세 줄 요약
· 강원 지역의 한 지역주택조합이 매도청구로 소유자와 대금 129,859,200원의 건물 매매계약을 성립시킨 뒤, 그 건물을 점유한 소유자의 딸을 상대로 소유자를 대위하여 건물인도를 청구했습니다.
· 제1심은 소유자가 129,859,200원을 받는 것과 동시에 점유자가 조합에 건물을 인도하라는 청구취지 그대로의 주문을 내고 가집행을 붙였습니다.
· 항소심은 공공필요성이 없으면 매도청구를 할 수 없다는 점유자 측 본안 전 항변을 받아들이지 않고 2024년 1월 항소를 기각했으며, 판결은 확정되었습니다.
이 글이 답하는 질문
1. 매도청구 대상 건물에는 누가 있었습니까
2. 매도청구를 하면 매매계약은 언제 생깁니까
3. 등기 전의 조합은 점유자에게 바로 인도를 청구할 수 있습니까
4. 조합은 어떤 방법으로 점유자에게 인도를 청구했습니까
5. 대금 지급과 인도는 어떤 관계로 정해졌습니까
6. 제1심 주문은 어떠했습니까
7. 점유자 측 항변의 근거는 무엇이었습니까
8. 점유자 측은 그 밖에 어떤 사정을 들었습니까
9. 점유자 측은 왜 소 각하를 구했습니까
10. 주택법은 공공필요성을 매도청구의 요건으로 둡니까
11. 헌법재판소는 매도청구 조항이 재산권을 침해한다고 보았습니까
12. 항소심은 공익과 사익을 어떻게 견주었습니까
13. 어떤 사정이 결론을 갈랐습니까
14. 판결은 확정되었습니까
15. 판결로 인도 집행을 하려면 무엇이 필요합니까
16. 조합은 무엇을 미리 준비해야 합니까
17. 소유자는 명도 시기를 늦출 수 있습니까
18. 어떤 자료를 모아 두어야 합니까
법령 일람
| 법령 | 조문 | 내용 |
| 주택법 | 제22조 제1항 | 제21조제1항제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제23조에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다 |
| 주택법 | 제22조 제3항 | 제1항 및 제2항에 따른 매도청구에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다 |
| 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 | 제48조 제5항 | 제4항에 따른 청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도(明渡)하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축의 수행에 큰 영향이 없을 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 의하여 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 초과하지 아니하는 범위에서 건물 명도에 대하여 적당한 기간을 허락할 수 있다 |
| 민법 | 제404조 제1항 | 채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다. 그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다 |
| 민법 | 제536조 제1항 | 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다 |
| 민사집행법 | 제41조 제1항 | 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다 |
| 대한민국헌법 | 제23조 제3항 | 공공필요에 의한 재산권의 수용ㆍ사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다 |
인용 판례 일람
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 춘천지방법원 강릉지원 | 2022가단35427 | 2023. 8. 31. | 매도청구로 성립한 매매계약에 기해 소유자를 대위하여 점유자에게 건물인도를 구할 수 있는지 | 대금 129,859,200원 지급과 동시이행의 건물인도, 가집행(제1심, 청구 전부 인용) |
| 춘천지방법원 강릉지원 | 2023나32228 | 2024. 1. 16. | 매도청구권 행사에 공공필요성이 필요한지(본안 전 항변) | 요건 아님, 항소 기각, 확정 |
| 헌법재판소 | 2019헌바221 등 | 2023. 8. 31. | 대지면적 95퍼센트 이상 사용권원을 확보한 사업주체의 매도청구 조항이 재산권을 침해하는지 | 합헌 |
| 대법원 | 2009다3234 | 2009. 4. 23. | 채권자대위소송에서 피보전채권 존부의 성격 | 소송요건으로서 법원의 직권조사사항 |
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아파트 사업부지 한가운데 건물 한 채가 남았습니다. 매매계약은 매도청구로 이미 생겼지만, 그 건물에서 살며 지내던 사람은 소유자 본인이 아닌 그 딸이었습니다.
점유자 측이 든 반론에도 근거가 있었습니다. 헌법은 공공필요에 따른 재산권의 수용·제한을 법률로 하고 정당한 보상을 하도록 정하는데, 매도청구도 팔기 싫은 소유자에게서 소유권을 옮기는 제도입니다.
이 사건은 당시 법무법인 소속 담당변호사였던 장재호 변호사가 두 심급에 걸쳐 원고 조합 쪽을 수행했습니다. 조합 측 주장 중 받아들여지지 않은 것은 하나도 없었습니다.
사업부지 15,811㎡ 안에 남은 건물 한 채가 매도청구 대상이었습니다
강원 지역의 한 지역주택조합은 2022년 7월 13일 대지 15,811㎡에 아파트·부대시설을 짓는 사업계획을 시로부터 승인받았습니다. 부지 안 건물 한 채는 조합이 쓸 권원을 아직 얻지 못한 상태였습니다.
등기부의 소유 명의는 아버지에게 있었고, 그 건물을 쓰며 점유하던 사람은 딸이었습니다.
매도청구권은 행사만으로 시가 매매계약을 만들어 내는 권리입니다
춘천지방법원 강릉지원 2022가단35427 판결에서 매도청구권은 형성권(상대방의 승낙 없이 한쪽 의사표시로 효과가 생기는 권리)으로 다루어졌고, 행사가 있으면 매매계약 체결이 의제된다고 판단되었습니다. 대금은 소유자를 상대로 한 관련 소송의 감정 결과인 건물 시가 129,859,200원이었습니다.
그 관련 소송의 제1심 판결 역시 2023년 8월 31일에 나왔습니다.
등기 전의 조합은 매수인이어서 점유자에게 소유권을 근거로 인도를 구할 수 없습니다
소유권이전등기를 마치기 전의 조합은 법적으로 매수인입니다. 매수인이 가진 것은 매도인에게 건물을 넘겨 달라고 할 계약상 권리이고, 제3자인 점유자에게 곧바로 나가 달라고 할 소유권은 아닙니다.
점유자가 소유자의 가족이라는 사정도 이 구조를 바꾸지 않습니다.
조합은 채권자대위로 소유자가 딸에게 가진 인도청구권을 대신 행사했습니다
민법 제404조 제1항에 따르면 채권자는 자기 채권을 지키기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있습니다. 매수인인 조합의 인도청구권을 지키려고, 조합은 소유자가 딸에게 가진 인도청구권을 대신 행사하는 방식으로 청구를 세웠습니다.
그 대위 구조는 춘천지방법원 강릉지원 2022가단35427 판결에서 그대로 받아들여졌습니다.
인도의무와 대금 지급의무가 맞물려 있어 동시이행 형태로 청구했습니다
건물을 넘길 소유자의 의무와 대금을 치를 조합의 의무는 동시이행관계(서로 맞바꾸어 이행하는 관계, 민법 제536조 제1항)입니다. 청구취지도 「소유자가 129,859,200원을 받는 것과 동시에 점유자는 조합에 건물을 넘기라」는 꼴로 적었습니다.
점유자에게 바로 그 내용의 인도의무가 있다는 것이 춘천지방법원 강릉지원 2022가단35427 판결의 결론이었습니다.
제1심은 2023년 8월 청구취지와 같은 주문에 가집행까지 붙였습니다
2023년 8월 31일 선고된 춘천지방법원 강릉지원 2022가단35427 판결을 보면 청구취지 란에 「주문과 같다」고만 적혀 있습니다. 동시이행 조건의 인도 명령, 소송비용의 점유자 부담, 인도 부분의 가집행이 모두 조합 신청대로였습니다.
판결이 전제한 사실관계는 당사자 사이에 다툼이 없었고, 조합이 제출한 갑 제1호증 내지 제12호증으로 뒷받침되었습니다.
점유자 측은 매도청구를 헌법 제23조 제3항의 공용수용에 견주었습니다
항소심에 와서 점유자 측은 본안 전 항변(청구 내용을 보기 전에 소의 적법성을 다투는 주장)을 새로 냈습니다. 소유자의 의사에 반해 소유권을 강제로 박탈하는 매도청구는 헌법 제23조 제3항의 공용수용과 다르지 않으니, 공공의 이익을 확보할 수 있는 경우가 아니면 행사가 제한되어야 한다는 것이었습니다.
점유자 측은 부동산 시장 위기와 소유자의 생활 기반 상실도 들었습니다
시장 상황도 항변의 근거였습니다. 점유자 측은 부동산 시장이 유례없는 위기여서 조합 사업이 진행될지조차 불투명하다고 보았습니다.
아버지가 그 건물에서 식당을 하며 살아온 만큼, 매도청구가 허용되면 영업권과 주거권을 하루아침에 함께 잃는다는 사정도 내세웠습니다.
피보전채권이 있는지는 소송요건이어서 점유자 측은 소 각하를 구했습니다
2009년 4월 23일 선고된 대법원 2009다3234 판결은 채권자대위소송에서 피보전채권(대위로 지키려는 채권자의 권리)의 존재를 소송요건이자 법원이 직권으로 조사할 사항으로 보았습니다.
매도청구가 제한되면 조합의 매매계약상 인도청구권도 성립하지 않으므로, 점유자 측은 피보전채권이 없어 소가 부적법하다고 주장했습니다.
항소심은 주택법 제22조 제1항의 문언에 공공필요성 요건이 없다고 판단했습니다
주택법 제22조 제1항 본문을 판결 이유에 그대로 옮겨 적은 뒤, 춘천지방법원 강릉지원 2023나32228 판결은 그 조항에 공공의 필요성이라는 행사 요건이 들어 있지 않다고 판단했습니다. 매도청구가 허용되는지는 사업계획승인과 사용권원 미확보처럼 조문에 적힌 사실로 가린다는 뜻입니다.
헌법재판소는 협의·시가·명도 유예 장치를 들어 매도청구 조항의 재산권 침해를 부정했습니다
헌법재판소 2019헌바221 등 결정(2023. 8. 31.)이 심판한 것은, 주택건설대지 면적 가운데 95퍼센트 이상을 쓸 권원을 얻은 사업주체가 나머지 모든 소유자에게 매도청구를 할 수 있게 한 주택법 규정이었습니다. 헌법재판소는 공공필요성을 인정하고, 협의기간과 행사시기의 제한, 개발이익을 담은 시가, 명도 기간 허락 제도로 소유자 피해가 최소화되어 있다고 보았습니다.
항소심은 공익과 사익을 견주어 점유자 측 주장을 받아들이지 않았습니다
토지는 생산이나 대체가 불가능해 공급이 제한된다는 점을 춘천지방법원 강릉지원 2023나32228 판결은 먼저 짚었습니다. 30세대 이상 공동주택 사업은 민간이 해도 공공성이 강하고 이어진 토지가 반드시 있어야 한다는 점도 들었습니다.
그 위에서 헌법재판소 2019헌바221 등 결정을 참조하여, 공익이 사익을 능가하므로 점유자 측 사유만으로 매도청구를 막을 수 없다고 결론지었습니다.
갈린 자리는 매도청구의 법정 요건에 흠이 있느냐였고, 흠이 있었다면 결론이 달라질 수 있었습니다
시장 위기와 생활 기반 상실은 매도청구 요건 바깥의 사정이었습니다. 사업계획승인의 효력이나 매도청구 전 협의 같은 요건에 흠이 드러났다면 조합의 피보전채권이 부정되어 소가 각하될 여지가 있었다고 봅니다.
딸이 아버지에게도 내세울 수 있는 임차권 같은 독자적 권원을 갖고 있었다면, 대위 청구의 결론 역시 달라질 수 있었다고 봅니다.
항소기각으로 판결은 2024년 1월 확정되었습니다
2024년 1월 16일 선고된 춘천지방법원 강릉지원 2023나32228 판결은 제1심의 이유를 끌어다 쓰고, 항소심에서 더해진 본안 전 항변만 따로 판단했습니다. 항소는 기각되었고 항소비용은 점유자 부담으로 정해졌으며, 그 뒤 사건은 확정되었습니다.
동시이행 판결의 인도 집행은 대금 지급이나 이행 제공을 증명한 뒤에 시작됩니다
반대의무와 맞물린 판결을 집행하려면 채권자가 그 반대의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 증명이 먼저 있어야 합니다(민사집행법 제41조 제1항). 이 사건이라면 조합이 소유자에게 129,859,200원을 치르거나 공탁한 서류를 갖추어야 인도 집행에 들어갈 수 있습니다.
조합은 소유자 상대 매도청구와 점유자 상대 인도청구를 함께 설계해야 공사가 늦어지지 않습니다
소유자를 피고로 한 매도청구 판결만으로는 그 건물을 따로 쓰고 있는 사람을 내보낼 수 없어, 점유자를 피고로 한 인도 판결이 별도로 있어야 합니다. 이 사건에서는 두 소송이 2023년 8월 31일 같은 날 제1심 결론을 얻었습니다.
조합 사업 담당자이시라면 사업부지 안 건물별로 등기부상 명의인과 실제 사는 사람·장사하는 사람을 나란히 적은 표를 마련해 두시기 바랍니다.
소유자는 대금 지급일부터 1년 안에서 명도 기간 허락을 청구할 수 있습니다
주택법 제22조 제3항은 매도청구에 집합건물법의 재건축 매도청구 규정을 가져다 씁니다. 그 가운데 집합건물법 제48조 제5항에 따르면, 건물을 비울 경우 생활이 현저히 어려워질 우려가 있고 사업에 큰 지장이 없으면 법원은 소유자의 청구를 받아 대금 지급일 또는 제공일부터 1년 안의 명도 기간을 줄 수 있습니다. 이 사건 판결문에는 그런 청구가 보이지 않습니다.
다툼이 생기기 전에 사업계획승인 고시부터 점유 사진까지 다섯 가지 자료를 모아 두어야 합니다
모아 둘 자료는 사업계획승인 고시문, 협의를 요청한 공문과 그 회신, 법원 감정서, 건물의 등기사항증명서, 누가 그 건물을 쓰고 있는지 보여 주는 사진 등입니다. 고시문은 시·군 누리집의 고시·공고 게시판에, 등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소에 있습니다.
매도청구를 받은 소유자이시라면 영업과 거주를 증명할 사업자등록·공과금 납부 자료를 함께 챙겨 두시는 편이 안전합니다.
참고한 판결
· 춘천지방법원 강릉지원 2023. 8. 31. 선고 2022가단35427 판결(제1심, 청구 전부 인용)
· 춘천지방법원 강릉지원 2024. 1. 16. 선고 2023나32228 판결(항소기각, 확정)
· 헌법재판소 2023. 8. 31. 선고 2019헌바221 등 결정
· 대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다3234 판결
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