세 줄 요약
· 재개발·재건축 조합과 시공사의 공사도급계약은 민간 계약이어서 국가계약법의 물가변동 조정 규정(계약 후 90일·조정률 3%)이 그대로 적용되지 않고, 도급계약서의 물가변동 조항이 증액 여부를 정합니다.
· 「물가상승에 의한 계약금액조정은 적용하지 아니한다」는 배제 조항이 있으면, 감염병·전쟁으로 자재값이 올랐어도 시공사의 물가상승분 청구(약 61억 6천만 원)는 기각되었습니다(서울중앙지방법원 2024가합82235 판결, 2025. 11. 19. 선고 → 서울고등법원 2025나211969 판결, 2026. 5. 29. 선고, 항소기각·확정). 건설산업기본법 제22조 제5항 무효 주장, 약관 주장, 사정변경 주장도 모두 받아들여지지 않았습니다.
· 「도급인이 동의한 경우에 한하여 협의한다」는 문구도 배제 조항으로 해석되어 물가분 약 145억 원 청구는 기각되었지만, 같은 계약의 설계변경분 약 30억 2천만 원은 인정되었습니다(수원지방법원 2024가합21412 판결, 2026. 4. 23. 선고, 제1심).
질문 목록
1. 국가계약법의 물가변동 조정은 어떤 계약에 적용됩니까
2. 조합과 시공사의 민간 도급계약에서 물가 조정 여부는 무엇으로 정해집니까
3. 도급계약서에는 물가변동에 관해 무엇을 적어야 합니까
4. 물가변동 배제 조항이 있으면 시공사는 물가상승분을 청구할 수 없습니까
5. 시공사 측은 배제 조항이 왜 무효라고 다투었습니까
6. 법원은 배제 조항이 시공사에게만 불리하다고 보았습니까
7. 감염병과 전쟁으로 오른 자재값은 사정변경에 해당합니까
8. 어떤 사정이 있었다면 결론이 달라질 수 있었습니까
9. 물가가 올랐다며 공사를 멈추면 어떻게 됩니까
10. 「도급인이 동의한 경우에 한하여 협의한다」는 문구는 어떻게 해석됩니까
11. 물가분이 막힌 계약에서도 설계변경분은 받을 수 있습니까
12. 조합이 요청한 설계변경도 물가 조항에 묶입니까
13. 「착공 시점 물가 반영」 문구는 무엇을 더 적어야 합니까
14. 계약금액 2,000억 원에 물가 6%면 조정액은 얼마입니까
15. 선금을 받았다면 조정액에서 얼마를 뺍니까
16. 계산 결과를 바꾸는 변수는 무엇입니까
17. 총회 자료에서 어떤 계약서 조항을 확인해야 합니까
18. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
19. 결국 공사비 증액의 상한은 무엇이 정합니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(2026. 6. 11. 시행본) | 제2조(적용 범위) | 이 법은 국제입찰에 따른 정부조달계약과 국가가 대한민국 국민을 계약상대자로 하여 체결하는 계약[세입(歲入)의 원인이 되는 계약을 포함한다] 등 국가를 당사자로 하는 계약에 대하여 적용한다. |
| 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령(2026. 6. 3. 시행본) | 제64조 제1항(물가변동으로 인한 계약금액의 조정) | 각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 법 제19조의 규정에 의하여 국고의 부담이 되는 계약을 체결한 날부터 90일이상 경과하고 동시에 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 계약금액을 조정한다. 1. 입찰일을 기준일로 하여 산출된 품목조정률이 100분의 3 이상 증감된 때 2. 입찰일을 기준일로 하여 산출된 지수조정률이 100분의 3 이상 증감된 때(괄호 부분 생략) |
| 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙(2026. 1. 2. 시행본) | 제74조 제5항 | 영 제64조제1항의 규정에 의하여 계약금액을 조정함에 있어서 그 조정금액은 계약금액중 조정기준일 이후에 이행되는 부분의 대가(이하 "물가변동적용대가"라 한다)에 품목조정률 또는 지수조정률을 곱하여 산출하되, 계약상 조정기준일전에 이행이 완료되어야 할 부분은 이를 물가변동적용대가에서 제외한다. 다만, 정부에 책임이 있는 사유 또는 천재ㆍ지변등 불가항력의 사유로 이행이 지연된 경우에는 물가변동적용대가에 이를 포함한다. |
| 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙 | 제74조 제6항 | 공제금액=물가변동적용대가×(품목조정률 또는 지수조정률)×선금급률(앞부분 생략) |
| 건설산업기본법(2025. 11. 27. 시행본) | 제22조 제5항 제1호(건설공사에 관한 도급계약의 원칙) | 건설공사 도급계약의 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 부분에 한정하여 무효로 한다. 1. 계약체결 이후 설계변경, 경제상황의 변동에 따라 발생하는 계약금액의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 아니하거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기는 경우 |
| 건설산업기본법 시행령(2026. 6. 23. 시행본) | 제25조 제1항 제6호(공사도급계약의 내용) | 법 제22조제2항에 따라 공사의 도급계약에 분명하게 적어야 할 사항은 다음 각 호와 같다. 6. 설계변경ㆍ물가변동 등에 기인한 도급금액 또는 공사내용의 변경에 관한 사항 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울중앙지방법원 | 2024가합82235 | 2025. 11. 19. | 민간 공동주택 도급계약의 물가변동 배제 조항이 건설산업기본법 제22조 제5항·약관규제법에 따라 무효인지, 사정변경 원칙의 적용 여부 | 배제 조항 유효, 사정변경 주장 배척, 물가상승분 청구 기각(원고패, 항소기각으로 확정) |
| 서울고등법원 | 2025나211969 | 2026. 5. 29. | 위 사건의 항소심. 국가계약법 물가변동 조정 조항의 민간공사도급계약 적용 여부 | 국가계약법 제19조는 민간공사도급계약에 곧바로 적용되지 않고 계약서 조항의 문언에 따라 해석, 항소기각(확정) |
| 서울중앙지방법원 | 2023가합80690 | 2026. 1. 28. | 물가변동 배제 특약 아래에서 증액 거절을 이유로 공사를 중단한 수급인의 책임 | 정당한 사유 없는 공사 중단으로 해제 적법, 수급인이 지체상금·선급금 반환 약 20억 2,830만 원 지급(본소 기각·반소 일부 인용, 제1심) |
| 수원지방법원 | 2024가합21412 | 2026. 4. 23. | 「도급인이 동의한 경우에 한하여 협의」 조항의 해석, 설계변경 조항과의 구별 | 동의 조건 조항은 물가변동 배제 특약으로 보아 물가분 청구 기각, 설계변경 추가공사대금 약 30억 2천만 원 인정(원고일부승, 제1심) |
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시공사가 조합 사무실로 보낸 공문의 제목은 「원자재 가격 급등에 따른 공사비 증액 요청」입니다. 첨부된 표에는 철근과 레미콘 가격이 계약 때보다 얼마나 올랐는지가 빼곡히 적혀 있고, 자재값이 실제로 크게 오른 만큼 시공사의 요구에도 근거는 있습니다.
그 표보다 먼저 펼쳐 보셔야 할 것은 도급계약서의 물가변동 조항입니다. 공사비를 올릴 수 있는지는 물가가 얼마나 올랐는지보다 그 조항의 한 줄에서 먼저 갈립니다.
이 글은 「정비사업 공사비 증액, 법으로 따지기」 세 편 가운데 마지막 편입니다. 계약서 문구가 증액을 어디까지 막는지, 어디서부터는 막지 못하는지를 판결로 정리합니다.
국가계약법의 물가변동 조정은 국가가 당사자인 계약을 위한 장치입니다
국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(국가계약법)은 국가가 당사자인 계약에 적용됩니다(국가계약법 제2조). 계약 후 90일이 지나고 물가 지수가 3% 이상 움직이면 계약금액을 조정하는 장치(국가계약법 시행령 제64조 제1항)도 공공계약을 위한 것입니다.
재개발·재건축 조합과 시공사의 공사도급계약은 사인 사이의 민간 계약이고, 도시정비법에도 물가변동에 따른 공사비 조정 기준은 따로 없습니다.
민간 도급계약에서 물가 조정 여부는 도급계약서의 문언으로 정해집니다
서울고등법원 2026. 5. 29. 선고 2025나211969 판결은 국가계약법의 물가변동 조정 조항이 일반 사인 사이의 민간공사도급계약에 곧바로 적용된다고 보기 어렵고, 물가변동에 따른 계약금액 조정의 권리·의무는 도급계약서 조항의 문언에 따라 해석해야 한다고 보았습니다.
조합이 도급인이 되는 정비사업 공사도급계약도 같은 기준으로 읽힙니다. 그래서 증액 요구를 받으면 물가지수보다 계약서 조항을 먼저 봐야 합니다.
도급계약서에는 물가변동에 따른 도급금액 변경 방법을 적어야 합니다
건설공사 도급계약서에는 설계변경·물가변동 등에 따른 도급금액이나 공사내용의 변경에 관한 사항을 분명하게 적어야 합니다(건설산업기본법 시행령 제25조 제1항 제6호).
그래서 도급계약서의 물가 조항은 대개 셋 가운데 하나입니다. 조정하지 않는다는 배제 조항, 도급인이 동의할 때만 협의한다는 동의 조건 조항, 정해진 산식으로 조정한다는 조정 조항입니다. 어느 문구냐에 따라 시공사의 증액 요구가 계약상 권리인지 협상 요청인지가 갈립니다.
물가변동 배제 조항이 있으면 시공사는 물가상승분을 공사대금으로 청구하기 어렵습니다
경기도의 한 공동주택 신축공사(계약금액 약 610억 원)에서 시공사들은 감염병과 전쟁으로 자재값이 올랐다며 물가상승분 약 61억 6천만 원을 더 달라는 소송을 냈습니다. 도급계약서에는 「물가상승에 의한 계약금액조정은 적용하지 아니하기로 한다」는 조항이 있었습니다.
서울중앙지방법원 2025. 11. 19. 선고 2024가합82235 판결은 이 청구를 모두 기각했고, 항소심인 서울고등법원 2025나211969 판결이 항소를 기각해 확정되었습니다. 배제 조항과 다른 특약이 없는 이상 시공사에게 물가변동에 따른 계약금액 조정을 구할 권리가 없다고 보았습니다.
시공사 측의 무효 주장에도 근거는 있었습니다
시공사 측 주장에도 근거는 있었습니다. 착공 뒤 감염병이 2년 넘게 이어졌고 2022. 2. 전쟁이 터지면서 자재값이 실제로 크게 올랐습니다. 건설산업기본법은 경제상황 변동에 따른 계약금액 변경을 상당한 이유 없이 막는 조항이 현저하게 불공정하면 그 부분을 무효로 정합니다(건설산업기본법 제22조 제5항 제1호).
시공사 측은 이 조항에 더해, 도급인이 미리 만들어 둔 약관이어서 무효라는 주장과 사정변경을 이유로 증액분을 받아야 한다는 주장도 함께 폈습니다.
배제 조항은 물가하락의 위험도 나누는 약정이어서 한쪽에만 불리하다고 보지 않았습니다
서울중앙지방법원 2024가합82235 판결은 배제 조항에 따라 물가상승 위험은 시공사가, 물가하락 위험은 도급인이 떠안으므로 시공사에게만 일방적으로 불리하다고 단정할 수 없다고 보았습니다.
시공사가 최초 계약과 두 차례 변경계약을 맺는 동안 그 조항에 이의를 제기하지 않았고, 개별 교섭으로 정한 조항이어서 약관으로 보기도 어렵다고 판단했습니다. 항소심은 같은 계약이 도급인 요구에 따른 설계변경 등의 조정은 열어 둔 점도 함께 들었습니다.
계약 전에 이미 퍼진 감염병은 예견할 수 없었던 사정변경이 아니었습니다
사정변경의 원칙은 계약의 기초가 된 사정이 현저히 바뀌었고 계약 당시 예견할 수 없었으며, 계약을 그대로 지키면 이해가 크게 어긋날 때에만 적용됩니다. 한쪽이 위험을 떠안기로 한 사정은 여기에 들지 않습니다.
서울중앙지방법원 2024가합82235 판결은 계약 전에 이미 국내 확진자가 나오고 있었고, 시공사가 물가상승 가능성을 알면서 배제 조항에 합의했다고 보아 사정변경 주장도 받아들이지 않았습니다.
조항을 알고 받아들였는지가 결론을 갈랐고, 삭제 요구가 거절된 기록이 있었다면 달라질 여지가 있었습니다
결론을 가른 사정은 계약 과정이었습니다. 시공사는 배제 조항을 알고 받아들였고, 도급인이 그 조항을 강요했다고 볼 자료는 없었습니다.
만약 도급인이 협상 없이 미리 마련한 문구를 내밀었고 시공사가 삭제를 요구했다가 거절당한 기록이 남아 있었다면, 현저하게 불공정한 조항인지에 대한 평가는 달라질 여지가 있습니다. 배제 문구가 현장설명서에만 있고 계약서 본문에는 조정 조항이 있었다면 어느 문서가 우선하느냐는 다툼도 생길 수 있습니다.
물가가 올랐다고 공사를 멈추면 시공사가 오히려 20억 원을 물게 될 수 있습니다
경기도 성남시의 한 사옥 신축공사(계약금액 173억 8천만 원)를 맡은 시공사는 34억 1천만 원 증액을 요구하다 거절당하자 2022. 1. 31. 공사를 멈췄고, 도급인은 공사 재개를 여러 차례 요구한 뒤 계약을 해제했습니다.
서울중앙지방법원 2026. 1. 28. 선고 2023가합80690 판결은 배제 특약이 유효한 이상 정당한 사유 없는 공사 중단이라고 보고, 시공사가 지체상금 13억 5,564만 원과 남은 선급금 6억 7,266만 원 등 약 20억 2,830만 원을 지급하라고 판단했습니다. 제1심 판결이고 확정 여부는 확인되지 않았습니다.
시공사 담당자이시라면 협의가 결렬되더라도 공사를 멈추기 전에 계약서가 정한 공사 중지 사유에 해당하는지부터 확인하시기 바랍니다.
「도급인이 동의한 경우에 한하여 협의한다」는 문구도 물가변동 배제 조항으로 읽혔습니다
경기도의 한 438세대 공동주택 신축공사 도급계약 일반조건은 품목 가격이 변동하면 계약금액을 조정할 수 있다고 하면서, 그 조의 모든 내용은 도급인이 동의한 경우에만 협의할 수 있다고 덧붙였습니다. 시공사는 물가상승분 약 145억 원을 청구했습니다.
수원지방법원 2026. 4. 23. 선고 2024가합21412 판결은 문언과 계약 경위를 보아 도급인의 동의가 없으면 물가변동 조정을 할 수 없다고 판단했습니다. 계약서 초안에 있던 「자재비 등 물가인상」 항목이 최종 계약에서 삭제된 사정도 근거가 되었습니다.
같은 계약에서도 설계변경으로 늘어난 공사비 30억 원은 인정되었습니다
수원지방법원 2024가합21412 판결은 설계변경 조항이 「협의」만 정했을 뿐 도급인의 동의를 조건으로 하지 않았다는 점을 들어, 협의가 이루어지지 않아도 객관적으로 산정된 금액으로 계약금액이 조정된다고 보았습니다.
그 결과 감정에 따른 추가 공사대금 약 30억 2천만 원과 지연손해금을 인정했습니다. 물가분은 막히고 설계변경분은 열린 셈입니다. 제1심 판결이고 확정 여부는 확인되지 않았습니다.
조합이 요청한 설계변경은 물가 조항과 별개로 공사비 증액 사유가 됩니다
물가변동과 설계변경은 도급계약서에서 다른 조항으로 다뤄집니다. 조합이 마감재 상향, 평면 변경, 커뮤니티 시설 추가를 요청해 공사량이 늘면, 물가변동 배제 조항이 있어도 그 증액분은 설계변경 조항에 따라 따로 청구될 수 있습니다.
반대로 계약서가 정한 설계변경 사유에 들지 않는 시공상의 공법 변경은 증액 대상이 아닐 수 있습니다.
조합 임원이시라면 증액 요청서를 받는 대로 물가분과 설계변경분, 설계변경분 안에서도 조합이 요청한 항목을 따로 적은 내역서를 요구해 두시면 좋습니다.
「착공 시점 물가 반영」 문구는 기준일·지수·횟수를 숫자로 적어야 다툼이 줄어듭니다
정비사업 도급계약에서는 「공사비는 착공 시점의 물가를 반영하여 조정한다」처럼 한 번만 조정한다는 문구를 두는 예가 있습니다. 이 문구만으로는 기준 시점이 계약일인지 입찰일인지, 어떤 지수를 쓰는지, 착공 뒤에는 더 조정하지 않는다는 뜻인지가 분명하지 않습니다.
계약서 문언이 명확하면 문언대로, 불명확하면 계약 경위와 목적을 함께 따져 해석합니다. 총회 전에 「기준일, 사용 지수, 착공 후 추가 조정 여부」를 숫자와 날짜로 바꿔 적어 두는 편이 안전합니다.
계산해 보기 — 계약금액 2,000억 원, 남은 공사 1,400억 원에 물가 6%면 조정액은 84억 원입니다
예를 들어 조합의 도급계약서가 국가계약법령의 조정 산식을 그대로 따르기로 정했고, 계약금액 2,000억 원 가운데 조정기준일까지 이행을 마친 부분이 600억 원, 그날까지 지수조정률이 6% 올랐다고 가정합니다.
조정금액은 조정기준일 이후에 이행될 부분의 대가(물가변동적용대가)에 조정률을 곱해 셉니다(국가계약법 시행규칙 제74조 제5항). 1,400억 원 × 6% = 84억 원입니다.
선금 10%를 받았다면 8억 4천만 원을 빼고 75억 6천만 원이 증액분이 됩니다
선금을 받은 시공사는 물가변동적용대가에 조정률과 선금 비율을 곱한 금액을 증가액에서 뺍니다(국가계약법 시행규칙 제74조 제6항). 1,400억 원 × 6% × 10% = 8억 4천만 원을 빼면 가정한 조건에서 증액분은 75억 6천만 원이 됩니다.
같은 가정에서 도급계약서에 물가변동 배제 조항이 있으면 이 금액은 0원입니다. 계약서의 한 줄이 75억 원대의 차이를 만듭니다.
공사 지연의 책임과 조정 요건이 계산 결과를 바꿉니다
시공사 책임으로 늦어진 부분은 조정기준일 전에 끝났어야 할 부분이어서 물가변동적용대가에서 빠지므로, 같은 6%라도 증액분이 줄어듭니다. 계약 후 90일이 지나지 않았거나 조정률이 3%에 못 미치면 조정 자체가 열리지 않습니다(국가계약법 시행령 제64조 제1항).
이 계산은 계약서가 국가계약법령 방식을 그대로 따른 경우를 가정한 것입니다. 실제 적용 지수와 이행 완료분의 금액은 건축 적산 전문가와 함께 봐야 할 부분입니다.
총회 자료에서 확인할 도급계약서 조항은 여섯 가지입니다
· 물가변동 조항의 유형(배제·동의 조건·조정)
· 조정 기준일과 사용 지수, 조정 횟수
· 조정 대상에서 빠지는 이행 완료분과 선금 공제
· 설계변경 조항의 요건과 협의 불성립 시 처리
· 공기 연장과 지체상금 조항
· 입찰지침서·현장설명서와 계약서가 다를 때의 우선순위 조항
기한 안에 확인할 것은 조정기준일·90일·청구 후 30일·총회 전 내역서입니다
· 계약일이나 직전 조정기준일부터 90일이 지났는지(국가계약법령 방식을 따른 계약)
· 조정 청구를 받은 날부터 30일 안에 조정한다는 조항이 계약서에 있는지
· 증액 요청서의 물가분·설계변경분 내역서를 총회 안건 상정 전에 받았는지
· 순수 증액 비율에 따른 공사비 검증 요청과 총회 정족수(변경계약 총회 전)
증액의 상한선은 물가지수가 아니라 계약서의 한 줄입니다
증액 요구가 오면 물가변동 조항의 유형을 확인하고, 물가분과 설계변경분을 나눈 뒤, 공사비 검증과 총회 의결로 넘어가면 됩니다. 배제 조항이 있어도 설계변경분은 남습니다.
이 글로 「정비사업 공사비 증액, 법으로 따지기」 시리즈를 마칩니다. 1편(조합원 5분의 1의 공사비 검증 요청 절차, 10. 9.)은 https://www.lawcjh.kr/122 에서, 2편(검증 결과 이후 총회 의결과 변경계약, 10. 11.)은 https://www.lawcjh.kr/125 에서 보실 수 있습니다.
참고한 판결
· 서울중앙지방법원 2025. 11. 19. 선고 2024가합82235 판결 → 서울고등법원 2026. 5. 29. 선고 2025나211969 판결(항소기각, 확정)
· 서울중앙지방법원 2026. 1. 28. 선고 2023가합80690 판결(제1심)
· 수원지방법원 2026. 4. 23. 선고 2024가합21412 판결(제1심)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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