세 줄 요약
· 2026. 10. 6. 국무회의에서 전세사기피해자법 시행령 개정안이 의결되어, 경매·배당·지원을 거치고도 회수액이 보증금의 3분의 1에 못 미치는 피해자에게 그 부족분(최소지원금)을 주는 최소보장제가 2026. 11. 13.부터 시행됩니다(법률 제21634호 제25조의9, 시행령 의결본은 공포 전이어서 이 글은 2026. 6. 22.~8. 3. 입법예고안 기준).
· 대상은 피해자 결정을 받은 대한민국 국적의 최소보장피해자이고, 피해주택을 직접 산 사람·배당요구를 하지 않은 사람(2026. 11. 13. 이후 개시된 경매·공매부터 적용)·선지급을 받은 사람은 신청할 수 없으며, 최소지원금이나 선지급금을 받으면 공공임대주택 지원을 받을 수 없습니다. 같은 법률의 제25조의13은 임대인 파산·면책의 효력이 우선변제 범위의 보증금에도 미친다고 본 대법원 2022다247378 판결(2025. 6. 12.)과 달리, 전세사기피해주택 보증금의 우선변제 한도를 비면책 채권으로 정하여 2026. 5. 12.부터 시행 중입니다.
· 최소지원금은 「보증금의 3분의 1 − (배당액 + 임대인 회수액 + 경매차익·임대료 지원액)」이고(시행령안 제4조의4), 받은 뒤 보증금을 더 회수하면 신고·반납해야 하며 미반납은 국세 강제징수의 예로 징수되고 과태료는 1차 1,500만 원·2차 2,000만 원·3차 이상 3,000만 원입니다(입법예고안 별표).
질문 목록
1. 전세사기 최소보장제는 어떤 제도입니까
2. 임대인이 파산·면책되면 우선변제권 있는 보증금도 청구할 수 없습니까
3. 파산 비면책 특례는 언제부터 누구에게 적용됩니까
4. 시행령·시행규칙 내용은 확정된 것입니까
5. 누가 최소지원금을 신청할 수 있습니까
6. 어떤 경우에 최소지원금을 신청할 수 없습니까
7. 예전 경매에서 배당요구를 못 했으면 신청할 수 없습니까
8. 이미 몇 년 전에 피해자로 결정된 사람도 받을 수 있습니까
9. 최소지원금은 어떻게 계산합니까
10. 보증금 1억 8천만 원이면 최소지원금은 얼마입니까
11. 최소지원금이 0원이 되는 경우는 언제입니까
12. 선지급금은 누가 받을 수 있고 얼마입니까
13. 선지급금을 받으면 이사해도 됩니까
14. 최소지원금과 공공임대주택 지원을 함께 받을 수 있습니까
15. 언제 어디에 신청합니까
16. 어떤 서류를 내야 합니까
17. 결정은 언제 나오고 이의는 어떻게 합니까
18. 받은 뒤에 보증금을 더 돌려받으면 어떻게 됩니까
19. 임대인 상대 소송을 계속하는 것이 의미가 있습니까
20. 신고나 반납을 하지 않으면 어떻게 됩니까
21. 왜 50%가 아니라 3분의 1입니까
22. 최소지원금을 받으면 임대인의 채무는 어떻게 됩니까
23. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
24. 최소보장제로 보증금을 모두 돌려받을 수 있습니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(법률 제21634호, 2026. 11. 13. 시행 조문) | 제25조의9 제1항(임차보증금의 최소보장) | 전세사기피해자와 제2조제4호다목에 따른 임차인(대한민국 국적을 가지지 아니한 사람은 제외하며, 이하 "최소보장피해자"라 한다)은 다음 각 호에 따른 금액의 총합이 임차보증금의 3분의 1(이하 "최소보장금"이라 한다)에 미치지 못할 경우에는 국토교통부장관 … 에게 그 부족분(이하 "최소지원금"이라 한다)의 지급을 … 신청할 수 있으며, 국토교통부장관은 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부를 결정하여야 한다. … 1. 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 금액 2. 임차보증금반환채권을 통하여 변제받은 금액 3. 제25조, 제25조의2 및 제25조의3에 따른 지원액 |
| 같은 법률 | 제25조의9 제2항 | 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 최소지원금을 신청할 수 없다. 1. 본인의 전세사기피해주택 또는 신탁사기피해주택을 직접 매수한 최소보장피해자 2. 「주택임대차보호법」에 따른 우선변제권의 행사를 소홀히 하여 「민사집행법」에 따른 배당요구 또는 「국세징수법」 및 「지방세징수법」에 따른 배분요구를 하지 아니한 최소보장피해자 3. 제25조의10에 따라 최소보장금의 전부 또는 일부를 선지급 받은 자 |
| 같은 법률 | 제25조의9 제3항 | 최소보장피해자가 최소지원금을 지급받은 경우 제25조, 제25조의2 및 제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없다. |
| 같은 법률 | 제25조의10 제1항·제3항·제4항(최소보장금의 선지급) | ① 최소보장피해자 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 … 최소보장금의 전부 또는 일부를 미리 지급받을 수 있다. … 1. 제2조제4호다목에 따른 임차인 중 적법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약을 체결한 자(신탁사기피해자를 포함한다) 2. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자 ③ 국토교통부장관이 선지급금의 지급을 신청한 자의 임차보증금반환채권을 양수한 경우 양수한 금액의 범위에서 … 우선변제권을 승계한다. 이 경우 선지급금을 지급받은 자는 제5항에 따른 정산이 완료될 때까지 「주택임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 유지하여야 한다. ④ 선지급금을 지급받은 자는 제25조, 제25조의2 및 제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없다. |
| 같은 법률 | 제25조의11 제1항·제3항(최소지원금 및 선지급금의 반납) | ① 최소보장피해자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 사실을 지체 없이 국토교통부장관에게 신고하여야 하며, … 반납하여야 한다. 1. 최소지원금을 지급받은 이후 임차보증금의 전부 또는 일부를 회수하거나 임차보증금반환채권을 통하여 변제받은 경우 2. … 정산 결과 정산대상액이 선지급금에 미치지 못한 자가 임차보증금의 전부 또는 일부를 회수하거나 … 변제받은 경우 3. … 선지급금을 지급받은 자가 본인의 전세사기피해주택 또는 신탁사기피해주택을 직접 매수한 경우 ③ … 국토교통부령으로 정하는 기간 내에 반납하지 아니하면 국세 강제징수의 예에 따라 징수한다. |
| 같은 법률 | 제34조(과태료) | 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다. … 2. 제25조의11제1항에 따른 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자 3. 제25조의11제1항을 위반하여 정하여진 기간 내 최소지원금 및 선지급금을 반납하지 아니한 자 |
| 같은 법률 부칙 | 제4조(최소지원금 및 선지급금 지급에 관한 적용례) | 제25조의9 및 제25조의10의 개정규정은 같은 개정규정 시행 전에 제14조 또는 제15조에 따라 전세사기피해자등으로 결정된 최소보장피해자에 대하여도 적용한다. 이 경우 제14조의2에 따른 전세사기피해자등 지원의 신청기간은 같은 개정규정의 시행일부터 기산한다. |
| 같은 법률 부칙 | 제5조(최소지원금 신청 제한에 관한 적용례) | 제25조의9제2항제2호의 개정규정은 같은 개정규정 시행 이후 최초로 경매개시결정이 있거나 공매공고를 하는 경우부터 적용한다. |
| 같은 법률(2026. 5. 12. 시행 조문) | 제25조의13(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 관한 특례) | 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제566조에도 불구하고 전세사기피해주택에 대한 전세사기피해자등의 임차보증금은 같은 법 제415조제1항에 따라 우선변제권이 인정되는 한도 내에서는 책임이 면제되지 아니하는 청구권으로 본다. |
| 같은 법률 부칙 | 제6조(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」의 특례에 관한 적용례) | 제25조의13의 개정규정은 이 법 시행 전 파산선고를 받고 이 법 시행 당시 면책결정이 확정되지 아니한 경우에도 적용한다. |
| 전세사기피해자법 시행령 개정안(입법예고안, 국토교통부공고 제2026-844호) | 제4조의4(최소지원금의 산정기준) | 최소보장금: 임차보증금(법 제14조에 따른 전세사기피해자등 결정 시 임차보증금)의 1/3로 산정한 금액으로 하되, 원 단위 미만은 절사 … 최소지원금 = A - (B+C+D) (A 최소보장금, B 배당액 또는 배분액, C 임대인등(대항력이 있는 최소보장피해자의 임차주택을 매수한 자 포함)으로부터 회수·변제받은 일체의 금액, D 최소지원금 지급 이전까지의 차액 및 임대료 지원액 합산액) |
| 같은 개정안(입법예고안) | 제4조의5·제4조의6(선지급금의 산정기준·정산) | 선지급금 = A - (B+C) (A 최소보장금, B 임대인등으로부터 회수·변제받은 일체의 금액, C 선지급금 지급 이전까지의 임대료 지원액 합산액) / 정산대상액이 선지급금을 초과하는 경우: 그 초과분을 최소보장피해자에게 추가로 지급한다. 정산대상액이 선지급금과 같거나 작은 경우: 최소보장피해자에게 추가 지급하지 아니한다. |
| 같은 개정안(입법예고안) | 별표 제2호(과태료) | 제25조의11제1항에 따른 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 경우, 정하여진 기간 내 최소지원금 및 선지급금을 반납하지 아니한 경우: 1차 위반 1,500만원, 2차 위반 2,000만원, 3차 이상 위반 3,000만원 |
| 전세사기피해자법 시행규칙 개정안(입법예고안, 국토교통부공고 제2026-845호) | 제12조 제3항·제13조 제3항(신청 시기) | (요지) 최소지원금: 매입 요청 시 차액 산정 이후 / 공공주택사업자가 매입하는 경우 매입 완료 이후 / 신탁사기피해자 매입 요청 시 차액 산정 이후 / 그 밖에는 경매 배당 또는 공매 배분 완료 이후 또는 신탁사기피해주택이 공공주택사업자가 아닌 자에게 매각 완료된 이후. 선지급금: 신탁사기피해주택의 매입 또는 처분이 완료되기 전까지, 그 밖의 무권계약 피해자는 경매 또는 공매 절차가 완료되는 등 처분이 완료되기 전까지 |
| 같은 개정안(입법예고안) | 제14조 제3항·제15조 제3항(이의신청·반납금액) | (요지) 통지받은 날로부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있으며 … / 최소지원금 수령 후 회수액: 회수하거나 변제받은 금액 전부(최소지원금 한도) / 정산 후 회수액: 선지급금에서 정산대상액을 뺀 금액 한도 / 선지급금 수령자의 피해주택 직접 매수: 지급받은 선지급금 전액 / 부정수급: 지급받은 최소지원금 또는 선지급금 전액 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울남부지방법원 | 2021나72404 | 2022. 6. 9. | 파산·면책한 임대인에 대한 주택도시보증공사의 구상금(보증금 2억 원 대위변제) 청구, 우선변제권 범위의 비면책 여부 | 우선변제권 범위는 면책되지 않는다고 보아 원고 승 |
| 대법원 | 2022다247378 | 2025. 6. 12. | 같은 사건 상고심, 면책결정의 효력이 우선변제권이 인정되는 부분을 포함한 보증금반환채권 전부에 미치는지 | 적극, 면책 확정 뒤에는 환가대금에서 우선변제를 주장할 수 있을 뿐 임대인에게 소구할 수 없음, 파기환송 |
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경매가 끝나고 배당표를 받아 들었더니 보증금 1억 8천만 원 가운데 손에 남은 돈이 2천만 원대인 분들이 있습니다. 임대인은 연락이 끊겼고, 남은 보증금을 받아 낼 길은 보이지 않습니다.
2026. 10. 6. 국무회의에서 전세사기피해자법 시행령 개정안이 의결되어, 보증금 3분의 1을 보장하는 최소보장제가 2026. 11. 13.부터 시행됩니다. 다만 이 제도는 보증금의 3분의 1을 따로 얹어 주는 것이 아니라, 이미 회수한 돈을 빼고 모자란 부분만 채우는 구조입니다. 같은 개정 법률은 지난 5월 임대인이 파산해도 우선변제 범위의 보증금은 면책되지 않도록 이미 한 차례 임차인 쪽 규칙을 바꾸었습니다.
받을 수 있는지, 얼마인지, 받으면 무엇을 포기하는지를 법률과 시행령·시행규칙 입법예고안 원문으로 정리합니다.
최소보장제는 피해자로 결정된 분에게 보증금의 3분의 1까지 모자란 돈을 채워 주는 제도입니다
최소보장제는 경매·공매 배당, 임대인에게서 돌려받은 돈, 공공주택 매입에 따른 지원액을 모두 합해도 보증금의 3분의 1(최소보장금)에 못 미칠 때 그 부족분(최소지원금)을 국가가 지급하는 제도입니다(전세사기피해자법 제25조의9).
근거 법률은 2026. 5. 12. 공포된 법률 제21634호이고, 최소보장 조문은 공포 후 6개월이 지난 2026. 11. 13.부터 시행됩니다. 지급과 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡도록 되어 있습니다.
같은 개정 법률은 임대인이 파산해도 우선변제 범위의 보증금이 면책되지 않게 해 대법원 판결의 결론을 바꾸었습니다
대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결은 임대인이 파산·면책을 받으면 그 효력이 확정일자 등으로 우선변제권이 인정되는 보증금 부분까지 미친다고 보았습니다. 보증금 2억 원을 대신 갚은 주택도시보증공사가 임대인에게 구상한 사건이고, 우선변제 부분은 면책되지 않는다고 본 서울남부지방법원 2021나72404 판결을 파기환송하였습니다.
그 결과 임차인은 집이 팔릴 때 그 대금에서 우선변제를 주장할 수 있을 뿐, 면책된 임대인에게 보증금을 청구할 수는 없게 되었습니다.
파산 비면책 특례는 2026. 5. 12.부터 시행 중이고, 그 전에 면책이 확정된 임대인에게는 미치지 않습니다
2026. 5. 12. 공포된 법률 제21634호는 전세사기피해주택의 보증금 가운데 우선변제권이 인정되는 한도는 임대인이 면책을 받아도 책임이 면제되지 않는 채권으로 보도록 하였습니다(전세사기피해자법 제25조의13). 이 조문은 최소보장 조문과 달리 공포일부터 시행되었고, 그 전에 파산선고를 받았더라도 그날 면책결정이 확정되지 않았다면 적용됩니다.
이번 시행령은 법률 제21634호가 정한 다음 단계로, 회수액 자체가 모자란 피해자를 위한 최소보장·선지급 제도를 구체화한 것입니다.
세부 기준은 10. 6. 의결본이 공포되기 전이라 입법예고안을 기준으로 읽어야 합니다
산식, 신청 시기, 서류, 과태료 같은 세부 기준은 시행령과 시행규칙에 있습니다. 이 글은 국토교통부가 2026. 6. 22.부터 8. 3.까지 입법예고한 시행령 개정안(국토교통부공고 제2026-844호)과 시행규칙 개정안(국토교통부공고 제2026-845호)을 기준으로 씁니다.
10. 6. 의결된 시행령은 아직 공포 전이어서 문구가 입법예고안과 달라질 수 있고, 시행규칙은 국토교통부령으로 따로 공포됩니다. 같은 날 국토교통부 보도자료의 산식과 사례는 입법예고안과 같은 구조입니다.
신청할 수 있는 사람은 피해자 결정을 받은 대한민국 국적의 임차인으로 한정됩니다
대상은 전세사기피해자로 결정된 분과, 법이 정한 요건으로 「전세사기피해자등」 결정을 받은 일부 임차인(신탁사기 피해자, 임대권한 없는 사람과 계약한 피해자 등)입니다. 법은 이들을 묶어 「최소보장피해자」라고 부르고, 대한민국 국적이 없는 분은 제외합니다.
피해자 결정을 받지 못했다면 최소지원금을 신청할 자리 자체가 없습니다. 아직 결정 전이라면 피해자 결정 신청부터, 불인정 결정을 받았다면 그 결정을 다투는 일부터가 순서입니다.
배당요구를 하지 않았거나 피해주택을 직접 산 분은 최소지원금을 신청할 수 없습니다
신청이 막히는 경우는 셋입니다. 본인이 살던 피해주택을 직접 매수한 경우, 우선변제권 행사를 소홀히 해 경매의 배당요구나 공매의 배분요구를 하지 않은 경우, 이미 선지급금을 받은 경우입니다(전세사기피해자법 제25조의9).
배당요구는 정해진 종기(마감일)까지 해야 하므로, 마감일을 넘기면 배당에서 빠질 뿐 아니라 최소지원금 신청도 막히는 구조입니다. 경매개시결정 전에 임차권등기를 마친 분처럼 배당요구 없이 배당 대상이 되는 경우도 있어, 해당 여부는 경매 기록으로 따져 보아야 합니다.
과거 경매에서 배당요구를 못 한 분은 이 사유로 막히지 않고, 11. 13. 이후 시작되는 경매부터 적용됩니다
배당요구를 하지 않은 사람을 빼는 규정은 2026. 11. 13. 이후 처음으로 경매개시결정이 나거나 공매공고가 된 사건부터 적용됩니다(법률 제21634호 부칙 제5조). 그 전에 시작된 경매에서 배당요구를 하지 못한 피해자는 이 사유만으로 신청이 막히지 않습니다.
앞으로 경매가 시작되는 집에 사는 피해자에게는 배당요구가 최소지원금의 전제 조건이 됩니다.
경매가 아직 시작되지 않은 피해자이시라면 경매개시 뒤 공고되는 배당요구 종기 안에 배당요구를 하십시오. 종기를 넘기면 되돌릴 수 없습니다.
이미 피해자로 결정된 분도 대상이고, 지원 신청기간 3년은 11. 13.부터 다시 셉니다
최소보장 규정은 시행 전에 이미 피해자등으로 결정된 분에게도 적용됩니다(법률 제21634호 부칙 제4조). 이 경우 결정일부터 3년인 지원 신청기간은 2026. 11. 13.부터 새로 셉니다.
2023년에 결정을 받아 결정일부터 3년이 이미 지난 분도 최소지원금·선지급금은 2026. 11. 13.부터 3년 안에 신청할 수 있다는 뜻입니다. 경매·공매 진행 같은 부득이한 사유로 그 안에 신청하지 못하면 절차가 끝난 날부터 1년 안에 할 수 있습니다.
최소지원금은 보증금 3분의 1에서 배당액·임대인 회수액·경매차익·임대료 지원액을 뺀 금액입니다
입법예고안의 산식은 「최소지원금 = A − (B + C + D)」입니다(전세사기피해자법 시행령 개정안 제4조의4). A는 피해자 결정 당시 보증금의 3분의 1(원 단위 미만 버림), B는 경매·공매 배당액, C는 임대인 등에게서 돌려받은 모든 돈, D는 공공주택사업자 매입에 따른 경매차익과 임대료 지원액입니다.
C에는 대항력 있는 집을 사들인 매수인에게서 받은 돈도 들어갑니다. 경매차익은 공공주택사업자가 피해주택을 사들일 때 생기는 감정가와 낙찰가의 차이입니다.
계산해 보기 — 보증금 1억 8천만 원, 배당 2,500만 원·경매차익 1,000만 원이면 최소지원금은 2,500만 원입니다
예를 들어 피해자 결정 당시 보증금이 1억 8천만 원이고, LH가 경매로 집을 매입해 배당 2,500만 원과 경매차익 1,000만 원이 생겼으며 그 밖에 받은 돈은 없다고 가정합니다.
최소보장금(A)은 1억 8천만 원의 3분의 1인 6,000만 원이고, 이미 회수한 돈(B + D)은 3,500만 원입니다. 최소지원금은 6,000만 원에서 3,500만 원을 뺀 2,500만 원이고, 회복액 합계는 6,000만 원이 됩니다(입법예고안 산식 기준).
배당과 차익만으로 6,000만 원을 넘겼다면 최소지원금은 0원이고, 임대인에게서 받은 돈도 그만큼 줄입니다
같은 보증금 1억 8천만 원에서 배당이 7,000만 원이었다면 이미 3분의 1을 넘겼으므로 최소지원금은 없습니다. 기준이 보증금 전액이 아니라 3분의 1이라는 점이 기사 제목과 실제 수령액이 갈리는 지점입니다.
계산을 바꾸는 변수는 둘입니다. 신청 전에 임대인에게서 일부라도 받은 돈(C)이 있으면 그만큼 줄고, 공공임대주택에 살며 받은 임대료 지원액도 D로 빠집니다.
신탁사기 등 임대권한 없는 사람과 계약한 피해자는 경매가 끝나기 전에 선지급금을 받을 수 있습니다
선지급-후정산은 경매·공매가 끝날 때까지 기다리기 어려운 피해자에게 최소보장금을 먼저 주고 나중에 정산하는 방식입니다(전세사기피해자법 제25조의10). 대상은 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 임차인(신탁사기 피해자 포함)이고, 입법예고안에는 대상을 더 넓힌 규정이 없습니다.
선지급금은 최소보장금에서 임대인 등에게 회수한 돈과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액을 뺀 금액입니다. 보증금 1억 8천만 원, 임대료 지원 1,200만 원이라고 가정하면 6,000만 원에서 1,200만 원을 뺀 4,800만 원입니다.
선지급금을 받은 분은 정산이 끝날 때까지 전입과 거주를 유지해야 합니다
국토교통부가 선지급을 받은 분의 보증금반환채권을 넘겨받으면, 그 금액 범위에서 우선변제권도 함께 넘어갑니다. 그래서 선지급금을 받은 분은 정산이 끝날 때까지 대항력(전입신고와 실제 거주)을 유지해야 합니다.
정산 때 회수액(정산대상액)이 선지급금보다 크면 그 초과분을 더 받고, 같거나 작으면 추가 지급은 없습니다(입법예고안 기준).
선지급금을 받으신 분이시라면 정산 통지를 받기 전에는 전출하거나 집을 비우지 마십시오. 대항력을 잃어 우선변제권 행사가 제한되면 선지급금 전액을 반납하게 될 수 있습니다.
최소지원금이나 선지급금을 받으면 공공임대주택 지원은 받을 수 없습니다
최소지원금이나 선지급금을 받은 분은 LH 등이 피해주택을 사들여 공급하는 공공임대주택 지원을 받을 수 없습니다(전세사기피해자법 제25조의9·제25조의10). 사실상 둘 가운데 하나를 고르는 구조입니다.
피해주택에 공공임대로 계속 사는 쪽과 최소지원금을 받고 나가는 쪽의 유불리는 남은 거주 기간과 임대료 지원액에 따라 갈립니다. 이미 공공임대에 살고 계시면 신청 전에 LH에 거주가 어떻게 되는지 먼저 물어보시는 편이 안전합니다.
최소지원금은 LH에 신청하고, 배당이나 경매차익 산정이 끝난 뒤에야 신청할 수 있습니다
시행규칙 입법예고안에 따르면 최소지원금은 LH에 매입을 요청한 경우 경매차익 산정 뒤, 그 밖의 경우 경매 배당이나 공매 배분이 끝난 뒤에 신청합니다. 신탁사기 주택을 공공주택사업자가 아닌 사람이 사 간 경우에는 그 매각이 끝난 뒤입니다.
선지급금은 피해주택의 매입이나 처분이 끝나기 전까지 신청합니다. 신탁사기 피해자는 LH에 매입을 요청하면서 선지급금 지급 결정을 함께 신청할 수도 있습니다.
신청서에는 피해자 결정문과 배당표, 임대인에게서 돌려받은 돈의 자료가 들어갑니다
서류는 피해자 결정문, 피해자 결정 신청 때 낸 임대차계약서, 주민등록표 초본과 신분증, 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대인에게서 돌려받은 돈의 자료입니다. 신탁사기 피해자는 신탁원부를 더합니다(시행규칙 입법예고안 기준).
질병, 해외체류 같은 사유로 직접 신청하기 어려우면 대리인을 선임해 위임장과 함께 낼 수 있습니다.
LH는 90일 안에 결정하고, 결과에 이의가 있으면 통지받은 날부터 30일 안에 이의신청하십시오
LH는 신청을 받은 날부터 90일 안에 지급 여부와 금액을 정해야 하고, 서류 보완 같은 부득이한 사정이 있으면 30일을 한 번 늘릴 수 있습니다. 보완을 요구받아 걸린 기간은 90일에 들어가지 않습니다(입법예고안 기준).
지급 결정이나 금액, 정산 결과에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 LH에 이의신청서를 내십시오. 결정통지서의 산정 내역(A·B·C·D)을 배당표와 통장 기록에 한 줄씩 맞춰 보는 것이 첫 단계입니다.
받은 뒤에 보증금을 더 돌려받으면 지체 없이 신고하고 반납해야 합니다
최소지원금을 받은 뒤 임대인에게서 보증금을 돌려받거나, 선지급 정산 뒤 보증금을 더 회수하면 지체 없이 신고하고 반납해야 합니다(전세사기피해자법 제25조의11). 선지급금을 받은 뒤 피해주택을 직접 사들인 경우도 같습니다.
입법예고안의 반납액은 최소지원금을 받은 경우 나중에 회수한 돈 전부이되 최소지원금이 한도이고, 선지급을 받은 경우 선지급금에서 정산대상액을 뺀 금액이 한도입니다. 피해주택을 직접 산 경우와 거짓으로 받은 경우는 받은 돈 전액입니다.
반납 한도가 있어서 임대인 상대 소송으로 더 받아 내면 그 차이는 손에 남습니다
보증금 1억 8천만 원 사례에서 최소지원금 2,500만 원을 받은 뒤 임대인에게서 3,000만 원을 받아 냈다고 가정하면, 반납액은 한도인 2,500만 원이고 500만 원이 더 남습니다. 회수 합계는 6,500만 원이 됩니다.
임대인 상대 소송을 이어 가시는 분이시라면 판결과 집행으로 받을 금액이 최소지원금을 넘을지 따져 보시고, 회수할 때마다 신고 기한을 함께 챙겨 두시면 좋습니다.
신고나 반납을 하지 않으면 국세처럼 강제징수되고, 과태료는 1,500만 원부터 3,000만 원까지입니다
정해진 기간 안에 반납하지 않으면 국세 강제징수의 예에 따라 거두어 갑니다. 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우, 기간 안에 반납하지 않은 경우에는 과태료가 따로 붙습니다(전세사기피해자법 제34조).
과태료는 법률상 3,000만 원 이하이고, 입법예고안 기준표로는 위반 1차 1,500만 원, 2차 2,000만 원, 3차 이상 3,000만 원입니다.
국회 논의의 보증금 50% 보전안은 재정 부담 우려 속에 3분의 1로 정해졌습니다
국회에는 보증금의 50%를 기준으로 한 의원안과 3분의 1을 기준으로 한 의원안이 함께 올라왔고, 국토교통위원회 대안에서 3분의 1 구조가 채택되었습니다. 심사 과정에서 기획예산처는 사인 간 채무는 사적 해결이 원칙이고 다른 사기 피해자와의 형평과 도덕적 해이가 우려된다며 신중 검토 의견을 냈습니다.
국회 검토보고서에 실린 정부 자료로는 피해자 회복률이 평균 78%, 전액 회복 사례가 27.8%입니다. 최소보장제가 실제로 돕는 대상은 평균보다 훨씬 적게 회수한 피해자입니다.
최소지원금을 받아도 임대인의 보증금 채무는 그대로 남습니다
최소지원금은 국가가 부족분을 채우는 것이지 임대인의 채무를 없애 주는 것이 아닙니다. 선지급을 하면 국토교통부가 넘겨받은 반환채권의 범위에서 임대인에게 청구하게 됩니다.
임대인 쪽에서는 파산·면책을 받더라도 전세사기피해주택의 우선변제 범위 보증금은 면책되지 않는다는 점(2026. 5. 12. 시행)을 전제로 채무 정리 계획을 세워야 합니다.
기한 안에 확인할 것은 신청기간·배당요구 종기·신청 시기·이의신청 30일·반납 신고입니다
· 신청기간: 시행 전 결정자는 2026. 11. 13.부터 3년
· 배당요구 종기: 11. 13. 이후 개시된 경매는 최소지원금의 전제
· 신청 시기: 최소지원금은 배당·차액 산정 뒤, 선지급금은 매입·처분 완료 전
· 이의신청: 결정·정산 통지를 받은 날부터 30일
· 반납 신고: 보증금을 더 회수하거나 피해주택을 직접 산 때 지체 없이
최소보장제는 보증금의 3분의 1이라는 바닥을 정한 것이지 전액 회복의 약속이 아닙니다
최소보장제는 피해자 결정을 받은 분이 경매·배당·지원을 거치고도 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 부족분만 채웁니다. 배당요구를 하지 않았거나 피해주택을 직접 샀다면 신청할 수 없고, 받으면 공공임대주택 지원을 함께 받을 수 없습니다.
세부 기준은 10. 6. 의결본이 공포되면 다시 맞춰 보아야 합니다. 11. 13. 시행 전에 배당표와 회수 기록을 모아 두시면 신청 시기에 곧바로 계산할 수 있습니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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