세 줄 요약
· 공사비 검증 결과는 권고일 뿐이고, 계약을 바꾸는 힘은 조합원 총회 의결에서 나옵니다. 생산자물가상승률분·손실보상금을 뺀 순수 증가율이 정비사업비의 10% 이상이면 조합원 과반수가 아니라 3분의 2 이상의 찬성이 필요합니다(도시정비법 제45조 제4항).
· 사전 총회 의결 없이 먼저 맺은 변경계약도 뒤에 조합원 총회가 추인하면 유효해집니다(서울북부지방법원 2019가합28243 판결, 2020. 8. 20. 선고, 확정). 다만 추인 총회에 다시 하자가 있으면 그 추인도 흔들릴 수 있습니다.
· 협상이 결렬되면 시공사는 완공 건물 전체에 유치권을 행사할 수 있습니다. 미지급 공사대금과 건물 사이에 견련관계가 있으면 민법상 유치권이 성립합니다(인천지방법원 2014가합53772 판결 → 서울고등법원 2016나2018539 판결 → 대법원 2017다204995 판결, 상고기각, 확정).
질문 목록
1. 공사비 검증 결과가 나오면 계약이 바로 바뀝니까
2. 검증 결과를 반영한 변경계약은 어느 절차를 거쳐야 합니까
3. 증액 비율이 10%를 넘으면 정족수가 왜 바뀝니까
4. 당초 계약금액 2,000억 원에 증액 300억 원이면 정족수는 어떻게 계산합니까
5. 관리처분계획을 바꾸는 총회는 출석 요건이 다릅니까
6. 변경계약서에는 무엇을 넣어야 재증액을 막을 수 있습니까
7. 서울시 코디네이터를 거치면 협상이 더 쉬워집니까
8. 협상이 결렬되면 시공사는 무엇을 할 수 있습니까
9. 수분양자 측 주장은 왜 받아들여지지 않았습니까
10. 조합이 계약을 해지하려면 무엇부터 해야 합니까
11. 총회 사전결의 없이 맺은 계약은 무효입니까
12. 사후 추인 총회가 있으면 무효인 계약도 치유됩니까
13. 시공사를 교체하려면 무엇부터 따져야 합니까
14. 결의 자체를 다투는 것과 변경계약을 다투는 것, 어느 쪽이 실효적입니까
15. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 도시 및 주거환경정비법(2026. 7. 1. 시행본, 법률 제21447호) | 제45조 제1항 제4호·제9호·제10호(총회의 의결) | 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. 4. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약. 9. 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경. 10. 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경 |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제45조 제4항 | 제1항제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다. |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제45조 제10항 | 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 시공자의 선정을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 과반수가 직접 출석하여야 하고, 창립총회, 시공자 선정 취소를 위한 총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다. |
| 도시 및 주거환경정비법 | 제29조의2 제1항(공사비 검증 요청 등) | 사업시행자는 시공자와 계약 체결 후 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하여야 한다. 3. 검증이 완료된 이후 공사비의 증액 비율(검증 당시 계약금액 대비 누적 증액 규모의 비율로서 생산자물가상승률은 제외한다)이 100분의 3 이상인 경우 |
| 민법(2026. 3. 17. 시행본) | 제320조 제1항(유치권의 내용) | 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. |
| 민법 | 제321조(유치권의 불가분성) | 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다. |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울북부지방법원 | 2019가합28243 | 2020. 8. 20. | 총회 사전결의 없이 체결된 공사비 증액 계약을 추인한 총회 결의의 효력 | 사전결의 없이 체결되어 무효인 계약도 사후 총회 추인으로 유효, 추인 안건 자체에 다른 하자가 없는 한 결의는 무효가 아님(원고청구기각, 확정) |
| 인천지방법원 | 2014가합53772 | 2016. 1. 27. | 재건축조합 시공사의 완공 건물 전체에 대한 민사유치권 성립 여부 | 미지급 공사대금 등 채권과 건물 전체 사이 견련관계 인정, 민사유치권 성립(원고일부승) |
| 서울고등법원 | 2016나2018539 | 2016. 12. 22. | 위 사건 항소 | 시공사의 계속적 점유·관리 사실관계 인정, 공사대금 등 채권을 지급받음과 동시에 건물 인도를 명함(원고일부승, 항소심 변경) |
| 대법원 | 2017다204995 | - | 위 사건 상고 | 상고기각(확정) |
| 서울동부지방법원 | 2021가합111074 | 2023. 5. 31. | 조합원이 조합을 상대로 공사계약 변경 총회 결의의 무효확인을 구할 확인의 이익 | 재변경계약 체결로 변경계약이 이미 효력을 잃었고 재임시총회가 3분의 2 이상 찬성으로 추인해, 과거의 법률관계 확인에 불과하여 소 각하(원고패, 확정) |
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재개발·재건축 조합의 총회 책자에 공사비 검증 결과가 실립니다. 시공사가 요구한 증액 중 상당 부분이 깎인 숫자입니다. 그런데 총회 안건지에는 「시공자 공사도급 변경계약 체결의 건」만 올라 있고, 그 결의에 몇 명이 찬성해야 하는지는 안건지에 적혀 있지 않습니다.
서울시는 2025. 6. 2. 노량진6구역 재개발사업에서 정비사업 코디네이터를 투입해 시공사가 요구한 증액 2,194억 원을 1,976억 원으로 조정했고, 조합원 총회는 2025. 5. 31. 이 변경계약안을 의결했다고 밝혔습니다(더데일리경제 2025. 6. 2. 보도, 서울시 발표 인용).
이 글은 「정비사업 공사비 증액, 법으로 따지기」 세 편 가운데 둘째 편입니다. 검증 결과가 나온 뒤 총회 의결 정족수가 왜 갈리는지, 변경계약서에 무엇을 넣어야 하는지, 조정이 결렬되면 무엇이 쟁점이 되는지를 적습니다.
검증 결과는 권고일 뿐이고, 계약을 바꾸는 힘은 총회 의결에서 나옵니다
공사비 검증은 한국부동산원 등 정비사업 지원기구가 시공사의 증액 요구를 들여다보는 절차입니다(도시정비법 제29조의2 제1항). 법은 조합에게 검증을 「요청하여야 한다」고만 정하고, 검증기관이 낸 숫자를 그대로 계약에 반영하라고 강제하지는 않습니다.
실제로 계약금액을 바꾸는 것은 조합과 시공사 사이의 변경계약이고, 그 변경계약을 맺으려면 조합원 총회의 의결을 거쳐야 합니다(도시정비법 제45조 제1항 제4호·제9호·제10호). 검증 결과는 협상의 근거 자료일 뿐, 총회 의결을 건너뛰게 하는 절차가 아닙니다.
증액 비율이 정비사업비의 10% 이상이면 조합원 3분의 2 찬성이 필요합니다
사업시행계획서나 관리처분계획의 변경을 의결할 때는 원칙적으로 조합원 과반수 찬성으로 충분합니다. 그러나 그 변경으로 정비사업비가 생산자물가상승률분과 손실보상금을 제외하고 10% 이상 늘어나면, 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 있어야 의결할 수 있습니다(도시정비법 제45조 제4항).
검증을 거쳐 증액분이 줄었더라도, 남은 증액이 10%를 넘는지는 매번 다시 셈해야 합니다. 정족수를 과반수로 잘못 셈하고 의결하면 그 결의 자체가 흔들릴 수 있습니다.
계산해 보기 — 당초 계약금액 2,000억 원에 순수 증액 200억 원을 가정합니다
예를 들어 당초 계약금액이 2,000억 원인 재건축 조합이 검증을 거쳐 증액 300억 원으로 변경계약안을 확정했다고 가정합니다. 이 가운데 생산자물가상승률분이 80억 원, 제73조에 따른 손실보상금이 20억 원이라고도 가정합니다.
정비사업비 증가율을 셈할 때 빼는 두 항목을 먼저 제외하면 순수 증액은 300억 원 − 80억 원 − 20억 원 = 200억 원이고, 증가율은 200억 원 ÷ 2,000억 원 = 10%입니다(도시정비법 제45조 제4항).
10%는 「이상」에 들어 조합원 1,000명이면 667명 이상의 찬성이 필요합니다
10% 「이상」이므로 이 조합은 과반수가 아니라 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결해야 합니다. 조합원이 1,000명이면 적어도 667명 이상의 찬성표가 있어야 변경계약이 가결됩니다.
생산자물가상승률분과 손실보상금을 얼마로 잡는지에 따라 10%를 넘는지 안 넘는지가 갈립니다. 이 두 항목의 구체적인 금액은 검증기관의 보고서나 조합의 산정 근거를 따로 확인해야 합니다.
관리처분계획을 바꾸는 총회는 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다
총회 의결은 원칙적으로 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하면 됩니다. 그러나 사업시행계획서의 작성·변경이나 관리처분계획의 수립·변경을 의결하는 총회는 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다(도시정비법 제45조 제10항).
공사비 증액을 관리처분계획 변경 안건으로 상정하는 조합이 많으므로, 서면 의결권 행사와 전자적 방법에 따른 의결권 행사를 직접 출석으로 보는 경우를 포함해 20% 출석 요건을 채웠는지 따로 확인해야 합니다.
변경계약서에는 추가 증액을 막는 문구와 물가 재산정 방식을 넣어야 합니다
검증을 마치고 맺는 변경계약서에는 이번에 확정한 증액 범위를 명확히 적고, 그 범위를 넘는 추가 증액은 다시 검증을 받지 않는 한 요구할 수 없다는 제한 문구를 넣는 편이 안전합니다. 공사비의 증액 비율이 검증 당시 계약금액 대비 3% 이상 다시 오르면 재검증 대상이 되므로(도시정비법 제29조의2 제1항 제3호), 재검증 요건과 물가변동 재산정 방식을 계약서에 미리 정해 두면 다음 분쟁을 줄일 수 있습니다.
공기 연장과 지체상금 조항도 함께 손봐야 합니다. 증액 협상 기간 동안 공사가 늦어졌다면 그 책임이 시공사에 있는지 조합의 의사결정 지연에 있는지를 가려 지체상금 산정 기준일을 다시 정해야 합니다.
노량진6구역처럼 서울시 코디네이터를 거치면 협상 창구가 하나로 모입니다
서울시는 조합과 시공사 간 공사비 갈등에 민간 전문가인 정비사업 코디네이터를 파견해 월 1회 이상 시·자치구·조합·시공사가 함께하는 조정 회의를 열고, 양측이 제출한 공사비 검토 자료를 바탕으로 중재안을 제시하는 절차를 운영하고 있습니다(더데일리경제 2025. 6. 2. 보도, 서울시 발표 인용). 노량진6구역에서는 이 절차를 거쳐 당초 요구액보다 218억 원 낮춘 금액으로 합의가 이루어졌습니다.
코디네이터의 중재안도 법적 구속력이 있는 결정은 아닙니다. 조합과 시공사가 그 중재안을 받아들여 변경계약을 맺고 총회가 의결해야 비로소 효력이 생깁니다.
협상이 결렬되면 시공사는 공사를 멈추거나 완공 건물에 유치권을 행사합니다
협상이 끝내 결렬되면 시공사는 공사를 중단하거나, 공사를 마친 뒤에도 미지급 공사비를 받을 때까지 건물을 점유하며 유치권을 행사할 수 있습니다. 타인의 물건을 점유한 사람은 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제기가 되면 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있고(민법 제320조 제1항), 유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 그 권리를 행사할 수 있습니다(민법 제321조).
인천의 한 재건축 사업에서는 미지급 공사대금 211억 원에 유치권이 인정되었습니다
인천의 한 재건축 사업에서는 시공사가 공사를 완공하고도 공사대금 약 211억 원을 받지 못해 완공 건물 전체에 유치권을 행사했습니다. 조합원들로부터 분양권을 사들인 사람들이 건물 인도를 청구했으나, 인천지방법원 2014가합53772 판결은 미지급 공사대금 채권과 건물 전체 사이에 견련관계가 있다고 보아 시공사의 유치권을 인정했습니다. 서울고등법원 2016나2018539 판결도 같은 결론을 유지해 시공사가 미지급 공사대금을 지급받음과 동시에 건물을 인도하라고 판단했고, 대법원 2017다204995 판결(상고기각)로 그대로 확정되었습니다.
수분양자 측 주장에도 근거는 있었지만, 공사비 채권과 건물의 견련관계에서 갈렸습니다
수분양자 측 주장에도 근거는 있었습니다. 분양대금을 완납하고 소유권을 넘겨받은 사람이 자기 소유 건물에 들어가지 못하는 상황이었기 때문입니다. 수분양자 측은 시공사가 한 차례 조합에 건물을 넘겨준 뒤 다시 점유를 되찾았으므로 유치권이 끊겼다고도 다투었습니다.
그러나 서울고등법원 2016나2018539 판결은 시공사가 완공 후부터 변론종결일까지 직원을 두어 건물을 계속 점유·관리해 왔다는 사실관계를 인정했습니다. 공사대금 채권이 건물 전체에서 생긴 것이어서 건물과 채권 사이에 견련관계가 있었던 것이 결론을 가른 자리입니다. 만약 시공사가 완공 뒤 점유를 완전히 조합에 넘기고 물러났다면, 유치권은 성립하지 않았을 것입니다.
조합이 계약을 해지하려면 기성 공사비 정산부터 마쳐야 합니다
조합이 시공사와 계약을 해지하려 해도, 그동안 진행된 공사 부분의 기성 공사비를 정산해 지급해야 합니다. 기성 부분을 정산하지 않은 채 해지만 통보하면 시공사로부터 공사대금과 지연손해금을 함께 청구당할 수 있고, 지연손해금은 계약서에 정한 연체 이율로 계속 불어납니다.
손해배상을 청구하려는 조합은 계약 해지에 이르게 된 시공사의 귀책사유(부당한 증액 요구, 공사 중단 등)를 구체적으로 증명해야 합니다. 반대로 시공사가 조합의 의사결정 지연을 이유로 손해배상을 청구하는 사례도 있어, 결렬의 원인을 기록으로 남겨 두는 편이 유리합니다.
총회 사전결의 없이 먼저 계약부터 바꾸면 그 계약이 무효가 될 수 있습니다
증액 협상이 급박하게 진행되면 조합 집행부가 총회 의결 전에 먼저 시공사와 변경계약에 합의하고, 뒤늦게 추인 안건으로 총회에 올리는 일이 있습니다. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약은 총회의 사전 의결을 거쳐야 하므로(도시정비법 제45조 제1항 제4호), 사전 의결 없이 맺은 변경계약은 무효입니다.
서울의 한 주택재개발정비사업조합은 조합원 총회의 사전결의 없이 시공사와 공사비 82억 원 증액에 합의하고 변경계약을 체결한 뒤, 2017. 4. 10. 임시총회에서 그 증액승인과 계약 체결의 건을 추인받았습니다. 조합원 한 명이 이 추인 결의가 구 도시정비법상 사전결의 요건을 어긴 것이어서 무효라고 주장했습니다.
사전결의가 없었더라도 사후 추인 총회가 있으면 계약은 치유됩니다
서울북부지방법원 2019가합28243 판결(2020. 8. 20. 선고, 확정)은 원고의 청구를 기각했습니다. 사전결의 없이 체결되어 무효인 계약이라도 이후 조합원 총회가 사후적으로 추인하는 것은 대법원 판례(공사대금 사건)로도 이미 인정되어 있고, 사전결의를 거치지 않았다는 사정은 그 용역계약·공사도급 변경계약 자체의 무효사유일 뿐 총회 결의 자체의 무효사유는 아니라고 보았습니다.
추인 총회의 정족수가 멀쩟했다는 사정이 판단을 갈랐습니다
원고 조합원 측 주장에도 근거는 있었습니다. 법이 「사전에」 의결을 거쳐야 한다고 정한 절차를 건너뛴 계약이었기 때문입니다. 그러나 사후 추인이 가능하다는 법리가 이미 자리를 잡고 있었고, 추인 총회 결의 자체에 다른 하자가 없었던 사정이 판단을 갈랐습니다. 만약 추인 총회에서 정족수를 채우지 못했거나 안건 설명이 부실했다면 결론이 달라질 수 있었습니다.
조합 집행부라면 선계약·후추인 방식을 쓰더라도 추인 총회의 정족수와 안건 설명 자료를 꼼꼼히 갖추어 두는 편이 안전합니다.
시공사를 교체하려면 기존 시공사에게 줄 돈부터 따져야 합니다
협상이 결렬되어 시공사를 교체하는 경우, 기존 시공사는 그동안 들어간 기성 공사비와 그 지연손해금을 청산받을 권리가 있습니다. 기존 시공사가 유치권을 행사하고 있다면, 새 시공사가 공사를 시작하기 전에 그 유치권의 피담보채권액을 먼저 확정해야 합니다.
시공사 선정을 변경하는 총회도 조합원 과반수가 직접 출석해야 하는 안건입니다(도시정비법 제45조 제10항). 기존 시공사와의 계약관계를 정리하지 않은 채 새 시공사를 선정하면, 두 시공사 사이에서 공사 범위와 책임이 겹치는 구간이 생겨 분쟁이 길어질 수 있습니다.
시공사 교체 안건이 상정되면 기존 시공사에게 지급할 정산 예상액이 안건 설명자료에 포함되어 있는지 확인해 두는 편이 좋습니다.
재결의로 덮이면 먼저 한 결의의 무효확인은 소의 이익을 잃을 수 있습니다
조합원 개인은 조합이 제3자와 체결한 계약관계에 직접 개입해 그 계약의 무효를 주장할 수 없고, 조합을 상대로 총회 결의의 무효확인을 구하는 방법이 반드시 유효·적절한 수단이라고 볼 수도 없습니다. 더해 확인의 소는 현재의 권리관계를 다툴 때에만 허용되고, 지나간 법률관계의 확인은 그 대상이 되지 않습니다.
서울의 한 재건축조합에서는 정족수와 검증보고서 공개를 문제 삼아 변경계약의 근거가 된 총회 결의의 무효확인을 구한 조합원들의 소가 있었습니다. 그 사이 조합이 시공사와 다시 합의하고 재임시총회에서 조합원 3분의 2를 훌쩍 넘는 찬성으로 그 합의를 추인해 재변경계약까지 체결되었습니다.
무효확인 소송은 지나간 법률관계에 미효려 각하되었습니다
처음 결의의 무효확인은 이미 지나간 법률관계를 다투는 것에 불과하다고 보아 소가 각하되었습니다(서울동부지방법원 2021가합111074 판결, 2023. 5. 31. 선고, 확정).
결의 무효확인 소송은 제소기간 제한이 없는 민사소송이지만, 다시 열리는 총회에서 같은 안건을 더 높은 찬성률로 추인해 버리면 앞선 결의를 다투는 소송 자체가 의미를 잃을 수 있습니다. 관리처분계획 인가·고시 이후에는 그 결의의 하자를 관리처분계획 취소를 구하는 행정소송에서 함께 다투는 방법도 있습니다.
기한 안에 확인할 것은 증액 비율·출석 요건·추인 총회·유치권 통지입니다
· 생산자물가상승률분·손실보상금을 뺀 순수 증가율이 10%를 넘는지(3분의 2 찬성 요건)
· 관리처분계획 변경 총회는 조합원 100분의 20 이상 직접 출석 요건을 채웠는지
· 선계약·후추인 방식을 썼다면 추인 총회의 정족수와 안건 설명자료
· 시공사가 유치권 행사 공문이나 공고문을 건물에 게시했는지(점유 개시 시점의 증거)
· 시공사 교체 시 기존 시공사에게 지급할 정산 예상액
검증 결과는 끝이 아니라 총회로 가는 입구입니다
공사비 검증을 마쳤다고 바로 계약이 바뀌는 것은 아닙니다. 증액 비율에 따라 과반수와 3분의 2 가운데 어느 정족수를 채워야 하는지가 갈리고, 사전 의결을 건너뛰었더라도 사후 추인으로 치유될 길이 있습니다. 협상이 끝내 결렬되면 유치권과 계약 해지, 그리고 다시 열리는 총회로 덮이는 결의 무효확인 소송이라는 다음 국면으로 넘어갑니다.
물가변동 조항으로 본 공사비 증액의 한계는 다음 글(10. 13., 3편)에서 다룹니다. 1편(조합원 5분의 1의 검증 요청 절차)은 korealawyer1.tistory.com에서 「조합원 5분의 1」로 찾아보실 수 있습니다.
참고한 판결
· 서울북부지방법원 2020. 8. 20. 선고 2019가합28243 판결(확정)
· 인천지방법원 2016. 1. 27. 선고 2014가합53772 판결 → 서울고등법원 2016. 12. 22. 선고 2016나2018539 판결 → 대법원 2017다204995 판결(상고기각, 확정)
· 서울동부지방법원 2023. 5. 31. 선고 2021가합111074 판결(각하, 확정)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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