세 줄 요약
· 대법원 2026다203203 판결(2026. 9. 10.)은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 갱신되었을 기간 안에 제3자에게 임대한 경우, 「정당한 사유」가 되려면 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정과 임대의 불가피성이 모두 있어야 하고 그 증명책임은 임대인에게 있다고 보아 3,079만 9,992원 배상을 명한 원심을 유지하였습니다.
· 1심(서울서부지방법원 2024가단279556)은 전세사기 여파로 다른 주택 임차인 6명이 보증금 6억 9,000만 원을 한꺼번에 요구한 것을 정당한 사유로 보았으나, 항소심(서울서부지방법원 2025나1348)은 갱신거절 당시 이미 있던 채무로서 예측할 수 있었고 대출 불가·양도소득세 3억 원 부담도 선택의 비용이라고 보았습니다.
· 배상액은 환산월차임 3개월분, 새 임대차와 종전 임대차의 환산월차임 차액 2년분, 실제 손해 가운데 큰 금액이고, 환산 비율은 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율이 보통 적용됩니다.
질문 목록
1. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인은 언제 배상책임을 집니까
2. 갱신요구는 언제까지 하여야 하고, 「갱신되었을 기간」은 언제까지입니까
3. 서대문구 아파트 사건의 집주인은 얼마나 살다가 세를 놓았습니까
4. 집주인은 왜 세를 놓을 수밖에 없었다고 주장하였습니까
5. 1심과 항소심은 왜 결론이 갈렸습니까
6. 대법원은 「정당한 사유」를 어떻게 정리하였습니까
7. 정당한 사유가 인정된 사례와 부정된 사례는 무엇이 다릅니까
8. 배상액은 어떻게 계산합니까
9. 보증금만 있는 전세는 환산월차임을 어떻게 구합니까
10. 지연손해금은 언제부터 붙습니까
11. 양도소득세 비과세 거주요건과는 어떻게 맞물립니까
12. 세입자는 새 임대차가 있었는지 어떻게 확인합니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 주택임대차보호법 | 제6조 제1항(계약의 갱신) | 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. |
| 주택임대차보호법 | 제6조의3 제1항 제8호(계약갱신 요구 등) | 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. … 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
| 주택임대차보호법 | 제6조의3 제2항 | 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. |
| 주택임대차보호법 | 제6조의3 제5항 | 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. |
| 주택임대차보호법 | 제6조의3 제6항 | 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 |
| 주택임대차보호법 | 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) | 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 (두 비율 중 낮은 비율) |
| 주택임대차보호법 시행령 | 제9조(월차임 전환 시 산정률) | ① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다. ② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 2퍼센트를 말한다. |
| 주택임대차보호법 | 제3조의6 제3항(임대차 정보제공) | 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. |
| 주택임대차보호법 시행령 | 제5조 제5호(이해관계인의 범위) | 법 제6조의3제1항제8호의 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자 |
| 소득세법 시행령 | 제154조 제1항(1세대1주택의 범위) | … 해당 주택의 보유기간이 2년 … 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역 … 에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 … 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2026다203203 | 2026. 9. 10. | 실거주 갱신거절 뒤 제3자 임대의 「정당한 사유」 요건과 증명책임 | 상고기각(원심 3,079만 9,992원 배상 유지) |
| 서울서부지방법원 | 2025나1348 | 2026. 4. 10. | 다가구주택 보증금 반환 요구·대출 불가·양도소득세 부담이 정당한 사유인지, 제6항 제2호 배상액 | 1심 취소, 3,079만 9,992원과 2024. 4. 29.부터의 지연손해금 인용 |
| 서울서부지방법원 | 2024가단279556 | 2025. 5. 21. | 같은 사건의 제1심 | 정당한 사유 인정, 청구 기각(항소심에서 취소) |
| 수원지방법원 | 2023나87785 | 2024. 10. 31. | 선행 갱신거절 뒤 갱신요구 없이 한 청구의 허부, 자녀 심리 증상 재발로 인한 제3자 임대 | 청구 가능하나 정당한 사유 인정, 항소기각(청구 기각 유지) |
| 서울북부지방법원 | 2023나37644 | 2024. 7. 5. | 묵시적 갱신요구, 인테리어 비용 증가·보육기관 입소 실패가 정당한 사유인지 | 정당한 사유 부정, 1,785만 원 배상 유지(항소기각) |
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2022년 5월, 서울 서대문구 아파트에 보증금 6억 6,000만 원으로 살던 세입자에게 집주인이 직접 들어와 살겠다며 집을 비워 달라고 합니다. 세입자는 같은 날 계약을 2년 더 이어 가겠다고 요구하였지만, 집주인의 실거주는 법이 인정하는 거절 사유여서 9월에 이사를 나갔습니다.
1년 7개월 뒤 집주인은 그 아파트를 보증금 8억 2,000만 원에 다른 사람에게 세를 놓았습니다. 갱신되었더라면 세입자가 살 수 있었던 2024. 9. 12.보다 넉 달 넘게 이른 2024. 4. 29.부터입니다.
집주인 측 주장에도 근거는 있었습니다. 실제로 1년 넘게 그 집에 살았고, 다른 건물 세입자 여섯 명이 한꺼번에 보증금 6억 9,000만 원을 돌려 달라고 했다는 것입니다. 1심은 집주인의 손을, 항소심과 대법원은 세입자의 손을 들었습니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절한 집주인은 갱신되었을 2년 안에 세를 놓으면 배상합니다
집주인(임대인)이나 그 부모·자녀가 그 집에 실제로 살려는 경우에는 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호).
그런데 그렇게 거절해 놓고 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓으면, 집주인은 거절로 세입자가 입은 손해를 배상하여야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).
세입자의 갱신요구는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 하는 것입니다
세입자는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 이 권리(계약갱신요구권)는 한 번만 쓸 수 있으며 갱신되면 2년이 더해집니다(주택임대차보호법 제6조의3 제2항).
그래서 「갱신되었을 기간」은 보통 종전 계약이 끝난 날부터 2년입니다. 이 사건에서는 2022. 9. 12.부터 2024. 9. 12.까지였습니다.
실거주 통보를 받은 세입자이시라면 통보를 받은 날 문자나 내용증명으로 갱신을 원한다는 뜻을 남겨 두시면 됩니다.
서대문구 아파트 세입자는 2020년 9월부터 보증금 6억 6,000만 원으로 살았습니다
세입자는 2020. 7. 24. 계약을 맺고 2020. 9. 12.부터 2022. 9. 12.까지 2년 동안 보증금 6억 6,000만 원에 그 아파트에 살았습니다.
집주인은 계약 종료 약 4개월 전인 2022. 5. 20. 실거주를 이유로 집을 비워 달라고 통보하였고, 세입자는 같은 날 갱신을 원한다는 뜻을 밝혔습니다.
집주인은 전입신고 뒤 5개월 만에 입국하여 14개월 넘게 살았습니다
집주인은 2022. 9. 15. 그 아파트로 전입신고를 하였으나, 실제로는 2023. 2. 11. 한국에 들어와 2024. 4. 29.까지 거주하였습니다.
그 사이 2024. 2. 20. 새 세입자와 보증금 8억 2,000만 원, 기간 2024. 4. 29.부터 2년으로 계약을 맺고, 본인은 서초구의 다른 아파트로 옮겼습니다.
집주인은 다가구주택 보증금 6억 9,000만 원을 돌려줘야 해 세를 놓았다고 주장하였습니다
집주인 부부가 함께 가진 다가구주택 6개 호실의 계약이 2024년 2월 무렵 끝나, 돌려줄 보증금이 6억 9,000만 원이었는데 새로 받은 보증금은 1억 8,000만 원이었습니다.
집주인은 소득이 없어 대출이 되지 않았고, 아파트를 팔면 양도소득세가 약 3억 원 나오니 세를 놓을 수밖에 없었다고 다투었습니다.
1심은 전세사기 여파로 몰린 보증금 반환 요구를 예측할 수 없었던 사정으로 보았습니다
서울서부지방법원 2024가단279556 판결(2025. 5. 21.)은 집주인이 14개월 넘게 실제로 살았고, 계약 종료 뒤 17개월이 지나서야 세를 놓았다는 점을 먼저 보았습니다.
그리고 2022년 말 전세사기로 전세의 위험이 커지면서 여섯 세입자가 한꺼번에 보증금을 요구한 것은 갱신거절 당시 예측할 수 없었다고 보아 세입자의 청구를 기각하였습니다.
항소심은 이미 날짜가 정해진 보증금 반환은 예측할 수 있었다고 보았습니다
서울서부지방법원 2025나1348 판결(2026. 4. 10.)은 다가구주택 보증금을 돌려줄 채무는 갱신거절 때 이미 있었고, 2024년 2월에 돌려줘야 한다는 것도 알 수 있었다고 보았습니다.
받은 보증금을 다른 데 써 버려 새 보증금만으로 모자라게 된 것, 부동산 시장이나 대출 규제가 기대와 달라진 것은 예측할 수 없었던 사정변경이 아니라는 것입니다.
대출 불가와 양도소득세 3억 원도 여러 선택지 가운데 하나를 고른 것으로 보았습니다
서울서부지방법원 2025나1348 판결은 대출이 안 되고 팔면 양도소득세가 3억 원 나온다는 사정이 모두 사실이라도, 세를 놓을 수밖에 없는 사정은 아니라고 보았습니다.
돈을 마련하는 여러 방법 가운데 집주인이 하나를 골랐고, 법이 정한 배상은 그 선택에 따르는 비용이라는 것입니다. 항소심은 1심을 뒤집어 3,079만 9,992원의 배상을 명하였습니다.
항소심은 월세 300만 원 이야기도 갱신거절의 계기였을 수 있다고 적었습니다
세입자는 통보 직후 시세대로 보증금을 올릴 뜻이 있다고 전했고, 집주인 측은 보증금 10억 원이면 연장할 수도 있다고 답하였습니다.
세입자는 이사를 정한 뒤 집주인 측 중개인에게서 「전세 말고 보증금 1억 원에 월세 300만 원을 받는다더라」는 말도 들었습니다. 서울서부지방법원 2025나1348 판결은 법이 정한 인상 한도를 넘는 이익이 거절의 계기였을 가능성도 배제할 수 없다고 보았습니다.
대법원은 예측 불가능성과 불가피성을 모두 집주인이 증명해야 한다고 정리하였습니다
대법원 2026. 9. 10. 선고 2026다203203 판결은 정당한 사유가 되려면 갱신거절 때 예측할 수 없었던 사정 때문에 세를 놓았어야 하고, 세를 놓는 것이 불가피하였어야 한다고 보았습니다.
그 증명책임은 집주인에게 있습니다. 대법원 2026다203203 판결은 항소심 판단에 잘못이 없다며 집주인의 상고를 기각하였고, 3,079만 원 배상이 그대로 유지되었습니다.
1심과 항소심은 같은 기준을 두고 보증금 반환 요구를 달리 평가하였습니다
서울서부지방법원 2024가단279556 판결과 2025나1348 판결은 모두 「예측할 수 없었고 불가피한 사정」이라는 같은 기준에서 출발하였습니다. 갈린 곳은 여섯 세입자의 반환 요구를 갑자기 생긴 일로 볼지, 원래 정해진 날에 온 빚으로 볼지였습니다.
이 판결들에 비추어 보면, 돌려줄 보증금이 갱신거절 뒤에 새로 생긴 빚이었다면 1심처럼 볼 여지가 컸을 것입니다. 거절 당시 이미 있던 빚이라는 사실이 결론을 가른 셈입니다.
자녀의 심리 증상이 다시 나타나 이사한 경우에는 정당한 사유가 인정되었습니다
수원지방법원 2023나87785 판결은 증여받은 아파트로 이사한 뒤 자녀의 불안 증상이 다시 나타나 서울 초등학교 입학을 포기하고, 시세보다 싸게 세를 놓은 집주인에게 정당한 사유가 있다고 보았습니다.
이 판결은 집주인이 먼저 실거주를 이유로 거절한 탓에 세입자가 따로 갱신을 요구하지 않았더라도 배상을 청구할 수는 있다고 보았습니다. 다만 결론은 세입자 청구 기각이었습니다.
인테리어 비용 증가와 어린이집 입소 실패는 받아들여지지 않았습니다
서울북부지방법원 2023나37644 판결은 인테리어 비용이 예상보다 커졌고 자녀가 근처 보육기관에 들어가지 못했다는 집주인의 사정을 예측할 수 없던 불가피한 사정으로 보지 않았습니다.
같은 판결은 세입자가 「실거주가 아니면 갱신하고 싶다」고 말한 것을 묵시적인 갱신요구로 보았고, 1,785만 원 배상이 유지되었습니다.
배상액은 법이 정한 세 가지 계산 가운데 가장 큰 금액입니다
미리 배상액을 약속해 두지 않았다면 다음 셋 가운데 큰 금액을 배상합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제6항). 거절 당시 월세 환산액(환산월차임)의 3개월분, 새 세입자에게서 받는 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분, 세입자가 실제로 입은 손해입니다.
실제 손해는 이사비·중개수수료처럼 세입자가 하나하나 증명하여야 하므로, 전세 보증금이 오른 시기에는 둘째 계산이 커지는 경우가 많습니다.
보증금만 있는 전세는 기준금리에 연 2퍼센트를 더해 월세로 바꿉니다
보증금을 월세로 바꿀 때에는 연 10퍼센트와 「한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율」 가운데 낮은 비율을 씁니다(주택임대차보호법 제7조의2, 주택임대차보호법 시행령 제9조).
기준금리가 연 8퍼센트를 넘지 않는 한 뒤의 비율이 낮습니다. 기준금리는 갱신거절 당시와 새 계약 당시의 것을 각각 적용합니다.
이 사건의 계산은 월 183만 원 차이의 2년분, 4,400만 원이었습니다
서울서부지방법원 2025나1348 판결은 새 보증금 8억 2,000만 원에 연 5.5퍼센트(기준금리 3.5퍼센트 + 2퍼센트)를 적용해 월 375만 8,333원, 종전 보증금 6억 6,000만 원에 연 3.5퍼센트를 적용해 월 192만 5,000원으로 계산하였습니다.
차액 월 183만 3,333원의 24개월분은 4,399만 9,992원입니다. 세입자가 3,079만 9,992원만 청구하였으므로 그 금액이 인정되었습니다.
보증금 5억 원에서 6억 원으로 올려 세를 놓았다면 약 900만 원입니다
거절 당시 보증금 5억 원, 새 보증금 6억 원이고 두 시점의 기준금리가 모두 연 2.5퍼센트라고 가정하면, 환산 비율은 연 4.5퍼센트입니다. 월 환산액은 187만 5,000원과 225만 원입니다.
차액 월 37만 5,000원의 2년분은 900만 원이고, 첫째 계산인 3개월분 562만 5,000원보다 크므로 900만 원이 배상액이 됩니다.
지연손해금은 새 세입자에게 세를 놓은 날부터 붙었습니다
서울서부지방법원 2025나1348 판결은 새 임대차가 시작된 2024. 4. 29.부터 판결 선고일까지 연 5퍼센트, 그다음 날부터 연 12퍼센트의 지연손해금을 붙였습니다.
소송이 길어질수록 집주인이 부담할 금액이 커지는 구조입니다.
양도소득세 비과세의 거주요건을 채우려는 실거주라면 2년을 따로 세셔야 합니다
조정대상지역에서 취득한 주택은 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 합니다(소득세법 시행령 제154조 제1항). 실거주 갱신거절이 이 거주요건과 맞물리는 경우가 적지 않습니다.
거주 2년을 채우지 못한 채 다시 세를 놓으면 배상 문제와 함께 비과세 요건도 멀어집니다. 이 사건에서도 양도소득세 3억 원 부담은 세를 놓을 불가피한 사정으로 인정되지 않았습니다.
갱신을 거절당한 세입자는 주민센터에서 새 임대차의 확정일자 정보를 받을 수 있습니다
실거주를 이유로 갱신을 거절당한 세입자였던 사람은 그 집의 확정일자 부여일, 차임과 보증금 정보를 요청할 수 있는 이해관계인입니다(주택임대차보호법 시행령 제5조 제5호).
주민센터나 등기소 같은 확정일자 부여기관에 신분증과 종전 임대차계약서를 가지고 가시면 됩니다. 새 보증금 액수가 둘째 계산의 출발점이 됩니다.
집주인이 실거주 뒤 사정이 바뀌었다면 사정이 생긴 날짜를 먼저 증명하셔야 합니다
정당한 사유는 집주인이 증명하므로, 사정이 갱신거절 뒤에 새로 생겼다는 날짜 자료가 핵심입니다. 발령 통지서, 진단서, 사망진단서처럼 날짜가 찍힌 서류가 그 예입니다.
실거주 뒤 다시 세를 놓아야 하는 집주인이시라면 새 계약 전에 갱신되었을 기간 만료일을 계산하고, 그 날짜 뒤로 새 계약 시작일을 잡을 수 없는지 먼저 살펴보시는 편이 안전합니다.
준비할 서류는 통보 기록, 확정일자 정보, 거주 기록입니다
정당한 사유와 배상액은 날짜와 금액으로 다투어지므로, 아래 서류를 처음부터 한데 모아 두시면 됩니다.
| 서류 | 누가 준비합니까 | 다툼의 지점 |
| 실거주 통보 문자·내용증명과 갱신요구 기록 | 세입자 | 갱신요구가 있었는지, 선행 거절로 요구를 단념하였는지 |
| 새 임대차의 확정일자 정보 | 세입자 | 새 보증금·차임과 임대 시작일 |
| 전입 기록, 공과금 내역, 출입국 기록 | 집주인 | 실제로 거주하였는지와 그 기간 |
| 세를 놓게 된 사정의 날짜 자료(발령 통지서, 진단서, 보증금 반환 요구 문서) | 집주인 | 그 사정이 갱신거절 뒤에 생겼는지 |
기한 안에 확인할 것은 다섯 가지입니다
· 갱신요구: 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지
· 제3자 임대 금지 기간: 종전 계약 종료일부터 2년(갱신되었을 기간 만료일)
· 환산월차임의 기준일: 갱신거절 통보일과 새 임대차 시작일의 기준금리
· 비과세 거주요건: 조정대상지역 취득 주택은 보유기간 중 거주 2년
· 판결 불복: 판결서를 송달받은 날부터 2주 안에 항소
다음 한 걸음은 거절 통보 기록과 새 임대차의 확정일자 정보를 한데 모으는 일입니다
세입자는 실거주 통보 문자, 갱신요구 기록, 이사 날짜, 새 임대차의 확정일자 정보를 날짜순으로 적어 두시면 둘째 계산을 바로 해 볼 수 있습니다.
집주인은 실제 거주 기간의 공과금·전입 기록과 세를 놓게 된 사정의 발생 날짜를 같은 표에 적어 두셔야 정당한 사유를 다툴 수 있습니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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