세 줄 요약
· 외국인 토지거래허가구역(서울 전역·경기 23개 시군·인천 9개 자치구)은 국토교통부 2026. 8. 20. 발표로 2027. 8. 25.까지 1년 연장되었습니다. 외국인이 사는 단독·다가구·다세대·연립·아파트 거래는 계약 전에 구청 허가를 받아야 하고, 허가 뒤 4개월 안 입주와 취득일부터 2년 실거주가 따릅니다.
· 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없고(부동산거래신고법 제11조 제6항), 허가받을 것을 전제로 한 계약은 유동적 무효, 처음부터 허가를 피한 계약은 확정적 무효입니다(대법원 98다40459 전원합의체). 허가 요건 없는 매수인이 남의 이름을 매수인으로 적은 계약은 처음부터 무효로 보았고, 환송 뒤 매수인은 낸 3억 7,000만 원을 돌려받는 데 그쳤습니다(대법원 2009다96328 → 인천지방법원 2010나8211 확정).
· 매매는 계약일부터 30일 안 거래신고, 증여 등 그 밖의 계약은 60일, 상속·경매는 6개월 안 외국인 취득 신고 대상입니다(부동산거래신고법 제8조). 2026. 11. 2. 허가, 2027. 1. 15. 등기를 가정하면 입주 마감은 2027. 3. 2., 2년 실거주 만료는 2029. 1. 15.입니다. 한국 법 기준 설명이며 외국 법과 본국 세금은 다루지 않습니다.
질문 목록
1. 외국인 토지거래허가구역은 어디이고 언제까지입니까
2. 어떤 주택 거래가 허가 대상입니까
3. 외국인등에는 누가 들어갑니까
4. 지정 뒤 외국인 주택 거래는 얼마나 줄었습니까
5. 서울 아파트에는 다른 허가구역 지정도 겹칩니까
6. 허가를 받은 뒤 언제까지 입주하고 얼마나 살아야 합니까
7. 세를 놓을 집도 허가를 받을 수 있습니까
8. 외국인 취득 신고와 토지거래허가는 무엇이 다릅니까
9. 상속·경매로 얻은 부동산은 언제까지 신고합니까
10. 허가 없이 계약하면 어떻게 됩니까
11. 허가 전의 계약은 어떤 상태입니까
12. 처음부터 허가를 피하려 한 계약은 어떻게 됩니까
13. 남의 이름을 매수인으로 적은 계약은 어떻게 됩니까
14. 그 사건에서 원심과 대법원의 판단은 어떻게 달랐습니까
15. 계약이 무효이면 낸 돈은 어떻게 됩니까
16. 허가 없이 계약하면 처벌받습니까
17. 허가구역 지정이 끝나면 계약은 유효해집니까
18. 허가받은 대로 살지 않으면 어떤 제재가 있습니까
19. 입주 마감일과 2년 만료일은 어떻게 셉니까
20. 날짜 계산을 바꾸는 변수는 무엇입니까
21. 본국 세금과 외국 법도 이 글에서 다룹니까
22. 기한 안에 확인할 것은 무엇입니까
23. 정리하면 무엇이 핵심입니까
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 원문 문언 |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률(시행 2024. 5. 17.) | 제2조 제4호 | "외국인등"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 개인ㆍ법인 또는 단체를 말한다. 가. 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인 나. 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체 다. 사원 또는 구성원의 2분의 1 이상이 가목에 해당하는 자인 법인 또는 단체 라. 업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 2분의 1 이상이 가목에 해당하는 자인 법인 또는 단체 마. 가목에 해당하는 사람이나 나목에 해당하는 법인 또는 단체가 자본금의 2분의 1 이상이나 의결권의 2분의 1 이상을 가지고 있는 법인 또는 단체 바. 외국 정부 (사목 생략) |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 제8조 제1항~제3항 | ① 외국인등이 대한민국 안의 부동산등을 취득하는 계약(제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제외한다)을 체결하였을 때에는 계약체결일부터 60일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다. ② 외국인등이 상속ㆍ경매, 그 밖에 대통령령으로 정하는 계약 외의 원인으로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 때에는 부동산등을 취득한 날부터 6개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다. ③ 대한민국 안의 부동산등을 가지고 있는 대한민국국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인등으로 변경된 경우 그 외국인등이 해당 부동산등을 계속보유하려는 경우에는 외국인등으로 변경된 날부터 6개월 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다. |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 제11조 제1항 전단·제6항 | ① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. ⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다. |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 제26조 제3항 | 제11조제1항에 따른 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다. |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령(시행 2026. 10. 1.) | 제14조 제2항 제1호 | 법 제12조제1호가목부터 다목까지의 목적으로 허가를 받은 경우: 토지 취득일부터 2년 |
| 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 | 제16조 제3항 제1호~제3호 | 1. 토지거래계약허가를 받아 토지를 취득한 자가 당초의 목적대로 이용하지 아니하고 방치한 경우: 토지 취득가액의 100분의 10에 상당하는 금액 2. 토지거래계약허가를 받아 토지를 취득한 자가 직접 이용하지 아니하고 임대한 경우: 토지 취득가액의 100분의 7에 상당하는 금액 3. 토지거래계약허가를 받아 토지를 취득한 자가 제14조제1항제3호에 따른 허가관청의 승인 없이 당초의 이용목적을 변경하여 이용하는 경우: 토지 취득가액의 100분의 5에 상당하는 금액 |
| 민법 | 제160조 제2항 | 주, 월 또는 연의 처음으로부터 기간을 기산하지 아니하는 때에는 최후의 주, 월 또는 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다. |
| 민법 | 제161조 | 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당한 때에는 기간은 그 익일로 만료한다. |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2009다96328 | 2010. 6. 10. | 허가 요건을 갖추지 못한 매수인이 요건을 갖춘 사람의 명의를 도용해 매수인으로 적은 계약이 허가 잠탈로서 확정적 무효인지 | 확정적 무효로 보아 파기환송(원심 인천지방법원 2008나15728). 환송 후 인천지방법원 2010나8211은 허가신청절차 청구 기각, 매매대금 3억 7,000만 원과 지연손해금 반환 인정(확정) |
| 대법원 | 98다40459 전원합의체 | 1999. 6. 17. | 허가 전 계약의 효력, 허가구역 지정 해제·기간 만료 뒤의 효력 | 허가 전제 계약은 유동적 무효, 허가 배제·잠탈 계약은 확정적 무효, 지정 해제 등이 되면 그 전에 확정적 무효가 된 경우를 빼고 확정적으로 유효(상고기각) |
| 대법원 | 91도2912 | 1992. 1. 21. | 무허가 토지거래계약 처벌 조항의 적용 대상 | 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 계약만 처벌 대상, 허가받을 것을 전제로 한 계약은 해당하지 않음(파기환송) |
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외국 국적으로 한국에서 일하는 분이 서울 아파트를 사려고 하면, 중개사무소에서 먼저 듣는 말이 「외국인 토지거래허가부터 받으셔야 합니다」입니다. 가계약금을 보내기 전에 구청의 허가가 있어야 한다는 뜻입니다.
허가를 받으면 4개월 안에 들어가 2년을 직접 살아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다. 허가가 어렵다고 한국인 지인의 이름을 계약서에 적으면 계약이 처음부터 무효가 될 수 있습니다.
이 글은 「토지거래허가구역 매매, 법으로 따지기」 세 편 가운데 마지막 편이고, 한국 법을 기준으로 설명합니다.
외국인 토지거래허가구역은 서울 전역·경기 23개 시군·인천 9개 구이고, 2027. 8. 25.까지입니다
국토교통부는 2026. 8. 20. 외국인 토지거래허가구역의 지정기간을 2026. 8. 26.부터 2027. 8. 25.까지 1년 연장한다고 발표했습니다. 처음 지정은 2025. 8. 26.부터 1년이었고, 범위는 그대로입니다.
경기도는 양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천을 뺀 23개 시군입니다. 인천은 2026. 7. 행정구역 개편을 반영해 미추홀·연수·남동·부평·계양·서해·검단·영종·제물포(옛 동구 지역 제외) 9개 자치구입니다.
허가 대상은 외국인이 사는 단독·다가구·다세대·연립·아파트이고, 주거지역은 6㎡를 넘는 거래부터입니다
허가가 필요한 것은 이 지역에서 외국인 등이 매수인인 주택 거래입니다. 면적 기준은 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과여서 주택 거래는 대부분 들어갑니다(국토교통부 2026. 8. 20. 발표).
오피스텔은 건축법상 업무시설이어서 이 허가구역의 제한 대상에 들지 않는다는 것이 국토교통부의 설명입니다(2025. 8. 21. 보도자료).
「외국인등」에는 외국 국적의 개인뿐 아니라 외국 법인과 외국인이 절반 이상 지배하는 국내 법인도 들어갑니다
법이 말하는 외국인등은 대한민국 국적이 없는 개인, 외국 법령으로 세운 법인, 외국 정부 등입니다. 국내 법인이라도 사원·임원의 절반 이상이 외국인이거나 외국인이 자본금·의결권의 절반 이상을 가지면 포함됩니다(부동산거래신고법 제2조 제4호).
기준은 국적입니다. 해외에 오래 살았더라도 대한민국 국적을 가진 분은 이 정의의 외국인등이 아닙니다.
지정 뒤 수도권 외국인 주택 거래는 27% 줄었고, 서울에서 거래가 많은 곳은 구로·금천·송파·강서 순이었습니다
국토교통부 발표에 따르면 2025. 9.부터 2026. 6.까지 수도권 외국인 주택 거래는 4,397건으로, 1년 전 같은 기간 6,024건보다 27% 줄었습니다. 강남·서초·송파 3구와 용산구는 49%, 서초구는 73% 줄었습니다.
이 기간 거래의 66%가 경기, 17%가 서울, 17%가 인천이었고, 국적은 중국 72%, 미국 13%였습니다. 서울에서 거래가 많은 곳은 구로, 금천, 송파, 강서 순이었습니다(국토교통부 2026. 8. 20. 발표).
서울 아파트는 내국인도 2026. 12. 31.까지 허가를 받는 구역이어서, 외국인에게는 두 지정이 겹칩니다
서울 25개 자치구의 아파트는 2025. 10. 20.부터 2026. 12. 31.까지 내국인·외국인 구분 없이 허가 대상입니다(국토교통부 2025. 10. 15. 발표). 외국인이 서울 아파트를 사면 외국인 대상 지정과 이 지정을 함께 보아야 합니다.
세입자 있는 집의 실거주 유예는 이 시리즈 두 번째 편에서 다루었습니다. 그 유예는 무주택세대 구성원 요건 등이 붙은 특례이므로, 외국인 매수인에게 맞는지는 따로 확인하셔야 합니다.
허가를 받은 외국인은 4개월 안에 입주하고, 취득일부터 2년은 직접 살아야 합니다
국토교통부는 주택 거래를 허가받은 외국인이 허가일부터 4개월 안에 그 주택에 입주하고, 취득한 뒤 2년 동안 실제로 거주해야 한다고 밝혔습니다(2025. 8. 21. 보도자료).
자기 거주용으로 허가받은 토지의 이용 의무기간은 토지 취득일부터 2년입니다(부동산거래신고법 시행령 제14조 제2항 제1호). 그 기간에는 허가받은 목적대로, 곧 직접 살아야 합니다.
허가 기준은 자기가 살 집인지여서, 세를 놓거나 비워 둘 집은 허가받기 어렵습니다
주택 허가의 중심 기준은 자기의 거주용 주택용지로 쓰려는 것인지입니다. 국토교통부 자료도 2년 동안 실거주할 수 없는 사람은 주택을 취득할 수 없다고 적고 있습니다(2025. 8. 21. 보도자료 참고 자료).
사 두고 세를 놓으려는 계획이라면 허가 단계에서 막힙니다. 허가 신청서에는 계약 내용과 토지 이용계획, 취득자금 조달계획을 적어 냅니다.
외국인 부동산 취득 「신고」는 계약 뒤에 하고, 토지거래 「허가」는 계약 전에 받습니다
신고는 이미 맺은 계약이나 취득 사실을 관청에 알리는 절차이고, 허가는 계약을 맺기 전에 관청의 승인을 받는 절차입니다. 토지거래허가구역이나 군사시설 보호구역 같은 특정 구역이 아니라면 외국인도 신고로 끝나지만, 그런 구역 안에서는 허가가 먼저입니다.
외국인 취득 신고에서 매매계약은 빠지고, 매매는 내국인과 같은 부동산 거래신고(계약일부터 30일 이내)를 합니다. 증여·교환 같은 그 밖의 계약은 계약일부터 60일 안에 외국인 취득 신고를 합니다(부동산거래신고법 제8조).
상속·경매로 얻었거나 국적이 바뀌어 외국인이 되었다면 6개월 안에 신고합니다
외국인등이 상속·경매, 법원의 확정판결, 법인 합병, 건물 신축처럼 계약이 아닌 원인으로 부동산을 얻으면 취득일부터 6개월 안에 신고합니다. 한국 국민이 외국인등이 된 뒤 부동산을 계속 가지려 해도 바뀐 날부터 6개월 안에 신고합니다(부동산거래신고법 제8조).
계약으로 취득한 것을 신고하지 않으면 300만 원 이하, 상속 등 취득이나 계속보유를 신고하지 않으면 100만 원 이하의 과태료 대상입니다.
허가구역 안에서 허가 없이 맺은 토지거래계약은 효력이 생기지 않습니다
허가구역 토지의 소유권을 넘기는 계약은 당사자가 함께 구청장 등의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 발생하지 않습니다(부동산거래신고법 제11조 제6항). 아파트도 대지 지분이 함께 넘어가므로 허가 대상입니다.
국토교통부 안내에 따르면 허가를 받은 뒤 계약을 맺고, 등기를 신청할 때 허가증을 붙입니다.
매도인이시라면 매수인이 외국 국적인지 먼저 확인하시고, 허가 신청 일정과 허가가 나지 않을 때 계약금을 돌려주는 조건을 계약서에 적어 두시는 편이 안전합니다.
허가를 받을 생각으로 맺은 계약은 허가가 날 때까지 「유동적 무효」입니다
대법원 98다40459 전원합의체 판결은 허가받을 것을 전제로 맺은 계약은 허가 전에는 채권적 효력도 없지만, 허가를 받으면 거슬러 올라가 유효해지고 불허가되면 무효로 굳는다고 정리했습니다. 이 상태를 유동적 무효(효력이 정해지지 않은 상태)라고 부릅니다.
허가 전에는 소유권 이전이나 잔금 지급을 서로 청구할 수 없습니다. 다만 당사자는 허가 신청에 서로 협력할 의무가 있습니다.
처음부터 허가를 피하려고 맺은 계약은 확정적으로 무효여서, 나중에 고칠 길이 없습니다
대법원 98다40459 전원합의체 판결은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는(빠져나가는) 내용의 계약은 확정적 무효로서 유효가 될 여지가 없다고 함께 정리했습니다.
허가 신청을 하지 않기로 하거나 허가가 필요 없는 거래처럼 계약서를 꾸미는 경우가 여기에 들어갑니다. 이런 계약은 나중에 허가 요건을 갖추어도 되살릴 수 없습니다.
허가 요건이 없는 매수인이 남의 이름을 매수인으로 적은 계약은 처음부터 허가를 피한 계약입니다
대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다96328 판결은 허가 요건을 갖추지 못한 매수인이 요건을 갖춘 사람의 이름을 매수인으로 적어 계약한 것을 처음부터 허가를 잠탈한 경우로 보았습니다. 정상적으로는 받을 수 없는 허가를 받으려고 계약서를 허위로 쓰는 것도 잠탈에 들어간다고 했습니다.
그 사건 매수인은 허가에 필요한 거주 요건이 없었고, 2005. 3. 23. 토지를 3억 7,000만 원에 사면서 요건을 갖춘 사람을 무단으로 매수인으로 적었습니다. 그 일로 사문서위조 유죄가 확정되었습니다.
원심은 허가를 받을 생각이었다고 보았지만, 대법원은 처음부터 무효라며 사건을 돌려보냈습니다
원심인 인천지방법원 2008나15728 판결은 계약서 특약과 허가신청서 기재를 들어, 매수인이 허가를 받을 것을 전제로 계약했다고 보았습니다. 대법원 2009다96328 판결은 명의 도용, 실제로 살지 않은 곳으로의 전입신고, 매수인 스스로 허가 요건이 없었던 사정을 모아 원심을 깨고 돌려보냈습니다.
환송 뒤 인천지방법원 2010나8211 판결은 허가 신청에 협력하라는 청구를 기각했습니다. 대신 매도인들이 받은 3억 7,000만 원과 지연손해금을 돌려주라고 했고, 이 판결은 확정되었습니다.
계약이 처음부터 무효이면 집을 넘겨받을 길은 없고, 낸 돈을 돌려받는 문제로 바뀝니다
그 사건 매수인은 대금을 다 치르고도 토지를 넘겨받지 못했고, 소송 끝에 돈을 돌려받는 데 그쳤습니다. 그 사건은 이름을 무단으로 쓴 경우였습니다.
다만 판결이 든 기준이 「받을 수 없는 허가를 받을 수 있게 계약서를 꾸미는 것」이어서, 승낙을 받고 한국인 가족이나 지인의 이름을 빌린 경우도 같은 기준으로 따져질 수 있다고 봅니다.
외국인 매수인이시라면 허가가 어렵다는 이유로 다른 사람의 이름을 빌리는 방법은 쓰지 않으시는 것이 좋습니다. 계약이 무효가 되고 형사 문제까지 생길 수 있습니다.
허가 없이 계약하면 처벌 조항이 있지만, 처벌 대상은 처음부터 허가를 피한 계약입니다
허가 없이 토지거래계약을 맺거나 속임수로 허가를 받은 사람은 2년 이하의 징역, 또는 계약 당시 개별공시지가로 계산한 토지가격의 30% 이하 벌금에 처할 수 있습니다(부동산거래신고법 제26조 제3항).
대법원 91도2912 판결은 옛 국토이용관리법의 무허가 거래 처벌 조항에 대해, 처벌되는 것은 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 계약이고 허가받을 것을 전제로 한 계약은 해당하지 않는다며 유죄판결을 깨고 돌려보냈습니다.
허가구역 지정이 끝나면 허가 없이 맺은 계약이 유효해질 수 있지만, 그 전에 무효로 굳은 계약은 예외입니다
대법원 98다40459 전원합의체 판결은 허가 없이 계약한 뒤 지정이 해제되거나 지정기간이 끝나고 다시 지정되지 않으면, 그 전에 확정적 무효가 된 경우가 아닌 한 허가 없이도 확정적으로 유효가 된다고 정리했습니다. 처음부터 허가를 피한 계약은 되살아나지 않습니다.
외국인 허가구역은 이미 한 번 1년 연장되었고, 서울 아파트에는 다른 지정도 겹쳐 있습니다. 지정이 끝나기를 기다리며 허가 없이 계약하면 계약의 운명을 연장·재지정 여부에 맡기게 됩니다.
허가받은 대로 살지 않으면 이행명령과 이행강제금이 이어지고, 허가 취소도 검토됩니다
허가받은 목적대로 쓰지 않으면 구청장이 3개월 이내 기간을 정해 문서로 이행을 명하고, 그래도 이행하지 않으면 이행강제금을 매깁니다. 비율은 토지 취득가액의 방치 10%, 직접 쓰지 않고 임대 7%, 승인 없는 목적 변경 5%입니다(부동산거래신고법 시행령 제16조 제3항).
이행강제금은 이행할 때까지 1년에 한 번씩 되풀이될 수 있고, 금액 계산은 이 시리즈 두 번째 편에서 다루었습니다. 국토교통부는 필요하면 허가 취소도 검토한다고 밝혔습니다(2025. 8. 21. 보도자료).
계산해 보기 — 2026. 11. 2. 허가를 받으면 입주 마감은 2027. 3. 2.이고, 2027. 1. 15. 등기하면 2년 실거주는 2029. 1. 15.까지입니다
예를 들어 외국인 매수인이 2026. 11. 2.(월) 구청 허가를 받고, 2027. 1. 15.(금) 소유권이전등기를 마친다고 가정합니다. 등기일을 취득일로 봅니다.
민법의 기간 계산 방식대로 첫날을 빼고 세면, 4개월은 2026. 11. 3.부터 세어 2027. 3. 3.의 전날인 2027. 3. 2.(화)에 끝납니다(민법 제160조 제2항). 2년 실거주는 2027. 1. 16.부터 세어 2029. 1. 15.(월)에 끝납니다.
외국인 허가구역 지정은 2027. 8. 25.까지이지만, 이 계산의 2년 실거주는 그보다 1년 4개월 남짓 뒤에 끝납니다. 조문은 의무기간을 취득일부터 2년으로 정할 뿐 지정기간과 묶어 두지 않았습니다.
끝나는 날이 토요일·공휴일이면 다음 날로 넘어가고, 허가일과 등기일이 바뀌면 날짜도 바뀝니다
기간의 마지막 날이 토요일이나 공휴일이면 그다음 날에 끝납니다(민법 제161조). 허가일이 2026. 11. 3.이면 입주 마감은 2027. 3. 3.(수)로 하루 늦어집니다.
등기일이 늦어지면 2년의 끝도 그만큼 늦어집니다. 4개월 입주 기한은 국토교통부 발표에 따른 것이어서, 허가증에 적힌 조건과 관할 구청의 계산 방식을 함께 확인해 두시는 편이 안전합니다.
이 글은 한국 법 기준이고, 본국 세금과 외국 법은 다루지 않습니다
외국인이 한국 부동산을 사고팔면 본국에서도 신고나 세금 문제가 생길 수 있습니다. 이 글은 한국 법령과 한국 법원의 판단만 설명하며, 외국의 세법과 법령은 다루지 않습니다.
외국 법에 관한 판단은 그 나라 법의 자격을 가진 사람에게 확인하셔야 합니다. 장재호 변호사는 한국 법에 관한 상담을 영어·중국어·일본어로도 할 수 있습니다.
기한 안에 확인할 것은 계약 전 허가 조건, 허가일, 4개월 입주일, 2년 만료일입니다
· 매수인의 국적과 외국인등 해당 여부(법인은 임원·지분 구성)
· 허가 신청 전 계약서의 조건(허가가 나지 않을 때의 계약금 처리)
· 허가일부터 4개월이 되는 입주 마감일(말일이 토요일·공휴일이면 다음 날)
· 등기일(취득일)부터 2년이 되는 실거주 만료일
· 상속·경매로 얻은 경우 취득일부터 6개월 안의 신고
외국인의 서울 주택 매수는 허가가 먼저이고, 남의 이름으로 꾸민 계약은 처음부터 무효가 됩니다
외국인이 서울 전역에서 주택을 사려면 2027. 8. 25.까지는 계약 전에 구청 허가를 받아야 하고, 허가 뒤에는 4개월 안 입주와 2년 실거주가 따라옵니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없고, 허가를 피하려고 계약서를 꾸미면 확정적으로 무효가 됩니다.
첫 편은 허가 전에 매도인이 계약금의 두 배를 내고 계약을 깰 수 있는지(www.lawcjh.kr/131), 두 번째 편은 세입자 있는 집의 실거주 유예(www.lawcjh.kr/145)를 다루었습니다. 「토지거래허가구역 매매, 법으로 따지기」 시리즈는 이 글로 마칩니다.
참고한 판결
· 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다96328 판결(원심 인천지방법원 2008나15728, 파기환송, 환송 후 인천지방법원 2010나8211 확정)
· 대법원 1999. 6. 17. 선고 98다40459 전원합의체 판결
· 대법원 1992. 1. 21. 선고 91도2912 판결(파기환송)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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