세 줄 요약
· 월세 연체 단수 조치는 건물주 소유 배관이라도 입주자가 쓰는 설비를 손괴한 것이어서 권리행사방해죄(형법 제323조)가 될 수 있고, 인천지방법원 2025고단5778 판결은 이행각서에 「1개월 미납 시 단수」 약정이 있었는데도 정당행위(형법 제20조)를 부정하고 벌금 50만 원을 선고했습니다(상소·확정 여부 확인되지 않음).
· 계약 기간이 끝나고 보증금이 연체 차임으로 모두 공제된 뒤 최고와 예고를 거친 1회 단전·단수는 정당행위로 볼 여지가 있다는 판단(대법원 2006도9157)이 있어, 결론을 가르는 사정은 계약 종료 여부, 보증금 잔액, 사전 예고입니다.
· 건물주는 2기 연체 해지(민법 제640조, 상가는 3기)·보증금 공제·지급명령·명도소송으로 회수하고, 입주자는 증거를 남겨 고소·가처분·손해배상을 검토하며, 관리단의 위법한 단전·단수로 호실을 못 쓴 기간에는 관리비를 내지 않아도 됩니다(대법원 2012다76713).
질문 목록
1. 월세를 받으려고 물을 끊어도 됩니까
2. 인천 오피스텔 사건에서는 무슨 일이 있었습니까
3. 자기 건물의 배관을 떼어 낸 것도 죄가 됩니까
4. 이행각서에 단수 약정이 있으면 괜찮지 않습니까
5. 정당행위가 부정된 이유는 무엇입니까
6. 단수가 정당행위로 평가될 수 있는 경우도 있습니까
7. 상가·사무실의 단전·단수는 어떤 죄가 됩니까
8. 관리단이 단전·단수를 하면 관리비는 어떻게 됩니까
9. 월세가 밀리면 건물주는 어떻게 해야 합니까
10. 상가는 해지 기준이 다릅니까
11. 월세 105만 원이면 얼마가 밀려야 해지할 수 있습니까
12. 이 사건의 단수 시점은 해지 요건과 비교해 어땠습니까
13. 단수를 당하면 무엇부터 해야 합니까
14. 단수로 생긴 손해는 어떻게 배상받습니까
15. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
16. 결국 건물주와 입주자는 무엇을 해야 합니까
단전·단수가 정당행위로 갈린 사정 비교표
| 사정 | 오피스텔 단수(인천지방법원 2025고단5778) | 주점 A 단전·단수(대법원 2006도9157) | 주점 B 단전·단수(대법원 2006도9157) |
| 용도 | 주거(오피스텔 호실) | 영업(호텔 안 유흥주점) | 영업(호텔 안 유흥주점) |
| 연체 | 월세 105만 원 1회 | 월 1,000만 원씩 장기 연체 | 월 300만 원씩 연체 |
| 계약 기간 | 계속 중 | 만료 후 1개월 반 경과 | 7~9개월 남음 |
| 보증금 | 예치금 250만 원 | 1억 원 전부 연체 차임 등으로 공제 | 7,000만 원 이상 남음 |
| 사전 절차 | 선납일 7일 경과 시 즉시 단수 지시 | 최고 2회와 단전·단수 예고 | 해지 의사표시와 경고 |
| 조치 | 수도 배관 일부 철거 1회 | 1회 | 2회 |
| 결론 | 정당행위 부정, 권리행사방해 벌금 50만 원 | 정당행위로 볼 여지 있음(무죄 유지) | 정당행위 부정(그 부분 파기환송) |
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 형법(2026. 10. 2. 시행본) | 제323조(권리행사방해) | 타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건 또는 전자기록등 특수매체기록을 취거, 은닉 또는 손괴하여 타인의 권리행사를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다. |
| 형법 | 제20조(정당행위) | 법령에 의한 행위 또는 업무로 인한 행위 기타 사회상규에 위배되지 아니하는 행위는 벌하지 아니한다. |
| 형법 | 제314조 제1항(업무방해) | ①제313조의 방법 또는 위력으로써 사람의 업무를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다. |
| 형법 | 제69조 제1항 본문·제2항, 제70조 제1항(벌금 납입과 노역장 유치) | 제69조 ①벌금과 과료는 판결확정일로부터 30일내에 납입하여야 한다. ②벌금을 납입하지 아니한 자는 1일 이상 3년 이하(중간 생략)의 기간 노역장에 유치하여 작업에 복무하게 한다. 제70조 ① 벌금이나 과료를 선고할 때에는 이를 납입하지 아니하는 경우의 노역장 유치기간을 정하여 동시에 선고하여야 한다. |
| 형사소송법(2026. 10. 2. 시행본) | 제358조, 제453조 제1항 본문 | 제358조 항소의 제기기간은 7일로 한다. 제453조 ①검사 또는 피고인은 약식명령의 고지를 받은 날로부터 7일 이내에 정식재판의 청구를 할 수 있다. |
| 민법(2026. 3. 17. 시행본) | 제640조(차임연체와 해지) | 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. |
| 민법 | 제652조(강행규정) | 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. |
| 상가건물 임대차보호법(2026. 5. 12. 시행본) | 제10조의8(차임연체와 해지) | 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. |
| 주택임대차보호법(2026. 1. 2. 시행본) | 제2조(적용 범위) | 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 인천지방법원 | 2025고단5778 | 2026. 6. 9. | 오피스텔 건물주가 월세 1회 연체를 이유로 입주자 호실 앞 수도 배관을 철거한 것이 이행각서의 단수 약정에 따른 정당행위인지 | 다른 적법한 절차가 곤란하지 않았고 법익 균형도 없어 정당행위 부정, 권리행사방해 벌금 50만 원(상소·확정 여부 확인되지 않음) |
| 대법원 | 2006도9157 | 2007. 9. 20. | 임대인이 차임 연체를 이유로 계약서 조항에 따라 주점 두 곳에 단전·단수한 것이 정당행위 또는 정당한 이유 있는 법률의 착오인지 | 계약 만료·보증금 소진·최고와 예고 뒤 1회 조치는 정당행위로 볼 여지(무죄 유지), 기간과 보증금이 남은 점포의 조치는 정당행위와 법률의 착오 모두 부정(그 부분 파기환송) |
| 대법원 | 2012다76713 | 2015. 2. 26. | 집합건물 관리단의 단전·단수·엘리베이터 운행정지의 적법 요건과 사용 불능 기간의 관리비 | 관리규약 준수만으로는 부족하고 사회통념상 상당성이 있어야 적법, 상당성 없는 조치로 사용·수익하지 못한 구분소유자나 임차인은 그 기간 관리비 채무 없음(상고기각, 확정) |
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월세 납입일이 열흘 지난 오후, 오피스텔 세면대에서 물이 나오지 않습니다. 관리실에 물으니 「월세가 밀려 단수했다」는 답이 돌아오고, 계약 때 서명한 이행각서에 그런 조항이 있다는 말을 듣습니다.
건물주 쪽에서는 월세 연체 단수 조치가 서로 약속한 조건을 집행한 것뿐이라고 생각하기 쉽습니다. 계약서에 근거가 있고, 연체가 쌓이면 손해는 건물주가 떠안기 때문입니다.
그런데 이런 단수에 형사 벌금이 선고된 판결이 나왔습니다. 이 글은 그 판결을 바탕으로 건물주가 쓸 수 있는 적법한 회수 방법과 단수를 당한 입주자의 대응을 함께 정리했습니다.
월세를 받으려고 물을 끊는 것은 자력구제여서 법이 아주 좁게만 허용합니다
월세를 받지 못한 건물주가 단수·단전·출입문 잠금으로 입주자를 압박하는 것을 자력구제(법원 절차를 거치지 않고 스스로 권리를 실현하는 것)라고 합니다. 받을 돈이 있더라도 그 돈을 받아 내는 방법은 지급명령·소송·강제집행처럼 법이 정한 절차가 원칙입니다.
계약서 조항이나 이행각서가 있다고 이 원칙이 바뀌지는 않습니다. 형사 사건에서는 그 조치가 사회상규에 어긋나지 않는 정당행위인지가 다투어집니다(형법 제20조).
인천의 오피스텔 건물주는 월세 선납일 열흘 뒤 수도 배관을 떼어 냈습니다
인천지방법원 2026. 6. 9. 선고 2025고단5778 판결의 사건에서 피고인은 인천 남동구 오피스텔의 건물주였습니다. 입주자는 예치금 250만 원, 월세 105만 원에 한 호실을 빌려 2025. 2. 9.부터 살았습니다.
피고인은 선납일부터 7일이 지나도록 월세가 들어오지 않으면 즉시 단수하라고 관리 직원들에게 지시해 두었습니다. 입주자가 2025. 3. 3. 선납일에 월세를 내지 않자 열흘 뒤인 3. 13. 오후 3시경 관리 직원이 호실 앞 수도 배관 일부를 철거했습니다.
자기 건물의 배관이라도 입주자가 쓰고 있으면 권리행사방해죄가 됩니다
권리행사방해죄는 다른 사람이 점유하거나 권리의 목적으로 삼은 자기 물건을 가져가거나 숨기거나 손괴해 그 사람의 권리 행사를 방해하는 죄입니다(형법 제323조). 법정형은 5년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금입니다.
수도 배관은 건물주의 소유물이지만, 임대차가 이어지는 동안 그 호실과 설비를 쓰는 사람은 입주자입니다. 인천지방법원 2025고단5778 사건은 공동재물손괴 혐의로 기소되었고, 판결이 인정한 죄명은 권리행사방해였습니다.
이행각서의 「1개월 미납 시 단수」 약정은 정당행위의 근거가 되지 못했습니다
피고인은 계약 때 받은 이행각서에 「임대료·관리비 등 1개월 미납 시 단수조치를 취할 수 있다」는 약정이 있으니 정당행위라고 주장했습니다. 인천지방법원 2025고단5778 판결은 그런 약정이 있었다는 사실 자체는 인정했습니다.
그러면서도 정당행위가 되려면 동기·목적의 정당성, 수단·방법의 상당성, 보호이익과 침해이익의 균형, 긴급성, 다른 방법이 없다는 보충성을 모두 갖추어야 한다는 대법원 판례의 기준을 들어 주장을 받아들이지 않았습니다.
다른 적법한 절차가 있었고, 1회 연체로 주거의 물을 끊는 것은 균형이 맞지 않았습니다
인천지방법원 2025고단5778 판결은 건물주가 차임을 받기 위해 다른 적법한 절차를 밟기 곤란했다고 보이지 않는다며 동기·목적과 수단·방법의 정당성을 부정했습니다. 차임을 받는 이익과 입주자가 침해당한 이익 사이에 균형도 없다고 보았습니다.
건물의 특수성을 감안해도 단 1회 월세 연체만으로 단수가 정당화될 수는 없다는 것이 결론이었고, 선고형은 벌금 50만 원입니다. 이 판결의 상소와 확정 여부는 확인되지 않았습니다.
계약 기간이 끝나고 보증금이 바닥난 뒤 예고를 거친 단수는 달리 평가된 적이 있습니다
대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결은 호텔 안 유흥주점 두 곳의 단전·단수를 나누어 보았습니다. 계약 기간이 끝난 지 1개월 반이 지났고 보증금 1억 원이 연체 차임으로 모두 공제되었으며 두 차례 최고와 예고를 거친 1회 조치는 정당행위로 볼 여지가 있다고 판단했습니다.
반면 계약 기간이 7~9개월 남고 보증금이 7,000만 원 넘게 남은 점포에 경고만 한 뒤 두 번 단전·단수한 것은 정당행위가 아니라고 보았습니다.
상가·사무실의 단전·단수는 업무방해죄로 다투어지는 경우가 많습니다
영업을 하는 상가·공장·사무실에서 전기나 물을 끊으면 위력으로 업무를 방해한 업무방해죄가 문제됩니다(형법 제314조). 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1,500만 원 이하의 벌금입니다.
주거냐 영업장이냐에 따라 죄명은 달라질 수 있어도, 정당행위인지는 조치의 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 입주자의 피해 정도를 함께 따져 가립니다. 계약서에 조항이 있다는 사정 하나로 결론이 나지 않습니다.
관리단의 위법한 단전·단수로 호실을 못 썼다면 그 기간 관리비를 내지 않아도 됩니다
대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713 판결은 집합건물 관리단의 단전·단수나 엘리베이터 운행정지가 적법하려면 관리규약을 따랐다는 점만으로는 부족하고, 동기와 목적, 수단과 방법, 경위, 입주자의 피해 정도를 종합해 사회통념상 상당성이 있어야 한다고 보았습니다.
그 상당성이 없는 조치로 건물을 사용·수익하지 못했다면 구분소유자나 임차인은 그 기간에 생긴 관리비를 관리단에 내지 않아도 된다고 판단했습니다.
월세가 두 달치 밀리면 건물주는 계약을 해지하고 명도소송으로 넘어갈 수 있습니다
건물 임대차에서 임차인의 연체액이 2기(두 달치)의 차임액에 이르면 건물주는 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 이보다 임차인에게 불리하게 「1개월만 밀려도 해지」라고 정한 약정은 효력이 없습니다(민법 제652조).
해지한 뒤에도 입주자가 나가지 않으면 건물인도(명도) 소송으로 판결을 받아 집행관에게 인도 집행을 맡깁니다. 밀린 월세는 보증금에서 공제하거나 지급명령으로 받습니다.
건물주이시라면 단수 대신 해지 통지를 내용증명으로 보내 도달일을 남겨 두시는 편이 안전합니다.
상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 연체가 3기에 이르러야 해지할 수 있습니다
상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가 임대차에서는 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르러야 건물주가 계약을 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).
같은 오피스텔이라도 주거로 쓰는지 사업장으로 쓰는지에 따라 적용되는 법과 해지 시점이 달라질 수 있습니다. 해지 통지 전에 그 호실의 실제 용도와 계약서의 목적란을 함께 확인해 두시면 좋습니다.
계산해 보기 — 월세 105만 원이면 해지할 수 있는 연체액은 210만 원이고, 예치금 250만 원으로 덮고도 40만 원이 남습니다
판결문의 숫자인 예치금 250만 원, 월세 105만 원을 그대로 쓰고, 예를 들어 선납일이 매월 3일이며 3월분에 이어 4월분도 내지 않았고 예치금을 연체 차임에 공제할 수 있다고 가정합니다.
2기의 차임액은 105만 원 × 2 = 210만 원입니다(민법 제640조). 4. 3.까지 4월분도 들어오지 않으면 연체액이 210만 원에 이르러 해지할 수 있고, 예치금 250만 원에서 210만 원을 공제해도 40만 원이 남습니다.
단수가 된 날의 연체액은 해지 요건의 절반이었고, 상가라면 기준이 315만 원으로 올라갑니다
판결의 사실관계에서 단수가 이루어진 2025. 3. 13.의 연체액은 3월분 105만 원, 곧 1기분이었습니다. 해지 요건인 2기분의 절반에 그친 시점에 주거의 물을 끊은 셈입니다.
변수는 둘입니다. 상가 임대차라면 3기분인 315만 원이 기준이고(상가건물 임대차보호법 제10조의8), 예치금에서 관리비나 원상복구비가 먼저 공제되면 연체 차임을 덮는 금액이 줄어듭니다.
단수를 당했다면 끊긴 배관 사진과 문자·통화 기록을 먼저 남겨 두는 것이 좋습니다
물이 끊기면 끊긴 배관이나 잠긴 밸브를 사진으로 남기고, 관리실과 주고받은 문자와 통화 녹음을 보관해 두시는 것이 좋습니다. 인천지방법원 2025고단5778 판결에서도 이행각서 사본, 수도배관 사진, 관리인과의 문자 대화, 통화 녹취를 옮긴 자료가 증거 목록에 올랐습니다.
증거를 갖추면 관할 경찰서에 고소할 수 있고, 단수가 계속되면 법원에 단전·단수 금지 가처분을 신청해 공급 재개를 구할 수 있습니다.
입주자이시라면 밀린 월세는 단수와 별개로 정리해 두셔야 해지·명도 사유로 번지지 않습니다.
단수로 쓴 숙박비나 놓친 영업 손해는 민사로 따로 배상을 구해야 합니다
위법한 단수로 씻거나 밥을 짓지 못해 숙박비·외식비를 썼거나 영업을 하지 못했다면, 그 손해는 불법행위 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 형사 판결이 인정한 사실은 민사 소송에서도 유력한 증거가 될 수 있습니다.
건물주가 내는 벌금은 국가에 납입하는 돈이어서 입주자의 손해를 메워 주지 않습니다. 배상은 민사 절차로 따로 구하셔야 합니다.
기한 안에 확인할 것은 납입일, 2기·3기 연체 시점, 해지 통지 도달일, 형사 판결 뒤 7일입니다
· 월세 납입일(선납일)과 연체가 시작된 날
· 연체액이 2기분(상가는 3기분)에 이르는 날
· 해지 통지 내용증명이 도달한 날
· 형사 판결 선고일부터 7일(항소 기간), 약식명령은 고지받은 날부터 7일(정식재판 청구 기간)
· 벌금 판결 확정일부터 30일(납입 기한, 내지 않으면 노역장 유치)
월세 회수는 법원 절차로, 단수는 계약 종료·보증금 소진·사전 예고가 갖추어진 좁은 경우가 아니면 허용되기 어렵습니다
건물주에게 계약서의 단수 조항은 형사 책임을 막아 주는 방패가 되지 못합니다. 2기 연체 해지, 보증금 공제, 지급명령, 명도소송의 순서로 가는 것이 다툼을 키우지 않는 길입니다.
입주자에게는 증거를 남기고 신고·가처분·손해배상을 검토하는 것이 출발점입니다. 밀린 월세 문제는 그와 별개로 정리해야 다툼이 길어지지 않습니다.
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참고한 판결
· 인천지방법원 2026. 6. 9. 선고 2025고단5778 판결(권리행사방해, 벌금 50만 원, 상소·확정 여부 확인되지 않음)
· 대법원 2007. 9. 20. 선고 2006도9157 판결(일부 파기환송)
· 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713, 76720 판결(상고기각, 확정)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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