세 줄 요약
· 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)은 이사 뒤에도 대항력과 우선변제권을 지키는 절차일 뿐 소멸시효를 중단시키지 않으므로(대법원 2017다226629), 등기만 하고 이사했다면 임대차 종료일부터 10년 안에 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받아야 합니다.
· 다툼 없고 주소가 확인되면 지급명령(민사소송법 제462조, 인지 10분의 1)이 빠르지만, 2주 안에 이의하면 소송으로 넘어가고(제472조) 확정되어도 기판력이 없어 발령 전 사유로 다시 다툴 수 있으며(대법원 2006다73966, 민사집행법 제58조), 소재불명이면 공시송달 소송이 맞습니다.
· 임대인이 사망하면 상속인이 채무를 이어받되 3개월의 상속 선택 기간(민법 제1019조)에는 상대가 정해지지 않고, 확정된 집행권원으로는 집을 비우지 않고도 강제경매를 신청할 수 있으며, 지연손해금은 송달 다음 날부터 연 12%입니다.
질문 목록
1. 보증금 회수 절차에는 어떤 것들이 있습니까
2. 임차권등기명령은 언제, 어디에 신청합니까
3. 임차권등기명령 뒤 언제 이사해도 됩니까
4. 임차권등기를 해 두면 소멸시효도 멈춥니까
5. 등기하고 이사했다면 무엇을 서둘러야 합니까
6. 지급명령은 소송과 무엇이 다릅니까
7. 집주인이 지급명령에 이의하면 어떻게 됩니까
8. 확정된 지급명령은 판결과 똑같습니까
9. 집주인 주소로 송달되지 않으면 어떻게 합니까
10. 연락이 끊긴 집주인을 상대로도 소송을 진행할 수 있습니까
11. 기일에 양쪽이 나오지 않으면 어떻게 됩니까
12. 집주인이 사망하면 보증금은 누구에게 받습니까
13. 상속인이 상속포기나 한정승인을 하면 어떻게 됩니까
14. 한정승인·상속포기가 임차권등기 순위에 영향을 줍니까
15. 판결이 확정되면 경매는 어떻게 신청합니까
16. 보증금 2억 원을 늦게 받으면 지연손해금은 얼마입니까
17. 지연손해금 계산을 바꾸는 변수는 무엇입니까
18. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
19. 결국 어떤 경로부터 고르면 됩니까
절차 비교표
| 절차 | 하는 일 | 걸리는 때 | 맞는 상황 | 한계 |
| 임차권등기명령 | 이사 뒤에도 대항력·우선변제권 유지 | 임대차 종료 후 보증금 미반환 | 이사·전출이 급할 때 | 소멸시효 중단 효력 없음, 돈을 받아 주지는 않음 |
| 지급명령 | 서류 심사로 지급 명령(집행권원) | 송달 후 2주 이의 없으면 확정 | 연락되고 다툼 없을 때 | 공시송달 불가, 이의 시 소송 이행, 기판력 없음 |
| 보증금반환소송 | 변론·판결로 집행권원 | 사건마다 다름(공시송달이면 더 걸림) | 공제액 다툼, 소재불명 | 기일 관리 필요(양쪽 불출석 시 1개월 내 기일지정신청) |
| 강제경매 | 집을 팔아 배당으로 회수 | 확정된 집행권원 뒤 | 임의 변제가 없을 때 | 예납금 필요, 순위대로 배당 |
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 주택임대차보호법(2026. 1. 2. 시행본) | 제3조의3 제1항·제5항·제8항(임차권등기명령) | ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. |
| 주택임대차보호법 | 제3조의2 제1항(보증금의 회수) | 임차인(중간 생략)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. |
| 민사소송법(2026. 10. 2. 시행본) | 제462조(적용의 요건) | 금전, 그 밖에 대체물(代替物)이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 대하여 법원은 채권자의 신청에 따라 지급명령을 할 수 있다. 다만, 대한민국에서 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에 한한다. |
| 민사소송법 | 제466조 제1항·제2항, 제470조 제1항, 제472조 제2항, 제474조 | 제466조 ①채권자는 법원으로부터 채무자의 주소를 보정하라는 명령을 받은 경우에 소제기신청을 할 수 있다. ②지급명령을 공시송달에 의하지 아니하고는 송달할 수 없거나 외국으로 송달하여야 할 때에는 법원은 직권에 의한 결정으로 사건을 소송절차에 부칠 수 있다. 제470조 ①채무자가 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 한 때에는 지급명령은 그 범위안에서 효력을 잃는다. 제472조 ②채무자가 지급명령에 대하여 적법한 이의신청을 한 경우에는 지급명령을 신청한 때에 이의신청된 청구목적의 값에 관하여 소가 제기된 것으로 본다. 제474조 지급명령에 대하여 이의신청이 없거나, 이의신청을 취하하거나, 각하결정이 확정된 때에는 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있다. |
| 민사소송법 | 제194조 제1항, 제268조 제2항, 제233조, 제238조 | 제194조 ①당사자의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우(중간 생략)에는 법원사무관등은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있다. 제268조 ②제1항의 새 변론기일 또는 그 뒤에 열린 변론기일에 양 쪽 당사자가 출석하지 아니하거나 출석하였다 하더라도 변론하지 아니한 때에는 1월 이내에 기일지정신청을 하지 아니하면 소를 취하한 것으로 본다. 제233조 ①당사자가 죽은 때에 소송절차는 중단된다. 이 경우 상속인ㆍ상속재산관리인, 그 밖에 법률에 의하여 소송을 계속하여 수행할 사람이 소송절차를 수계(受繼)하여야 한다. ②상속인은 상속포기를 할 수 있는 동안 소송절차를 수계하지 못한다. 제238조 소송대리인이 있는 경우에는 제233조제1항, 제234조 내지 제237조의 규정을 적용하지 아니한다. |
| 민사소송 등 인지법(2025. 3. 1. 시행본) | 제7조 제2항·제3항 | ② 지급명령신청서에는 제2조에 따른 금액의 10분의 1에 해당하는 인지를 붙여야 한다. ③ 「민사소송법」 제388조 또는 제472조에 따라 화해 또는 지급명령 신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보는 경우에는 해당 신청인은 소를 제기할 때 소장에 붙여야 할 인지액에서 해당 신청서에 붙인 인지액을 뺀 금액에 해당하는 인지를 보정(補正)하여야 한다. |
| 민사집행법(2026. 2. 1. 시행본) | 제58조 제1항 본문·제3호, 제3항(지급명령과 집행) | ①확정된 지급명령에 기한 강제집행은 집행문을 부여받을 필요없이 지급명령 정본에 의하여 행한다. 다만, 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 3. 당사자의 승계인에 대하여 강제집행을 하는 경우 ③청구에 관한 이의의 주장에 대하여는 제44조제2항의 규정을 적용하지 아니한다. |
| 민법(2026. 3. 17. 시행본) | 제162조 제1항, 제165조 제1항 | 제162조 ①채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. 제165조 ①판결에 의하여 확정된 채권은 단기의 소멸시효에 해당한 것이라도 그 소멸시효는 10년으로 한다. |
| 민법 | 제1005조, 제1019조 제1항, 제1028조, 제1042조, 제1053조 제1항 | 제1005조 상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다. 그러나 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다. 제1019조 ①상속인은 상속개시있음을 안 날로부터 3월내에 단순승인이나 한정승인 또는 포기를 할 수 있다(단서 생략). 제1028조 상속인은 상속으로 인하여 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인할 수 있다. 제1042조 상속의 포기는 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다. 제1053조 ①상속인의 존부가 분명하지 아니한 때에는 법원은 제777조의 규정에 의한 피상속인의 친족 기타 이해관계인 또는 검사의 청구에 의하여 상속재산관리인을 선임하고 지체없이 이를 공고하여야 한다. |
| 민법 | 제379조(법정이율) | 이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼으로 한다. |
| 소송촉진 등에 관한 특례법(2026. 6. 2. 시행본) | 제3조 제1항 본문·제2항, 법정이율에 관한 규정(2019. 6. 1. 시행) | ① 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결(심판을 포함한다)을 선고할 경우, 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율은 그 금전채무의 이행을 구하는 소장(訴狀) 또는 이에 준하는 서면(書面)이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 (중간 생략) 대통령령으로 정하는 이율에 따른다. ② 채무자에게 그 이행의무가 있음을 선언하는 사실심(事實審) 판결이 선고되기 전까지 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁(抗爭)하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다. 규정: "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 100분의 12를 말한다. |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2017다226629 | 2019. 5. 16. | 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 압류·가압류·가처분에 준하는 소멸시효 중단 효력을 갖는지 | 담보적 기능이 주목적이라 시효중단 효력 없음. 2004. 8. 17. 종료, 2016. 3. 18. 제소로 보증금반환채권 시효 소멸(상고기각, 확정) |
| 대법원 | 2006다73966 | 2009. 7. 9. | 확정된 지급명령에 대한 청구이의의 소에서 발령 전 사유를 주장할 수 있는지 | 민사집행법 제58조 제3항으로 발령 전 사유도 주장 가능, 지급명령에는 기판력이 없음(상고기각, 확정) |
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계약 만료일이 지났는데 집주인은 「새 세입자가 들어오면 주겠다」는 말만 되풀이합니다. 이사 갈 집 잔금일은 다가오고, 전세보증금 못 받을 때 무엇부터 해야 하는지 검색창에 치게 됩니다.
임차권등기명령, 지급명령, 보증금반환소송, 강제경매는 서로를 대신하는 절차가 아니라 맡은 역할이 다른 절차입니다. 집주인이 연락되는지, 다툴 거리가 있는지, 살아 있는지에 따라 밟는 순서가 달라집니다.
이 글은 특별한 사정이 없는 보증금 미반환 상황에서 절차를 고르는 순서를 정리했습니다.
보증금 회수 절차는 순위를 지키는 절차와 돈을 받아 내는 절차로 나뉩니다
임차권등기명령은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권(경매 때 뒷순위보다 먼저 받을 권리)을 지키는 절차입니다. 지급명령과 보증금반환소송은 집주인에게 갚을 의무가 있다는 집행권원(강제집행의 근거가 되는 문서)을 받는 절차입니다.
강제경매는 그 집행권원으로 집을 팔아 돈을 받아 내는 마지막 단계입니다. 등기로 순위를 지키면서 집행권원을 받고, 그래도 갚지 않으면 경매로 넘어가는 것이 기본 흐름입니다.
임대차가 끝난 뒤 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다
임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않으면 임차인은 주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원·시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 계약서, 주민등록초본, 만료나 해지 통지가 도달한 문자·내용증명이 소명 자료입니다.
신청과 등기에 든 비용은 나중에 집주인에게 함께 청구할 수 있습니다.
임차권등기가 등기부에 오른 뒤에 이사해야 대항력과 우선변제권이 남습니다
임차권등기를 마치면 그 뒤 전출하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3). 법원 결정이 났다는 사실만으로는 부족하고, 등기부에 임차권등기가 실제로 기입되어야 합니다. 등기 전에 먼저 전출하면 기존 대항력은 그때 끊기고, 뒤에 등기된 날부터 새 순위로 생길 수 있습니다.
임차인이시라면 이사 날짜를 정하기 전에 등기사항증명서를 떼어 「주택임차권」 등기가 올라왔는지 확인하시기 바랍니다.
임차권등기명령만으로는 보증금반환채권의 소멸시효가 멈추지 않습니다
대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결은 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 대항력과 우선변제권을 지키는 담보적 기능을 주목적으로 할 뿐, 압류나 가압류처럼 소멸시효를 중단시키는 효력은 없다고 보았습니다.
그 사건에서는 임대차가 2004. 8. 17. 끝났고 소송은 10년이 지난 2016. 3. 18.에 제기되어, 보증금반환채권이 시효로 소멸했다는 원심 판단이 그대로 유지되었습니다.
등기만 남기고 이사했다면 집행권원을 받는 절차를 미루지 않는 편이 안전합니다
보증금반환채권의 소멸시효는 10년입니다. 집을 계속 점유하며 보증금을 기다리는 경우와 달리, 등기만 남기고 이사 나간 뒤에는 그 시효를 붙잡아 두는 장치가 따로 없습니다.
임차권등기를 마친 뒤 지급명령이나 소송으로 집행권원을 받아 두면, 판결이나 지급명령으로 확정된 채권은 확정된 때부터 다시 10년의 시효가 적용됩니다.
다툼이 없는 사건이라면 지급명령이 가장 빠르고 인지대도 소송의 10분의 1입니다
지급명령은 법원이 집주인을 부르지 않고 서류만 보고 돈을 지급하라고 명하는 절차(독촉절차)입니다(민사소송법 제462조). 신청서에 붙이는 인지는 소장 인지액의 10분의 1입니다(민사소송 등 인지법).
집주인이 지급명령을 송달받고 2주 안에 이의하지 않으면 확정되고, 확정된 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있어 강제집행에 쓸 수 있습니다.
집주인이 2주 안에 이의하면 지급명령을 신청한 때 소송을 낸 것으로 봅니다
이의신청이 들어오면 지급명령은 그 범위에서 효력을 잃고, 지급명령을 신청한 때에 소가 제기된 것으로 보아 일반 소송으로 넘어갑니다(민사소송법 제472조). 이때 소장 인지액에서 이미 낸 인지액을 뺀 차액을 더 내라는 보정명령을 받습니다.
공제할 연체 차임이나 원상복구비를 두고 집주인이 다툴 것이 뻔하다면 처음부터 소송으로 가는 편이 시간을 아낍니다.
확정된 지급명령은 판결과 달리 나중에 다시 다툴 여지가 남습니다
대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다73966 판결은 확정된 지급명령에는 기판력(같은 문제를 다시 다투지 못하게 하는 효력)이 없어, 지급명령 전에 생긴 사유도 청구이의의 소로 다툴 수 있다고 보았습니다(민사집행법 제58조).
보증금 액수나 공제 금액에 다툼의 여지가 있다면 지급명령으로 빨리 끝냈다가 집행 단계에서 다시 다투게 될 수 있습니다. 확정판결은 변론이 끝난 뒤에 생긴 사유만으로 다툴 수 있다는 점이 다릅니다.
집주인 주소로 송달되지 않으면 지급명령 대신 본안소송으로 가야 합니다
지급명령은 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에만 할 수 있습니다(민사소송법 제462조). 주소를 보정하라는 명령을 받으면 소제기신청으로 소송으로 바꿀 수 있고, 공시송달로만 송달할 수 있는 사건은 법원이 소송절차에 부칠 수 있습니다.
처음부터 집주인이 연락을 끊고 사는 곳도 모르는 상태라면 지급명령을 거치지 않고 보증금반환소송을 내는 것이 한 단계를 줄이는 길입니다.
소재가 확인되지 않는 집주인에게는 공시송달로 소송을 진행할 수 있습니다
주민등록 주소와 실제 거주지 모두에서 송달이 되지 않으면 주민등록초본 재발급, 집행관 특별송달로 소재를 확인한 뒤 공시송달을 신청합니다(민사소송법). 공시송달은 법원 게시판 등에 서류를 게시해 송달된 것으로 보는 방법입니다.
공시송달로 진행되면 집주인이 나오지 않아도 임차인이 증거로 청구를 증명해야 판결을 받습니다. 계약서, 보증금 이체내역, 만료 통지 문자를 빠짐없이 갖춰 두셔야 합니다.
양쪽이 기일에 두 번 나오지 않았다면 1개월 안에 기일지정신청을 해야 합니다
변론기일에 양쪽 당사자가 나오지 않고 새로 정한 기일에도 다시 양쪽이 나오지 않으면, 그로부터 1개월 안에 기일지정신청을 하지 않을 경우 소를 취하한 것으로 봅니다(민사소송법).
집주인이 출석하지 않는 사건이라도 임차인 쪽이 기일을 놓치면 사건 자체가 없어질 수 있습니다.
기일에 나가지 못하셨다면 그 다음 날부터 1개월 안에 기일지정신청서를 내십시오.
집주인이 사망했다면 상속인이 보증금반환채무를 이어받습니다
상속인은 상속이 시작된 때부터 돌아가신 분의 재산에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 이어받으므로, 보증금반환채무도 상속인에게 넘어갑니다. 청구 상대를 정하려면 가족관계증명서와 제적등본으로 상속인을 먼저 확인해야 합니다.
소송 중에 집주인이 사망하면 소송대리인이 없는 한 절차가 중단되고, 상속인이 소송을 이어받는 수계 절차를 거칩니다.
상속인은 3개월 안에 상속포기나 한정승인을 할 수 있어 그동안은 상대가 정해지지 않습니다
상속인은 상속 개시를 안 날부터 3개월 안에 단순승인·한정승인·포기 가운데 하나를 고를 수 있습니다(민법 제1019조). 상속인은 상속포기를 할 수 있는 기간에는 소송을 이어받지 못합니다(민사소송법).
상속을 포기하면 처음부터 상속인이 아니었던 것이 되어 다음 순위 상속인에게 청구하게 됩니다. 한정승인을 하면 상속받은 재산의 한도에서만 갚을 책임을 집니다.
한정승인이나 상속포기가 있어도 임차권등기로 지킨 순위는 그대로입니다
상속인이 한정승인을 하든 포기를 하든, 집 자체는 상속재산으로 남아 있고 임차권등기로 지킨 대항력과 우선변제권도 그대로입니다. 결국 그 집의 매각대금에서 순위대로 받는 길이 남습니다.
상속인 전원이 포기해 상속인이 있는지 분명하지 않게 되면, 이해관계인인 임차인이 가정법원에 상속재산관리인 선임을 청구해 그 관리인을 상대로 절차를 진행할 수 있습니다(민법).
지급명령이나 판결이 확정되면 그 집에 강제경매를 신청할 수 있습니다
확정된 지급명령은 집행문을 따로 받지 않고 지급명령 정본으로 강제집행을 할 수 있습니다(민사집행법 제58조). 판결은 확정된 뒤 집행문을 받아 강제경매를 신청합니다.
집주인이 사망해 상속인을 상대로 집행할 때에는 지급명령이라도 승계집행문을 받아야 합니다. 임차인이 보증금반환 판결 등으로 경매를 신청할 때에는 집을 먼저 비워 주지 않아도 경매를 시작할 수 있습니다(주택임대차보호법).
계산해 보기 — 보증금 2억 원을 연말까지 못 받으면 지연손해금은 약 1,139만 원입니다
예를 들어 보증금 2억 원 전세가 2026. 4. 30. 끝나 그날 집을 비우고 열쇠를 넘겼고, 지급명령이 2026. 8. 31. 집주인에게 송달되었으며, 2026. 12. 31.까지 돌려받지 못했다고 가정합니다. 약정 지연이율은 없다고 둡니다.
5. 1.부터 8. 31.까지 123일은 연 5%(민법 제379조)로 2억 원 × 5% × 123 ÷ 365 = 336만 9,863원입니다. 송달 다음 날인 9. 1.부터 12. 31.까지 122일은 연 12%(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조)로 802만 1,917원입니다.
집을 비웠는지와 집주인의 다툼이 지연손해금 계산을 바꿉니다
가정한 조건에서 두 기간을 합한 지연손해금은 1,139만 1,780원입니다. 집을 비우지 않고 계속 살고 있다면 서로 주고받을 의무가 맞물려 있어 지연손해금이 붙지 않는 것이 원칙입니다.
공제 금액처럼 집주인이 다투는 것이 타당하다고 인정되는 범위에서는 판결 선고 전까지 연 12% 대신 연 5%가 적용될 수 있습니다. 실제 금액은 인도일과 송달일을 서류로 확인해 계산해야 합니다.
기한 안에 확인할 것은 등기 기입일, 이의 2주, 기일지정 1개월, 상속 3개월, 시효 10년입니다
· 임차권등기가 등기부에 오른 날(이삿날보다 앞서야 함)
· 지급명령 송달일부터 2주(집주인 이의 여부)
· 양쪽 불출석 뒤 1개월 안 기일지정신청
· 상속인이 상속 개시를 안 날부터 3개월(상속 선택 기간)
· 이사 나간 경우 임대차 종료일부터 10년(보증금반환채권 시효)
집주인의 상태를 먼저 가늠하는 것이 회수 경로를 고르는 출발점입니다
연락이 되고 다툼이 없으면 지급명령, 공제 금액을 두고 다툼이 예상되면 보증금반환소송, 연락이 끊겼으면 공시송달을 전제로 한 소송, 사망했다면 상속인 확정 뒤 청구가 출발점입니다.
어느 경로든 이사 전에는 임차권등기를 먼저 마치고, 확정된 집행권원으로는 지체 없이 강제경매까지 이어 가는 것이 순서입니다.
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참고한 판결
· 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결(상고기각, 확정)
· 대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다73966 판결(상고기각, 확정)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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