세 줄 요약
· 서울 목동4단지 재건축 조합은 2026. 9. 21. 시공사 입찰공고에 「공동참여 불가」를 명시했고(3.3㎡당 공사비 1,010만 원), 목동 6·8·10·12·13단지와 성수1~4지구도 컨소시엄을 막았으며, 압구정5구역에서는 아파트·상가 분리 시공을 두고 일부 조합원이 「사실상 컨소시엄」이라며 반발하고 있다고 2026. 10. 2. 보도되었습니다.
· 조합은 경쟁입찰로 시공자를 선정해야 하고 수의계약은 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우에만 할 수 있으며(도시정비법 제29조 제4항), 그 유찰은 미응찰 또는 단독 응찰이어야 하고(정비사업 계약업무 처리기준 제26조 제2항), 시공자 선정 총회는 조합원 과반수가 직접 출석해야 합니다(도시정비법 제45조 제10항).
· 대구고등법원 2024나15163 판결(2025. 7. 15., 확정)은 입찰마감일을 닷새 앞당긴 1차 입찰을 무효로 보아 컨소시엄 수의계약 선정 결의를 무효로 확인한 1심을 유지했고, 서울동부지방법원 2018카합10042 결정은 공동도급 불가 조건으로 유찰된 뒤의 수의계약 총회를 금지했으며, 서울고등법원 2023나2045218 판결은 직접 출석 92명으로 한 시공자 선정 재승인 결의를 무효로 보았습니다.
질문 목록
1. 재건축 컨소시엄(공동도급)이란 무엇입니까
2. 조합이 입찰공고에 공동참여 불가를 적어도 됩니까
3. 시공자를 수의계약으로 정할 수 있는 경우는 언제입니까
4. 대구 재개발조합은 어떻게 컨소시엄을 수의계약 시공자로 정했습니까
5. 조합원은 무엇을 이유로 결의 무효를 다퉜습니까
6. 1심은 왜 시공자 선정 결의를 무효로 보았습니까
7. 항소심은 입찰 하자의 무효 기준을 어떻게 세웠습니까
8. 4년이 지나 사업이 진행되었어도 무효가 됩니까
9. 어떤 사정이었다면 결론이 달라졌습니까
10. 컨소시엄 불가 조건으로 유찰된 뒤 수의계약을 할 수 있습니까
11. 그 결정을 지금의 공고에도 그대로 적용할 수 있습니까
12. 수의계약 단계에서 공사비나 조건을 바꿀 수 있습니까
13. 압구정5구역 분리 시공은 공동참여 불가 조건 위반입니까
14. 시공자 선정 총회의 출석 요건은 무엇입니까
15. 시공자 선정을 추인하는 총회에도 같은 요건이 적용됩니까
16. 시공자를 다시 뽑으면 분담금은 얼마나 달라집니까
17. 늘어난 분담금은 양도소득세에 어떻게 반영됩니까
18. 입찰공고부터 합동설명회까지 일정은 어떻게 셉니까
19. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
20. 총회 전과 총회 뒤의 다툼 방법은 어떻게 다릅니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 도시 및 주거환경정비법(2026. 7. 1. 시행본) | 제29조 제4항(계약의 방법 및 시공자 선정 등) | 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 제1항에 따라 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다. |
| 도시 및 주거환경정비법(2026. 7. 1. 시행본) | 제45조 제10항(총회의 의결) | 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석(제5항에 따라 대리인을 통하거나 제8항에 따라 전자적 방법으로 의결권을 행사하는 경우 직접 출석한 것으로 본다. 이하 이 조에서 같다)하여야 한다. 다만, 시공자의 선정을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 과반수가 직접 출석하여야 하고, … |
| 정비사업 계약업무 처리기준(국토교통부고시 제2025-448호, 2025. 11. 14. 시행) | 제8조(수의계약에 의한 입찰) | 제6조제1항에 따라 수의계약을 하는 경우 보증금과 기한을 제외하고는 최초 입찰에 부칠 때에 정한 가격 및 기타 조건을 변경할 수 없다. |
| 정비사업 계약업무 처리기준 | 제10조(입찰 공고 등의 내용) | 제9조에 따른 공고 등에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다. … 3. 입찰의 방법(경쟁입찰 방법, 공동참여 여부 등) … |
| 정비사업 계약업무 처리기준 | 제26조 제2항(입찰의 방법) | 제1항에도 불구하고 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회, … 총회 조직(이하 이 장에서 "총회등"이라 한다)의 의결을 거쳐 수의계약의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정할 수 있다. |
| 정비사업 계약업무 처리기준 | 제31조 제1항(현장설명회) | 사업시행자등은 입찰서 제출마감일 20일 전까지 현장설명회를 개최하여야 한다. 다만, 비용산출내역서 및 물량산출내역서 등을 제출해야 하는 내역입찰의 경우에는 입찰서 제출마감일 45일 전까지 현장설명회를 개최하여야 한다. |
| 정비사업 계약업무 처리기준 | 제34조 제1항(건설업자등의 홍보) | 사업시행자등은 입찰공고에 따른 입찰마감일 다음날부터 시공자 선정을 위한 총회 개최일까지의 기간 동안 건설업자등의 합동설명회를 2회 이상 개최하여야 한다. … |
| 소득세법 시행령(2026. 10. 1. 시행본) | 제166조 제1항 제1호(양도차익의 산정 등) | 청산금을 납부한 경우: [양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) － 법 제97조제1항제2호 및 제3호에 따른 필요경비] ＋ [관리처분계획등인가전양도차익] |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대구지방법원 | 2023가합205443 | 2024. 8. 22. | 입찰마감일을 앞당긴 1차 입찰의 효력과 수의계약 요건(2회 유찰) | 1차 입찰 무효, 컨소시엄 수의계약 시공자 선정 결의와 도급계약 체결 위임 결의 중 시공자 부분 무효 확인(설계자 부분 기각) |
| 대구고등법원 | 2024나15163 | 2025. 7. 15. | 같은 사건 항소심, 입찰 하자의 무효 기준과 4년 경과의 효과 | 항소기각 |
| 대법원 | 2025다215269 | — | 같은 사건 상고심 | 심리불속행 기각, 확정 |
| 서울동부지방법원 | 2018카합10042 | 2018. 1. 26. | 공동도급 불가 조건의 제한경쟁입찰 유찰 뒤 수의계약 | 수의계약 시공자 선정 총회 개최 금지 |
| 서울고등법원 | 2023나2045218 | 2024. 9. 25. | 시공자 선정 재승인(추인) 총회의 과반수 직접 출석 요건 | 직접 출석 92명의 재승인 결의 중 시공자 선정 부분 무효 확인(제1심 변경) |
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목동4단지 재건축 조합은 2026. 9. 21. 시공사 선정 입찰공고를 내면서 입찰 자격에 「공동참여 불가」를 적었습니다. 3.3㎡당 공사비는 1,010만 원으로, 목동 14개 단지 가운데 처음 1,000만 원을 넘었다고 보도되었습니다.
목동 6·8·10·12·13단지와 성수1~4지구도 컨소시엄 참여를 막았습니다. 압구정5구역에서는 두 건설사가 아파트와 상가를 나눠 시공하는 방식이 정해지자 일부 조합원이 「사실상 컨소시엄」이라며 반발하고 있습니다.
입찰공고의 한 줄은 나중에 시공자 선정 총회 결의의 효력을 가르는 기준이 됩니다. 공고와 다르게 진행된 입찰은 몇 년이 지나도 무효 소송의 대상이 됩니다.
컨소시엄은 여러 건설사가 한 팀으로 입찰해 공사를 나눠 맡는 공동도급입니다
컨소시엄으로 선정되면 조합은 공사비 협상과 하자 보수를 여러 건설사와 함께 해야 합니다. 단지 이름에 한 회사의 고급 브랜드를 붙이기 어렵다는 점도 조합들이 꺼리는 이유로 꼽힙니다.
반대로 7,000가구가 넘는 구리 수택2구역 재개발은 두 대형 건설사 컨소시엄이 시공을 맡았고, 중구 신당10구역은 컨소시엄을 막았다가 시공사 선정이 어려워지자 허용으로 돌아섰습니다. 자금 조달의 위험을 나눌 수 있다는 것이 건설사 쪽 설명입니다.
공동참여 허용 여부는 조합이 입찰공고에 적어 정하는 입찰 방법입니다
국토교통부 「정비사업 계약업무 처리기준」(2025. 11. 14. 시행)은 입찰공고에 넣을 사항으로 「입찰의 방법(경쟁입찰 방법, 공동참여 여부 등)」을 들고 있습니다(정비사업 계약업무 처리기준 제10조). 공동참여를 막을지 정해 공고하는 것 자체는 이 기준이 예정한 일입니다.
다툼은 공고 뒤에 생깁니다. 공고와 다른 방식으로 업체를 받아들이거나, 유찰을 이유로 조건을 바꿔 수의계약으로 넘어가면 그 절차가 소송의 대상이 됩니다.
시공자는 경쟁입찰로 뽑고, 수의계약은 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우에만 할 수 있습니다
조합은 조합설립인가를 받은 뒤 총회에서 경쟁입찰로 시공자를 선정해야 하고, 수의계약은 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우에만 허용됩니다(도시 및 주거환경정비법 제29조 제4항). 처리기준은 유찰의 사유를 「미응찰 또는 단독 응찰」로 좁혀 두었습니다(정비사업 계약업무 처리기준 제26조 제2항).
계약 방법을 어기고 시공자를 선정한 사람과 선정된 건설사에는 형사처벌 조항도 있습니다. 그래서 이 규정을 어긴 시공자 선정 결의는 강행규정 위반으로 무효가 됩니다.
대구의 한 재개발조합은 두 번의 유찰을 거쳐 컨소시엄을 수의계약 시공자로 정했습니다
대구 중구의 4만 8천㎡ 규모 재개발조합은 2020. 7. 7. 시공자 입찰공고를 내고 마감일을 8. 17.로 정했습니다. 입찰보증금은 150억 원, 그중 75억 원은 현금이었습니다.
마감일이 임시공휴일로 지정되자 조합은 마감일을 8. 12.로 닷새 앞당겨 8. 7. 변경공고를 했고, 1차 입찰은 응찰자가 없어 유찰되었습니다. 2차 입찰에는 두 건설사의 컨소시엄만 응찰해 유찰되었고, 조합은 2020. 10. 20. 총회에서 이 컨소시엄을 수의계약 시공자로 선정했습니다.
조합원인 한 법인이 시공자 선정 결의 무효확인 소송을 냈습니다
원고는 1차 입찰 자체가 위법하여 「2회 유찰」 요건이 채워지지 않았으므로 수의계약 선정은 무효라고 주장했습니다. 배점기준표 미공개, 현장설명회에 나오지 않은 업체의 응찰, 개별 홍보도 함께 다퉜습니다.
조합 측 주장에도 근거는 있었습니다. 첫 공고에 「조합 사정으로 입찰일정이 변경될 수 있다」고 적어 두었고, 40일 넘는 기간을 준 뒤 영업일로 이틀 정도를 당긴 것에 불과하다는 것이었습니다.
1심은 마감일을 앞당긴 1차 입찰을 무효로 보고 시공자 선정 결의를 무효로 판단했습니다
대구지방법원 2023가합205443 판결은 입찰마감일을 연기하는 것은 가능하나 앞당기는 것은 허용되지 않는다고 보았습니다. 앞당기더라도 바뀐 마감일의 7일 전까지 공고해야 하는데 닷새 전에 공고했다는 점도 들었습니다.
1차 입찰이 무효이므로 「2회 이상 유찰」 요건이 없고, 이를 전제로 한 수의계약 선정 결의는 강행규정 위반으로 무효라는 결론입니다. 같은 총회의 설계자 선정 부분에 대한 청구는 기각되었습니다.
항소심은 입찰마감일을 입찰에서 가장 핵심적인 정보로 보았습니다
대구고등법원 2025. 7. 15. 선고 2024나15163 판결은 조합의 항소를 기각했습니다. 입찰의 하자는 공공성과 공정성을 현저히 해칠 만큼 중대한 때 등에 한해 입찰을 무효로 만든다는 기준을 세운 뒤, 마감일 단축은 그 중대한 하자에 해당한다고 판단했습니다.
마감일은 업체가 입찰 여부를 숙고하고 입찰보증금을 마련하는 기준이라는 이유입니다. 판례검색서비스의 심급 목록에는 대법원 2025다215269 상고가 심리불속행으로 기각되어 이 판결이 확정된 것으로 올라 있습니다.
입찰 뒤 4년이 지나 사업이 진행되었다는 사정도 무효를 막지 못했습니다
조합 측은 입찰로부터 4년 넘게 지났고 사업이 상당히 진행되었다고 다퉜습니다. 대구고등법원 2024나15163 판결은 사업시행의 편의를 위해 입찰의 공정성을 해친 이상 시간이 흘렀다는 사정만으로 유효로 볼 수 없다고 했습니다.
소송 도중 조합이 원고를 조합원에서 제명했으나, 그 제명결의의 효력이 법원 결정으로 정지되어 원고는 계속 다툴 자격을 유지했습니다.
마감일을 늦추는 쪽으로 바꾸었다면 다툼의 지형이 달랐습니다
대구고등법원 2024나15163 판결은 조합이 만든 입찰지침서가 불가피한 사유가 있을 때의 「연기」만 정하고 있다는 점을 판단의 근거로 들었습니다. 갈린 자리는 「앞당김」이었습니다.
임시공휴일을 이유로 마감일을 뒤로 미뤘다면 1차 유찰을 유효하게 세고 2차 단독 응찰과 합쳐 수의계약 요건을 다툴 여지가 컸습니다. 조합원이시라면 입찰공고·변경공고·입찰지침서를 날짜와 함께 모두 받아 두시면 좋습니다.
컨소시엄 불가 조건으로 유찰된 뒤의 수의계약 총회를 막은 결정이 있습니다
서울동부지방법원 2018카합10042 결정은 송파구의 한 재건축조합이 「공동도급 불가」를 붙인 제한경쟁입찰을 세 번 유찰시킨 뒤 수의계약으로 시공자를 정하려던 총회의 개최를 금지했습니다.
조합 측은 구청 검토를 거쳤고 다른 단지들도 공동도급 불가 조건을 붙인다고 주장했습니다. 법원은 공동도급 금지는 입찰 참가 주체의 제한이고, 당시 기준이 공동참여를 1인으로 세어 당연히 예정하고 있었으므로 그 유찰로는 수의계약을 할 수 없다고 보았습니다.
이 결정은 종전 기준에 따른 것이어서 지금의 공고에 그대로 대입할 수는 없습니다
서울동부지방법원 2018카합10042 결정이 근거로 삼은 종전 「정비사업의 시공자 선정기준」은 제한경쟁의 자격 제한 사유를 시공능력평가액 등으로 열거했습니다. 지금의 처리기준은 시공자 선정을 일반경쟁과 지명경쟁으로 정하고, 공고에 공동참여 여부를 적게 합니다.
그래서 목동·성수의 「공동참여 불가」 공고가 곧 위법하다고 말할 수는 없습니다. 그 조건으로 두 번 유찰된 뒤 조건을 풀어 수의계약으로 넘어가는 경우는 따로 따져야 합니다.
수의계약에서는 최초 입찰의 가격과 조건을 바꿀 수 없습니다
처리기준은 수의계약을 할 때 보증금과 기한 말고는 최초 입찰에 부칠 때 정한 가격과 그 밖의 조건을 바꿀 수 없다고 정합니다(정비사업 계약업무 처리기준 제8조). 두 번 유찰된 뒤 수의계약 단계에서 공사비를 올리거나 공동참여를 허용하면 이 조항과 부딪힐 수 있습니다.
조건을 바꾸어야 한다면 수의계약이 아니라 새 공고로 경쟁입찰을 다시 여는 편이 다툼을 줄입니다.
압구정5구역의 분리 시공은 공고와 입찰지침서가 정한 공동참여의 뜻부터 봐야 합니다
압구정5구역에서는 아파트와 상가를 두 건설사가 나눠 시공하는 방식이 보도되었습니다. 이것이 공동참여 불가 조건에 어긋나는지는 공고와 입찰지침서가 공동참여를 어떻게 정했는지, 상가 공사가 같은 입찰의 대상이었는지에 달려 있습니다.
처리기준은 업무 효율을 위해 분리발주를 최소화하도록 정하고 있습니다. 공사를 나누는 근거가 된 총회 안건과 공사도급계약서 초안을 함께 확인하셔야 합니다.
시공자 선정 총회는 조합원 과반수가 직접 출석해야 열립니다
시공자 선정을 의결하는 총회는 조합원 과반수가 직접 출석해야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제45조 제10항). 서면결의서만 내고 나오지 않은 조합원은 직접 출석에 들지 않습니다.
서울고등법원 2023나2045218 판결은 조합원 1,463명인 재개발조합이 소송 도중 컨소시엄 수의계약 선정을 「재승인」한 결의를 무효로 보았습니다. 서면 출석은 933명이었지만 직접 출석이 92명뿐이었기 때문입니다.
시공자 선정을 추인하는 총회도 처음 선정 총회와 같은 직접 출석 요건을 갖춰야 합니다
서울고등법원 2023나2045218 판결은 무효인 결의를 추인하는 것은 새로운 결의를 하는 것과 같아서 원래 결의의 요건을 갖춰야 한다고 보았습니다. 그 사건에서 직접 출석 909명으로 의결한 처음 선정 결의는 유효했습니다.
소송이 걸린 뒤 서둘러 여는 재승인 총회가 오히려 무효가 될 수 있습니다. 조합 임원이시라면 재승인 안건도 시공자 선정 총회와 같은 직접 출석 인원을 확보하시는 편이 안전합니다.
공사비 3.3㎡당 100만 원의 차이는 한 세대에 수천만 원의 분담금이 됩니다
시공자 선정이 무효가 되면 입찰을 다시 해야 하고, 그 사이 공사비가 오르면 조합원 분담금이 늘어납니다. 계약면적 34평(약 112㎡)인 한 세대를 가정하면 3.3㎡당 공사비 100만 원의 차이는 약 3,400만 원입니다.
이 계산은 공사비 변동분이 그대로 분담금에 반영된다고 단순화한 것입니다. 실제 금액은 관리처분계획의 비례율과 조합원 분양가에 따라 달라집니다.
늘어난 분담금은 조합원입주권을 팔 때 양도차익에서 빠집니다
관리처분계획인가 뒤 조합원입주권을 팔면 납부한 청산금(분담금)은 양도가액에서 빼는 금액에 들어갑니다(소득세법 시행령 제166조 제1항). 분담금이 3,400만 원 늘면 과세되는 양도차익도 그만큼 줄어듭니다.
줄어드는 세금은 늘어난 분담금에 세율을 곱한 정도에 그칩니다. 손에 남는 돈은 분담금 증가분의 대부분만큼 줄어드는 셈입니다.
입찰공고부터 합동설명회까지의 일정은 처리기준이 정한 날수로 셉니다
현장설명회는 입찰서 제출마감일 20일 전까지, 공사비 내역서를 내는 내역입찰은 45일 전까지 열어야 합니다(정비사업 계약업무 처리기준 제31조). 마감 다음 날부터 총회 전까지는 건설사 합동설명회를 2회 이상 열어야 합니다(정비사업 계약업무 처리기준 제34조).
날짜가 기준에 못 미치면 대구 사건처럼 입찰 자체의 효력이 다투어질 수 있습니다.
기한 안에 확인할 것은 공고일·마감일·총회일 세 날짜입니다
· 입찰공고일: 현장설명회 개최일의 7일 전까지 공고되었는지
· 현장설명회일: 입찰마감일의 20일 전(내역입찰은 45일 전)까지 열렸는지
· 변경공고: 마감일을 앞당긴 변경인지, 바뀐 마감일의 7일 전까지 공고되었는지
· 유찰: 미응찰·단독 응찰로 조건이 동일한 입찰이 2회 이상 유찰되었는지
· 총회일: 조합원 과반수 직접 출석 여부, 다툴 경우 가처분 신청은 총회 개최 전까지
총회 결의 전이면 가처분으로, 결의 뒤면 무효확인 소송으로 다툽니다
총회가 열리기 전이면 총회 개최금지 가처분을, 결의가 이루어진 뒤이면 결의 효력정지 가처분과 결의 무효확인 소송을 검토합니다. 총회 개최 자체를 막는 가처분은 위법이 분명하다는 소명이 필요해 문턱이 높습니다.
시공사 쪽이시라면 공고의 공동참여 조건과 유찰·수의계약 전환 경위를 입찰 단계에서 확인해 두시는 편이 안전합니다. 선정이 몇 년 뒤 무효가 되면 그동안 들인 비용의 처리가 새 분쟁이 됩니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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