세 줄 요약
· 매매 계약금은 다른 약정이 없으면 해약금으로 보아, 상대방이 중도금 지급 같은 이행에 착수하기 전까지 매수인은 포기하고 매도인은 배액을 실제로 제공하여 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조, 수령 거절 시 공탁은 효력 요건이 아님). 해약금의 기준은 실제로 받은 돈이 아니라 약정한 계약금입니다(대법원 2014다231378, 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원을 받은 매도인의 2,000만 원 공탁 해제 불인정).
· 매수인이 중도금을 내면 매도인은 배액상환으로 해제할 수 없고 그 뒤 이행을 거절하면 계약서의 위약금(손해배상액의 예정) 문제가 되며, 법원은 부당히 과다한 위약금을 감액합니다(대법원 2014다231378 사건의 1심 30%, 항소심 70%). 다만 지급일이 매도인에게도 기한의 이익이 되는 계약에서 지급일 전에 일방적으로 보낸 돈은 이행의 착수가 되지 않습니다(대법원 2022다256624, 분양권 매매 엿새 뒤 알리지 않은 2,000만 원 송금).
· 가계약금은 정식 계약 전 포기·배액상환으로 끝내기로 한 약정이 명백하게 인정되어야 몰수되고(대법원 2021다248312), 위약금·배상금으로 받은 돈은 기타소득이어서 다음 해 5월 종합소득세 신고 대상입니다(소득세법 제21조 제1항 제10호).
질문 목록
1. 매매 계약금은 법적으로 어떤 돈입니까
2. 해약금 해제는 언제까지, 어떻게 해야 합니까
3. 받은 가계약금의 두 배만 돌려주고 해제하려 한 사건은 어떤 사안입니까
4. 해약금의 기준은 실제로 받은 돈입니까, 약정한 계약금입니까
5. 매도인 측은 무엇을 근거로 다투었습니까
6. 위약금 1억 1,000만 원은 법원에서 얼마로 인정되었습니까
7. 법원은 어떤 기준으로 위약금을 감액합니까
8. 계약금 9,000만 원을 다 받은 매도인이 물러나려면 얼마를 내야 합니까
9. 중도금을 냈거나 계약금 일부만 오갔다면 계산은 어떻게 달라집니까
10. 매수인이 지급일 전에 먼저 돈을 보낸 분양권 사건은 어떤 사안입니까
11. 지급일 전에 일방적으로 보낸 돈도 이행의 착수입니까
12. 가계약금만 오간 단계에서도 매매계약이 성립합니까
13. 물러나는 매수인은 가계약금을 돌려받을 수 있습니까
14. 토지거래허가를 받으면 해약금 해제를 할 수 없습니까
15. 매도인 가족이 대신 계약하면 무엇을 확인해야 합니까
16. 해약금·위약금으로 받은 돈에도 세금이 붙습니까
17. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
18. 계약금 분쟁의 결론은 무엇으로 갈립니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 민법(2026. 3. 17. 시행본) | 제565조(해약금) | ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다. |
| 민법(2026. 3. 17. 시행본) | 제398조(배상액의 예정) | ① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다. ② 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다. ③ 손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다. ④ 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다. ⑤ 당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다. |
| 민법(2026. 3. 17. 시행본) | 제130조(무권대리) | 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다. |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률(2024. 5. 17. 시행본) | 제11조 제1항·제6항(허가구역 내 토지거래에 대한 허가) | ① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. ⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다. |
| 소득세법(2026. 7. 1. 시행본) | 제21조 제1항 제10호(기타소득) | 10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 가. 위약금 나. 배상금 다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자 |
| 소득세법(2026. 7. 1. 시행본) | 제127조 제1항 제6호 나목(원천징수의무) | 6. 기타소득. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득은 제외한다. … 나. 제21조제1항제10호에 따른 위약금ㆍ배상금(계약금이 위약금ㆍ배상금으로 대체되는 경우만 해당한다) |
| 소득세법(2026. 7. 1. 시행본) | 제70조 제1항(종합소득과세표준 확정신고, 참고) | 해당 과세기간의 종합소득금액이 있는 거주자(종합소득과세표준이 없거나 결손금이 있는 거주자를 포함한다)는 그 종합소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울중앙지방법원 | 2013가합528346 | 2014. 3. 12. | 계약 다음 날 계좌를 닫고 받은 계약금 1,000만 원의 배액 2,000만 원을 공탁한 매도인의 해제 효력, 위약금 1억 1,000만 원의 감액 | 매도인의 이행거절로 매수인의 해제 인정, 위약금은 30%인 3,300만 원으로 감액, 기지급 1,000만 원 포함 4,300만 원 인용(원고일부승) |
| 서울고등법원 | 2014나2010739 | 2014. 10. 23. | 같은 사건 항소심, 「24시간 내 해약 관행」 주장, 감액 비율 | 거래관행 주장 배척, 위약금을 70%인 7,700만 원으로 올려 합계 8,700만 원 인용(원고일부승) |
| 대법원 | 2014다231378 | 2015. 4. 23. | 계약금 일부만 지급된 경우 해약금의 기준 | 해약금의 기준은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금, 받은 금원의 배액 상환으로는 해제 불가. 계약금계약 불성립이 손해배상액 예정의 불성립을 뜻하지 않음(상고기각, 확정) |
| 의정부지방법원 | 2021가합50123 | 2022. 1. 19. | 분양권 매매(4억 140만 원, 계약금 2,000만 원) 엿새 뒤 매수인이 알리지 않고 보낸 2,000만 원이 이행의 착수인지 | 이행의 착수로 보아 매도인의 6,000만 원 공탁 해제를 무효로 보고 수분양자 명의변경 인용(원고승, 항소심에서 취소) |
| 서울고등법원 | 2022나2005213 | 2022. 6. 30. | 같은 사건 항소심 | 송금액이 남은 대금의 약 5.2%, 고지 없음, 잔금일 「상호 협의하에」 앞당김 조항 등으로 이행의 착수 부정, 해제 유효(1심 취소, 청구기각) |
| 대법원 | 2022다256624 | 2024. 1. 4. | 이행기가 매도인에게도 기한의 이익을 주는 경우 이행기 전 이행의 착수 | 중도금·잔금일은 해약금 해제권의 유보기간 의미가 있어 매도인에게도 기한의 이익이면 이행기 전 착수 불가의 특별한 사정, 해제 유효(상고기각, 확정) |
| 대법원 | 2021다248312 | 2021. 9. 30. | 가계약금 2,000만 원의 해약금 약정 인정 요건, 가계약 단계의 매매계약 성립 여부 | 해약금 약정은 명백하게 인정되어야 하고, 본질적 사항의 합의가 없으면 매매계약 불성립(상고기각) |
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아파트 매매계약을 하고 계약금 일부를 보낸 다음 날, 중개사무소를 거쳐 문자 한 통이 옵니다. 「받은 돈의 두 배를 돌려드릴 테니 없던 일로 하시죠.」
반대 자리도 있습니다. 가계약금을 보낸 뒤 대출 조건이 바뀌어 물러나려는데, 매도인은 가계약금을 돌려줄 수 없고 계약금 전액을 위약금으로 내라고 합니다.
최근 온라인 법률상담에도 가계약금 반환, 배액배상, 중도금을 낸 뒤의 해제를 묻는 글이 며칠 사이 여러 건 올라왔습니다. 이 글은 가계약금·계약금·중도금·위약금이 어느 자리에서 갈리는지 단계 순서대로 적습니다.
매매 계약금은 정한 금액을 포기하거나 두 배로 돌려주고 물러설 수 있는 해약금으로 봅니다
매매계약을 하면서 계약금을 주고받으면, 다른 약정이 없는 한 그 계약금은 해약금(계약을 풀 수 있는 값)으로 봅니다. 계약금을 준 매수인은 그 돈을 포기하고, 받은 매도인은 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조).
해약금으로 물러서는 것은 상대방의 잘못을 따지지 않는 해제입니다. 그래서 이 방식으로 계약이 풀리면 따로 손해배상을 청구하지 못하고, 주고받는 돈은 계약금과 그 배액으로 끝납니다.
해약금 해제는 상대방이 중도금 지급 같은 이행에 착수하기 전까지, 배액을 실제로 내놓아야 할 수 있습니다
해약금으로 물러설 수 있는 시한은 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지입니다. 이행의 착수는 중도금을 내는 것처럼 밖에서 알아볼 수 있게 채무의 일부를 이행하는 것을 말하고, 대출 상담 같은 준비만으로는 해당하지 않습니다.
매도인 쪽 해제는 해제하겠다는 통지만으로 효력이 생기지 않고, 계약금의 배액을 상대방에게 실제로 제공해야 합니다. 상대방이 받지 않는다고 공탁까지 해야 효력이 생기는 것은 아니지만, 제공했는지를 두고 다툼이 잦아 공탁으로 증빙을 남겨 두기도 합니다.
매도인이시라면 해제 통지서와 함께 배액을 이체하거나 공탁한 날짜를 증빙으로 남겨 두시면 됩니다.
서초구 아파트 11억 원 매매에서 매도인은 받은 1,000만 원의 배액 2,000만 원을 공탁하고 해제를 통보했습니다
2013. 3. 25. 서울 서초구 아파트를 11억 원에 사고팔면서 계약금을 1억 1,000만 원으로 정하고, 1,000만 원은 그날, 1억 원은 다음 날 보내기로 하였습니다. 매도인은 다음 날 중개사에게 해제를 알리고 돈을 받기로 한 은행 계좌를 해지해 닫았습니다.
매수인은 받지 않은 1억 원을 공탁했고, 매도인은 받은 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 공탁하며 「계약금 상태이니 해지한다」고 통고했습니다. 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결의 사실관계입니다.
대법원은 해약금의 기준을 실제로 받은 1,000만 원이 아니라 약정한 계약금 1억 1,000만 원으로 보았습니다
대법원 2014다231378 판결은 매도인이 계좌를 닫아 나머지 1억 원을 받지 않은 이상 계약금 전부가 지급된 것으로 보아야 한다고 판단하였습니다. 1,000만 원만 지급된 것으로 보더라도 해약금의 기준은 실제로 받은 돈이 아니라 약정한 계약금이라고 보았습니다.
받은 돈이 적을 때 그 배액만으로 계약을 풀 수 있다면 계약의 구속력이 사실상 사라진다는 이유입니다. 대법원 2014다231378 판결은 계약금 일부만 오간 단계에서는 계약금 잔금이 치러지지 않는 한 어느 쪽도 해약금으로 임의 해제할 수 없다는 법리도 다시 확인하였습니다.
매도인 측은 계약금이 다 들어오지 않았고 계약 후 24시간 안의 해약은 관행이라고 다투었습니다
매도인 측 주장에도 근거는 있었습니다. 계약금 1억 1,000만 원 가운데 실제로 받은 것은 1,000만 원뿐이었고, 특약에는 다음 날까지 1억 원이 들어오지 않으면 최고 없이 해제된다는 조항까지 있었습니다.
대법원 2014다231378 판결은 1억 원이 기한 안에 들어오지 못한 것은 매도인이 계좌를 닫았기 때문이어서 매수인에게 책임이 없다고 보았습니다. 서울고등법원 2014나2010739 판결은 24시간 안에는 배상 없이 물러 주는 거래관행이 있다는 주장도 그런 관행을 인정할 수 없다며 받아들이지 않았습니다.
매도인이 끝내 등기를 넘기지 않자 위약금 1억 1,000만 원은 1심에서 30%, 항소심에서 70%로 줄었습니다
매수인은 잔금일에 잔금을 들고 나갔으나 매도인이 나오지 않자 이행 거절을 이유로 계약을 해제하고, 계약서에 정한 위약금(계약금 상당액)을 청구했습니다. 서울중앙지방법원 2013가합528346 판결은 1억 1,000만 원이 부당히 과다하다며 30%인 3,300만 원만 인정했습니다.
서울고등법원 2014나2010739 판결은 매도인이 하루 만에 마음을 바꿔 계좌까지 닫고 거듭된 이행 촉구에도 응하지 않은 점을 들어 70%인 7,700만 원으로 올렸습니다. 받은 1,000만 원을 더한 8,700만 원 지급이 대법원 2014다231378 판결로 확정되었습니다.
위약금 감액은 그 지급이 채무자에게 부당한 압박이 되는지로 따지고, 청구하는 쪽은 실제 손해를 증명하지 않아도 됩니다
계약금은 그 자체로는 해약금이고, 위약하면 계약금을 위약금으로 한다는 조항이 계약서에 있어야 위약금이 됩니다. 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되어 청구하는 쪽은 채무불이행만 증명하면 되고, 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 줄일 수 있습니다(민법 제398조).
서울고등법원 2014나2010739 판결은 당사자의 지위, 계약의 목적, 예정액의 비율, 예상 손해, 거래관행을 함께 보아 그 지급이 경제적 약자인 채무자에게 부당한 압박이 되는지를 판단하고, 그 기준 시점은 사실심 변론종결 때라고 보았습니다.
계산해 보기 — 계약금 9,000만 원을 모두 받은 매도인이 중도금 전에 물러나려면 1억 8,000만 원을 내놓아야 합니다
예를 들어 9억 원짜리 아파트를 사고팔면서 계약금 9,000만 원(매매대금의 10%)이 모두 오갔고, 아직 중도금일 전이며 매수인이 이행에 착수하지 않았다고 가정합니다.
매도인이 해약금으로 물러나려면 9,000만 원 × 2 = 1억 8,000만 원을 제공해야 합니다(민법 제565조). 이 가운데 9,000만 원은 매수인이 낸 돈을 돌려주는 것이어서 매도인이 실제로 잃는 돈은 9,000만 원이고, 매수인이 물러나는 경우에도 포기하는 돈은 9,000만 원으로 같습니다.
매수인이 지급일에 중도금을 냈다면 배액 제공으로는 물러날 수 없고, 계약금 일부만 받았어도 기준은 약정 계약금입니다
매수인이 중도금을 냈다면 매도인은 더 이상 배액을 내놓고 물러날 수 없습니다. 그 뒤 등기를 넘기지 않으면 채무불이행이 되어 계약서의 위약금 문제로 넘어가고, 그 금액은 계약금 9,000만 원 그대로가 아니라 감액 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
계약금 9,000만 원 가운데 1,000만 원만 받은 상태라면 2,000만 원으로는 물러날 수 없고, 해약금의 기준은 약정한 9,000만 원입니다(대법원 2014다231378 판결). 다만 지급일 전에 매수인이 먼저 보낸 돈은 해제를 막지 못할 수도 있습니다(대법원 2022다256624 판결).
분양권 매매에서 매수인은 계약 엿새 뒤 알리지도 않고 2,000만 원을 보냈고, 매도인은 6,000만 원을 공탁해 해제했습니다
2020. 11. 3. 신축 아파트 분양권을 4억 140만 원에 사고팔며 계약금 2,000만 원이 오갔고, 잔금일은 2021. 1. 4.이었습니다. 매수인은 엿새 뒤 송금 명목을 「축 생신」으로 적어 2,000만 원을 보냈고, 매도인은 돌려주겠다고 했으나 매수인이 거절했습니다.
매도인은 계약금과 그 배액, 추가로 받은 돈을 더한 6,000만 원을 공탁하고 해제를 통지했습니다. 1심 의정부지방법원 2021가합50123 판결은 그 송금을 이행의 착수로 보아 매수인의 손을 들어 주었습니다.
지급일이 매도인에게도 기한의 이익이 되는 계약이면 지급일 전에 일방적으로 보낸 돈은 이행의 착수가 되지 않습니다
서울고등법원 2022나2005213 판결은 1심을 뒤집었고, 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결이 이를 유지하였습니다. 지급일 전에도 이행에 착수할 수 있는 것이 원칙이지만, 중도금·잔금일은 보통 해약금 해제권을 남겨 두는 기간이어서 그 날짜가 매도인에게도 이익이 되면 예외라고 보았습니다.
송금액이 남은 대금의 약 5.2%에 그쳤고, 알리지 않고 보냈으며, 계약서에 잔금일을 「상호 협의하에」 앞당길 수 있다고 적힌 점이 판단을 갈랐습니다.
매수인이시라면 지급일 전에 대금을 보내 해제를 막으려 할 때 계약서의 지급일·앞당김 조항과 매도인에게 알린 기록부터 확인해 두시는 편이 안전합니다.
가계약금만 오간 단계에서는 매매계약이 성립했는지부터 따집니다
가계약금은 정식 계약서를 쓰기 전에 매물을 붙잡아 두려고 보내는 돈입니다. 목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급방법까지 합의되었다면 정식 계약서를 쓰기 전이라도 매매계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다.
대법원 2021다248312 판결은 가계약금 2,000만 원이 오간 사안에서 계약금·중도금의 액수와 지급방법, 잔금, 인도 시기에 관한 구체적 합의가 보이지 않는다는 원심 판단을 수긍하였습니다. 계약이 성립하지 않았다면 가계약금에 해약금 규정이 적용될 여지도 없습니다.
가계약금을 포기하면 끝내기로 한 약정이 명백하지 않으면 물러나는 매수인도 가계약금을 돌려받을 수 있습니다
대법원 2021다248312 판결은 가계약금에 해약금 약정이 있었다고 하려면, 정식 계약 전까지 준 쪽은 포기하고 받은 쪽은 배액을 돌려주어 계약을 맺지 않기로 하였음이 명백하게 인정되어야 한다고 보았습니다. 그 약정이 없으면 매수인이 스스로 물러나도 가계약금이 몰수되지 않습니다.
반대로 계약이 이미 성립한 것으로 보이면, 계약금 잔금을 치르지 않은 채 가계약금만 포기하고 빠지는 길이 당연히 열리지는 않습니다.
가계약금을 보낸 분이시라면 송금 전후 문자에 「포기하면 끝」「두 배 반환」 같은 문구가 있는지부터 확인하시기 바랍니다.
토지거래허가구역에서는 허가를 받은 것만으로 이행에 착수한 것이 되지 않아 배액상환 해제가 남아 있습니다
허가구역의 토지는 허가를 받기 전까지 매매계약의 효력이 생기지 않고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조), 당사자는 허가를 받도록 서로 협력할 의무를 집니다. 이 협력의무는 신의칙상 의무여서 허가를 신청해 받았다는 사정만으로는 이행에 착수한 것으로 보지 않습니다.
그래서 계약금만 오간 상태라면 허가가 난 뒤에도 매도인은 배액을 내놓고 해제할 수 있습니다. 허가 전에는 중도금·잔금을 낼 의무가 생기지 않으므로, 해제를 막으려고 허가 전에 서둘러 낸 대금도 이행의 착수로 인정받기 어렵습니다.
매도인 본인이 아닌 가족과 계약할 때에는 위임장과 인감증명서로 대리권부터 확인합니다
대리권 없는 사람이 맺은 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없습니다(민법 제130조). 매도인이 고령이거나 치매 진단을 받았다면 가족이 위임장을 갖고 왔더라도, 매도인 본인이 위임할 수 있는 상태였는지가 따로 문제됩니다.
그런 거래에서는 가정법원에서 성년후견인이 선임되었는지, 선임되었다면 후견인이 그 매매를 대리할 권한이 있는지를 잔금 전에 확인해 두는 편이 안전합니다.
해약금·위약금으로 받은 돈은 기타소득이어서 다음 해 5월 종합소득세 신고 대상이 됩니다
계약의 위약이나 해약으로 받는 위약금·배상금은 기타소득입니다(소득세법 제21조 제1항 제10호). 매수인이 포기한 계약금을 갖게 된 매도인, 배액을 받아 자기가 낸 계약금을 넘는 돈을 손에 쥔 매수인이 여기에 해당합니다.
매수인이 낸 계약금이 그대로 위약금으로 바뀌는 경우는 원천징수 대상에서 빠지므로(소득세법 제127조 제1항 제6호), 그 돈을 갖게 된 매도인은 다음 해 5월 1일부터 31일까지 종합소득세를 신고하면서 직접 합산해야 합니다.
기한 안에 확인할 것은 계약금 잔금일·중도금일·해제 통지일과 배액 제공일입니다
· 계약금 잔금을 보내기로 한 날과 실제로 보낸 날
· 중도금 지급일과 실제 지급일
· 상대방의 해제 통지가 도달한 날
· 배액을 제공하거나 공탁한 날
· 토지거래허가 신청일과 허가일
· 위약금·배액을 받은 다음 해 5월 31일(신고기한)
계약금은 물러설 권리의 값이고, 그 값은 약정한 금액으로 매겨지며 중도금이 제때 들어가면 그 권리는 닫힙니다
가계약금 단계에서는 계약이 성립했는지와 해약금 약정이 명백한지가, 계약금 단계에서는 약정 계약금 전액이, 중도금 뒤에는 위약금과 그 감액 사정이 결론을 가릅니다.
같은 아파트 거래라도 어느 단계에서 누가 먼저 움직였는지에 따라 돌려받는 돈이 0원에서 계약금의 두 배까지 달라집니다.
참고한 판결
· 서울중앙지방법원 2014. 3. 12. 선고 2013가합528346 판결 → 서울고등법원 2014. 10. 23. 선고 2014나2010739 판결 → 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결(상고기각, 확정)
· 의정부지방법원 2022. 1. 19. 선고 2021가합50123 판결 → 서울고등법원 2022. 6. 30. 선고 2022나2005213 판결(1심 취소) → 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결(상고기각, 확정)
· 대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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