세 줄 요약
· 경기 광명시의 한 재개발 아파트 입주자대표회의가 결의로 상가 앞 지상주차장 3면을 보행안전구역으로 지정하고 약 2년간 주차를 막자, 수원지방법원 안산지원 2026. 8. 12. 선고 2025가단67312 판결은 주차 방해를 금지하고 위반일 하루 10만 원의 간접강제를 명하였습니다(1심, 확정 여부 미확인).
· 수원지방법원 안산지원 2025가단67312 판결은 그 주차장이 단지 구분소유자 전원의 전체공용부분이고, 입대의는 관리단의 지위에 있지 않으며 사용을 제한하는 규약이나 관리단집회 결의도 없었다고 보았고, 재개발조합과의 폐쇄 합의 주장과 상가 전용 주차장이라는 상가 쪽 주장을 모두 배척하였습니다.
· 같은 달 수원지방법원 성남지원 2026. 8. 21. 선고 2026가합1190 판결은 관리단이 따로 없는 하남의 단지에서 구분소유자 과반수의 동의를 받아 설치하고 상가 방문객 출입을 열어 둔 입대의의 차단기를 적법하다고 보아, 동의 절차와 실제 이용 가능 여부가 결론을 갈랐습니다.
질문 목록
1. 단지 안 주차장은 누구의 것입니까
2. 공용부분의 사용 방법은 누가 정합니까
3. 입주자대표회의는 누구로 구성됩니까
4. 입주자대표회의가 관리단을 겸합니까
5. 광명 단지에서는 무엇이 금지되었습니까
6. 그 상가는 어떤 곳이었습니까
7. 판결은 입대의 결의를 어떻게 보았습니까
8. 정비사업조합과의 폐쇄 합의는 효력이 있습니까
9. 상가 전용 주차장이라는 주장은 받아들여졌습니까
10. 입대의 쪽 주장에는 어떤 근거가 있었습니까
11. 간접강제는 얼마로 정해졌습니까
12. 가처분 뒤 방해를 멈추면 본안 청구가 기각됩니까
13. 입대의가 이긴 판결도 있습니까
14. 두 판결은 어디에서 갈렸습니까
15. 주차장이 아파트만의 일부공용부분이면 어떻게 됩니까
16. 막힌 동안 쓴 주차비는 받을 수 있습니까
17. 주차를 제한하려면 어떤 절차를 거쳐야 합니까
18. 관리단집회는 누가 소집할 수 있습니까
19. 관리비를 내지 않으면 주차를 막을 수 있습니까
20. 단지 내 상가를 사기 전에 무엇을 확인해야 합니까
21. 소송 전에 방해를 멈추게 할 방법이 있습니까
22. 광명 판결은 확정되었습니까
23. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
24. 무엇부터 하면 됩니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2023. 9. 29. 시행본) | 제10조 제1항 | 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 "일부공용부분"이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 | 제11조 | 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다. |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 | 제15조 제1항 | 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다. 1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 (2호 생략) |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 | 제16조 제1항·제3항 | ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다. ③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다. |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 | 제23조 제1항 | 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다. |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 | 제33조 제2항·제3항·제4항 | ② 구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집하여야 한다. 이 정수(定數)는 규약으로 감경할 수 있다. ③ 제2항의 청구가 있은 후 1주일 내에 관리인이 청구일부터 2주일 이내의 날을 관리단집회일로 하는 소집통지 절차를 밟지 아니하면 소집을 청구한 구분소유자는 법원의 허가를 받아 관리단집회를 소집할 수 있다. ④ 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회를 소집할 수 있다. 이 정수는 규약으로 감경할 수 있다. |
| 공동주택관리법(2026. 7. 1. 시행본) | 제14조 제1항 | 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 "동별 대표자"라 한다)로 구성한다. … |
| 민사소송법(2026. 10. 2. 시행본) | 제396조 | ① 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 한다. 다만, 판결서 송달전에도 할 수 있다. ② 제1항의 기간은 불변기간으로 한다. |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 수원지방법원 안산지원 | 2025가단67312 | 2026. 8. 12. | 입주자대표회의가 결의로 단지 내 상가 앞 지상주차장(전체공용부분) 3면의 사용을 약 2년간 전면 금지한 것이 상가 구분소유자의 공용부분 사용권 침해인지, 판결절차의 간접강제 | 원고 일부승, 방해금지·위반일 1일 10만 원(1심, 확정 여부 미확인) |
| 대법원 | 2015다47310 | 2017. 9. 21. | 입주자대표회의가 집합건물법상 관리단의 성격을 겸하는지 | 상고 기각(원칙적으로 겸하지 않음) |
| 수원지방법원 성남지원 | 2026가합1190 | 2026. 8. 21. | 관리단이 따로 없는 단지에서 입주자대표회의가 구분소유자 과반수 동의를 받아 설치한 정문 차단기가 상가 구분소유자의 주차장 사용을 방해하는지 | 원고 패, 청구 기각(1심, 확정 여부 미확인) |
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단지 정문 옆, 상가 바로 앞에 지상주차장 세 칸이 있습니다. 어느 날 그 자리가 「보행안전구역」이 되고, 입주민도 상가 손님도 차를 댈 수 없게 됩니다. 의원·약국으로 바뀐 상가를 사들인 회사는 환자와 임차인이 차를 세울 곳을 잃습니다.
그렇게 약 2년이 지났고, 수원지방법원 안산지원 2026. 8. 12. 선고 2025가단67312 판결은 입주자대표회의에 주차 방해를 멈추라고 명하면서 어기면 하루 10만 원을 내게 하였습니다. 아파트관리신문이 2026. 9. 29. 이를 보도하였습니다.
입주자대표회의(이하 입대의)가 내세운 보행 안전도 가벼운 이유는 아니었습니다. 판결이 문제 삼은 것은 안전을 걱정한 일이 아니라, 그 결정을 누가 어떤 절차로 할 수 있는지였습니다. 같은 달 하남의 다른 단지에서는 입대의 쪽이 이긴 판결도 나왔습니다.
단지 안 주차장은 아파트와 상가 구분소유자 모두의 공용부분입니다
공용부분(여러 소유자가 함께 쓰도록 만든 복도·계단·주차장 같은 부분)은 구분소유자 전원의 공유입니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조). 아파트 세대와 같은 대지 위에 있는 단지 내 상가의 소유자도 그 공유자에 들어갑니다.
각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 쓸 수 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제11조). 상가 지분이 작다고 해서 주차장을 쓸 권리 자체가 사라지지는 않습니다.
공용부분의 사용 방법은 관리단집회 결의나 규약으로 정합니다
공용부분의 관리는 관리단집회(구분소유자 전원이 의결권을 갖는 회의)에서 구분소유자 과반수와 의결권 과반수로 정하고, 규약으로 달리 정할 수도 있습니다(집합건물법 제16조).
주차면을 없애거나 다른 용도로 바꾸는 것처럼 공용부분을 변경하려면 구분소유자 3분의 2 이상과 의결권 3분의 2 이상의 결의가 필요합니다(집합건물법 제15조).
입주자대표회의는 아파트 입주자들이 뽑은 동별 대표자 모임입니다
입대의는 동별 세대수에 따라 선거구에서 뽑힌 동별 대표자로 구성됩니다(공동주택관리법 제14조). 아파트 관리에 관한 사항을 정하는 기구이고, 단지 내 상가의 구분소유자는 대개 그 선거에 참여하지 않습니다.
반면 관리단은 구분소유 관계가 생기면 따로 모이지 않아도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립합니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조).
입주자대표회의는 특별한 사정이 없으면 관리단을 겸하지 않습니다
대법원 2015다47310 판결은 입대의의 구성원인 동별 대표자가 전체 구분소유자 가운데 일부에 그치므로, 특별한 사정이 없으면 입대의가 관리단의 성격을 겸한다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.
대법원은 구분소유자로 구성된 단체라면 명칭과 상관없이 관리단 역할을 할 수 있다고도 보았습니다. 이름이 아니라 누가 구성원인지가 기준입니다.
광명 단지의 상가 앞 지상주차장 3면은 약 2년간 전면 금지되었습니다
수원지방법원 안산지원 2025가단67312 사건의 단지는 2021. 4. 16. 사용승인된 재개발 단지로, 주차면 2,472대 가운데 지상은 8면뿐이었습니다. 문제의 3면은 1단지 정문 옆, 상가 바로 앞에 있었습니다.
입대의는 결의로 이 3면을 보행안전구역으로 지정하고, 상가 쪽뿐 아니라 입주민과 방문자 모두의 주차를 약 2년간 막았습니다.
유치원 자리가 의원·약국 상가로 바뀐 곳이었습니다
그 상가는 유치원으로 설계되었다가 인허가가 어려워지자 2023. 1.경 제1종 근린생활시설(의원·약국)로 용도가 바뀌었습니다. 원고 회사는 2023. 7. 26. 소유권을 취득한 구분소유자였습니다.
수원지방법원 안산지원 2025가단67312 판결의 인정 사실에 따르면, 설계 때부터 상가였던 다른 동은 지하주차장 일부를 펜스로 나누어 그 상가 전용처럼 쓰고 있었습니다.
입대의 결의만으로는 공용부분 사용을 막을 수 없다는 것이 판결의 결론입니다
수원지방법원 안산지원 2025가단67312 판결은 그 3면이 단지 구분소유자 전원이 공유하는 전체공용부분이라고 보았습니다. 사용을 제한하려면 규약이나 관리단집회 결의가 있어야 하는데, 입대의는 관리단의 지위에 있지 않고 그런 규약이나 결의도 없었다는 것입니다.
그래서 상가 소유자와 임차인, 방문자의 주차를 막는 행위는 구분소유자의 공용부분 사용권을 침해하여 위법하다고 판단하였습니다.
정비사업조합과 맺었다는 폐쇄 합의도 받아들여지지 않았습니다
입대의는 상가 용도를 바꿀 때 재개발조합과 지상주차장을 폐쇄하기로 합의하였으므로 원고도 그 합의에 따라야 한다고 주장하였습니다.
수원지방법원 안산지원 2025가단67312 판결은 그 합의를 인정할 증거가 부족하고, 합의가 있었더라도 공용부분인 이상 다른 구분소유자가 그 합의에 묶일 근거가 없다고 보았습니다.
상가 전용 주차장이라는 상가 쪽 주장도 배척되었습니다
원고는 그 3면이 상가를 위한 주차장이라는 취지로도 주장하였습니다. 수원지방법원 안산지원 2025가단67312 판결은 단지 전체의 공용부분이라는 이유로 이 주장을 받아들이지 않았습니다.
상가 쪽이 얻은 것은 사용을 막지 말라는 판결이지, 3면을 상가만 쓰게 해 달라는 판결이 아닙니다. 입주민도 같은 3면을 용도에 따라 쓸 수 있는 구조는 그대로입니다.
입대의가 내세운 보행 안전에도 근거가 있었습니다
정문 옆 지상주차면은 차량과 보행자의 동선이 겹치는 자리입니다. 입대의가 상가 쪽만이 아니라 입주민의 주차까지 함께 막았다는 점도 특정 상가를 겨냥한 조치가 아니었다는 사정이 됩니다.
갈린 자리는 안전 판단이 옳았는지가 아니라 결정 권한이었습니다. 같은 제한이라도 아파트와 상가 구분소유자가 함께 참여한 관리단집회 결의나 규약을 거쳤다면 다툼의 모양이 달라졌을 것입니다.
판결과 함께 하루 10만 원의 간접강제가 붙었습니다
간접강제(의무를 어기면 하루에 얼마씩 돈을 내게 하여 이행을 강제하는 방법)는 보통 판결이 난 뒤 따로 신청합니다. 다만 판결 당시 곧 다시 어길 개연성이 있고 배상액을 정할 수 있으면 판결과 함께 명할 수 있습니다.
수원지방법원 안산지원 2025가단67312 판결은 입대의가 오래 방해해 왔고 소송에서도 계속 다툰 점을 들어 위반일 하루 10만 원을 명하였습니다. 원고가 구한 하루 20만 원보다는 낮춘 금액입니다.
가처분 뒤 방해를 멈췄다는 사정은 본안에서 고려되지 않았습니다
입대의는 2026. 4. 9. 방해금지 가처분 결정이 난 뒤로는 주차를 막지 않고 있었습니다. 수원지방법원 안산지원 2025가단67312 판결은 가처분으로 만들어진 상태는 임시적인 것이어서 본안 판단에서 고려하지 않는다고 보았습니다.
가처분 결정 때문에 방해를 멈춘 것이라면, 그 사정만으로 본안 청구가 기각되지는 않습니다.
같은 달 하남 단지에서는 입대의의 차단기 설치가 적법하다는 판결이 나왔습니다
수원지방법원 성남지원 2026. 8. 21. 선고 2026가합1190 판결은 관리단이 따로 조직되지 않은 단지에서 입대의가 정문에 입주자용·방문자용 차단기를 둔 사안에서 상가 구분소유자들의 청구를 기각하였습니다.
입대의가 받은 동의서에서 아파트 550세대 가운데 389세대가 찬성하여, 상가를 포함한 557세대의 과반수가 동의한 것으로 보았습니다. 상가 방문객은 버튼만 누르면 들어오고 3시간 무료 주차가 주어졌습니다.
두 판결은 동의 절차와 상가 쪽의 실제 이용 가능 여부에서 갈렸습니다
수원지방법원 성남지원 2026가합1190 판결은 관리단이 따로 없으면 입대의가 관리단 역할을 한다고 보았습니다. 입대의가 특별한 사정이 없으면 관리단을 겸하지 않는다는 대법원 2015다47310 판결과 견주면, 이 부분은 단지 사정에 따라 판단이 엇갈릴 수 있는 자리입니다.
광명 사안은 입대의 결의만으로 상가 앞 3면을 모두 막았고, 하남 사안은 구분소유자 과반수의 동의를 받은 뒤 상가 쪽 출입은 열어 두었습니다.
주차장이 아파트만 쓰도록 만든 일부공용부분이면 결론이 달라집니다
아파트와 상가가 별개 건물로 분양되고 상가 분양계약서나 건축물대장에 주차장이 공용부분으로 적혀 있지 않으면, 그 주차장은 아파트 구분소유자만의 일부공용부분으로 볼 여지가 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제10조).
대지 지분이 있다는 사정만으로 지하주차장을 쓸 수 있는 것은 아니므로, 설계도면과 분양 당시 서류부터 확인하는 것이 순서입니다.
방해로 쓴 주차비는 손해배상으로 청구해 볼 수 있습니다
주차를 막아 인근 유료주차장을 쓰게 되었다면 그 비용은 손해배상으로 청구해 볼 수 있습니다. 다만 간접강제금을 받았다면 같은 방해로 생긴 손해에 먼저 충당되므로, 둘을 겹쳐 받을 수는 없습니다.
상가 임차인이시라면 주차가 막힌 날짜와 사진, 인근 주차장 영수증, 관리사무소에서 받은 고지서를 한 묶음으로 모아 두시면 좋습니다.
주차를 제한하려면 관리단집회 결의를 먼저 거치는 편이 안전합니다
안전이나 주차난 때문에 사용 방법을 정할 필요가 있다면, 아파트와 상가 구분소유자가 함께 참여하는 관리단집회의 결의나 규약으로 정하는 것이 순서입니다.
결의를 거치더라도 특정 구분소유자의 사용을 사실상 없애는 내용은 다시 다투어질 수 있으므로, 시간대·면수·방문 등록처럼 사용 방법을 정하는 데 그치는 편이 안전합니다. 입대의 임원께서는 지금 시행 중인 주차 제한이 어느 결의와 규약에 근거하는지부터 확인해 두시면 좋습니다.
관리인이 없으면 구분소유자 5분의 1 이상이 관리단집회를 직접 소집할 수 있습니다
구분소유자 5분의 1 이상이 목적을 밝혀 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집해야 하고, 1주일 안에 소집 절차를 밟지 않으면 법원 허가를 받아 직접 소집할 수 있습니다. 관리인이 없으면 5분의 1 이상이 바로 소집합니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제33조).
소집통지는 집회일 1주일 전에 회의 목적을 구체적으로 적어 각 구분소유자에게 보내야 합니다.
사용료·관리비 문제와 주차 자체를 막는 문제는 따로 봅니다
상가 쪽 차량의 주차 사용료나 관리비를 얼마로 할지는 관리단의 규약과 결의로 정할 수 있는 문제입니다. 미납이 있으면 그 돈을 청구하는 것과 주차 자체를 막는 것은 다른 문제입니다.
입대의나 관리회사가 상가에 직접 비용을 매길 근거가 있는지도 단지마다 관리규약과 위탁 관계에 따라 달라지므로, 부과 근거 문서부터 확인하시는 편이 좋습니다.
단지 안 상가를 사기 전에는 주차 이용 실태를 확인하시는 편이 좋습니다
단지 내 상가는 대지 지분이 있어도 실제 주차는 아파트 차단기와 차량 등록 절차에 막히는 일이 적지 않습니다.
단지 내 상가 매수를 검토하시는 분이시라면 상가 차량 등록 대수, 방문 차량 출입 방식, 관리단집회 결의와 규약이 있는지를 관리사무소에서 확인해 두시면 됩니다. 의원·약국처럼 방문 차량이 많은 업종으로 바꿀 계획이면 더욱 그렇습니다.
방해가 계속되면 본안 전에 방해금지 가처분을 검토하실 수 있습니다
본안 판결까지는 몇 달에서 1년 이상이 걸립니다. 영업 손실이 쌓이고 있다면 현저한 손해를 소명하여 방해금지 가처분을 먼저 구할 수 있습니다.
수원지방법원 안산지원 2025가단67312 사건도 본안이 진행되는 중에 가처분 결정이 먼저 나왔습니다.
1심 판결이고 확정 여부는 아직 확인되지 않습니다
수원지방법원 안산지원 2025가단67312 판결은 단독판사의 1심 판결이고, 2026. 10. 3. 현재 판례검색서비스에서 상급심 사건번호나 확정 여부가 확인되지 않습니다. 항소심에서 결론이 달라질 수 있습니다.
기한 안에 확인할 것은 다섯 가지입니다
· 항소: 판결서를 송달받은 날부터 2주(민사소송법 제396조)
· 관리단집회 소집 청구: 청구한 날부터 1주일 안에 관리인이 소집 절차를 밟는지
· 소집통지: 집회일 1주일 전까지 목적을 적어 발송
· 간접강제금: 위반한 날짜와 사진을 날마다 기록
· 위반금·주차비 고지서: 받은 날짜와 부과 근거 규정
다음 한 걸음은 결의서와 규약을 모으는 일입니다
상가 쪽이든 입대의 쪽이든, 지금의 주차 제한을 정한 입대의 회의록, 관리규약과 주차관리규정, 관리단집회 의사록이 있는지부터 모으시면 됩니다.
그 문서 가운데 아파트와 상가 구분소유자가 함께 참여한 결의가 있는지가 첫 판단 기준입니다.
참고한 판결
· 수원지방법원 안산지원 2026. 8. 12. 선고 2025가단67312 판결(1심, 확정 여부 미확인)
· 대법원 2017. 9. 21. 선고 2015다47310 판결
· 수원지방법원 성남지원 2026. 8. 21. 선고 2026가합1190 판결(1심, 확정 여부 미확인)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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