세 줄 요약
· 대법원 2025다213846 판결(2025. 9. 25.)은 총회 결의 없이 맺은 지역주택조합의 환불보장약정이 무효가 될 수 있고 조합가입계약의 무효·취소 원인도 될 수 있다고 보면서도, 환불 조건으로 삼은 절차가 이행되고 사업이 정상 진행되면 그 뒤의 무효 주장은 신의성실 원칙에 어긋날 수 있다고 보아 원심을 파기환송하였습니다.
· 1심(부산지방법원 동부지원 2023가단116664)은 기망에 의한 불법행위로, 항소심(부산지방법원 2024나54706)은 가입계약의 무효로 각각 계약금 5,000만 원 반환을 명하였으나, 환송 후 부산지방법원 2025나44209 판결(2026. 7. 22.)은 조합원의 청구를 기각하였습니다.
· 같은 날 대법원 2025다209886 판결은 환불 조건이 이루어진 뒤 분담금을 더 낸 조합원들의 반환 청구를 모순행위로 보았고, 대법원 2024다272835 판결은 조합이 총회 결의만으로 무효인 환불 약속을 추인할 수 있다고 보았습니다.
질문 목록
1. 안심보장증서의 환불 약속은 언제 무효가 됩니까
2. 부산 남구 지역주택조합은 무엇을 약속했습니까
3. 조합원은 언제 어떤 소송을 냈습니까
4. 1심은 왜 5,000만 원 반환을 명했습니까
5. 항소심은 1심과 무엇을 달리 보았습니까
6. 대법원은 어떤 기준으로 반환 청구를 막았습니까
7. 3년 동안 반환을 요구하지 않은 사정은 어떻게 평가되었습니까
8. 사업계획승인 신청 뒤 조합은 조합원을 새로 받을 수 있습니까
9. 대법원은 왜 원심과 달리 보았습니까
10. 환송 후 사건은 어떻게 끝났습니까
11. 항소심 판결대로였다면 얼마를 돌려받았습니까
12. 환불 조건이 이루어진 뒤 분담금을 더 냈다면 어떻게 됩니까
13. 조합이 총회에서 환불 약속을 추인하면 어떻게 됩니까
14. 사업이 멈춰 있는 조합이라면 결론이 달라집니까
15. 조합원과 조합은 각각 무엇을 정리해 두어야 합니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 민법 | 제276조 제1항(총유물의 관리, 처분과 사용, 수익) | 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다. |
| 민법 | 제2조(신의성실) | ① 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. ② 권리는 남용하지 못한다. |
| 민법 | 제137조(법률행위의 일부무효) | 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다. |
| 민법 | 제748조 제2항(수익자의 반환범위) | 악의의 수익자는 그 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 이를 배상하여야 한다. |
| 주택법 시행령 | 제22조 제1항 각 호 외의 부분 본문(지역ㆍ직장주택조합 조합원의 교체ㆍ신규가입 등) | 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. |
| 주택법 시행령 | 제22조 제3항 | 제1항 각 호에 따른 조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가 신청은 법 제15조에 따른 사업계획승인신청일까지 하여야 한다. |
| 소송촉진 등에 관한 특례법 | 제3조 제1항 본문(법정이율) | 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결(심판을 포함한다. 이하 같다)을 선고할 경우, 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율은 그 금전채무의 이행을 구하는 소장(訴狀) 또는 이에 준하는 서면(書面)이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 연 100분의 40 이내의 범위에서 「은행법」에 따른 은행이 적용하는 연체금리 등 경제 여건을 고려하여 대통령령으로 정하는 이율에 따른다. (대통령령으로 정하는 이율: 연 100분의 12) |
| 민사소송법 | 제396조 제1항(항소기간) | 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 한다. 다만, 판결서 송달전에도 할 수 있다. |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2025다213846 | 2025. 9. 25. | 총회 결의 없는 환불보장약정의 효력, 사업계획승인 뒤 조합가입계약 무효를 내세운 계약금 반환 청구가 신의성실 원칙에 어긋나는지 | 원심 중 피고 패소 부분과 이에 해당하는 주위적 청구 부분 파기환송 |
| 부산지방법원 | 2025나44209 | 2026. 7. 22. | 환송 후 항소심, 사정변경을 이유로 한 조합가입계약 해제 | 원고의 부당이득반환청구 기각(손해배상 청구는 취하) |
| 부산지방법원 | 2024나54706 | 2025. 5. 22. | 기망에 의한 불법행위 여부, 환불보장약정 무효에 따른 가입계약 무효, 신의칙 항변 | 5,000만 원과 2023. 8. 4.부터 연 12% 인용(대법원에서 파기) |
| 부산지방법원 동부지원 | 2023가단116664 | 2024. 5. 28. | 계약금의 분담금 납입 여부, 환불약정 무효, 기망에 의한 불법행위, 묵시적 추인 | 5,000만 원과 지연손해금 인용(주위적 청구) |
| 대법원 | 2025다209886 | 2025. 9. 25. | 환불 조건 성취 뒤 분담금을 추가 납부한 조합원의 가입계약 무효 주장이 모순행위인지 | 파기환송 |
| 대법원 | 2024다272835 | 2025. 11. 6. | 총회 결의 없는 환불(배액)보장약정을 조합이 총회 결의로 단독 추인할 수 있는지 | 파기환송 |
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2019년 12월, 부산 남구의 한 지역주택조합에 계약금 5,000만 원을 냈습니다. 한 달 뒤 분담금 3억 9,840만 원의 조합가입계약서에 서명하면서 「2020년 6월까지 사업계획승인 미접수 시 납입한 분담금 전액의 환불을 보장한다」는 안심보장증서를 받았습니다.
조합은 약속한 6월을 넘겨 2022년 4월에야 사업계획승인을 신청했고, 2023년 5월 승인을 받았습니다. 승인 한 달 뒤 조합원은 계약금을 돌려 달라는 소송을 냈습니다.
조합원 측 주장에도 근거는 있었습니다. 총회 결의 없이 써 준 환불 약속은 무효이고, 그 약속을 믿고 가입했으니 가입계약도 무효라는 것이었습니다. 1심과 항소심은 조합원이, 대법원과 환송 후 법원은 조합이 이겼습니다.
안심보장증서의 환불 약속은 조합 총회 결의가 없으면 무효가 될 수 있습니다
안심보장증서는 사업이 일정 단계에 이르지 못하면 낸 분담금을 돌려주겠다는 조합의 약속(환불보장약정)을 적은 문서입니다. 조합원이 낸 분담금은 조합원 모두의 공동 재산(총유물)이어서, 그 처분은 조합 총회의 결의를 거쳐야 합니다(민법 제276조 제1항).
대법원 2025다213846 판결은 총회 결의 없이 맺은 환불보장약정은 무효가 될 수 있고, 함께 맺은 조합가입계약의 무효나 취소 원인도 될 수 있다고 보았습니다. 총회 결의 없는 환불 약속이 무효라는 데까지는 조합원에게 유리한 법리입니다.
부산 남구 지역주택조합의 약속은 「2020년 6월까지 사업계획승인 접수」였습니다
조합은 2017. 10. 18. 조합설립인가를 받았습니다. 조합원은 2019. 12. 10. 계약금 5,000만 원을 냈고, 2020. 1. 29. 분담금을 3억 9,840만 원으로 정한 조합가입계약을 맺었습니다.
안심보장증서에는 2019년 12월 접수 예정이라는 문구와 함께 2020년 6월까지 접수하지 못하면 전액을 환불한다는 약속이 적혀 있었습니다. 조합은 2022. 4. 20. 사업계획승인을 신청했고, 2023. 5. 30. 승인을 받았습니다.
조합원은 사업계획승인 한 달 뒤인 2023년 6월 계약금 반환 소송을 냈습니다
조합원은 2023. 6. 26. 소를 내면서 두 갈래로 청구했습니다. 먼저 조합이 무효인 환불 약속으로 자신을 속였으니 손해를 배상하라고 하고, 그것이 안 되면 가입계약이 무효이거나 취소되었으니 계약금을 돌려 달라고 하였습니다.
조합 측은 총회 결의 여부는 조합원이 확인할 일이고, 환불 약속이 없었어도 가입했을 것이며, 3년 가까이 환불을 요구하지 않았으니 계약을 받아들인 것이라고 맞섰습니다.
1심은 조합이 무효인 약속을 유효한 것처럼 내세웠다며 5,000만 원 전액 반환을 명했습니다
부산지방법원 동부지원 2023가단116664 판결(2024. 5. 28.)은 환불 약속이 총회 결의가 없어 무효라고 보았습니다. 조합이 그 사실을 알리지 않고 유효한 것처럼 증서를 내준 것은 속인 것이라고 보아, 5,000만 원과 지연손해금의 지급을 명했습니다.
오랫동안 환불을 요구하지 않았다는 사정만으로는 무효인 계약을 받아들였다고 볼 수 없다는 판단도 함께 하였습니다.
항소심은 속인 것은 아니라고 보면서도 가입계약이 무효라며 5,000만 원 반환을 유지했습니다
부산지방법원 2024나54706 판결(2025. 5. 22.)은 조합이 무효를 알고도 숨겼다는 증거가 없다며 손해배상 청구는 받아들이지 않았습니다. 대신 환불 약속이 가입을 결정한 중요한 이유였으니 그 약속이 무효이면 가입계약도 무효라고 보았습니다(민법 제137조).
조합의 신의성실 원칙 위반 주장도 배척되었습니다. 지연손해금은 소장이 조합에 송달된 다음 날인 2023. 8. 4.부터 연 12퍼센트로 줄었습니다.
대법원은 사업이 정상 진행되면 무효 주장이 신의성실 원칙에 어긋날 수 있다고 보았습니다
대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다213846 판결은 조합원이 가입하는 궁극의 목적이 신축 아파트의 소유권이고, 환불 약속의 목적은 사업 실패의 손해를 줄이는 데 있다고 보았습니다. 분담금 반환을 절대적으로 보장받는 것이 목적은 아니라는 것입니다.
대법원 2025다213846 판결은 조합원이 무효를 주장하지 않는 동안 환불 조건으로 삼은 절차가 이행되고 사업이 무산될 우려 없이 진행되면, 그 뒤의 무효 주장은 신의성실 원칙에 어긋나거나 권리 남용이 될 수 있다고 하였습니다(민법 제2조).
환불 기한 뒤 3년 가까이 반환을 요구하지 않은 사정은 처음 뜻을 거둔 것으로 읽혔습니다
대법원 2025다213846 판결은 조합이 2020년 6월 기한은 지키지 못했지만 결국 사업계획승인을 받아 환불 약속의 목적이 이루어졌다고 보았습니다. 사업이 무산될 우려를 보여 주는 사정도 드러나지 않았습니다.
조기에 계약에서 빠져나오려는 뜻이 처음에 있었더라도, 2020년 6월 이후 상당한 기간 동안 반환을 요구하지 않았다면 그 뜻을 말없이 거둔 것으로 볼 여지가 충분하다고 대법원은 판단하였습니다.
사업계획승인 신청일이 지나면 조합은 조합원 추가모집 승인을 받을 수 없습니다
설립인가를 받은 지역주택조합은 정해진 예외에 해당해야 조합원을 바꾸거나 새로 받을 수 있고, 추가모집 승인은 사업계획승인 신청일까지 받아야 합니다(주택법 시행령 제22조 제1항·제3항). 대법원 2025다213846 판결은 이 사건 조합이 대체 조합원을 모집할 기회마저 잃었다고 보았습니다.
대법원 2025다213846 판결은 분담금이 다수 조합원의 주거가 걸린 사업 재원이어서 반환으로 생긴 부족은 남은 조합원에게 돌아간다고 하였습니다. 반환을 인정하면 조합원은 손해가 없고 조합과 나머지 조합원이 모든 부담을 지는 부당한 결과가 된다고 보았습니다.
대법원이 원심과 달리 본 이유는 신의성실 원칙을 따지는 기준을 새로 세운 데 있습니다
부산지방법원 2024나54706 판결은 조합원이 무효를 주장하지 않겠다는 믿음을 준 일이 없고, 약속이 무효인 이상 환불 조건이 이루어졌는지는 상관없다고 보았습니다. 대법원 2025다213846 판결은 같은 사실관계에서 약속의 목적, 사업 진행 상황, 조합원이 기다린 기간, 대체 모집 기회의 상실을 따져야 한다고 보았습니다.
환불 약속이 무효이고 가입계약도 무효라는 항소심 판단은 대법원 2025다213846 판결에서도 그대로 유지되었습니다. 바뀐 것은 무효를 내세워 돈을 돌려받는 것이 허용되는지에 관한 기준이어서, 같은 증서를 받은 다른 조합원의 사건에도 그대로 쓰입니다.
환송 후 부산지방법원은 2026년 7월 조합원의 청구를 기각했습니다
부산지방법원 2025나44209 판결(2026. 7. 22.)에서 조합원은 손해배상 청구를 취하하고, 2차 조합원 167명에게 무효인 증서가 발급되어 분쟁이 생기고 조합원 상당수가 빠져나가 분담금이 늘었으니 사정이 바뀌었다며 가입계약을 해제한다고 주장했습니다. 법원은 추가분담금이 생길 수 있다는 것은 가입계약서에도 적혀 있어 예상할 수 있었다며 받아들이지 않았습니다.
조합원의 계약금 반환 청구는 결국 기각되었습니다. 2026. 10. 5. 현재 판례검색서비스의 심급 목록에는 이 사건이 확정된 것으로 표시되어 있습니다.
계산해 보기 — 항소심대로였다면 5,000만 원에 약 1,782만 원이 붙었지만 최종 결과는 0원입니다
예를 들어 항소심 판결대로 환송 후 판결 선고일인 2026. 7. 22.에 지급하였다고 가정합니다. 지연손해금은 소장 송달 다음 날인 2023. 8. 4.부터 1,084일 동안 연 12퍼센트입니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항).
5,000만 원 × 12퍼센트 × 1,084일 ÷ 365일 = 약 1,782만 원이고, 원금과 합치면 약 6,782만 원입니다. 최종 결과는 0원이고, 계약상으로는 분담금 3억 9,840만 원 가운데 계약금을 뺀 3억 4,840만 원이 낼 몫으로 남습니다.
변수는 둘입니다. 조합이 처음부터 돈을 가질 근거가 없음을 알았다면 받은 날부터 이자가 붙고(민법 제748조 제2항), 사업이 멈춰 있었다면 신의성실 원칙 항변이 받아들여지지 않을 수 있습니다.
같은 날 대법원은 환불 조건이 이루어진 뒤 분담금을 더 낸 조합원들의 반환 청구도 막았습니다
대법원 2025다209886 판결(2025. 9. 25.)은 같은 「2020. 6.까지 사업계획승인 미접수 시 환불」 문구의 증서를 받은 조합원 3명의 사건입니다. 세 사람은 환불 조건이 이루어진 뒤인 2020년 10월부터 2021년 11월 사이에 분담금 합계 1억 3,700만 원을 더 냈습니다.
대법원 2025다209886 판결은 이 납부가 환불 여부와 관계없이 계약을 유지하겠다는 뜻으로 읽히므로, 뒤에 무효를 주장하며 반환을 구하는 것은 앞뒤가 맞지 않는 행동이라고 보아 원심을 파기환송하였습니다.
조합이 뒤늦게 총회에서 추인하면 환불 약속은 조합원의 동의 없이도 유효해질 수 있습니다
대법원 2024다272835 판결(2025. 11. 6.)은 총회 결의 없이 써 준 배액보상증서를 조합이 2023년 1월 임시총회에서 추인한 사건입니다. 대법원 2024다272835 판결은 조합원이 미리 철회하는 등 특별한 사정이 없으면 총회 결의만으로 추인할 수 있고 조합원의 추인은 필요 없다고 보았습니다.
총회 추인이 있으면 환불 약속은 유효해지고, 다툼은 무효 여부에서 환불 조건이 이루어졌는지로 옮겨 갑니다.
사업이 멈춰 있거나 조합 존립이 흔들린다면 결론은 달라질 여지가 있습니다
신의성실 원칙으로 반환을 막는 기준은 환불 조건의 절차가 결국 이행되었고 사업이 무산될 우려 없이 진행된다는 사정을 전제로 합니다. 사업계획승인을 받지 못한 채 표류하거나 토지 확보가 무너진 조합이라면 같은 기준이 조합원에게 불리하게 작동하기 어렵습니다.
사업이 표류하는 사안의 결론은 판결의 기준을 반대로 대어 본 분석이고, 실제로 반환이 인정될지는 사업의 진행 기록에 달려 있습니다.
조합원은 환불 기한이 지난 날부터 반환 여부를 서면으로 정리하셔야 합니다
안심보장증서를 받은 조합원이시라면 증서의 기한이 지난 뒤 추가 분담금 고지를 받았을 때 바로 내기 전에 반환을 요구할지 먼저 정하시는 편이 안전합니다. 요구하기로 했다면 내용증명으로 조합에 보내 날짜를 남겨 두시기 바랍니다.
조합 집행부도 증서를 발급한 적이 있다면 총회 추인 결의, 사업계획승인 신청·승인 일자, 조합원별 납부 내역을 한 묶음으로 정리해 두면 신의성실 원칙 항변을 뒷받침할 수 있습니다.
기한 안에 확인할 것은 네 가지입니다
· 증서에 적힌 환불 조건의 기한: 그날부터 반환 요구 여부 결정
· 추가 분담금 고지: 납부 전에 계약 유지 여부 확정
· 사업계획승인 신청일: 그 뒤에는 대체 조합원 모집 불가
· 판결 불복: 판결서 송달일부터 2주 안에 항소(민사소송법 제396조 제1항)
다음 한 걸음은 증서의 문구와 사업 진행 날짜를 한 장에 나란히 적어 보는 일입니다
안심보장증서의 환불 조건과 기한, 조합설립인가·사업계획승인 신청·승인 일자, 내가 분담금을 낸 날짜와 금액을 한 장에 적어 보시면 신의성실 원칙 항변이 어디서 갈리는지 보입니다. 기한이 지난 뒤 낸 돈이 있는지가 가장 먼저 볼 자리입니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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