세 줄 요약
· 서울 서대문구 북가좌6구역(북가좌동 372-1 일대, 조합원 1,213명, 1,953세대)은 2026. 9. 16. 서대문구 고시 제2026-101호로 사업시행계획인가가 고시되었고, 중앙일보 안장원 기자의 2026. 10. 6. 기사는 사업시행계획 총회 찬성률 98%와 남은 과제(관리처분계획·공사비·분담금·지위양도 제한)를 전했습니다.
· 조합은 고시일부터 90일 안(2026. 12. 15.까지)에 분양신청을 통지해야 하고 신청기간은 통지일부터 30~60일(20일 1회 연장)이며(도시정비법 제72조), 신청하지 않으면 현금청산 대상이 되어 협의가 안 될 때 매도청구소송으로 넘어갑니다(도시정비법 제73조). 조합설립 미동의자에게는 고시일부터 30일 안에 회답 촉구서가 갑니다(도시정비법 제64조).
· 대법원 2008다21549 판결은 재건축 매도청구 대금을 개발이익이 포함된 시가로 보았고, 대법원 2022다228230 판결은 투기과열지구에서 조합원이 되지 못한 매수인의 정산금도 산 날 기준 개발이익 포함 시가로 정해야 한다고 보았습니다. 서대문구는 2025. 10. 16.부터 투기과열지구이고, 공사비 검증은 인가 전 선정 시공사의 경우 누적 10% 증액 또는 조합원 5분의 1 요청 때 의무입니다(도시정비법 제29조의2).
질문 목록
1. 북가좌6구역 사업시행계획인가는 언제 고시되었습니까
2. 분양신청 통지는 언제까지 와야 합니까
3. 분양신청기간은 며칠입니까
4. 2026. 12. 15.에 통지를 받으면 마감은 언제입니까
5. 분양신청 마감일이 달라지는 경우는 무엇입니까
6. 분양신청을 하지 않으면 어떻게 됩니까
7. 현금청산 협의와 소송은 언제까지 진행됩니까
8. 매도청구 대금은 어떻게 정해집니까
9. 도로로 쓰이던 땅은 어떻게 감정합니까
10. 조합설립에 동의하지 않은 소유자는 언제 촉구서를 받습니까
11. 공사비 검증은 언제 의무가 됩니까
12. 공사비 검증 없이 통과된 증액 결의는 무효입니까
13. 관리처분계획 총회의 찬성 요건은 무엇입니까
14. 지금 북가좌6구역 집을 사면 조합원이 될 수 있습니까
15. 조합원이 되지 못한 매수인의 정산금은 어떻게 정합니까
16. 매수인도 조합원이 되는 예외는 무엇입니까
17. 착공이 늦어지면 조합원 지위 양도가 가능해집니까
18. 다른 정비사업에서 분양받은 세대도 분양신청을 할 수 있습니까
19. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
20. 98% 찬성 뒤 조합원이 기억할 것은 무엇입니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 도시 및 주거환경정비법(2026. 7. 1. 시행본) | 제72조 제1항(분양공고 및 분양신청) | 사업시행자는 제50조제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 90일(대통령령으로 정하는 경우에는 1회에 한정하여 30일의 범위에서 연장할 수 있다) 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, … 일간신문에 공고하여야 한다. 1. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 … 2. 분양대상자별 분담금의 추산액 3. 분양신청기간 |
| 도시 및 주거환경정비법(2026. 7. 1. 시행본) | 제72조 제2항 | 제1항제3호에 따른 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다. |
| 도시 및 주거환경정비법(2026. 7. 1. 시행본) | 제72조 제6항 | 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 … 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 … 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다. |
| 도시 및 주거환경정비법 부칙(법률 제20759호, 2025. 1. 31.) | 제1조·제3조 | 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다. / 제72조의 개정규정은 이 법 시행 이후 사업시행계획인가의 고시가 있은 경우부터 적용한다. |
| 도시 및 주거환경정비법 시행령(2026. 7. 1. 시행본) | 제59조 제1항 | 법 제72조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 재개발사업 중 해당 정비구역이 시ㆍ도조례로 정하는 면적 이상인 사업의 경우를 말한다. |
| 도시 및 주거환경정비법(2026. 7. 1. 시행본) | 제73조 제1항~제3항(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) | ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 … 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. … 1. 분양신청을 하지 아니한 자 2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자 4. … 분양대상에서 제외된 자 ② … 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다. ③ … 기간을 넘겨서 … 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다. |
| 도시 및 주거환경정비법 시행령(2026. 7. 1. 시행본) | 제60조 제2항 | 1. 6개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 5 2. 6개월 초과 12개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 10 3. 12개월 초과의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 15 |
| 도시 및 주거환경정비법(2026. 7. 1. 시행본) | 제64조 제1항~제4항(재건축사업에서의 매도청구) | ① 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 … 조합설립 … 에 동의하지 아니한 자 … 에게 … 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다. ② … 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다. ③ … 회답하지 아니한 경우 … 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다. ④ … 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 … 매도할 것을 청구할 수 있다. |
| 도시 및 주거환경정비법(2026. 7. 1. 시행본) | 제29조의2 제1항(공사비 검증 요청 등) | 재개발사업ㆍ재건축사업의 사업시행자 … 는 시공자와 계약 체결 후 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제114조에 따른 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하여야 한다. 1. 토지등소유자 또는 조합원 5분의 1 이상이 … 검증 의뢰를 요청하는 경우 2. 공사비의 증액 비율(당초 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 … 가. 사업시행계획인가 이전에 시공자를 선정한 경우: 100분의 10 이상 … 3. … 검증이 완료된 이후 공사비의 증액 비율(…)이 100분의 3 이상인 경우 |
| 도시 및 주거환경정비법(2026. 7. 1. 시행본) | 제45조 제4항·제10항(총회의 의결) | ④ 제1항제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다. ⑩ … 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다. |
| 도시 및 주거환경정비법(2026. 7. 1. 시행본) | 제39조 제2항·제3항(조합원의 자격 등) | ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 … 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다 …)한 자는 … 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 … 그러하지 아니하다. ③ 사업시행자는 … 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 … 취득한 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다. |
| 도시 및 주거환경정비법 시행령(2026. 7. 1. 시행본) | 제37조 제1항, 제3항 제2호·제6호 | ① … 1. 소유기간: 10년 2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며 …): 5년 ③ 2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우 6. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구 … 로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 … 부동산 거래의 신고를 한 경우 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2008다21549 | 2009. 3. 26. | 재건축 매도청구 대금인 시가의 의미, 현황 도로 토지의 평가 | 매도청구 당시 재건축 시행을 전제로 한 개발이익 포함 가격. 도로 현황 토지를 대지로 보고 개별 조건으로 감액한 감정 채택은 정당(상고기각) |
| 대법원 | 2022다228230 | 2025. 8. 14. | 투기과열지구 조합설립인가 후 양수인에 대한 손실보상의 기준시점과 시가 | 양수일 기준, 개발이익 포함 시가로 산정해야 함(파기환송) |
| 서울고등법원 | 2025나209223 | 2026. 2. 12. | 환송 후 매매대금 | 2020. 6. 26. 기준 가액 43억 3,300만 원, 2분의 1 지분 대금 21억 6,650만 원(확정) |
| 서울중앙지방법원 | 2023가합75469 | 2024. 6. 13. | 공사비 검증 대상인데 검증 없이 한 증액 총회 결의의 효력 | 검증을 거치지 않은 사정만으로 무효가 아님(청구기각) |
| 서울고등법원 | 2024나2029879 | 2025. 1. 8. | 위 사건의 항소심 | 항소기각, 확정 |
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북가좌동에 집을 가진 분께 조합의 「사업시행계획인가 처리 알림」이 왔다면, 다음에 올 우편물은 분양신청 통지서입니다. 그 통지서에는 내 집의 평가 가격과 분담금 추산액, 그리고 신청 마감일이 적혀 옵니다.
중앙일보 안장원 기자의 2026. 10. 6. 기사는 북가좌6구역이 2020년 조합설립 뒤 2026년 9월 사업시행계획인가에 이르렀고, 사업시행계획 총회의 찬성률이 98%였다고 전했습니다. 조합장은 남은 과제로 관리처분계획, 공사비 확정, 개별 분담금, 조합원 지위양도 제한을 꼽았습니다.
이 과제들은 조합원 한 사람에게는 날짜가 정해진 선택으로 바뀝니다. 아래는 그 선택을 일어나는 순서대로 적은 것입니다.
북가좌6구역 사업시행계획인가는 2026. 9. 16. 서대문구 고시 제2026-101호로 고시되었습니다
서대문구는 2026. 9. 16. 북가좌동 372-1 일대 10만4,656㎡의 북가좌 제6주택재건축정비사업 사업시행계획을 인가하고 그 날짜로 고시하였습니다. 지하 6층~지상 34층 16개 동, 1,953세대(임대 229세대)이고 사업시행기간은 인가일부터 72개월입니다.
고시문의 「수용 또는 사용할 토지」 칸은 「해당 없음」입니다. 단독주택이 모인 구역이어도 재건축사업이어서, 사업에 참여하지 않는 소유자의 집은 수용이 아니라 매도청구(조합이 시가로 사겠다고 청구하는 것)로 넘어갑니다.
분양신청 통지는 고시일부터 90일 안, 2026. 12. 15.까지 와야 합니다
조합은 사업시행계획인가 고시일부터 90일 안에 조합원별 종전 토지·건물의 가격(고시일 기준), 분담금 추산액, 분양신청기간을 통지하고 일간신문에 공고해야 합니다(도시정비법 제72조). 2025. 5. 1. 시행된 개정으로 종전 120일이 90일로 줄었고, 그 뒤 고시된 사업부터 적용됩니다.
90일을 30일 늘릴 수 있는 길은 도시정비법 시행령이 재개발 가운데 일정 면적 이상인 사업으로 한정해 두어, 재건축인 북가좌6구역에는 열려 있지 않습니다.
분양신청기간은 통지일부터 30일 이상 60일 이내이고, 한 차례 20일 늘어날 수 있습니다
신청기간은 조합이 통지서에 정하되 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내여야 하고, 관리처분계획 수립에 지장이 없으면 20일 범위에서 한 번 연장할 수 있습니다(도시정비법 제72조).
분양신청서에는 소유권 내역을 적고 등기사항증명서를 붙입니다. 우편으로 낼 때는 신청기간 안에 보냈다는 것이 증명되는 우편으로 보내야 합니다.
계산해 보기 — 2026. 12. 15.에 통지를 받으면 분양신청 마감은 2027. 1. 14.부터 3. 5. 사이입니다
예를 들어 조합이 법정 기한 마지막 날인 2026. 12. 15.(화)에 통지했다고 가정합니다. 기간은 첫날을 빼고 세므로(민법의 기간 계산), 고시 다음 날인 9. 17.부터 90일째가 12. 15.입니다.
통지 다음 날부터 30일째는 2027. 1. 14.(목), 60일째는 2. 13.(토)이고, 20일 연장이 붙으면 최장 3. 5.(금)입니다(도시정비법 제72조). 통지서에 적힌 마감일이 이 범위 안에 있는지가 첫 확인 대상입니다.
통지가 앞당겨지거나 사업시행계획이 바뀌면 분양신청 마감일도 달라집니다
통지가 12. 15.보다 이르면 마감일도 그만큼 당겨집니다. 실제 마감일은 계산이 아니라 통지서에 적힌 날짜가 기준이므로, 통지서를 받은 날짜와 봉투를 함께 보관해 두시는 편이 안전합니다.
신청기간이 끝난 뒤 사업시행계획이 경미하지 않게 바뀌어 세대수나 주택 규모가 달라지면, 조합은 분양공고와 신청 절차를 다시 거칠 수 있습니다(도시정비법 제72조).
분양신청을 하지 않으면 조합원 지위를 잃고 현금청산 대상이 됩니다
분양신청을 하지 않았거나, 신청기간 안에 철회했거나, 관리처분계획에서 분양대상에서 빠진 분은 새 아파트를 받는 대신 돈으로 정산받는 현금청산 대상입니다(도시정비법 제73조).
재건축에서는 정산 금액 협의가 되지 않으면 조합이 매도청구소송으로 그 집의 소유권을 넘겨받습니다. 조합원으로 남을지 정산받고 나갈지는 사실상 분양신청서를 내는지로 갈립니다.
분양을 받을지 망설이는 조합원이시라면 통지서의 마감일 전에 결정하십시오. 마감이 지나면 원칙적으로 현금청산 절차로 넘어갑니다.
현금청산 협의는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일, 결렬되면 60일 안에 소송으로 넘어갑니다
조합은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 안에 현금청산 대상자와 보상 협의를 해야 하고, 협의가 안 되면 그 기간 만료 다음 날부터 60일 안에 매도청구소송을 내야 합니다(도시정비법 제73조).
조합이 이 기한을 넘겨 소송을 내면 지연일수에 따라 연 15퍼센트를 넘지 않는 이자를 더 내야 합니다. 도시정비법 시행령은 그 이율을 6개월 이내 연 5퍼센트, 6개월 넘고 12개월 이내 연 10퍼센트, 12개월 초과 연 15퍼센트로 정해 두었습니다.
매도청구 대금은 재건축으로 생길 개발이익을 포함한 시가로 정해집니다
대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549 판결은 재건축 매도청구의 의사표시가 도달하면 그때 시가로 매매계약이 성립하고, 그 시가는 낡아서 철거될 상태가 아니라 재건축이 시행된다는 것을 전제로 평가한 가격, 곧 개발이익이 포함된 가격이라고 보았습니다.
대법원 2008다21549 판결이 다룬 구법의 매도청구는 지금 도시정비법 제64조(조합설립 미동의자)와 제73조(현금청산 대상자)의 매도청구로 이어져 있습니다.
도로로 쓰이던 땅도 재건축 부지로 보고 감정하되 모양·면적만큼 감액합니다
대법원 2008다21549 판결 사건의 감정인은 현황이 도로인 토지도 재건축이 되면 단지의 일부가 된다고 보아 대지로 평가하고, 길쭉한 모양·면적·단독 이용 가치 등의 조건만큼 감액하였습니다. 대법원은 이 감정을 채택한 원심이 정당하다고 판단하였습니다.
단독주택 재건축은 필지마다 면적과 도로에 접한 정도가 달라, 감정서의 비교 대상 토지와 개별 요인 보정이 다툼의 중심이 됩니다.
조합설립에 동의하지 않은 소유자에게는 2026. 10. 16.까지 회답 촉구서가 갑니다
재건축 조합은 사업시행계획인가 고시일부터 30일 안에 조합설립에 동의하지 않은 소유자에게 동의 여부를 회답하라고 서면으로 촉구해야 합니다. 북가좌6구역은 2026. 10. 16.(금)이 그 30일째입니다(도시정비법 제64조).
촉구를 받은 날부터 2개월 안에 회답하지 않으면 동의하지 않은 것으로 보고, 조합은 그 2개월이 끝난 때부터 2개월 안에 매도청구를 할 수 있습니다.
조합설립에 동의하지 않은 소유자이시라면 촉구서를 받은 날부터 2개월 안에 참여 여부를 서면으로 회답하십시오.
시공사를 인가 전에 정한 구역은 공사비가 10% 이상 오르면 공사비 검증이 의무입니다
북가좌6구역은 2021년에 시공사를 정해 사업시행계획인가 전에 선정한 경우에 해당합니다. 이때는 계약금액보다 누적 10% 이상(생산자물가상승률 제외) 오르면 조합이 한국부동산원 등 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청해야 하고, 검증 뒤 다시 3% 이상 오르면 또 요청해야 합니다(도시정비법 제29조의2).
조합원 5분의 1 이상이 요청해도 검증이 의무입니다. 조합원 1,213명을 기준으로 하면 243명입니다.
공사비 검증을 거치지 않은 증액 결의도 그 이유만으로 무효가 되지는 않았습니다
서울중앙지방법원 2023가합75469 판결은 검증을 마친 뒤 공사비를 다시 7.29% 올린 총회 결의가 검증 대상이었는데도 검증을 거치지 않은 사안에서, 그 사정만으로 결의를 무효로 보지 않았습니다. 서울중앙지방법원 2023가합75469 판결은 서울고등법원 2024나2029879 판결로 항소가 기각되어 확정되었습니다.
결의가 끝난 뒤 검증 누락을 무효 사유로 다투기는 어렵다는 뜻이므로, 증액 안건이 총회에 오르기 전에 조합원 5분의 1 서명으로 검증을 먼저 요청하는 편이 실효적입니다.
관리처분계획은 조합원 과반수가 찬성해야 하고, 사업비가 10% 이상 늘면 3분의 2가 필요합니다
관리처분계획의 수립·변경은 조합원 과반수 찬성으로 의결하되, 정비사업비가 생산자물가상승률분과 현금청산 보상금을 빼고도 10% 이상 늘어나면 조합원 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다. 이 총회에는 조합원 20% 이상이 직접 출석해야 합니다(도시정비법 제45조).
조합원 1,213명이면 과반수는 607명, 3분의 2는 809명, 직접 출석 20%는 243명입니다. 찬성 수는 출석자가 아니라 전체 조합원을 기준으로 셉니다.
서대문구는 2025. 10. 16.부터 투기과열지구여서, 지금 집을 사는 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다
국토교통부의 2026. 6. 30. 자료에 따르면 서대문구는 2025. 10. 16.부터 투기과열지구입니다. 투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 뒤 매매·증여 등으로 집을 넘겨받은 사람이 조합원이 될 수 없고(상속·이혼은 제외), 조합은 그 사람에게 현금청산을 해야 합니다(도시정비법 제39조).
북가좌6구역의 조합설립인가일은 2020. 2. 13.입니다. 투기과열지구 지정 전에 계약하고 지정일부터 60일 안에 부동산 거래신고를 마친 매매는 예외이므로(도시정비법 시행령 제37조), 그 경우에는 계약금 지급 내역이 핵심 자료가 됩니다.
조합원이 되지 못한 매수인의 정산금은 산 날을 기준으로 개발이익을 포함해 정합니다
대법원 2022다228230 판결 사건은 2013년 조합설립인가 뒤 2017. 8. 3. 투기과열지구로 지정된 구역에서 2020. 6. 26. 집 지분을 산 사람이 조합원이 되지 못한 사안입니다. 대법원은 그 정산금을 산 날을 기준으로, 재건축 개발이익을 포함한 시가로 정해야 한다고 보아 개발이익을 뺀 원심을 파기하였습니다.
환송 뒤 서울고등법원 2025나209223 판결은 2020. 6. 26. 기준 가액을 43억 3,300만 원으로 보고 2분의 1 지분 대금을 21억 6,650만 원으로 정하였고, 이 판결은 확정되었습니다.
10년 보유·5년 거주한 1세대 1주택자 등이 판 집은 산 사람도 조합원이 됩니다
양도인이 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주했거나, 근무·질병·취학·결혼으로 세대원 모두가 다른 시·군으로 옮기거나, 세대원 모두 해외로 이주하는 경우 등에는 양수인도 조합원이 됩니다(도시정비법 제39조, 시행령 제37조).
거주기간은 주민등록표를 기준으로 셉니다. 예외 사유는 양도인 쪽 사정이어서 매수인이 혼자 증명하기 어렵습니다.
북가좌6구역 집을 사려는 분은 매매계약서에 예외 사유와 그 증빙 서류를 넘겨줄 매도인의 의무를 적어 두시면 좋습니다.
2029. 9. 16.까지 착공하지 못하면 3년 이상 가진 소유자는 착공 전에 팔아도 조합원 지위가 넘어갑니다
사업시행계획인가일부터 3년 안에 착공하지 못한 재건축사업에서 3년 이상 계속 소유한 사람이 착공 전에 파는 경우도 예외입니다(도시정비법 시행령 제37조). 북가좌6구역은 인가일이 2026. 9. 16.이므로 2029. 9. 16.이 그 3년째입니다.
상속받은 집은 피상속인이 소유한 기간을 합쳐 셉니다.
다른 투기과열지구에서 5년 안에 분양대상자로 선정된 세대는 분양신청을 할 수 없습니다
투기과열지구 정비사업에서 분양대상자로 선정된 사람과 그 세대원은 선정일(조합원은 최초 관리처분계획 인가일)부터 5년 안에 다른 투기과열지구 정비사업에서 분양신청을 할 수 없고, 현금청산 대상이 됩니다(도시정비법 제72조, 제73조). 상속·결혼·이혼으로 조합원이 된 경우는 신청할 수 있습니다.
세대 안에 서울의 다른 정비사업에서 관리처분계획 인가를 받은 집이 있다면, 그 인가일부터 5년이 지났는지 먼저 세어 보셔야 합니다.
기한 안에 확인할 것은 회답 2개월·분양신청 마감·총회 안건·계약일입니다
· 매도청구 회답 촉구서: 받은 날부터 2개월 안에 서면으로 회답
· 분양신청 통지서: 2026. 12. 15.까지 도달했는지, 통지서에 적힌 신청 마감일
· 통지서의 종전자산 가격과 분담금 추산액: 등기부의 면적·지분과 대조
· 공사비 증액·관리처분계획 총회: 안건 공고 전에 5분의 1 검증 요청
· 매매·증여 계약일: 투기과열지구 지정일 2025. 10. 16.과의 앞뒤
98% 찬성 뒤에도 조합원 각자의 권리는 각자의 기한 안에서만 지켜집니다
북가좌6구역의 다음 단계는 분양신청 통지와 관리처분계획입니다. 분양신청 마감, 매도청구 회답, 공사비 검증 요청은 모두 날짜가 정해진 권리입니다. 매도청구 대금은 대법원 2008다21549 판결이 밝힌 대로 개발이익을 포함한 시가가 기준이고, 투기과열지구에서 조합원이 되지 못한 매수인도 대법원 2022다228230 판결에 따라 산 날 기준의 같은 시가로 정산받습니다.
통지서와 총회 안건이 도착한 날짜를 적어 두는 것이 가장 먼저 할 일입니다.
참고한 판결
· 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549 판결
· 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결 → 서울고등법원 2026. 2. 12. 선고 2025나209223 판결(환송 후, 확정)
· 서울중앙지방법원 2024. 6. 13. 선고 2023가합75469 판결 → 서울고등법원 2024나2029879 판결(항소기각, 확정)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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