세 줄 요약
· 전세보증보험(HUG 전세금안심대출보증)으로 보증금 3억 4,000만 원을 청구한 임차인 사건에서, 대법원 2026다201978 판결(2026. 6. 24.)은 보증금 지급의무는 유지하고 2023. 10. 14.부터의 지연손해금 부분만 파기환송했습니다.
· 대법원은 HUG의 보증채무가 실질적으로 임대인의 보증금 반환의무가 변형된 것이고 약관 제10조 제1항이 동시이행을 정한 점을 들어, 임차인이 집을 인도하거나 이행을 제공할 때까지 HUG는 지체책임을 지지 않는다고 보았습니다(대법원 2023다289720 판결 등 참조).
· 원심 서울고등법원 2024나2043004 판결이 정한 연 6%·연 12%의 지연손해금은 환송 후 인도나 이행제공 여부를 심리해 다시 정해지며, 그 결론은 아직 확인되지 않습니다.
질문 목록
1. 전세보증금 반환보증은 어떤 보증입니까
2. 임차인은 언제 누구에게 갱신 거절을 알렸습니까
3. 보증금을 못 받은 임차인은 무엇을 했습니까
4. 항소심은 계약이 언제 끝났다고 보았습니까
5. 2개월 청구기간을 넘기면 보증금을 못 받습니까
6. 아들에게 알린 갱신 거절은 대법원에서도 유효했습니까
7. 대법원은 왜 원심과 달리 보았습니까
8. 계약이 다른데 왜 동시이행이 됩니까
9. HUG가 동시이행을 주장하지 않아도 이자를 내지 않습니까
10. 이행제공 없이 지체를 물을 수 있는 경우가 있습니까
11. 원심대로면 지연이자는 얼마입니까
12. 집을 넘기겠다고 제공한 날에 따라 이자는 어떻게 달라집니까
13. 환송 후 결론은 나왔습니까
14. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
15. 기억할 기준은 무엇입니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 민법 | 제428조(보증채무의 내용) 제1항 | 보증인은 주채무자가 이행하지 아니하는 채무를 이행할 의무가 있다. |
| 민법 | 제536조(동시이행의 항변권) 제1항 | 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. |
| 주택임대차보호법 | 제4조(임대차기간 등) 제2항 | 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. |
| 주택임대차보호법 | 제6조(계약의 갱신) 제1항 | 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. |
| 주택임대차보호법 | 제3조의3(임차권등기명령) 제5항 | 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. |
| 소송촉진 등에 관한 특례법 | 제3조(법정이율) 제1항 | 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 법정이율은 소장 또는 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 연 100분의 40 이내에서 대통령령으로 정하는 이율에 따른다(대통령령: 연 100분의 12). |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2026다201978 | 2026. 6. 24. | HUG 보증채무와 임차인 인도의무의 동시이행관계, 지연손해금 | 보증금 부분 상고기각, 지연손해금 부분 파기환송 |
| 서울고등법원 | 2024나2043004 | 2026. 1. 22. | 같은 사건 원심(갱신거절 통지 수령 대리권, 약관상 2개월 청구기간) | 보증금 3억 4,000만 원과 2023. 10. 14.부터 연 6%·연 12% 지연손해금 지급 명령 |
| 서울남부지방법원 | 2024가단203277 | 2024. 8. 22. | 같은 사건 제1심 | 원고 항소(제1심 이유는 확인하지 못함) |
| 대법원 | 2023다289720 | 2024. 2. 29. | 동시이행관계 채무의 지체책임과 동시이행항변권 행사 요부 | 상대방의 이행제공 전 지체책임 없음, 항변권 행사 불요 |
| 대법원 | 2024다321973 | 2025. 5. 15. | 임대인이 보증금 반환 불능을 명백히 한 경우 임차인의 이행제공 요부 | 이행제공 없이도 손해배상 청구 가능, 파기환송 |
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전세보증보험에 가입해 두었으니 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 주택도시보증공사(HUG)가 대신 내줄 것이라고 생각하시는 분이 많습니다. 보증금 원금은 그렇습니다. 그런데 늦게 받은 만큼의 이자는 집을 넘겼는지에 따라 달라집니다.
보증금 3억 4,000만 원짜리 아파트 전세 임차인이 HUG를 상대로 낸 소송에서, 항소심은 보증금 전액과 함께 2023. 10. 14.부터의 지연이자(지연손해금)를 지급하라고 했습니다. 원심 주문대로 세면 항소심 선고일까지 연 6% 구간만 약 4,650만 원입니다.
대법원 2026. 6. 24. 선고 2026다201978 판결은 보증금 부분은 그대로 두고 지연이자 부분만 깨뜨려 돌려보냈습니다. 임차인이 집을 넘기거나 넘기겠다고 제공하기 전에는 HUG가 늦게 준 책임을 지지 않는다는 이유입니다.
전세보증금 반환보증은 임대인이 돌려주지 않는 보증금을 HUG가 대신 갚겠다는 약속입니다
보증인은 주채무자가 이행하지 않는 채무를 이행할 의무가 있습니다(민법 제428조 제1항). 이 사건의 주채무자는 임대인이고, 주채무는 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려줄 의무입니다.
임차인은 2021. 4.경 HUG와 전세금안심대출보증약정을 맺고 보증서를 받았습니다. 서울고등법원 2024나2043004 판결이 정리한 약관에 따르면 보증사고는 임대차가 끝난 뒤 1개월 안에 보증금을 돌려받지 못한 때 생깁니다.
임차인 쪽은 만료 두 달 전 임대인의 아들에게 갱신하지 않겠다고 알렸습니다
임차인은 2021. 3. 7. 보증금 3억 4,000만 원, 기간 2021. 4. 8.부터 2023. 4. 7.까지로 아파트를 빌렸습니다. 집을 넘겨받는 일, 하자 보수, 갱신과 보증금 반환 일정은 모두 임대인의 아들과 이야기했습니다.
임차인의 배우자는 임차인을 대리해 2022. 11. 19.과 2023. 1. 31. 무렵 그 아들에게 계약을 갱신하지 않겠다고 알렸습니다. 주택 임차인은 기간이 끝나기 2개월 전까지 알려야 묵시적 갱신을 막을 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).
보증금은 돌아오지 않았고, 임차인은 임차권등기를 마친 뒤 2023. 9. 5. HUG를 상대로 소장을 냈습니다
기간이 끝난 2023. 4. 7. 뒤에도 보증금은 돌아오지 않았습니다. 임차인은 2023. 5. 31. 임차권등기명령을 받아 2023. 6. 16. 임차권등기를 마쳤습니다.
임차권등기를 마치면 그 뒤 이사해 대항요건을 잃더라도 이미 얻은 대항력과 우선변제권은 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 다만 대법원 2026다201978 판결은 기록상 집을 넘기거나 넘기겠다고 제공한 자료를 찾아볼 수 없다고 적었습니다.
항소심은 아들에게 임대차 전반의 대리권이 있었다고 보아 계약이 2023. 4. 7. 끝났다고 판단했습니다
1심 서울남부지방법원 2024가단203277 판결(2024. 8. 22.)을 거쳐 임차인이 항소했습니다. 항소심 서울고등법원 2024나2043004 판결(2026. 1. 22.)은 갱신 거절 통지를 받은 아들에게 임대인을 대리할 포괄적인 권한이 있었다고 보았습니다.
임대차가 2023. 4. 7. 끝났고 1개월 안에 보증금을 받지 못했으므로, 약관이 정한 보증사고가 생겼다는 것이 항소심의 결론입니다.
2개월 안에 청구하라는 약관은 권리가 사라지는 기간이 아니라 절차 규정이라고 보았습니다
임차인은 보증사고일부터 2개월이 지난 2023. 9. 5.에야 소장을 내 처음 이행을 청구했습니다. 서울고등법원 2024나2043004 판결은 그 기간을 넘겼어도 HUG가 지급을 거절할 수 없다고 보았습니다.
상사시효 5년 등에 비해 지나치게 짧고, 기간이 지나면 청구할 수 없다는 설명도 없었다는 이유입니다. 이자는 2023. 10. 14.부터 2026. 1. 22.까지 연 6%, 그다음 날부터 연 12%로 정했습니다.
아들에게 알린 갱신 거절로 계약이 끝났다는 판단은 대법원에서도 그대로 남았습니다
HUG는 항소심에서 아들에게는 통지를 받을 권한이 없어 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 다투었고, 상고심에서는 대리행위의 현명 방식 등을 문제 삼았습니다. 대법원 2026다201978 판결은 그 상고를 받아들이지 않았습니다.
HUG가 보증금 3억 4,000만 원을 지급할 의무는 상고기각으로 확정되었습니다. 서울고등법원 2024나2043004 판결이 대리권을 인정한 것은 집 인수인계, 하자 보수, 보증금 일정까지 아들이 맡아 온 사정 때문이었습니다.
대법원은 왜 원심과 달리 보았습니까
대법원 2026다201978 판결은 지연이자 부분만 판단을 달리했습니다. 임차인이 임대인에게 집을 넘기거나 넘기겠다고 제공할 때까지 HUG는 보증금을 주지 않더라도 지체책임을 지지 않는다는 것입니다.
원심은 집을 넘겼는지 심리하지 않은 채 2023. 10. 14.부터의 이자를 명했습니다. 사실을 달리 본 것이 아니라 동시이행관계의 지체책임 법리를 오해하고 필요한 심리를 하지 않았다는 것이 파기 이유입니다.
계약은 두 개지만, HUG의 지급의무는 임대인의 반환의무가 모습만 바꾼 것으로 보았습니다
임대인의 보증금 반환의무는 임대차계약에서, HUG의 의무는 보증계약에서 나왔습니다. 대법원 2026다201978 판결은 그래도 HUG의 의무가 실질적으로 임대인의 반환의무가 변형된 것에 불과해 그 의무와 같다고 보았습니다.
대법원은 약관 제10조 제1항이 HUG의 보증채무 이행과 임차인의 목적물 인도를 동시이행으로 정한 점도 들었습니다. 별개 계약의 의무이지만 쌍무계약의 동시이행(민법 제536조 제1항)과 같게 본 것입니다.
HUG가 동시이행을 내세우지 않았더라도 지체책임은 처음부터 생기지 않습니다
대법원 2023다289720 판결(2024. 2. 29.)은 쌍방 채무가 동시이행관계이면 상대방이 이행을 제공할 때까지 지체책임이 없고, 이 면책은 동시이행항변권을 재판 안팎에서 행사해야만 생기는 것이 아니라고 보았습니다.
대법원 2026다201978 판결은 그 판결을 들어 같은 결론을 냈습니다. 보증기관이 동시이행을 따로 주장하지 않았더라도, 이자를 물리려면 임차인 쪽의 인도나 이행제공이 먼저 확인되어야 한다는 뜻입니다.
임대인이 돈이 없다고 못 박은 경우에는 이행제공 없이도 지체를 물을 수 있다는 판결이 있습니다
대법원 2024다321973 판결(2025. 5. 15.)은 임대인이 새 임차인이 들어오지 않으면 돌려줄 돈이 없다고 문자로 밝힌 사안에서, 임차인이 인도 이행을 제공하지 않아도 임대인의 이행지체를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다고 보았습니다.
상대방이 상당한 기간 안에 이행할 수 없음이 객관적으로 명백하면 쓸모없는 이행제공을 강요할 수 없다는 이유입니다. 다만 임대인을 상대로 한 판결이고, HUG에도 같이 적용되는지는 두 대법원 판결 모두 판단하지 않았습니다.
계산해 보기 — 원심 주문대로면 대법원 선고일까지 지연이자 약 6,360만 원, 인도나 이행제공이 없으면 0원입니다
㉠ 판결의 숫자는 보증금 3억 4,000만 원, 원심의 이자 기산일 2023. 10. 14., 원심 선고일 2026. 1. 22.입니다. 비교 기준일은 대법원 선고일인 2026. 6. 24.로 가정합니다.
㉡ 서울고등법원 2024나2043004 판결은 소장 부본 송달로 이행청구가 접수된 날부터 1개월이 지난 다음 날을 기산일로 삼고, 원심 선고일까지는 약정 지연이율 연 6%, 그 뒤는 연 12%(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항과 대통령령)를 적용했습니다.
| 구간 | 일수 | 이율 | 지연이자 |
| 2023. 10. 14.~2026. 1. 22. | 832일 | 연 6% | 약 4,650만 원 |
| 2026. 1. 23.~2026. 6. 24.(가정 기준일) | 153일 | 연 12% | 약 1,710만 원 |
| 원심 방식 합계 | 985일 | — | 약 6,360만 원 |
| 인도나 이행제공이 없을 때(대법원 방식) | — | — | 0원 |
㉢ 원심 방식이면 대법원 선고일까지 약 6,360만 원이고, 연 6% 구간만으로도 한 달에 170만 원꼴입니다. 대법원 방식이면 인도나 이행제공이 확인되지 않는 한 0원입니다.
집을 넘기겠다고 제공한 날이 늦을수록 이자가 붙는 기간이 줄어듭니다
㉣ 변수 1: 예를 들어 임차인이 2024. 3. 1. 임대인에게 집을 넘기겠다고 제공했다고 가정하면, 그 무렵부터 원심 선고일까지 693일에 연 6%를 적용해 약 3,870만 원이 됩니다. 실제 기산일은 환송 후 법원이 정합니다.
㉣ 변수 2: 서울고등법원 2024나2043004 판결은 HUG가 다투는 것이 타당한 기간을 항소심 선고일까지로 보고 그다음 날부터 연 12%를 적용했습니다. 환송 후 판결의 판단에 따라 연 6%와 연 12%의 경계도 달라질 수 있습니다.
환송 후 서울고등법원이 인도나 이행제공 여부를 다시 심리하고, 그 결론은 아직 확인되지 않습니다
대법원 2026다201978 판결로 보증금 3억 4,000만 원 부분은 확정되었고, 다시 다투는 것은 지연이자 부분입니다. 서울고등법원은 임차인이 언제 집을 넘기거나 넘기겠다고 제공했는지를 심리해 이자의 시작일을 정하게 됩니다.
2026. 6. 24. 선고 뒤 환송 후 판결은 공개된 판결 검색에서 확인되지 않았습니다.
기한 안에 확인할 것은 네 가지이고, 핵심은 집을 넘기겠다는 뜻을 날짜가 남게 전하는 것입니다
· 계약 종료: 기간 만료 2개월 전까지 갱신 거절을 알린 날짜와 방법(문자·내용증명)
· 보증사고와 청구: 종료 뒤 1개월이 지난 날과, 약관이 정한 2개월 안에 HUG에 이행을 청구했는지
· 임차권등기: 이사하기 전에 임차권등기를 마쳤는지
· 인도·이행제공: 열쇠 반납이나 집을 비워 주겠다는 통지를 임대인에게 언제, 어떤 기록으로 했는지
보증금 원금은 HUG에서 받을 수 있어도, 늦어진 이자를 받으려면 집을 넘기겠다고 제공한 기록이 있어야 합니다
대법원 2026다201978 판결로 보면, 보증금 반환보증의 지연이자는 계약이 끝난 날이 아니라 임차인이 집을 넘기거나 넘기겠다고 제공한 때부터 문제가 됩니다. 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 이어지므로(주택임대차보호법 제4조 제2항) 계속 살 수는 있으나, 그 기간의 이자까지 HUG에 물릴 수 있는 것은 아닙니다.
임대인이 보증금을 돌려주지 않아 HUG 보증 이행을 기다리시는 쪽이시라면 임차권등기를 마친 뒤 집을 넘기겠다는 뜻을 임대인에게 날짜가 남는 방법으로 알려 두시기 바랍니다.
참고한 판결
· 대법원 2026. 6. 24. 선고 2026다201978 판결(원심 서울고등법원 2024나2043004, 제1심 서울남부지방법원 2024가단203277)
· 대법원 2024. 2. 29. 선고 2023다289720 판결
· 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다321973 판결
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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