세 줄 요약
· 2026. 9. 29. 국무회의를 통과한 소득세법 시행령·종합부동산세법 시행령 개정안에 따라, 조정대상지역에 1주택을 가진 세대가 조정대상지역의 다른 주택을 취득한 경우 종전 주택을 팔아야 하는 일시적 2주택 특례 기한이 3년에서 2년으로 줄고, 2026. 10. 1. 공포·시행됩니다.
· 양도소득세는 2026. 8. 4. 이후 신규 주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전 주택을 파는 분부터, 종합부동산세는 2026. 8. 4. 이후 신규 취득분으로 2027. 6. 1. 과세기준일분부터 적용되며, 2026. 8. 3.까지 취득하였거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우에는 종전 규정(3년)이 적용됩니다.
· 대법원 2026두30078 판결(2026. 6. 5.)은 신규 주택 취득 뒤 세입자와 맺은 명도 연장 약정의 종료일을 전입기한으로 인정하지 않고 3억 9,070만 원 부과처분을 취소한 원심을 파기하였고, 대법원 2024두55426 판결(2025. 2. 13.)은 3주택에서 1채를 팔아 2주택이 된 세대에는 특례가 적용되지 않는다고 보았습니다.
질문 목록
1. 일시적 2주택 특례는 어떤 제도입니까
2. 무엇이 3년에서 2년으로 바뀝니까
3. 두 집 가운데 한 채가 조정대상지역 밖이면 어떻게 됩니까
4. 2026. 8. 3.까지 계약한 경우에도 2년이 적용됩니까
5. 새 집을 산 날은 언제로 봅니까
6. 살던 집을 판 날은 계약일입니까, 잔금일입니까
7. 2026. 10. 20. 새 집 잔금을 치르면 살던 집은 언제까지 팔아야 합니까
8. 비과세를 놓치면 과세되는 양도차익이 얼마나 달라집니까
9. 종합부동산세는 어떻게 바뀝니까
10. 종합부동산세 1주택자 특례는 언제 신청합니까
11. 대법원 2026두30078 사건의 납세자는 왜 3억 9,070만 원을 부과받았습니까
12. 대법원은 기한을 늘리는 약정을 인정하였습니까
13. 이 판결이 새 2년 기한에 주는 교훈은 무엇입니까
14. 처음부터 두 채를 가진 세대도 특례를 받을 수 있습니까
15. 경매 신청이나 공매로 기한을 넘기면 어떻게 됩니까
16. 조정대상지역 매입임대 아파트의 중과배제는 어떻게 바뀝니까
17. 상생임대주택의 거주요건 면제는 어떻게 바뀝니까
18. 갈아타기 전에 준비할 서류는 무엇입니까
19. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
20. 무엇부터 하면 됩니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 소득세법 시행령(대통령령 제36343호, 2026. 7. 1. 시행) | 제155조 제1항(1세대1주택의 특례) | 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. … |
| 소득세법 시행령 일부개정령안(재정경제부공고 제2026-222호, 2026. 8. 7. 입법예고, 2026. 9. 29. 국무회의 의결, 2026. 10. 1. 공포·시행 예정) | 개정이유와 주요내용 | 조정대상지역 내 소재하는 1주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 내 소재하는 다른 주택을 취득한 경우에는 그 다른 주택 취득 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 양도소득세를 비과세하도록 요건을 강화함 |
| 소득세법 시행령 | 제155조 제18항 | 법 제89조제1항제4호나목에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우 2. 법원에 경매를 신청한 경우 3. 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우 … |
| 소득세법 | 제98조(양도 또는 취득의 시기) | 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. |
| 소득세법 시행령 | 제162조 제1항 제2호 | 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 |
| 소득세법 | 제95조 제2항(장기보유 특별공제) | … 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. (표 1: 보유 12년 이상 13년 미만 100분의 24 / 표 2: 보유 10년 이상 100분의 40, 거주 10년 이상 100분의 40) |
| 종합부동산세법 | 제8조 제4항 제2호 | 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 |
| 종합부동산세법 시행령 | 제4조의2 제1항 | 법 제8조제4항제2호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 1세대 1주택자가 보유하고 있는 주택을 양도하기 전에 다른 1주택(이하 이 항에서 "신규주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득하는 경우를 포함한다)하여 2주택이 된 경우로서 과세기준일 현재 신규주택을 취득한 날부터 3년이 경과하지 않은 경우를 말한다. |
| 종합부동산세법 | 제8조 제5항 | 제4항제2호부터 제4호까지의 규정을 적용받으려는 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장에게 신청하여야 한다. |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2026두30078 | 2026. 6. 5. | 신규 주택 취득 뒤 기존 임차인과 맺은 명도 연장 약정의 종료일이 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 단서의 「임대차기간이 끝나는 날」에 포함되는지 | 파기환송(포함되지 않음) |
| 서울고등법원 | 2025누4540 | 2025. 12. 12. | 같은 사건의 항소심 | 항소기각(부과처분 취소 유지) |
| 서울행정법원 | 2024구단60339 | 2024. 12. 20. | 같은 사건의 제1심 | 원고 승(부과처분 취소) |
| 서울고등법원 | 2026누4590 | — | 같은 사건의 환송 후 항소심 | 진행 중(2026. 9. 30. 현재 판결 미등재) |
| 대법원 | 2024두55426 | 2025. 2. 13. | 2주택 세대가 신규 주택을 취득해 3주택이 되었다가 1채를 처분해 2주택이 된 경우 일시적 2주택 특례 적용 여부 | 상고기각(적용 불가) |
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서울에서 아파트 한 채에 살면서 갈아탈 집을 계약해 두신 분이 적지 않습니다. 새 집 잔금을 먼저 치르고, 살던 집은 3년 안에 천천히 팔 계획이셨을 것입니다.
그 계획표를 다시 보셔야 합니다. 정부는 2026. 9. 29. 국무회의에서 조정대상지역 안에서 갈아타는 경우 살던 집을 팔아야 하는 기한을 3년에서 2년으로 줄이는 시행령 개정안을 의결하였고, 2026. 10. 1. 공포와 함께 시행됩니다.
기한을 넘기면 양도가액 12억 원까지 비과세되던 양도차익이 통째로 과세 대상이 됩니다. 대법원은 올해 6월에도 기한을 넉넉히 읽어 달라는 납세자의 주장을 받아들이지 않았습니다.
일시적 2주택 특례는 새 집을 산 뒤 정해진 기간 안에 살던 집을 팔면 1주택으로 봐 주는 제도입니다
한 채를 가진 세대가 새 집을 먼저 사서 잠시 두 채가 되더라도, 살던 집(종전 주택)을 정해진 기간 안에 팔면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 매기지 않습니다.
현행 요건은 종전 주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤 새 집(신규 주택)을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 파는 것입니다(소득세법 시행령 제155조 제1항).
조정대상지역의 집을 가진 채 조정대상지역의 집을 사면 기한이 2년으로 줄어듭니다
재정경제부가 2026. 8. 7. 입법예고한 개정안(재정경제부공고 제2026-222호)은 조정대상지역에 있는 1주택을 가진 상태에서 조정대상지역에 있는 다른 주택을 취득한 경우, 그 주택을 취득한 뒤 2년 안에 종전 주택을 팔아야 비과세되도록 요건을 강화하였습니다.
이 개정안은 2026. 9. 29. 국무회의를 통과하였고, 2026. 10. 1. 공포·시행됩니다. 개정 조문의 확정 문언은 공포되는 날 관보와 국가법령정보센터에 올라옵니다.
두 집 가운데 한 채라도 조정대상지역 밖이면 종전처럼 3년입니다
2년으로 줄어드는 것은 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우입니다. 서울 조정대상지역에 살면서 조정대상지역이 아닌 지역의 집을 새로 사신 경우에는 3년 기한이 그대로 적용됩니다.
조정대상지역인지는 신규 주택을 취득하는 시점을 기준으로 따져 보셔야 합니다. 지정과 해제가 자주 바뀌므로 국토교통부의 조정대상지역 지정·해제 공고에서 취득일 당시의 지정 여부를 확인하시면 됩니다.
2026. 8. 3.까지 계약하고 계약금을 냈다면 3년이 그대로 적용됩니다
새 규정은 2026. 8. 4. 이후 신규 주택을 취득하고, 2026. 10. 1. 이후 종전 주택을 파는 경우부터 적용됩니다.
2026. 8. 3.까지 신규 주택을 이미 취득하였거나, 그날까지 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우에는 잔금을 8월 이후에 치렀더라도 종전 규정(3년)이 적용됩니다. 이 경우 계약서와 계약금 이체 내역이 3년을 지켜 주는 증거가 됩니다.
8월 초에 계약하신 분이시라면 계약서 날짜와 계약금이 실제로 들어간 날짜가 모두 2026. 8. 3. 이전인지 은행 거래내역으로 확인해 두시면 됩니다.
새 집을 산 날은 잔금을 치른 날이 원칙이고, 등기를 먼저 했다면 등기접수일입니다
2년을 세는 출발점은 신규 주택을 「취득한 날」입니다. 양도소득세에서는 대금을 모두 치른 날(잔금일)을 취득일로 보고, 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일을 취득일로 봅니다(소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항).
계약일이나 입주일이 아니라 잔금일과 등기접수일 가운데 빠른 날이라는 점을 기억해 두시면 기한 계산이 틀리지 않습니다.
살던 집을 판 날도 잔금을 받은 날이어서 2년 안에 계약만 해서는 부족합니다
종전 주택을 「판 날」도 같은 기준으로 매수인에게서 잔금을 받은 날입니다. 2년 안에 매매계약을 맺었더라도 잔금일이 2년을 넘기면 기한 안에 판 것이 아닙니다.
매수인의 대출 사정으로 잔금이 몇 주 밀리는 일은 흔합니다. 매도 계약서의 잔금일을 기한보다 한두 달 앞에 두고, 잔금이 늦어지면 어떻게 할지를 특약으로 정해 두시는 편이 안전합니다.
2026. 10. 20. 새 집 잔금을 치르면 살던 집 잔금은 2028. 10. 20.까지 받아야 합니다
서울 조정대상지역의 아파트에 살던 세대가 2026. 8. 10. 역시 조정대상지역에 있는 아파트를 계약하고 2026. 10. 20. 잔금을 치렀다고 가정합니다.
이 세대는 2026. 8. 4. 이후 계약하였으므로 새 규정을 적용받아, 살던 집의 잔금을 2028. 10. 20.까지 받아야 비과세됩니다. 종전 규정이었다면 2029. 10. 20.까지였으니 1년이 당겨진 셈입니다.
비과세를 놓치면 과세되는 양도차익이 3,200만 원에서 6억 800만 원으로 늘어납니다
살던 집을 2016. 5.에 7억 원에 사서 새 집 잔금일까지 10년 넘게 살았고, 2028. 9.에 15억 원에 판다고 가정합니다. 필요경비와 기본공제는 빼고 양도차익 8억 원만 보겠습니다.
기한 안에 팔면 양도가액 12억 원을 넘는 부분의 비율(5분의 1)만 과세되어 과세 대상 양도차익이 1억 6,000만 원이고, 보유·거주 공제 80퍼센트를 빼면 3,200만 원이 남습니다(소득세법 제95조 제2항).
같은 집을 기한을 넘겨 2028. 11.에 팔면 8억 원 전체가 과세 대상이 되고 보유 12년의 일반 공제 24퍼센트만 적용되어, 6억 800만 원에 세율이 매겨집니다. 약 19배 차이입니다.
종합부동산세도 새 집을 산 뒤 과세기준일 두 번까지만 1주택자로 봅니다
종합부동산세는 새 집을 산 뒤 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 3년이 지나지 않았으면 종전 주택과 합쳐도 1세대 1주택자로 봅니다(종합부동산세법 제8조 제4항 제2호, 종합부동산세법 시행령 제4조의2 제1항).
개정 뒤에는 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역에서 새 집을 산 경우 이 기간이 2년으로 줄고, 2027. 6. 1. 과세기준일분부터 적용됩니다. 1주택자로 인정되면 공시가격 합계에서 12억 원을 공제받고, 고령자·장기보유 세액공제를 합계 80퍼센트까지 받습니다.
종부세 1주택자 특례는 매년 9월 16일부터 30일까지 신청해야 받습니다
일시적 2주택으로 1세대 1주택자 대우를 받으려면 그해 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 신청하여야 합니다(종합부동산세법 제8조 제5항). 2026년분은 2026. 9. 30.이 마지막 날입니다.
한 번 신청한 뒤에는 신청 사항이 바뀌지 않는 한 다음 해부터 다시 신청하지 않아도 됩니다. 새 집을 사셨다면 올해 신청 기한을 놓치지 마십시오.
새 집 세입자와 명도일을 늦추기로 약정한 납세자에게 3억 9,070만 원이 부과되었습니다
대법원 2026두30078 판결의 납세자는 2020년 가을 서울 목동 아파트를 팔고 마포구 공덕동 아파트를 샀고, 두 집 모두 조정대상지역이었습니다. 당시 규정은 새 집 취득일부터 1년 안에(세입자가 있으면 그 임대차 종료일까지, 최대 2년) 온 세대가 전입하도록 요구하였습니다.
납세자는 새 집 세입자와 「갱신 청구 없이 2022. 6. 7. 집을 비워 준다」는 약정을 맺고 그날 전입하였으나, 세무서는 가산세를 포함해 3억 9,070만 원을 부과하였습니다. 1심(서울행정법원 2024구단60339)과 항소심(서울고등법원 2025누4540)은 갱신이 아니라 기간만 늘린 약정이라며 납세자의 손을 들었습니다.
대법원은 새 집을 산 뒤 맺은 연장 약정의 종료일을 기한으로 인정하지 않았습니다
대법원 2026. 6. 5. 선고 2026두30078 판결은 기한이 되는 「임대차기간이 끝나는 날」을 새 집을 산 시점에 전 소유자와 세입자 사이에 존속하던 계약의 종료일로 보았습니다. 비과세 특례 같은 명백한 특혜 규정은 엄격하게 해석하여야 한다는 이유입니다.
사건은 서울고등법원 2026누4590으로 환송되어 다시 심리 중이고, 2026. 9. 30. 현재 판례검색서비스에 그 판결은 올라 있지 않습니다. 환송 후 심급의 결론은 아직 확정되지 아니하였습니다.
사정이 딱하더라도 기한은 약정으로 늘어나지 않는다는 점이 이 판결의 교훈입니다
대법원 2026두30078 판결의 납세자는 같은 단지의 다른 집에 세 들어 살고 있어 그 계약이 끝나는 2022. 6. 7.에야 옮길 수 있었고, 1심과 항소심은 그 사정을 받아들였습니다. 그런데도 결론은 기한을 넘긴 것으로 뒤집혔습니다.
2년으로 줄어든 새 기한에도 같은 태도가 적용될 가능성이 큽니다. 세입자와의 약정이나 매수인의 사정으로 기한이 늘어난다고 기대하지 않으시는 편이 안전합니다.
세입자가 사는 집으로 갈아타시는 분이시라면 계약 전에 그 세입자의 계약 종료일과 살던 집의 매도 잔금일을 나란히 놓고 2년 안에 들어오는지 먼저 계산해 보시기 바랍니다.
두 채에서 한 채를 판 경우처럼 처음부터 두 채였던 세대에는 특례가 적용되지 않습니다
대법원 2025. 2. 13. 선고 2024두55426 판결은 두 채를 가진 세대가 새 집을 사서 세 채가 되었다가 한 채를 팔아 두 채가 된 경우, 남은 집을 팔 때 일시적 2주택 특례를 적용할 수 없다고 보았습니다.
특례는 한 채를 가진 세대가 새 집을 사서 잠시 두 채가 된 경우만을 전제로 한다는 것입니다. 이 판결도 조세법규는 법문대로 해석하여야 한다는 원칙을 근거로 삼았습니다.
기한 안에 못 판 사정이 경매 신청·공매 등이라면 특례가 유지될 수 있습니다
현행 시행령은 기한이 되는 날 현재 한국자산관리공사에 매각을 의뢰하였거나, 법원에 경매를 신청하였거나, 공매가 진행 중인 경우 등을 기한 안에 판 것과 같이 봅니다(소득세법 시행령 제155조 제18항).
2년으로 줄어든 기한에 이 장치가 어떻게 맞추어졌는지는 2026. 10. 1. 공포되는 개정 조문에서 확인하셔야 합니다. 매수인이 나타나지 않을 때 쓸 수 있는 마지막 수단입니다.
조정대상지역 매입임대 아파트의 중과배제는 2027. 12. 31. 양도분까지로 끝납니다
같은 날 의결된 개정으로 조정대상지역에 있는 매입임대 아파트의 다주택자 양도소득세 중과배제에 기한이 생겼습니다. 원칙적으로 2027. 12. 31.까지 파는 경우에만 중과가 배제됩니다.
2027. 1. 1. 현재 의무임대기간이 끝나지 않았으면 등록 말소일부터 1년, 기한 전에 재건축·재개발 인가를 받았으면 이전고시일부터 1년까지 적용되고, 둘 다 해당하면 늦은 날까지입니다.
상생임대 거주요건 면제는 2026. 12. 31. 종료되고 종료 뒤 1년 안에 판 집에만 적용됩니다
임대료를 5퍼센트 이내로 올리며 2년 이상 임대한 상생임대주택은 비과세의 거주요건 2년을 면제받아 왔습니다. 이 특례는 예정대로 2026. 12. 31. 종료됩니다.
앞으로는 상생임대가 끝난 날부터 1년 안에 판 주택에만 면제가 적용되고, 가장 늦어도 2029. 12. 31.까지 팔아야 합니다. 2026. 12. 31. 이전에 상생임대가 끝났다면 2027. 12. 31.까지입니다.
갈아타기 전에 준비할 서류는 두 집의 계약서와 잔금·등기 기록입니다
기한 계산과 경과조치 판단에 쓰이는 서류는 아래 넷입니다. 날짜가 찍힌 원본을 보관해 두시면 세무서의 소명 요구에 바로 답할 수 있습니다.
| 서류 | 확인하는 날짜 | 쓰이는 곳 |
| 신규 주택 매매계약서와 계약금 이체 내역 | 계약일, 계약금 지급일 | 2026. 8. 3. 이전 계약인지(3년·2년 구분) |
| 신규 주택 잔금 영수증과 등기사항증명서 | 잔금일, 등기접수일 | 2년 기한의 출발점 |
| 종전 주택 매도 계약서와 잔금 영수증 | 매수인 잔금일 | 기한 안에 판 것인지 |
| 신규 주택의 기존 임대차계약서 | 세입자의 계약 종료일 | 입주 시점과 기한의 충돌 여부 |
기한 안에 확인할 것은 다섯 가지입니다
· 신규 주택 계약일과 계약금 지급일: 2026. 8. 3. 이전이면 3년, 그 뒤면 2년
· 두 집의 조정대상지역 여부: 신규 주택 취득일 당시 지정 기준
· 종전 주택 잔금일: 신규 주택 잔금일(등기가 먼저면 등기접수일)부터 2년 안
· 종합부동산세 1주택자 신청: 매년 9. 16.부터 9. 30.까지
· 매입임대 아파트 중과배제: 원칙적으로 2027. 12. 31. 양도분까지
다음 한 걸음은 두 집의 계약서와 잔금일을 한 장의 표에 적는 일입니다
두 집의 계약일, 계약금 지급일, 잔금일, 등기접수일, 세입자의 계약 종료일을 한 장에 날짜순으로 적어 보시면 3년인지 2년인지, 마지막 날이 언제인지가 바로 드러납니다.
그 표를 들고 매도 계약서의 잔금일과 특약을 정하시면, 매수인 사정으로 잔금이 밀리는 경우까지 대비할 수 있습니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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