세 줄 요약
· 땅을 산 뒤 인접 토지의 용도가 바뀐 것은 매매 목적물 자체의 하자가 아니어서 하자담보책임(민법 제580조)으로 다투기 어렵고, 산 땅 자체의 건축 제한도 매매계약이 성립한 때를 기준으로 하자인지 따집니다(대법원 98다18506).
· 사정변경 해제는 계약의 기초가 된 객관적 사정이 바뀐 때에만 인정되며, 지자체가 공개매각한 토지가 계약 뒤 공공공지로 지정되어 건축이 막힌 사건에서도 해제는 부정되었습니다(대법원 2004다31302). 장래 계획에 대한 기대가 빗나간 것은 착오 취소(민법 제109조)의 사유도 되기 어렵습니다.
· 다툴 자리는 계약 당시 공급자가 변경 계획을 알았는지이고, 알고도 알리지 않았다면 기망을 이유로 취소하거나 취소 없이 가치하락액 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다(대법원 2004다48515). 변경 결정 자체의 취소소송은 고시 효력발생일부터 90일 안에 내야 합니다(행정소송법 제20조).
질문 목록
1. 옆 땅의 용도가 계약 뒤에 바뀌면 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니까
2. 산 땅 자체의 건축 제한은 언제를 기준으로 하자인지 따집니까
3. 사정변경을 이유로 매매계약을 해제할 수 있는 요건은 무엇입니까
4. 공공기관에게서 산 땅이 계약 뒤 공공공지로 묶인 사건은 어떻게 끝났습니까
5. 공원이 그대로 남을 줄 알고 샀다면 착오로 취소할 수 있습니까
6. 공급자가 변경 계획을 알고도 알리지 않았다면 무엇을 청구할 수 있습니까
7. 고지의무 위반의 손해액은 어떻게 정합니까
8. 공급 공고의 「공원 인접」 문구는 계약 내용이 됩니까
9. 10억 원 토지에서 계약금 해제와 손해배상은 금액이 얼마나 다릅니까
10. 감정 결과와 공급자의 인지 시점에 따라 계산은 어떻게 달라집니까
11. 용도 변경 결정 자체를 행정소송으로 다투려면 언제까지 내야 합니까
12. 사업을 접기로 한 매수인은 무엇부터 따져야 합니까
13. 땅을 사기 전에 인접 토지에 관해 무엇을 확인해야 합니까
14. 용도 변경을 안 뒤 지켜야 할 기한은 무엇입니까
15. 옆 땅 용도 변경 분쟁의 결론은 무엇으로 갈립니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 민법(2026. 3. 17. 시행본) | 제580조(매도인의 하자담보책임) | ① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. ② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다. |
| 민법(2026. 3. 17. 시행본) | 제582조(전2조의 권리행사기간) | 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다. |
| 민법(2026. 3. 17. 시행본) | 제109조(착오로 인한 의사표시) | ① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다. ② 전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. |
| 민법(2026. 3. 17. 시행본) | 제565조(해약금) | ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다. |
| 민법(2026. 3. 17. 시행본) | 제146조(취소권의 소멸) | 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년내에 법률행위를 한 날로부터 10년내에 행사하여야 한다. |
| 민법(2026. 3. 17. 시행본) | 제766조 제1항·제2항(손해배상청구권의 소멸시효) | ① 불법행위로 인한 손해배상의 청구권은 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 이를 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다. ② 불법행위를 한 날로부터 10년을 경과한 때에도 전항과 같다. |
| 행정소송법(2026. 5. 12. 시행본) | 제20조(제소기간) | ① 취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. 다만, 제18조제1항 단서에 규정한 경우와 그 밖에 행정심판청구를 할 수 있는 경우 또는 행정청이 행정심판청구를 할 수 있다고 잘못 알린 경우에 행정심판청구가 있은 때의 기간은 재결서의 정본을 송달받은 날부터 기산한다. ② 취소소송은 처분등이 있은 날부터 1년(제1항 단서의 경우는 재결이 있은 날부터 1년)을 경과하면 이를 제기하지 못한다. 다만, 정당한 사유가 있는 때에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항의 규정에 의한 기간은 불변기간으로 한다. |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 98다18506 | 2000. 1. 18. | 건축 목적으로 매수한 토지의 법률적 장애가 하자인지와 그 판단 기준시, 계약 해제 뒤 북한산자연공원구역 편입 도시계획변경결정 | 건축허가를 받을 수 없는 법률적 장애는 하자이나 존부는 매매계약 성립시 기준. 계약 당시 공법상 부담이 없어 매수인 측 하자 해제 주장 배척(상고기각, 확정) |
| 대법원 | 2004다48515 | 2006. 10. 12. | 아파트 분양자의 인근 쓰레기 매립장 건설 예정 사실 고지의무, 취소 없는 손해배상 청구, 손해액 산정 | 신의칙상 고지의무 인정(설치승인 단계도 대상), 부작위 기망이므로 취소 또는 취소 없이 손해배상 선택 가능, 매립장 건설을 고려한 가치하락액을 손해로 본 원심 유지(상고기각, 확정) |
| 대법원 | 2004다31302 | 2007. 3. 29. | 지자체에게서 공개매각으로 매수한 토지가 공공공지로 지정되어 건축이 불가능해진 경우 사정변경 해제 | 사정은 계약의 기초가 된 객관적 사정이고 건축 가능 여부는 주관적 매수목적에 불과, 공개매각조건에 매각 후 행정상 제한 면책 명시. 사정변경 해제를 인정한 원심 파기환송(환송 후 항소취하) |
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공공기관이 공급한 땅을 사서 건물을 설계했습니다. 계약할 때 그 땅 바로 앞은 근린공원이었습니다. 착공을 몇 달 앞두고, 앞 필지가 고층 건물을 지을 수 있는 용지로 바뀌었다는 사실을 알게 됩니다.
2026. 10. 9. 아시아경제 보도에 따르면 JYP엔터테인먼트는 2023년 서울주택도시공사(SH공사)가 공급한 고덕강일지구 유통판매시설용지 2블록을 약 755억 원에 샀습니다. 그 앞 근린공원 부지가 최대 18층 규모까지 지을 수 있는 자족지원시설용지로 바뀌자, 회사는 10. 8. 신사옥 사업 철회를 밝혔습니다.
보도된 SH공사의 답변은 용도 변경에 절차상 문제가 없고 공원으로 되돌리기는 어렵다는 것이었습니다. 이 글은 그 사안의 당부를 판단하지 않고, 땅을 산 뒤 옆 땅의 용도가 바뀐 매수인이 쓸 수 있는 길을 일반 기준으로 정리합니다.
산 땅이 아니라 옆 땅의 용도가 계약 뒤에 바뀐 것이면 하자담보책임을 묻기 어렵습니다
매도인의 하자담보책임(산 물건에 흠이 있을 때 매도인이 지는 책임)은 매매 목적물 자체의 흠을 묻는 제도입니다(민법 제580조). 앞 땅의 용도는 산 땅의 성질이 아니라 주변 환경이어서, 그 변경만으로 산 땅에 흠이 생겼다고 보기는 어렵습니다.
하자를 이유로 한 해제나 배상은 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 하는 짧은 기간의 제한도 받습니다(민법 제582조).
산 땅 자체의 건축 제한도 계약이 성립한 때에 있었어야 하자가 됩니다
대법원 98다18506 판결은 건축할 목적으로 산 토지에 건축허가를 받을 수 없는 법률적 장애는 매매 목적물의 하자라고 하면서도, 하자가 있는지는 매매계약이 성립한 때를 기준으로 판단한다고 보았습니다.
그 사건에서는 매도인 측이 계약을 해제한 뒤에야 토지가 북한산자연공원구역에 편입되었고, 계약 당시에는 공법상 부담이 없었다는 이유로 매수인 측의 하자 해제 주장이 받아들여지지 않았습니다.
산 땅 자체의 제한도 계약 뒤에 생긴 것이면 하자가 되지 않으므로, 계약 뒤 옆 땅의 용도가 바뀐 경우는 이 길로 다투기가 더 어렵습니다.
사정변경을 이유로 한 해제는 계약의 기초가 된 객관적 사정이 바뀐 때에만 인정됩니다
대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결은 사정변경 해제를 계약준수 원칙의 예외로 보았습니다. 계약 당시 예견할 수 없었던 현저한 변경이 해제하려는 쪽의 책임 없이 생겼고, 계약대로 묶어 두면 신의칙에 현저히 반하는 경우에만 인정된다는 것입니다.
여기서 말하는 사정은 계약의 기초가 된 객관적 사정이고, 한쪽 당사자가 마음에 둔 매수 목적은 들어가지 않습니다.
지자체에게서 산 땅이 공공공지로 묶여 음식점을 못 짓게 된 사건에서도 해제는 인정되지 않았습니다
대법원 2004다31302 판결의 매수인은 개발제한구역이 풀려 건축이 가능하다고 보고 시세보다 비싸게 제주시의 공개매각 토지를 샀습니다. 그 뒤 시가 그 땅을 공공공지로 지정해 건축이 막히고 수용될 상황이 되자, 원심은 사정변경 해제를 인정했습니다.
대법원은 공개매각조건에 매각 뒤 행정상 제한에 책임지지 않는다는 문구가 있었고, 건축 가능 여부는 매수인의 주관적 목적에 불과하다는 이유로 원심을 파기했습니다. 환송 뒤 사건은 항소취하로 끝났습니다.
계약 당시의 사실을 잘못 안 것이 아니라 장래 계획이 빗나간 것이면 착오 취소도 어렵습니다
착오 취소는 계약할 때 이미 있던 사실을 잘못 알았고 그 착오가 계약 내용의 중요한 부분에 관한 것이어야 할 수 있습니다(민법 제109조). 장래의 일이 그대로 되리라 기대했다가 빗나간 것은 착오가 아니라 단순한 기대로 평가됩니다.
주민 의견을 듣는 공람 단계의 계획안은 바뀔 수 있다는 전제로 공고됩니다. 공원이 그대로 남으리라 믿고 산 것도 장래에 대한 기대로 평가되기 쉽습니다.
공급자가 계약 당시 변경 계획을 알고도 알리지 않았다면 취소나 손해배상을 다툴 수 있습니다
대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 거래 상대방이 어떤 사정을 알았다면 거래하지 않았을 것이 명백하면, 신의칙상 그 사정을 미리 알릴 의무가 있다고 보았습니다. 아파트 분양자는 단지 인근에 쓰레기 매립장이 들어설 예정이라는 사실을 알려야 했고, 계약 당시 시설 설치승인 단계였어도 마찬가지였습니다.
대법원 2004다48515 판결은 이 의무를 어긴 것을 부작위에 의한 기망(알려야 할 것을 알리지 않아 속인 것)으로 보아, 분양계약자가 계약을 취소하고 대금을 돌려받을 수도, 취소 없이 손해배상만 청구할 수도 있다고 보았습니다.
배상액은 그 사정을 반영한 가치하락액으로 정할 수 있고, 뒤에 시세가 올라도 손해는 남습니다
대법원 2004다48515 판결은 매립장 건설을 고려한 아파트의 가치하락액을 감정으로 산정해 손해액으로 본 원심을 받아들였습니다. 그 뒤 부동산 경기로 시세가 분양가를 넘었다는 사정만으로 손해가 없다고 할 수는 없다고 보았습니다.
다만 매수인 쪽도 공람 공고나 공급 안내서로 그 계획을 알 수 있었던 사정이 있으면, 그 몫만큼 배상액이 줄어들 수 있습니다.
공급 공고와 안내서의 「공원 인접」 문구는 구체적인 거래조건으로 적혔는지가 갈림길입니다
분양 공고나 안내서는 보통 계약을 권하는 안내(청약의 유인)에 그칩니다. 다만 그 가운데 구체적인 거래조건으로 적혀 매수인이 이행을 요구할 수 있다고 보이는 사항은 계약 내용으로 인정될 수 있습니다.
주변 도로나 공원처럼 공급자가 스스로 이행을 약속하기 어려운 사항은 계약 내용으로 인정받기가 쉽지 않습니다. 공급 당시 공고문, 토지이용계획도, 공급 안내서의 원본부터 보관해 두는 것이 출발점입니다.
계산해 보기 — 10억 원 땅, 잔금 전 물러나면 계약금 1억 원을 잃고 숨긴 계획이 인정되면 감정 차액이 배상 기준입니다
예를 들어 토지 10억 원, 계약금 10%인 1억 원을 낸 뒤 앞 땅의 용도 변경을 알았다고 가정합니다. 잔금 전이고 상대방도 이행에 착수하기 전이면 계약금 1억 원을 포기하고 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 이 길은 상대방 잘못을 따지지 않는 대신 1억 원이 그대로 손실입니다.
잔금까지 치른 뒤라면 이 해제는 쓸 수 없고, 공급자가 계약 당시 변경 계획을 알았다는 사정이 인정될 때 가치하락액 배상(대법원 2004다48515 판결의 산정 방식)을 다툽니다.
가정한 감정 결과가 9억 3천만 원이면 배상 기준은 7천만 원이고, 공급자가 몰랐다면 0원입니다
용도 변경을 반영하지 않은 시가 10억 원, 반영한 감정 시가 9억 3천만 원이라고 가정하면 가치하락액은 7천만 원입니다. 가정한 조건에서는 계약금을 포기하는 1억 원 손실과 견주어 배상 기준액이 7천만 원이 됩니다.
결과를 바꾸는 변수는 둘입니다. 감정 시가가 9억 8천만 원으로 나오면 기준액은 2천만 원으로 줄고, 공급자가 변경 계획을 계약 뒤에야 알았다면 배상 기준은 0원입니다. 계약서에 해약금과 다른 위약금 약정이 있으면 그 약정이 먼저입니다.
변경 결정 자체를 다투는 행정소송은 고시의 효력이 생긴 날부터 90일 안에 내십시오
용도 변경 결정의 취소를 구하는 소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 있은 날부터 1년 안에 내야 합니다(행정소송법 제20조). 고시로 하는 결정은 실제로 언제 알았는지와 관계없이 고시의 효력이 생긴 날부터 90일을 세는 것이 원칙입니다.
인접 토지 소유자는 그 결정의 취소를 구할 법률상 이익이 있는지부터 다투어지고, 계획을 세우는 행정청의 재량도 넓게 인정됩니다. 변경 사실을 늦게 알았다면 고시일부터 확인해야 합니다.
사업을 접는 매수인은 계약서의 해제·위약금 조항과 합의 해제부터 따집니다
해제도 배상도 어렵다면 남는 길은 공급자와의 합의 해제나 제3자 매각입니다. 공급계약서의 해제 사유, 위약금 비율, 행정상 제한에 관한 면책 문구를 먼저 보고 협의의 출발점을 정합니다.
보도에는 JYP가 고덕강일 부지를 어떻게 처리할지까지는 나오지 않습니다. 같은 처지의 매수인이라면 착공 전 비용(설계비, 인허가 비용)이 손해 주장에 들어갈 수 있는지도 함께 정리해 두시면 좋습니다.
땅을 사기 전에는 산 땅뿐 아니라 앞 필지의 계획과 공람 공고까지 확인해 두시면 좋습니다
토지이용계획확인서는 산 땅의 용도만 보여 줍니다. 앞 필지와 옆 필지의 지구단위계획·지구계획 변경안이 공람 중인지는 구청과 사업시행자의 고시·공고란에서 따로 봐야 합니다.
땅을 사려는 분이시라면 공급자나 중개사에게 인접 토지 계획을 서면으로 묻고, 「인접 토지의 공원 용도 유지를 전제로 하며 변경 결정이 있으면 해제할 수 있다」는 특약을 넣어 두시는 편이 안전합니다.
용도 변경을 안 날부터 세는 기한은 6개월·3년·90일로 갈립니다
· 하자를 이유로 한 해제·배상: 하자를 안 날부터 6개월
· 속아서 한 계약의 취소: 속은 사실을 안 날부터 3년, 계약한 날부터 10년(민법 제146조)
· 고지의무 위반 손해배상: 손해와 상대방을 안 날부터 3년, 위반 행위가 있은 날부터 10년(민법 제766조)
· 변경 결정의 취소소송: 고시의 효력이 생긴 날부터 90일
옆 땅의 용도 변경은 계약 뒤 생긴 일이면 매수인이 떠안는 것이 원칙이고, 다툴 자리는 계약 당시 누가 무엇을 알았는지에 있습니다
도시계획은 공익을 위해 바뀔 수 있고, 매도인이 주변 토지 이용까지 보증하지 않는다는 공급자 쪽 주장에도 근거가 있습니다. 그래서 계약 뒤의 변경만으로는 해제도 착오 취소도 어렵습니다.
결론을 바꾸는 것은 계약 당시 공급자가 변경 계획을 알았는지, 공급 공고가 공원 인접을 거래조건으로 적었는지, 계약서에 해제 특약이 있었는지입니다.
참고한 판결
· 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결
· 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결
· 대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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