공고로 임대차가 더 존속할 수 없게 되었으니 대항력도 함께 소멸했다고 했습니다.
조합이 신탁으로 소유권을 넘겨받았어도 임대인 지위는 승계되지 않는다는 결론이었고, 청구는 모두 기각되었습니다.
항소심은 2021. 12. 31. 기간만료로 끝난 계약이라 조합이 임대인 자리를 이어받지 않았다고 보았습니다
서울중앙지방법원 2023나14222 판결(2023. 11. 21.)은 건물주 쪽이 2021. 10.경 갱신을 거절했으므로 계약이 2021. 12. 31. 기간만료로 끝났다고 보았습니다. 조합의 소유권 취득은 그 뒤인 2022. 1. 19.이므로 승계가 없다고 했습니다.
정비사업 때문에 계약을 해지하고 보증금을 사업시행자에게 청구하는 길(도시 및 주거환경정비법 제70조 제1항·제2항)도 계약이 끝난 뒤의 해지라는 이유로 막혔습니다. 집행비용 확인 청구는 각하, 나머지는 기각이었습니다.
대법원은 왜 원심과 달리 보았습니까
대법원 2023다307116 판결은 두 조문을 이어 읽었습니다. 상가 임대차는 기간만료나 합의로 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 존속하는 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제9조 제2항).
대항력 있는 임대차가 그렇게 존속하는 중에 건물이 넘어가면, 새 소유자는 끝난 상태의 임대인 자리를 당연히 이어받습니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항). 새 소유자가 보증금 반환채무를 떠안고, 원래 건물주는 임대차에서 빠져 그 채무를 벗습니다.
원심이 따지지 않은 것은 임차인에게 대항력이 있었느냐였고, 환송 후 결론은 아직 확정되지 않았습니다
대법원 2023다307116 판결이 원심을 파기한 이유는 새 법리가 아닙니다. 계약이 끝났다는 이유만으로 승계를 부정하고, 임차인이 대항력을 갖추었는지는 따져 보지 않았다는 데 있습니다.
주택에서는 대법원 2001다64615 판결이 이미 끝난 임대차의 집이 넘어가면 양수인이 임대인 지위를 이어받는다고 보았습니다. 같은 구조가 상가에서 확인된 셈입니다.
사건은 서울중앙지방법원 2026나1843으로, 이 글 작성 시점 기준 환송심 진행 중입니다. 환송 후 심급의 결론은 아직 확정되지 아니하였습니다.
관리처분계획 인가가 빼는 것은 최소 1년 보장뿐이고, 보증금을 받을 때까지의 존속은 남습니다
관리처분계획 인가를 받으면 상가 임대차의 계약기간에 1년 미만 계약을 1년으로 보는 규정이 적용되지 않습니다(도시 및 주거환경정비법 제70조 제5항). 재건축 일정에 맞춰 계약을 끝낼 수 있게 하려는 장치입니다.
조문을 나란히 놓으면 그 조항이 빼는 목록에는 상가 임대차의 최소 1년 보장 규정만 들어 있습니다. 보증금을 돌려받을 때까지 임대차가 존속한다는 규정(상가건물 임대차보호법 제9조 제2항)은 빠져 있지 않으므로, 재건축 구역이라는 사정만으로 보증금 문제가 정리되지는 않습니다.
계산해 보기 — 2심대로였다면 보증금은 0원, 대법원 결론을 따르면 약 2,882만 원입니다
㉠ 가정: 보증금 2,000만 원을 인도집행일인 2022. 4. 6.부터 받지 못했고, 환송심에서 반환이 인정되었으나 대법원 선고일인 2026. 4. 9.까지 지급되지 않았다고 가정합니다.
㉡ 산식: 임차인이 청구한 비율대로 2022. 4. 6.~11. 4.(213일)은 연 5퍼센트(민법 제379조), 2022. 11. 5.~2026. 4. 9.(1,252일)은 연 12퍼센트(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항과 그 대통령령)입니다. 5퍼센트 구간 약 58만 원, 12퍼센트 구간 약 823만 원입니다.
㉢ 결과: 지연손해금 약 882만 원, 보증금과 합쳐 약 2,882만 원입니다. 항소심 결론대로라면 조합에게서 받을 돈은 0원이었습니다.
같은 계산도 지급일, 대항력 인정 여부, 조합의 다툼이 타당했는지에 따라 크게 달라집니다
㉣ 변수 1: 지급이 가정보다 늦어지면 12퍼센트 구간이 하루 약 6,575원씩 늘어납니다.
㉣ 변수 2: 환송심에서 사업자등록 시점 등 대항력 요건이 인정되지 않으면 보증금 자체를 조합에게서 받지 못할 수 있습니다. 이 사건은 아직 환송심 진행 중입니다.
㉣ 변수 3: 법원이 조합의 다툼을 타당하다고 보면 사실심 판결 선고 때까지는 연 12퍼센트를 적용하지 않습니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제2항). 가정 지급일까지 모두 연 5퍼센트로 셈하면 지연손해금은 약 401만 원, 합계 약 2,401만 원입니다. 밀린 월세·관리비가 있으면 보증금에서 빠집니다.
새 소유자가 승계하면 원래 건물주는 보증금 채무에서 빠지므로, 누구에게 청구할지 먼저 정해야 합니다
새 소유자가 임대인 지위를 이어받으면 원래 건물주는 보증금 반환채무를 벗습니다. 주택 사건인 대법원 2001다64615 판결은 임차인이 승계를 원하지 않으면 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 원래 집주인에 대한 청구를 남길 수 있다고 보았습니다.
상가에서도 같은 길이 열리는지는 사건마다 따져 보아야 합니다. 새 소유자의 자금 사정이 걱정된다면 이의 여부를 소유권 이전 소식을 들은 직후에 정해 두시는 편이 안전합니다.
권리금 1,000만 원과 영업손실은 재건축 진행 상황과 이주 특약 때문에 끝내 인정되지 않았습니다
대법원 2023다307116 판결은 권리금 부분에서 원심 이유에 적절하지 않은 데가 있다고 하면서도 결론은 유지했습니다. 관리처분계획이 인가·고시되었고 이주기간이 지나 사업이 상당히 진행되었으며, 이주기간에 점포를 비워 준다는 특약이 있었다는 점을 들었습니다.
영업손실 5,760,366원 청구도 상고가 기각되었습니다. 재건축 구역의 상가에서 보증금과 권리금의 운명이 갈린 대목입니다.
재건축 구역에서 권리금을 주고 점포를 넘겨받으려는 분이시라면 관리처분계획 인가 여부와 이주기간을 먼저 확인한 뒤 권리금 액수를 정하시는 것이 좋습니다.
기한 안에 확인할 것은 날짜 다섯 개이고, 모두 등기부와 계약서에서 찾을 수 있습니다
· 대항력 기준일: 점포 인도와 사업자등록 신청을 모두 마친 날의 다음 날
· 소유권 이전일: 등기부의 접수일, 그날까지 대항력이 이어졌는지 대조
· 원래 건물주에 대한 이의: 양도 사실을 안 날부터 상당한 기간 안(대법원 2001다64615 판결 기준)
· 이주기간 마지막 날: 조합 통지문의 날짜와 계약서 특약의 인도 시점 대조
· 연 12퍼센트 시작일: 보증금 청구 소장이나 변경신청서가 송달된 날의 다음 날
재건축 구역 상가의 보증금은 계약이 끝났다는 이유만으로 사라지지 않고, 승부처는 대항력입니다
대법원 2023다307116 판결로 보면, 재건축조합이 신탁으로 점포를 넘겨받았다는 사정은 보증금 반환을 피하는 이유가 되기 어렵습니다. 다만 그 전제는 임차인의 대항력이고, 이 사건도 그 점을 다시 심리하는 중입니다.
재건축조합이나 점포를 넘겨받는 새 소유자이시라면 신탁 등기 전에 남은 임차인의 사업자등록과 보증금 정산 여부를 점포마다 확인해 두시는 편이 안전합니다.
참고한 판결
· 대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결(제1심 서울중앙지방법원 2022가단5098326, 원심 서울중앙지방법원 2023나14222, 환송 후 서울중앙지방법원 2026나1843 진행 중)
· 대법원 2001다64615 판결
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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