세 줄 요약
· 대법원 2026다201494 판결(2026. 6. 25.)은 상가 임차인과 전 건물주 사이에 월세를 면제하는 등 임차인에게 유리한 변경이 있었더라도, 사업자등록 정정신고로 그 변경이 상가건물 임대차 현황서에 오르는 등 공시되지 않으면 경매 등으로 건물을 양수한 새 임대인에게 대항할 수 없다고 보아 원심을 파기환송하였습니다.
· 1심(수원지방법원 안산지원 2024가단96239)은 각서를 임대차 변경으로 보지 않고 시효로 소멸한 부분을 뺀 월세 1,416만 7,741원을 인정하였으나, 항소심(수원지방법원 2025나53052)은 2013. 8. 21.자 각서로 월세 없는 임대차로 바뀌었다고 보아 청구를 모두 기각하였습니다.
· 대법원은 그 각서를 월세 채권과 기계 대금 채권을 같은 액수만큼 지우는 상계 약정으로 보았고, 원심이 공시 여부를 심리하지 않았다고 지적하였습니다. 환송 후 심급의 결론은 아직 확정되지 않았습니다.
질문 목록
1. 상가 임차인의 대항력은 언제 생기고, 새 건물주에게 무엇이 넘어갑니까
2. 사업자등록은 왜 상가 임대차의 공시방법이 됩니까
3. 시흥 공장 사건의 임대차와 두 장의 각서는 어떤 내용이었습니까
4. 1심과 항소심은 왜 결론이 갈렸습니까
5. 대법원은 어떤 기준으로 원심을 깨뜨렸습니까
6. 2013년 각서는 왜 임대차 변경이 아니라고 보았습니까
7. 공시되지 않은 차임 면제 합의에 관한 앞선 대법원 판결은 무엇입니까
8. 환송 후 사건은 어떻게 됩니까
9. 월세 채권의 소멸시효는 몇 년이고, 이 사건에서 얼마가 빠졌습니까
10. 상가 임차인은 계약이 바뀌면 어디에 무엇을 신고합니까
11. 경매 입찰자와 새 건물주는 무엇을 확인합니까
12. 전 건물주 때 밀린 월세는 누구에게 갑니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제3조 제1항(대항력 등) | 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. |
| 상가건물 임대차보호법 | 제3조 제2항 | 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. |
| 상가건물 임대차보호법 | 제4조 제3항(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) | 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. |
| 상가건물 임대차보호법 시행령 | 제3조의3 제2항(이해관계인 등이 요청할 수 있는 정보의 범위) | 임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인 또는 임대차계약을 체결하려는 자는 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있다. 1. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적 2. 사업자등록 신청일 3. 보증금 및 차임, 임대차기간 4. 확정일자 부여일 5. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경ㆍ갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금ㆍ차임 및 임대차기간 6. 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항 |
| 부가가치세법 시행령 | 제14조 제1항 제7호(사업자등록 사항의 변경) | 임대인, 임대차 목적물 및 그 면적, 보증금, 임차료 또는 임대차기간이 변경되거나 새로 상가건물을 임차한 경우(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항에 따른 상가건물의 임차인이 사업자등록 정정신고를 하려는 경우, 임차인이 같은 법 제5조제2항에 따른 확정일자를 신청하려는 경우 및 확정일자를 받은 임차인에게 변경 등이 있는 경우로 한정한다) |
| 민법 | 제163조 제1호(3년의 단기소멸시효) | 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2026다201494 | 2026. 6. 25. | 사업자등록의 공시효력 판단기준, 정정신고로 공시되지 않은 차임 면제로 새 임대인에게 대항할 수 있는지 | 원심 파기환송(대항 불가, 공시 여부 심리 필요) |
| 수원지방법원 | 2025나53052 | 2026. 1. 8. | 2013. 8. 21.자 각서로 차임 없는 임대차로 변경되었는지 | 1심 피고 패소부분 취소, 원고 청구·확장 청구 기각(대법원에서 파기) |
| 수원지방법원 안산지원 | 2024가단96239 | 2024. 12. 20. | 2018. 1. 15.자 각서가 임대차 변경인지, 월세 3년 소멸시효 | 각서는 변경계약 아님, 2021. 8. 16. 이후 월세 1,416만 7,741원 인용 |
| 대법원 | 2013다215676 | 2016. 6. 9. | 공시되지 않은 차임 면제 합의와 환산보증금, 정정신고 누락 시 공시 내용 기준 | 대항력 부정, 상고기각 |
| 대법원 | 2016다218874 | 2017. 3. 22. | 경매에 의한 임대인 지위 승계, 소유권 이전 전 연체차임의 귀속과 보증금 공제 | 승계 인정, 이전 전 연체차임은 원칙적으로 이전 안 됨·보증금에서 공제 |
────────────────────
2013년 봄, 경기도 시흥의 2층 공장 건물 일부를 보증금 3,000만 원, 월세 40만 원에 빌린 사업자가 있습니다. 두 달 뒤 면적을 392.62㎡로 넓히고 보증금을 1억 원으로 올렸으며, 사업자등록도 그 건물 주소로 마쳤습니다.
건물주는 이 임차인에게서 기계를 외상으로 사 간 채무자이기도 하였습니다. 건물주는 외상값이 줄어들 때까지 월세 40만 원을 받지 않겠다는 각서와, 임대료 없이 공장 관리를 맡긴다는 각서를 차례로 써 주었습니다.
2020년 9월 건물이 경매로 넘어가자 새 건물주는 월세를 청구하였습니다. 임차인 측 주장에도 근거는 있었습니다. 전 건물주와 분명히 월세를 받지 않기로 하였고, 새 건물주는 임대인의 지위를 그대로 물려받는다는 것입니다.
상가 임차인의 대항력은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다
대항력은 건물 주인이 바뀌어도 새 주인에게 임대차를 그대로 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 상가 임차인은 등기가 없어도 건물을 넘겨받고(인도) 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 이 힘을 얻습니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항).
대항력 있는 임차인이 있는 건물을 사거나 경매로 산 사람은 임대인의 지위를 물려받은 것으로 봅니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항). 보증금을 돌려줄 의무도, 월세를 받을 권리도 함께 넘어옵니다.
사업자등록은 세무서 서류이지만 상가 임대차를 바깥에 알리는 표지 역할을 합니다
상가 임대차는 등기부에 오르지 않는 경우가 대부분이므로, 건물을 사려는 사람은 세무서의 기록으로 임대차를 확인합니다. 상가 임차인은 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서 사본을 함께 내고, 그 내용이 세무서에 남습니다.
이해관계인은 관할 세무서장에게 그 상가건물의 보증금·차임·임대차기간과 변경 내역이 적힌 서면, 곧 상가건물 임대차 현황서를 요청할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제4조 제3항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제2항).
시흥 공장 임차인은 2013년 6월부터 보증금 1억 원·월세 40만 원으로 392.62㎡를 빌렸습니다
임차인은 2013. 4. 10. 건물 165.2㎡를 보증금 3,000만 원, 월세 40만 원, 기간 2년으로 빌려 입주하고 2013. 4. 23. 사업자등록을 마쳤습니다.
2013. 6. 12.에는 면적을 392.62㎡로 넓히고 보증금을 1억 원으로 올리되 월세는 40만 원 그대로 두는 계약을 다시 맺었습니다. 이 계약은 2년마다 자동으로 연장되어 왔습니다.
전 건물주는 월세 40만 원을 기계 외상값 이자로 갈음한다는 각서를 두 번 써 주었습니다
2013. 8. 21.자 각서는 임차인에게서 외상으로 산 기계 대금의 잔액을 1억 2,000만 원까지 줄일 때까지, 2013년 9월분부터 월세 40만 원을 그 대금의 이자 일부로 대신하여 받지 않겠다는 내용입니다.
2018. 1. 15.자 각서는 건물주가 임차인에게 진 빚을 갚지 못하고 있으니 임대료 없이 공장에 관한 모든 권한을 임차인에게 맡긴다는 내용입니다. 판결문에는 두 각서의 내용이 세무서 기록에 반영되었다는 사실이 나오지 않습니다.
경매로 공장을 산 새 건물주는 2020. 9. 29. 소유권을 얻고 월세를 청구하였습니다
새 건물주는 경매로 토지·건물과 기계 두 대를 모두 사들여 2020. 9. 29. 소유권을 취득하였습니다. 수원지방법원 안산지원 2024가단96239 판결이 적은 앞선 건물인도 소송의 결과에 따르면, 새 건물주는 임대인 지위를 물려받았고 임차인이 보증금 1억 원을 돌려받을 때까지 임대차가 이어지는 것으로 정리되어 있었습니다.
새 건물주는 2024년 8월 임차인을 상대로 월세 등 1억 2,788만 원을 청구하였고, 그 가운데 임차인이 직접 쓰는 392.62㎡ 부분의 월세가 핵심 쟁점이 되었습니다.
1심은 각서를 임대차 변경으로 보지 않고 월세 1,416만 원을 인정하였습니다
수원지방법원 안산지원 2024가단96239 판결(2024. 12. 20.)은 2018년 각서의 작성 경위와, 앞선 소송에서 월세 연체가 쟁점이었는데도 각서 이야기가 없었던 점을 들어 각서를 임대차계약의 변경으로 보기 어렵다고 판단하였습니다.
설령 월세를 면제하기로 하였더라도 그것으로 새 건물주에게 대항할 수는 없다고 덧붙였습니다. 다만 소를 내기 3년 전인 2021. 8. 16. 이전 월세는 시효로 사라졌다고 보아 1,416만 7,741원만 인정하였습니다.
항소심은 2013년 각서로 월세 없는 임대차로 바뀌었다고 보아 청구를 모두 기각하였습니다
수원지방법원 2025나53052 판결(2026. 1. 8.)은 2013. 8. 21.자 각서를 근거로, 전 건물주와 임차인이 월세를 내지 않는 임대차로 계약을 바꾸었다고 보았습니다.
그러니 전 건물주의 지위를 물려받은 새 건물주도 월세를 청구할 수 없다는 것입니다. 새 건물주가 감정 결과에 따라 월 111만 4,711원으로 늘려 청구한 5,573만 5,550원도 함께 기각되었습니다.
임차인 측 주장은 임대인 지위를 그대로 물려받는다는 법리에 기대고 있었습니다
대법원 2016다218874 판결은 경매로 건물 주인이 바뀐 경우에도 새 주인이 임대인의 지위를 당연히 물려받는다고 보았습니다. 임차인 측은 이 법리에 기대어, 물려받은 계약이 이미 월세 없는 계약이었다고 주장한 것입니다.
대법원 2016다218874 판결은 또 소유권이 넘어가기 전에 쌓인 밀린 월세는 따로 채권을 넘겨받지 않는 한 새 주인에게 넘어가지 않는다고도 보았습니다. 새 건물주가 청구할 수 있는 월세는 원칙적으로 2020. 9. 29. 이후분입니다.
대법원은 정정신고로 공시되지 않은 월세 면제로는 새 건물주에게 대항할 수 없다고 보았습니다
대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결은 사업자등록이 어떤 임대차를 알리는지는 보통 사람이 그 등록을 보고 임대차의 존재와 내용을 알 수 있는지로 판단한다고 하였습니다.
그리고 월세 면제처럼 임차인에게 유리하게 계약이 바뀌어도, 사업자등록 정정신고로 그 변경이 상가건물 임대차 현황서에 오르는 등 공시되지 않으면 임차인은 새 건물주에게 그 변경을 주장할 수 없다고 보아 항소심 판결을 깨고 사건을 돌려보냈습니다.
대법원이 원심과 달리 본 이유는 공시 법리, 각서의 성격, 심리 누락의 세 갈래입니다
대법원 2026다201494 판결이 원심을 깬 이유는 셋으로 나누어 볼 수 있습니다. 첫째, 차임 면제 같은 유리한 변경에도 공시가 필요하다는 법리를 분명히 하였습니다. 둘째, 2013년 각서를 계약 변경이 아닌 다른 약속으로 읽었습니다.
셋째, 원심이 그 변경이 공시되었는지를 심리하지 않았다고 지적하였습니다. 첫째는 다른 상가 사건에도 그대로 적용되고, 셋째는 환송 뒤 공시 여부에 따라 결론이 달라질 여지를 남깁니다.
2013년 각서는 월세와 외상값을 맞바꾸는 약속으로 읽혔습니다
대법원 2026다201494 판결은 2013. 8. 21.자 각서를, 서로 다른 계약에서 생긴 건물주의 월세 채권과 임차인의 기계 대금 채권을 같은 액수만큼 지우는 약속(상계 약정)에 불과하다고 보았습니다.
임대차계약 자체가 월세 없는 계약으로 바뀐 것이 아니라는 뜻입니다. 기계 대금 채권은 임차인과 전 건물주 사이의 일이어서, 그 약속을 새 건물주의 월세 청구에 끌어올 수 없게 됩니다.
월세를 면제한 계약 변경이었더라도 정정신고가 없으면 결론은 같습니다
대법원 2026다201494 판결은 설령 두 각서로 월세를 면제하는 것으로 계약이 바뀌었다고 하더라도, 정정신고로 공시되지 않은 이상 임차인이 그 면제로 새 건물주에게 대항할 수 없다고 하였습니다.
경매에 참여하는 사람은 세무서 기록과 매각물건명세서에 적힌 임대차 내용을 보고 값을 정합니다. 보이지 않는 이면 각서가 그 계산을 뒤집지 못하게 한 것입니다.
2016년에도 대법원은 공시되지 않은 차임 면제 합의를 같은 방식으로 다루었습니다
대법원 2013다215676 판결(2016. 6. 9.)의 임차인은 보증금 1억 5,000만 원, 월세 200만 원으로 점포를 빌린 뒤 월세 면제에 합의하였지만, 세무서 기록에는 월세 200만 원이 그대로 남아 있었습니다.
대법원 2013다215676 판결은 공시된 보증금과 월세로 환산한 보증금 3억 5,000만 원이 당시 서울의 법 적용 한도 2억 4,000만 원을 넘는다고 보아, 경매로 점포를 산 사람에게 대항력을 주장할 수 없다고 판단하였습니다.
환송 후 항소심의 결론은 아직 확정되지 않았습니다
수원지방법원 2025나53052 사건은 대법원 2026다201494 판결로 다시 수원지방법원에서 심리하게 되었습니다. 2026. 10. 2. 현재 판례검색서비스의 심급 목록에는 환송 후 사건번호가 올라 있지 않습니다.
환송 후 법원은 월세 면제가 정정신고로 공시되었는지를 따지게 됩니다. 새 건물주가 감정 결과에 따라 월 111만 4,711원으로 늘린 청구를 어디까지 받아들일지도 그 법원이 정할 몫입니다.
월세 채권은 지급일부터 3년이 지나면 시효로 사라집니다
1년 이내의 기간으로 정한 금전 채권은 3년 동안 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다(민법 제163조 제1호). 매달 받는 월세가 여기에 해당합니다.
수원지방법원 안산지원 2024가단96239 판결은 2024. 8. 16. 소를 낸 날부터 거꾸로 3년인 2021. 8. 16. 이전 월세를 시효로 소멸하였다고 보았고, 앞선 소송의 준비서면에서 연체를 주장한 것만으로는 시효가 중단되지 않는다고 판단하였습니다.
이 사건의 숫자로 따지면 1,840만 원 가운데 1,416만 원이 남았습니다
2020. 9. 29.부터 2024. 7. 28.까지 46개월분 월세는 40만 원 × 46개월 = 1,840만 원입니다. 이 가운데 2021. 8. 16. 이전 약 10개월 반분이 시효로 빠졌습니다.
남은 35개월과 13일분이 40만 원 × (35 + 13/31)개월 = 1,416만 7,741원입니다. 1심 계산대로라면 소를 1년쯤 일찍 냈을 때 시효로 빠진 423만 2,259원을 지킬 수 있었던 셈입니다.
상가 임차인은 월세·보증금·기간이 바뀌면 세무서에 사업자등록 정정신고를 할 수 있습니다
상가 임차인은 임대인, 임대차 목적물과 면적, 보증금, 임차료, 임대차기간이 바뀌면 세무서에 사업자등록 정정신고서를 내어 그 변경을 기록에 올릴 수 있습니다(부가가치세법 시행령 제14조 제1항 제7호). 바뀐 계약서 사본을 함께 냅니다.
정정신고서는 세무서에 직접 내거나 국세청 홈택스 같은 국세정보통신망으로 낼 수 있고, 상가 임대차의 확정일자도 관할 세무서에서 받습니다.
월세나 보증금을 줄이기로 한 상가 임차인이시라면 바뀐 내용을 계약서로 다시 쓰고 정정신고와 확정일자까지 마쳐 두시는 편이 안전합니다. 각서 한 장으로는 건물이 넘어간 뒤 그 약속을 지키기 어렵습니다.
실패하는 지점은 전 건물주와만 주고받은 이면 각서입니다
이 사건 임차인은 두 장의 각서를 받아 두었지만, 판결문에는 그 내용을 세무서 기록에 올렸다는 사실이 나오지 않습니다. 건물주와 사이에서는 유효한 약속도, 경매로 들어온 새 주인에게는 보이지 않는 약속이 됩니다.
외상값·공사대금처럼 다른 거래의 돈과 월세를 맞바꾸는 약속도 같습니다. 새 주인은 그 다른 거래의 당사자가 아니기 때문입니다.
경매 입찰자와 새 건물주는 세무서에서 상가건물 임대차 현황서를 떼어 볼 수 있습니다
임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인이나 임대차계약을 맺으려는 사람은 관할 세무서장에게 소재지·면적, 사업자등록 신청일, 보증금·차임·기간, 확정일자 부여일과 변경 내역이 적힌 서면을 요청할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 시행령 제3조의3 제2항).
상가 건물을 경매로 사셨거나 입찰을 앞두신 분이시라면 매각물건명세서의 차임과 현황서의 차임을 맞추어 보시고, 임차인이 면제나 감액을 주장하면 그 변경이 현황서에 올랐는지부터 확인하시기 바랍니다.
전 건물주가 남긴 밀린 월세는 보증금에서 빠질 수 있습니다
대법원 2016다218874 판결은 소유권이 넘어가기 전에 쌓인 밀린 월세가 새 주인에게 넘어가지 않더라도, 나중에 임대차가 끝나 보증금을 돌려줄 때에는 특별한 사정이 없는 한 보증금에서 당연히 빠진다고 보았습니다.
새 건물주가 보증금 1억 원을 돌려줄 때 계산이 달라질 수 있는 자리이므로, 소유권을 얻은 날 기준으로 월세 장부를 나누어 두는 것이 좋습니다.
기한 안에 확인할 것은 네 가지입니다
· 대항력의 시작: 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청한 다음 날
· 정정신고: 보증금·월세·기간이 바뀐 즉시
· 월세 소멸시효: 각 월세 지급일부터 3년
· 판결 불복: 판결서를 송달받은 날부터 2주 안에 항소
다음 한 걸음은 세무서 기록과 실제 계약을 한 장에 맞추어 보는 일입니다
상가 임차인이시라면 처음 계약서, 바뀐 계약서, 각서를 날짜순으로 놓고 세무서의 상가건물 임대차 현황서와 다른 곳이 있는지 확인해 두시면 됩니다. 다른 곳이 있으면 그 자리가 새 주인과 다툼이 될 자리입니다.
새 건물주는 소유권 취득일, 매각물건명세서의 차임, 현황서의 차임, 소를 낼 날짜를 한 표에 적어 두시면 청구할 수 있는 월세와 시효로 빠질 월세를 함께 가늠할 수 있습니다.
────────────────────
장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
서울 송파구 법원로8길 13 헤리움써밋타워 1004호 / 상담 010-8749-3630 / lawcjh80@naver.com / www.lawcjh.kr