세 줄 요약
· 2024년 7월 6일 밤, 서울의 아파트 한 채를 2분의 1 지분씩 가진 매도인 두 사람 가운데 한 사람의 계좌로 가계약금 5,000만 원이 들어왔고, 7분 뒤 중개사가 「약정서 작성 전 해제 시 포기·배액상환」 취지의 문자를 보냈습니다. 매도인들이 7월 13일 계약하지 않겠다고 하자 매수 희망자는 배액 1억 원을 청구했습니다.
· 매수인 측에는 매도인들이 24억 9,000만 원의 값과 계좌번호를 직접 알려 주었고 일주일 가까이 문자에 이의하지 않았다는 근거가 있었습니다. 서울동부지방법원은 송금 전까지 매도인들이 해약금 조건을 설명받지 못했고 가계약금 액수도 몰랐다는 점을 들어 해약금 약정을 인정하지 않았습니다.
· 2025년 2월 14일 청구는 각 기각되고 소송비용은 매수인 측 부담으로 정해졌으며, 원금과 이자 50,698,630원의 공탁으로 가계약금 반환의무도 소멸했습니다. 판결은 제1심에서 확정되었고, 장재호 변호사는 피고들 소송대리인 2명 가운데 1명이었습니다.
이 글이 답하는 질문
1. 법원은 1억 원 청구에 어떤 판결을 했습니까
2. 다툼의 대상은 어떤 부동산이었습니까
3. 매도인들은 송금 전에 무엇을 알려 주었습니까
4. 가계약금은 언제 얼마가 들어왔습니까
5. 해약금 문자는 언제 누구에게 갔습니까
6. 매도인들은 언제 계약을 거절했습니까
7. 거절 뒤 양쪽은 무엇을 주고받았습니까
8. 매수인 측의 첫째 근거는 무엇이었습니까
9. 매수인 측의 둘째 근거는 무엇이었습니까
10. 가계약금 해약금 약정은 어떤 기준으로 인정됩니까
11. 송금 전 매도인들은 무엇을 알고 있었습니까
12. 통화 녹취록은 왜 매수인 측에 도움이 되지 않았습니까
13. 문자에 이의하지 않은 것은 어떻게 평가되었습니까
14. 공탁은 어떤 효력을 가졌습니까
15. 공탁 이자는 어떻게 계산되었습니까
16. 해약금 약정이 인정되었다면 무엇이 달라졌겠습니까
17. 가계약이 매매계약으로 평가될 수 있는 경우는 언제입니까
18. 매도인 측 주장 가운데 배척된 것이 있습니까
19. 가계약금을 보내는 쪽은 무엇을 남겨야 합니까
20. 가계약금을 낸 쪽이 계약을 포기하면 돈을 잃습니까
21. 가계약금을 받은 쪽이 계약을 접으려면 어떻게 해야 합니까
법령 일람
| 법령 | 조문 | 내용 |
| 민법 | 제565조 제1항 | 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. |
| 민법 | 제487조 | 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다. 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다. |
| 민법 | 제379조 | 이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼으로 한다. |
인용 판례 일람
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울동부지방법원 | 2024가단156828 | 2025. 2. 14. | 아파트 매도 의사와 계좌번호를 알려 준 뒤 가계약금 5,000만 원을 받고 송금 7분 뒤 해약금 문자가 발송된 사안에서 해약금 약정의 존부, 원리금 공탁의 효력 | 송금 전 해약금 설명이 없었고 매도인들이 가계약금 액수도 몰랐으며 통화 녹취록에 계좌 제공 경위가 없어 해약금 약정 불인정, 문자에 대한 무이의만으로 달리 볼 수 없음, 공탁 유효로 반환의무 소멸, 배액 1억 원 청구 각 기각, 소송비용 원고 부담(확정) |
| 대법원 | 2021다248312 | 2021. 9. 30. | 가계약금에 관한 해약금 약정의 인정 요건, 가계약으로 매매계약이 성립하는 경우 | 정식 계약 전까지 교부자의 포기와 수령자의 배액 상환으로 계약을 맺지 않기로 한 약정이 명백하게 인정되어야 함, 매매목적물·대금이 특정되고 중도금 지급방법 합의가 있으면 매매계약 성립으로 볼 수 있음(상고기각) |
| 대법원 | 2022다247187 | 2022. 9. 29. | 임대차 가계약금을 낸 사람이 계약 체결을 포기한 경우 가계약금 몰취 여부 | 해약금 약정이 명백히 인정되지 않는 한 몰취되지 않음, 이를 확인하지 않고 반환청구를 배척한 원심 파기환송 |
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계좌번호를 알려 준 그날 밤 5,000만 원이 들어오고, 곧이어 중개사의 문자가 옵니다. 약정서를 쓰기 전에 그만두면 돈을 받은 쪽이 두 배를 물어낸다는 내용입니다. 일주일 뒤 팔지 않겠다고 하자 1억 원을 내라는 내용증명이 날아옵니다.
매수인 측 주장에도 근거가 있었습니다. 값을 먼저 부른 것도, 계좌를 건넨 것도 매도인 쪽이었고, 문자를 받은 뒤 일주일 가까이 아무 말이 없었습니다.
이 사건은 장재호 변호사가 피고들 소송대리인 변호사 2명 가운데 한 명으로 매도인(의뢰인들) 쪽을 맡은 사건입니다. 배액 청구 1억 원은 모두 기각되었고 배척된 매도인 측 주장은 없었으며, 판결은 제1심으로 확정되었습니다.
서울동부지방법원은 2025년 2월 14일 1억 원 청구를 각 기각하고 소송비용을 매수인 측에 지웠습니다
서울동부지방법원 2024가단156828 판결의 주문은 두 줄이었습니다. 원고(매수 희망자)의 피고들(매도인 두 사람)에 대한 청구를 각 기각하고, 소송비용은 원고가 부담한다는 것입니다.
원고는 피고들이 공동하여 100,000,000원과 함께, 2024. 7. 14.부터 소장 부본이 송달된 날까지는 연 5%, 그 뒤 완제일까지는 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 구했습니다. 판결은 제1심으로 확정되었습니다.
분쟁의 목적물은 매도인 두 사람이 절반씩 가진 서울의 아파트였습니다
매도인 두 사람은 서울에 있는 아파트 한 채를 2분의 1씩 공유했습니다. 2024년 4월경 두 사람은 이 아파트를 한 공인중개사사무소에 매물로 맡겼습니다.
매수 희망자는 다른 공인중개사사무소의 안내로 7월 6일 오후 집을 보았고, 같은 날 저녁 그 중개사에게 매수 의사를 전했습니다.
매도인들은 2024년 7월 6일 저녁 중개사와의 통화에서 매도 의사와 계좌번호를 밝혔습니다
매수 의사는 매수인 측 중개사를 거쳐 매도인 측 중개사에게 전달되었습니다. 매도인 측 중개사의 전화를 받은 매도인들은 24억 9,000만 원이면 팔겠다고 하고 한 사람 명의의 계좌번호를 불러 주었습니다.
오후 8시 40분 매도인 측 중개사는 매매금액과 계좌번호를 매수인 측 중개사에게 보냈고, 매수 희망자도 이를 전해 받았습니다.
가계약금 5,000만 원은 오후 9시 58분에 송금되었습니다
2024년 7월 6일 오후 9시 58분, 매수 희망자가 매도인 한 사람 명의 계좌에 50,000,000원을 입금하고 자기 쪽 중개사에게 알렸습니다. 입금 소식은 오후 10시 매도인 측 중개사를 통해 그 매도인에게 전해졌습니다.
송금액 5,000만 원은 매매금액 24억 9,000만 원의 약 2퍼센트에 해당합니다.
해약금 내용이 담긴 중개사 문자는 송금 7분 뒤인 오후 10시 5분경에 나갔습니다
매도인 측 중개사는 오후 10시 5분경 매도인 한 사람과 매수인 측 중개사에게 같은 문자를 보냈습니다. 매매약정서를 작성하기 전까지 돈을 낸 사람은 가계약금을 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환하여 계약을 맺지 않기로 한다는 취지였습니다.
이처럼 계약을 접는 대가를 미리 정해 두는 합의를 해약금 약정이라고 합니다.
매도인들은 약정서를 쓰기 전인 7월 13일 계약 체결을 거절했습니다
양쪽은 처음에 7월 12일 매매약정서를 쓰기로 했고, 매도인들이 요청해 날짜를 7월 15일로 바꾸었습니다.
약정서를 쓰기 이틀 전인 7월 13일 매도인들은 중개사에게 계약을 체결하지 않겠다고 연락하면서 받은 5,000만 원은 돌려주겠다고 통보했습니다.
양쪽은 7월 중순 1억 원 요구와 5,000만 원 반환 제안을 내용증명으로 주고받았습니다
매수 희망자는 7월 17일경 매도인들에게 가계약금의 두 배인 1억 원을 지급하라는 내용증명을 보냈습니다.
매도인들은 7월 22일경 5,000만 원만 반환하겠으니 반환받을 계좌를 알려 달라고 내용증명으로 회신했습니다. 양쪽 입장은 이 단계에서 이미 5,000만 원 차이로 굳어 있었습니다.
매수인 측 첫째 근거는 매도인들이 값과 계좌를 먼저 내놓았다는 점이었습니다
원고는 매매에 관한 가계약이 체결되었고 그 가계약에 해약금 약정이 포함되어 있다고 주장했습니다. 그러니 체결을 거부한 피고들이 가계약금의 배액을 내야 한다는 것입니다.
매도인들이 24억 9,000만 원을 제시하고 계좌번호를 건넨 것은 판결이 인정한 기초사실입니다. 매수인 측은 이 사실을 가계약 성립의 근거로 삼을 수 있었습니다.
매수인 측 둘째 근거는 해약금 문자에 일주일간 이의가 없었다는 점이었습니다
해약금 문자는 송금 당일 밤 매도인 한 사람에게 도착했습니다. 매도인들은 7월 13일 거절을 통보할 때까지 문자 내용에 이의를 제기하지 않았습니다.
원고는 매도인 측 중개사가 매도인들과 통화한 녹취록도 증거로 냈습니다. 통지를 받고 침묵한 사정과 통화 기록이 매수인 측 주장의 무게를 받쳤습니다.
대법원 기준상 가계약금 해약금 약정은 명백하게 인정되어야 합니다
대법원 2021다248312 판결(2021년 9월 30일 선고)은 약정 내용, 계약의 동기와 경위, 당사자가 이루려던 목적과 진정한 의사, 거래의 관행을 종합해 볼 때 본계약 체결 전까지 교부자는 그 돈을 포기하고 수령자는 두 배를 돌려주는 방식으로 계약을 맺지 않기로 약정한 것이 명백하게 인정되어야 해약금 약정을 인정할 수 있다고 판시했습니다.
서울동부지방법원 2024가단156828 판결도 판단의 첫머리에 이 기준을 그대로 옮겨 두었습니다.
송금 전까지 매도인들은 해약금 조건을 설명받지 못했고 금액도 몰랐습니다
서울동부지방법원 2024가단156828 판결은 5,000만 원이 들어오기 전까지 매도인들이 중개사로부터 문자에 적힌 것과 같은 해약금 약정에 관하여 아무 설명을 듣지 못했다고 인정했습니다. 가계약금이 얼마일지도 몰랐다고 보았습니다.
이 사정은 피고 측 서증인 을 제3, 4호증의 기재와 변론 전체의 취지로 인정되었습니다.
매수인 측 통화 녹취록에는 계좌번호를 건넨 경위가 없었습니다
원고가 낸 녹취록은 매도인 측 중개사가 당시 매도인들과 나눈 통화였지만, 매도인들이 왜 계좌번호를 알려 주었는지에 관한 대목은 들어 있지 않았습니다.
서울동부지방법원 2024가단156828 판결은 이런 사정에 비추어 원고가 낸 증거만으로는 약정서 작성 전 포기·배액상환 약정이 있었다고 인정할 수 없다고 판단했습니다.
송금 뒤 문자에 대한 침묵은 해약금 약정의 증거로 채택되지 않았습니다
서울동부지방법원 2024가단156828 판결은 거절 통보일인 7월 13일까지 매도인들이 문자에 아무 이의를 하지 않은 점도 결론을 바꿀 사정이 되지 못한다고 판단했습니다.
결론이 갈린 곳은 시간의 순서였습니다. 해약금 조건이 돈보다 7분 늦게 도착했기 때문에, 그 뒤의 침묵은 송금 전의 명백한 합의를 대신하지 못했습니다.
이자를 붙인 변제공탁 50,698,630원으로 가계약금 반환의무가 끝났습니다
매도인 한 사람은 2024년 10월 14일 원고의 수령거절을 원인으로 50,698,630원의 공탁서를 내 수리되었고, 10월 15일 납입했습니다. 원금 50,000,000원과 지연이자 698,630원을 합한 금액입니다.
서울동부지방법원 2024가단156828 판결은 공탁이 유효하다고 인정하고, 피고들의 가계약금 반환의무가 소멸했다고 판단했습니다(민법 제487조).
계산해 보기 — 공탁 이자 698,630원은 102일 치 연 5% 이자입니다
판결문에 적힌 공탁 이자의 산정 기간은 송금한 2024년 7월 6일에 시작해 공탁금을 넣기로 한 10월 15일에 끝납니다. 양 끝 날을 모두 세면 102일이고, 50,000,000원 × 0.05 × 102 ÷ 365 = 698,630원(원 미만 버림)이 판결문의 숫자와 맞습니다. 연 5%는 민법 제379조의 법정이율입니다.
달라지는 변수는 날수 계산법입니다. 첫날을 빼면 101일로 691,780원, 2024년의 366일로 나누면 696,721원이 되어 몇천 원씩 차이가 납니다.
해약금 약정이 인정되었다면 매도인들의 부담은 원금 기준 5,000만 원 늘었을 것입니다
원고 청구대로라면 매도인들은 1억 원을 내야 했고, 받은 돈 5,000만 원을 빼면 순부담이 5,000만 원입니다. 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 연 12%가 붙으므로 1억 원에 대해 해마다 1,200만 원이 늘어납니다.
반대로 송금 전에 중개사가 해약금 조건과 액수를 알렸고 매도인들이 이를 받아들인다는 통화나 문자가 남아 있었다면, 서울동부지방법원 2024가단156828 판결의 결론은 달라졌을 수 있습니다.
중도금 지급방법까지 정한 가계약이라면 매매계약 성립과 민법 제565조가 쟁점이 됩니다
대법원 2021다248312 판결은 가계약서 작성 때 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 매매계약이 이미 성립된 것으로 평가할 수 있다고 판시했습니다. 그렇게 평가되면 가계약금은 매매계약의 계약금으로서 민법 제565조 제1항의 해약금 해제가 문제 됩니다.
서울동부지방법원 2024가단156828 사건의 원고는 해약금 약정이 포함된 가계약만 주장했고, 매매계약이 성립했다는 주장은 판결문에 없습니다.
매도인 측에서 배척된 주장은 판결문에 없습니다
서울동부지방법원 2024가단156828 판결은 매도인 두 사람에 대한 청구를 모두 기각했고, 판결 이유에도 매도인 측 주장을 받아들이지 않은 대목은 없습니다.
매도인들이 부담한 돈은 원래 반환할 5,000만 원에 이자 698,630원을 얹은 공탁금 50,698,630원이었습니다.
가계약금을 보내는 쪽은 송금 전에 조건 합의를 남겨야 합니다
가계약금을 송금하려는 쪽이시라면 돈을 보내기 전에 금액과 해약 조건을 매도인 본인에게 문자로 알리고 그 조건에 동의한다는 답을 받아 두시는 편이 안전합니다. 송금이 먼저 되고 조건이 뒤따르면 이 사건처럼 합의가 명백하다고 보기 어렵습니다.
중개사를 거칠 때에는 중개사가 매도인에게 조건을 설명한 통화를 녹음해 달라고 요청해 두는 것도 방법입니다.
가계약금을 낸 쪽도 해약금 약정이 명백하지 않으면 돈을 돌려받을 수 있습니다
대법원 2022다247187 판결(2022년 9월 29일 선고)은 임차 목적의 가계약금이 문제 된 사건에서, 해약금 약정이 명백히 인정되지 않는 한 가계약금을 낸 사람이 스스로 계약을 포기하더라도 그 돈이 받은 사람에게 몰취된다고 볼 수 없다고 판시했습니다. 원심은 이를 확인하지 않고 반환청구를 배척했다가 파기되었습니다.
해약금 약정이 명백해야 한다는 기준은 받은 쪽의 배액상환에도, 낸 쪽의 포기에도 똑같이 걸립니다.
가계약금을 받은 쪽은 반환 의사 통지와 공탁 순서를 밟을 수 있습니다
가계약금을 받아 둔 매도인이시라면 계약을 맺지 않기로 정한 즉시 중개사와 상대방에게 반환 의사를 밝히고, 돌려줄 계좌를 묻는 내용증명을 남겨 두시기 바랍니다. 상대방이 수령을 거절하면 원리금을 법원 공탁소에 변제공탁하는 길이 있습니다.
송금 전에 해약금 조건을 들었거나 액수를 알고 받았다면 결론이 달라질 수 있으므로, 그때의 통화와 문자를 먼저 살펴보시는 것이 좋습니다.
참고한 판결
· 서울동부지방법원 2025. 2. 14. 선고 2024가단156828 판결(손해배상(기), 제1심, 확정)
· 대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결
· 대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결
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