세 줄 요약
· 농지 태양광 부지 계약은 사업자가 농지전용허가·개발행위허가를 받아야 잔금이 들어오는 구조입니다. 새마을금고 지상권을 이유로 사업자에게 토지사용승낙서를 써 주지 않은 매도인은 매도인 귀책으로 계약이 해제되어 계약금 4억 원에 받은 날부터의 이자까지 돌려주었습니다(대전고등법원 2016나16045, 1심 대전지방법원 홍성지원 2015가합820은 무효로 보아 반환, 대법원 2017다288214로 확정).
· 농지를 농지 상태 그대로 태양광 회사에 「준공 후 25년」 빌려주기로 한 계약은 농지법의 임대 예외에 들지 않아 무효였고, 위약금 2억 6,400만 원 청구는 기각되고 받은 4,400만 원만 반환되었습니다(대전고등법원 2019나15777, 대법원 2020다254396로 확정). 적법한 농지 임대차는 최소 3년이고(농지법 제24조의2), 새 주인의 임대인 지위 승계(농지법 제26조)는 임차농이 읍·면장 확인과 인도로 대항력을 갖춘 경우에 한합니다(대법원 2024다277687).
· 8년 이상 소재지에 살며 직접 경작한 농지는 양도소득세 전액 감면 대상이고(조세특례제한법 제69조), 잔금 전에 매수인이 계약 조건에 따라 착공했다면 매매계약일 현재로 농지인지를 봅니다(조세특례제한법 시행령 제66조 제5항). 1억 원에 산 1,000평을 4억 원에 판다고 가정하면 감면 전 세액 약 5,891만 원, 비사업용 토지로 판정될 때 약 7,966만 원이고, 감면은 1년 1억 원·5년 2억 원 한도입니다(조세특례제한법 제133조).
질문 목록
1. 앞 글과 이 글은 무엇이 다릅니까
2. 2026. 9. 18.부터 태양광 이격거리는 어떻게 바뀌었습니까
3. 사업자는 왜 잔금을 허가와 묶습니까
4. 허가가 나지 않을 때 계약금과 매도인 비용은 어떻게 정해 둡니까
5. 금융기관 지상권이 있는 땅을 팔면 무엇이 문제됩니까
6. 그 사건의 1심과 항소심은 무엇이 달랐습니까
7. 결론은 어디에서 갈렸습니까
8. 계약금 반환 담보로 근저당을 설정해 주면 어떻게 됩니까
9. 허가가 몇 해씩 늦어지면 어떻게 합니까
10. 농지를 태양광 사업자에게 그대로 빌려주는 계약은 유효합니까
11. 일시사용허가를 받을 땅이면 임대가 유효해집니까
12. 허가 전에 공사를 시작하면 땅 주인에게도 책임이 있습니까
13. 임대가 끝나면 철거는 누가 합니까
14. 사업자가 발전소를 남에게 넘기면 어떻게 됩니까
15. 농지 임대차의 최소 기간은 얼마입니까
16. 땅이 팔리면 새 주인이 임대차를 이어받습니까
17. 임차농은 언제까지 사업자에게 버틸 수 있습니까
18. 8년 자경 감면의 요건은 무엇입니까
19. 잔금 전에 공사를 시작하면 감면은 어떻게 됩니까
20. 1,000평을 4억 원에 팔면 양도소득세는 얼마입니까
21. 감면을 받지 못하면 세금은 얼마가 됩니까
22. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
23. 정리하면 무엇이 핵심입니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법 시행령(대통령령 제36586호, 시행 2026. 9. 18.) | 제27조의3 제2항 제1호 | 태양광을 이용한 발전설비를 설치하기 위한 경우: 태양광발전설비의 부지 경계선으로부터 반경 200미터까지의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 발전설비와 주택 간 이격거리를 정하는 경우. 다만, 그 이격거리 내에 기후에너지환경부장관이 정하여 고시하는 주택이 해당 조례로 정하는 호수(최소 5호로 한다) 미만으로 있는 경우 해당 주택에 대해서는 이격거리를 적용하지 않는다. |
| 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법(법률 제21462호) 부칙 | 제3조 | 제27조의3의 개정규정은 이 법 시행 이후 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 재생에너지 발전설비를 설치하기 위한 개발행위허가를 신청하는 경우부터 적용한다. |
| 농지법(시행 2026. 9. 18.) | 제34조 제1항 본문 | 농지를 전용하려는 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 농림축산식품부장관의 허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 포함한다. 이하 같다)를 받아야 한다. |
| 농지법 | 제6조 제2항 제7호 | 제34조제1항에 따른 농지전용허가(…)를 받거나 제35조 또는 제43조에 따른 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우 |
| 농지법 | 제42조 제1항 제1호 | 농림축산식품부장관, 시장ㆍ군수 또는 자치구구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 행위를 한 자, 해당 농지의 소유자ㆍ점유자 또는 관리자에게 기간을 정하여 원상회복을 명할 수 있다. 1. 제34조제1항에 따른 농지전용허가 또는 제36조에 따른 농지의 타용도 일시사용허가를 받지 아니하고 농지를 전용하거나 다른 용도로 사용한 경우 |
| 민법(시행 2026. 3. 17.) | 제544조 | 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다. |
| 민법 | 제654조·제615조 | 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다. / 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. |
| 민법 | 제629조 | ① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. |
| 농지법 | 제23조 제1항 본문 | 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없다. (각 호 생략: 질병·징집 등 일시적 사유, 60세 이상으로 5년 넘게 자기 농업경영에 이용한 농지 등) |
| 농지법 | 제24조의2 제1항·제2항 | ① 제23조제1항 각 호(제8호는 제외한다)의 임대차 기간은 3년 이상으로 하여야 한다. (단서 생략) ② 임대차 기간을 정하지 아니하거나 제1항에 따른 기간 미만으로 정한 경우에는 제1항에 따른 기간으로 약정된 것으로 본다. 다만, 임차인은 제1항에 따른 기간 미만으로 정한 임대차 기간이 유효함을 주장할 수 있다. |
| 농지법 | 제24조 제2항 | 제1항에 따른 임대차계약은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 농지소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장의 확인을 받고, 해당 농지를 인도(引渡)받은 경우에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. |
| 농지법 | 제25조 | 임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 아니한다는 뜻이나 임대차계약 조건을 변경한다는 뜻을 통지하지 아니하면 그 임대차 기간이 끝난 때에 이전의 임대차계약과 같은 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 본다. |
| 농지법 | 제26조 | 임대 농지의 양수인(讓受人)은 이 법에 따른 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. |
| 조세특례제한법(시행 2026. 9. 18.) | 제69조 제1항 본문 | 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상(…) 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. |
| 조세특례제한법 시행령(시행 2026. 9. 18.) | 제66조 제5항 제1호 | 제4항의 규정을 적용받는 농지는 「소득세법 시행령」 제162조에 따른 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, (…) 1. 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우: 매매계약일 현재의 농지 기준 |
| 조세특례제한법 시행령 | 제66조 제1항 각 호·제14항 제1호 | 1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역 2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역 3. 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역 / (경작기간 제외) 사업소득금액(…)과 총급여액의 합계액이 3천700만원 이상인 과세기간이 있는 경우 |
| 조세특례제한법 | 제133조 제1항 제1호·제2호 나목 | 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 / 5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지(…) 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액(은 감면하지 아니한다) |
| 소득세법(시행 2026. 7. 1.) | 제55조 제1항(제104조 제1항 제1호로 적용) | 1억5천만원 초과 3억원 이하: 3,706만원 + (1억5천만원을 초과하는 금액의 38퍼센트) |
| 소득세법 | 제104조 제1항 제8호 | 제104조의3에 따른 비사업용 토지 — 1억5천만원 초과 3억원 이하: 5,206만원 + (1억5천만원 초과액 × 48퍼센트) |
| 소득세법 | 제95조 제2항 표 1·제103조 제1항 | 보유기간 15년 이상: 100분의 30 / 양도소득이 있는 거주자에 대해서는 (…) 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. |
| 소득세법 | 제105조 제1항 제1호 | (토지를 양도한 경우) 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 농어촌특별세법 시행령(시행 2026. 1. 2.) | 제4조 제1항 제1호 | 「조세특례제한법」 제66조부터 제70조까지(…)에 따른 감면(은 농어촌특별세를 비과세한다) |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대전고등법원 | 2016나16045 | 2017. 11. 3. | 태양광 사업 목적 매매에서 매도인의 토지사용승낙·지상권자(새마을금고) 협조 의무와 귀책 | 매도인의 의무 불이행으로 해제, 계약금 4억 원과 받은 날부터의 이자 반환. 1심 대전지방법원 홍성지원 2015가합820(2016. 9. 29.)은 정지조건 성취 불능으로 무효 보아 반환. 대법원 2017다288214 심리불속행기각으로 확정 |
| 대전고등법원 | 2019나15777 | 2020. 7. 16. | 태양광 발전사업을 위한 농지 임대차(준공 후 25년)의 효력, 염해 일시사용허가 조건부 주장 | 농지법 임대 금지 위반으로 무효, 위약금 청구 기각·계약금 일부 4,400만 원 반환(항소기각). 1심 대전지방법원 서산지원 2019가합50467(2019. 10. 31.), 대법원 2020다254396(2020. 11. 26.) 상고기각으로 확정 |
| 대법원 | 2024다277687 | 2025. 4. 24. | 임대 농지 양수인의 임대인 지위 승계 요건 | 승계는 임차인의 대항력(등기 또는 시·구·읍·면장 확인과 인도)을 요건으로 하고, 양수인이 임대차를 알았다는 사정만으로는 승계되지 않음. 상고기각(원심 대전지방법원 2022나115011, 1심 대전지방법원 2021가단4694) |
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농지 전수조사 뒤 처분의무 통지를 걱정하던 차에, 태양광 사업자 쪽에서 「논을 팔거나 20년만 빌려 달라」는 연락이 옵니다. 농지 태양광 부지 계약은 허가가 나야 잔금이 들어오는 구조여서, 계약서 몇 줄이 계약금의 운명을 가릅니다.
그 땅에서 몇 해째 농사를 지어 온 임차농도 있습니다. 땅이 사업자에게 넘어가면 당장 나가야 하는지, 땅 주인은 양도소득세를 얼마나 내는지가 함께 걸립니다.
이 글은 팔거나 빌려주는 땅 주인과, 그 땅을 경작하는 임차농 두 쪽을 위해 씁니다.
처분명령과 이행강제금은 앞 글에서 다루었고, 이 글은 그 농지를 태양광 부지로 넘기는 계약을 다룹니다
농지 전수조사와 처분의무 통지, 처분명령, 매년 땅값의 4분의 1에 이르는 이행강제금은 2026. 9. 13. 글(www.lawcjh.kr/63)에 정리했습니다.
2026. 10. 중순 보도에 따르면 강원도의 태양광 전기사업허가는 2026. 6.~9. 73건으로, 지난해 같은 기간 5건의 14.6배였습니다. 처분 부담을 느끼는 농지 소유자에게 매입 제안이 늘어난 배경입니다.
2026. 9. 18.부터 태양광 이격거리는 반경 200m 안에서 조례로 정하되, 그 안의 주택이 5호 미만이면 적용하지 않을 수 있습니다
개정 재생에너지법 시행령은 태양광 부지 경계선에서 반경 200m까지의 범위에서 조례로 주택과의 이격거리를 정하게 하고, 그 안의 주택이 조례가 정한 호수(최소 5호)에 못 미치면 그 주택에는 이격거리를 적용하지 않게 했습니다(재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법 시행령 제27조의3 제2항).
이 기준은 2026. 9. 18. 이후 개발행위허가를 신청하는 사업부터 적용됩니다. 집이 드문 들판의 논일수록 사업자의 매입 제안이 몰릴 수 있습니다.
사업자가 농지에 발전소를 지으려면 농지전용허가가 먼저여서, 계약은 대개 「허가가 나면 잔금」 구조입니다
농지를 농사 아닌 용도로 쓰려면 농지전용허가를 받아야 하고(농지법 제34조), 전용허가를 받은 사람은 농사를 짓지 않아도 그 농지를 소유할 수 있습니다. 사업자는 허가가 날지 모르는 상태에서 땅을 붙잡아 두려고 계약금만 먼저 주고 잔금을 허가와 묶습니다.
농업진흥구역 안의 논은 농업과 직접 관련된 시설 외의 토지이용이 원칙적으로 막혀 있습니다. 계약 전에 토지이용계획확인서로 용도구역부터 보시면 허가 불발의 위험을 가늠할 수 있습니다.
허가가 나지 않을 때의 계약금 처리와 매도인이 먼저 쓴 비용의 부담은 특약으로 따로 정해 둡니다
허가 조건부 매매에는 「불허가 시 계약금을 반환한다」는 특약이 들어가는 경우가 많습니다. 반환 시기, 이자, 반환을 담보할 방법을 함께 적지 않으면 불허가 뒤에 그 해석을 두고 다투게 됩니다.
묘 이장, 진입로 개설, 토지 분할 측량처럼 매도인이 사업을 위해 먼저 돈을 쓰는 일도 있습니다. 「조건 없이 반환」이라고만 적으면 그 비용을 계약금에서 빼기 어려우므로, 허가가 나지 않을 때 누가 얼마를 부담하는지를 금액과 함께 적어 두는 편이 안전합니다.
매도인이시라면 허가 신청 기한, 불허가의 기준일(처분서를 받은 날), 계약금 반환 기한을 날짜로 적어 두시기 바랍니다.
금고 지상권이 잡힌 땅을 판 매도인은 토지사용승낙을 거절했다가 계약금 4억 원에 이자까지 돌려주었습니다
대전고등법원 2017. 11. 3. 선고 2016나16045 판결의 매매는 충남 서천군 임야 등을 15억 6,900만 원에 파는 계약이었고, 계약금은 4억 원이었습니다. 잔금은 태양광 인·허가 1차 확정허가 때 내고, 불허되면 3개월 안에 계약금을 돌려준다는 특약이 있었습니다.
땅에는 2008년 대출 때 설정된 새마을금고의 근저당과 존속기간 30년의 지상권이 있었습니다. 매도인은 지상권을 이유로, 사업자가 개발행위허가 신청에 붙일 토지사용승낙서를 써 주지 않았습니다.
1심은 매도인 잘못이 없다고 보았지만, 항소심은 승낙과 금고 협조가 매도인의 의무였다고 보았습니다
1심 대전지방법원 홍성지원 2015가합820 판결은 지상권 때문에 매도인 혼자 승낙할 수 없었다며 귀책을 부정하고, 조건을 이룰 수 없어 계약이 무효라는 이유로 계약금 반환만 명했습니다. 이자는 무효를 주장한 서면이 송달된 다음 날부터였습니다.
대전고등법원 2016나16045 판결은 태양광 사업 목적을 알고 판 매도인에게 승낙서를 써 주고 금고가 승낙하도록 협조할 의무가 있었다고 보았습니다. 매도인이 그 뒤 다른 회사에 땅을 팔자, 그 회사가 금고의 승낙을 받아 2016. 3. 25. 허가를 받은 사정도 들었습니다.
결론이 갈린 자리는 계약서에 없던 승낙 의무였고, 항소심 결론은 상고심에서 그대로 확정되었습니다
매도인 쪽 주장에도 근거는 있었습니다. 계약서에 토지사용승낙 조항이 없었고, 금융기관 지상권이 있는 땅을 소유자 혼자 쓰게 하면 지상권 침해가 될 수 있었습니다.
대전고등법원 2016나16045 판결은 매수인이 기한을 정해 두 번 요구했는데 매도인이 의무 자체를 부인하는 답변을 보낸 점을 무겁게 보고, 계약금 4억 원에 받은 날부터의 이자를 붙였습니다. 기한 안에 금고 협조에 나섰다면 결론이 달라졌을 수 있습니다. 이 판결은 대법원 2017다288214 판결(심리불속행)로 확정되었습니다.
계약금 반환을 담보하려고 근저당을 설정해 주면, 다툼이 생겼을 때 매수인이 곧바로 경매를 신청할 수 있습니다
대전고등법원 2016나16045 판결의 매도인은 계약금 반환을 담보하려고 매수인에게 채권최고액 4억 원의 근저당을 설정해 주었습니다. 매도인이 승낙을 거절하자 매수인은 그 근저당으로 임의경매를 신청했고, 법원은 그 신청을 계약 해제의 뜻으로 보았습니다.
계약금 반환 담보를 요구받으면 근저당을 실행할 수 있는 사유와 시점(불허가 처분 뒤 반환 기한이 지난 때 등)을 함께 적어 두는 편이 안전합니다.
허가가 늘어질 때를 대비해 허가 신청 기한과 기한을 넘긴 때의 해제를 계약서에 적어 둡니다
사업자 사정으로 허가 신청이 몇 해씩 늦어지면 매도인은 계약금만 받은 채 땅을 묶어 두게 됩니다. 상대가 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 이행을 재촉(최고)한 뒤 그래도 이행하지 않을 때 해제하는 것이 민법의 원칙입니다.
허가 신청서 접수 기한, 확정허가 기한, 기한을 넘기면 계약금을 위약금으로 삼는다는 조항을 함께 두면 기간이 분명해집니다. 해제 통지는 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 보내시는 편이 안전합니다.
농지를 농지 상태 그대로 태양광 사업자에게 25년 빌려주기로 한 계약은 무효였습니다
대전고등법원 2019나15777 판결의 사건에서는 위탁영농회사가 소유자들에게서 관리를 맡은 논을 태양광 회사에 「발전소 준공 후 25년」 동안 빌려주기로 했습니다. 계약금 2억 2,000만 원 가운데 4,400만 원이 건너갔고, 임대인 쪽이 계약을 해지하자 태양광 회사는 위약금 2억 6,400만 원을 청구했습니다.
판결은 농지법이 허용하는 임대 예외에 해당하지 않는 농지 임대차는 무효라고 보아 위약금 청구를 받아들이지 않고, 받은 4,400만 원만 돌려주게 했습니다. 1심 대전지방법원 서산지원 2019가합50467 판결도 같았고, 대법원 2020다254396 판결로 확정되었습니다.
염해 농지 일시사용허가를 받을 땅이라는 사정만으로는 농지 임대가 유효해지지 않습니다
태양광 회사는 그 논이 염해 피해지역으로 지정되면 타용도 일시사용허가를 받아 태양광을 할 수 있으므로 조건부로 유효한 계약이라고 다투었습니다. 대전고등법원 2019나15777 판결은 일시사용허가를 받은 농지를 임대할 수 있다는 예외 규정이 없고, 일시사용 기간은 20년을 넘을 수 없다는 점 등을 들어 그 주장을 받아들이지 않았습니다.
민법의 임대차 20년 상한 조항은 2016. 1. 6. 삭제되었지만, 농지는 농지법의 임대 제한이 먼저 걸립니다. 부지 임대를 택한다면 전용허가를 언제 누가 받는지와 계약의 효력이 생기는 시점을 계약 전에 따져 보아야 합니다.
허가 전에 사업자가 공사를 시작하면 원상회복 명령이 땅 주인에게도 나올 수 있습니다
허가 없이 농지를 다른 용도로 쓰면 행정청은 그 행위를 한 사람뿐 아니라 농지 소유자에게도 원상회복을 명할 수 있습니다. 공사 착수는 허가증 사본을 받은 뒤로 정해 두시면 됩니다.
임대가 끝나면 사업자가 원상회복하는 것이 원칙이지만, 철거비를 담보할 장치가 없으면 땅 주인이 떠안게 됩니다
임대차가 끝나면 임차인은 빌린 땅을 원래 상태로 돌려주어야 하고, 붙여 둔 시설은 거두어 갈 수 있습니다. 문제는 20년 뒤 사업자가 문을 닫았거나 연락이 끊긴 경우입니다.
철거 범위(패널·구조물·기초·케이블), 농지로 복구할지, 철거 기한, 철거비 보증보험이나 예치금, 기한이 지나면 땅 주인이 철거하고 비용을 청구한다는 조항을 함께 적어 두시는 편이 안전합니다.
사업자가 발전소를 남에게 넘기려면 땅 주인의 동의를 받게 하고, 새 사업자가 철거 의무를 이어받게 적습니다
임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 넘기거나 다시 빌려줄 수 없고, 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조). 발전소는 사업 도중 팔리는 일이 있어 동의의 조건을 미리 정해 두는 편이 낫습니다.
사업자의 대출 때문에 부지에 금융기관 명의 지상권이나 근저당 설정 동의를 요구받으면, 그 범위와 말소 시점도 계약서에 적어 둡니다.
부지를 빌려주는 땅 주인이시라면 승계 조건과 철거비 담보를 동의서와 한 묶음으로 받아 두시면 됩니다.
농지법이 허용하는 농지 임대차의 기간은 최소 3년이고, 더 짧게 정해도 3년으로 봅니다
농지법이 허용하는 농지 임대차는 기간을 3년 이상으로 해야 하고, 그보다 짧게 정하면 3년으로 약정한 것으로 봅니다(농지법 제24조의2). 임차인은 짧게 정한 기간이 유효하다고 주장할 수도 있습니다.
다만 농지법이 허용하지 않는 임대는 대전고등법원 2019나15777 판결처럼 무효가 될 수 있어, 3년 보장도 적법한 임대차를 전제로 합니다. 전수조사에서 불법 임대차로 분류된 땅이라면 임차농의 지위부터 흔들릴 수 있습니다.
땅이 팔렸을 때 새 주인이 임대인 지위를 잇는 것은 임차농이 읍·면장 확인과 인도를 갖춘 경우입니다
임대 농지를 산 사람은 임대인의 지위를 이어받는다고 정해져 있습니다(농지법 제26조). 대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다277687 판결은 그 승계가 임차인이 대항력을 갖춘 것을 요건으로 하고, 대항력이 없으면 새 주인이 임대차 사실을 알았더라도 원칙적으로 승계되지 않는다고 보았습니다.
대항력은 등기가 없어도 임차인이 농지 소재지 시·구·읍·면장의 임대차계약 확인을 받고 농지를 넘겨받으면 그 다음 날부터 생깁니다. 서면 계약서를 들고 읍·면사무소의 농지임대차계약 확인대장에 올려 두는 일이 그 확인입니다.
대항력을 갖춘 임차농은 남은 기간 동안 사업자에게도 임대차를 주장할 수 있고, 갱신 거절 통지는 만료 3개월 전까지입니다
대항력을 갖춘 임차농이라면 사업자가 땅을 샀다는 이유만으로 남은 기간 중에 나가지 않아도 됩니다. 임대인이 기간이 끝나기 3개월 전까지 갱신하지 않겠다고 통지하지 않으면 이전 계약과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다.
사업자 쪽에서 남은 기간보다 먼저 끝내기를 원하면 합의로 정리할 수 있습니다. 합의서에는 종료일, 보상액, 그해 수확과 시설물 처리를 적어 두면 됩니다.
임차농이시라면 계약서와 읍·면 확인 여부부터 챙기고, 나가 달라는 요청에는 남은 기간과 보상 조건을 서면으로 받아 두시기 바랍니다.
8년 이상 농지 소재지에 살며 직접 경작한 농지를 팔면 양도소득세를 전액 감면받을 수 있습니다
농지 소재지에 거주하며 8년 이상 직접 경작한 토지를 양도하면 양도소득세 전액을 감면합니다(조세특례제한법 제69조). 거주는 농지와 같은 시·군·구, 맞붙은 시·군·구, 또는 농지에서 직선거리 30km 안이면 됩니다.
경작 기간 가운데 사업소득과 총급여 합계가 3,700만 원 이상인 해는 경작 기간에서 빠집니다. 감면은 양도소득세 예정신고 때 세액감면신청서를 함께 내어 신청합니다.
잔금 전에 매수인이 계약 조건에 따라 형질변경·착공했다면, 농지인지는 매매계약일 현재로 판정합니다
감면 대상 농지인지는 원칙적으로 양도일 현재 실제로 경작에 쓰이는지로 판단합니다. 다만 양도일 전에 매매계약 조건에 따라 매수자가 형질변경이나 건축 착공을 했다면 매매계약일 현재 농지였는지로 봅니다(조세특례제한법 시행령 제66조 제5항).
계약 뒤 잔금 전에 농사만 그만두면 판정이 불리해질 수 있으므로, 잔금 전 공사를 허용한다면 그 내용을 계약 조건으로 적어 두시는 편이 안전합니다. 확인 서류는 농지대장 등본, 자경증명, 주민등록표 초본입니다.
계산해 보기 — 1억 원에 산 1,000평을 4억 원에 팔면, 가정한 조건에서 양도소득세 약 5,891만 원이 감면됩니다
예를 들어 2010년에 1억 원에 산 논 1,000평(약 3,306㎡)을 2026. 12. 잔금으로 4억 원에 팔고, 그동안 소재지에 살며 직접 경작했다고 가정합니다. 취득세·중개보수 같은 필요경비는 0원으로 둡니다.
양도차익 3억 원에서 15년 이상 보유한 토지의 장기보유특별공제 30퍼센트(9,000만 원)와 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 2억 750만 원입니다. 기본세율로 계산하면 3,706만 원에 1억 5,000만 원 초과분의 38퍼센트를 더한 약 5,891만 원이고, 가정한 조건에서는 이 금액 전부가 감면됩니다(지방소득세는 넣지 않았습니다).
감면을 받지 못하면 약 5,891만 원을 내고, 비사업용 토지로까지 판정되면 약 7,966만 원이 됩니다
자경 기간이 8년에 못 미치거나 소재지 밖에 살아 감면을 받지 못하면, 같은 숫자로 약 5,891만 원을 냅니다. 비사업용 토지로 판정되면 구간마다 10퍼센트포인트 높은 세율표가 적용되어, 5,206만 원에 1억 5,000만 원 초과분의 48퍼센트를 더한 약 7,966만 원이 됩니다.
감면액은 1년 1억 원, 5년 합계 2억 원까지여서 넘는 부분은 냅니다(조세특례제한법 제133조). 소득 3,700만 원 이상인 해의 제외, 같은 해 다른 감면과의 합산도 결과를 바꾸므로 실제 세액은 신고 전 개별 검토가 필요합니다.
기한 안에 확인할 것은 허가 신청 기한, 불허가 뒤 반환 기한, 임대차 만료 3개월 전 통지, 양도세 예정신고 기한입니다
· 토지이용계획확인서의 용도구역(농업진흥구역인지)
· 등기부의 근저당·지상권과 금융기관 승낙을 받을 수 있는지
· 허가 신청·확정허가 기한, 불허가 처분서를 받은 날부터 계약금 반환 기한
· 임차농 계약의 남은 기간, 만료 3개월 전까지의 갱신 거절 통지
· 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안의 예정신고와 세액감면신청서
농지 태양광 계약은 허가가 안 날 때, 20년 뒤 철거, 임차농의 남은 기간, 감면 판정일을 먼저 정해 두는 일입니다
매도라면 허가 불발 때의 계약금 반환과 비용 부담, 토지사용승낙과 금융기관 협조를 계약서에 적어 두어야 합니다. 대전고등법원 2016나16045 판결처럼 계약서에 없던 의무도 사업 목적에 비추어 인정될 수 있습니다.
임대라면 농지 상태 그대로의 임대가 무효가 될 수 있다는 점(대전고등법원 2019나15777)과 철거비 담보가, 임차농에게는 읍·면 확인으로 갖추는 대항력(대법원 2024다277687)이 핵심입니다. 8년 자경 감면은 잔금 전 공사의 시점과 한도를 함께 보아야 합니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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