세 줄 요약
· 임차인은 2024년 11월 20일 서울의 청년 대상 민간임대주택을 보증금 222,000,000원, 월 차임 540,000원, 기간 2025년 1월 13일부터 2027년 1월 12일까지로 빌렸고, 계약서의 「임대보증금 보증」 칸에는 「가입」이 표시되어 있었습니다.
· 임차인 측은 고액의 선순위 근저당권 때문에 보증 가입이 사실상 불가능했고 임대인들의 재정 위기 정황까지 있다며 신뢰관계 파괴를 이유로 2025년 8월 19일 해지를 통보했습니다. 계약기간 약정과 반환 능력은 임대인 측이 내세울 수 있었던 근거였으나 법정에 제출되지 않았습니다.
· 서울중앙지방법원은 2026년 1월 14일 두 임대인이 공동하여 222,000,000원을 지급하라고 청구를 전부 인용했습니다(소송비용 피고들 부담, 가집행). 제1심 판결이고 확정 여부는 확인되지 않았으며, 장재호 변호사는 원고 소송대리인 변호사 3명 가운데 1명이었습니다.
이 글이 답하는 질문
1. 임대차계약은 어떤 조건으로 맺어졌습니까
2. 계약서에 보증 가입은 어떻게 적혀 있었습니까
3. 보증 가입은 왜 어려웠습니까
4. 임대인의 재정 상태에 관한 정황은 무엇이었습니까
5. 임차인 측은 어떤 법리로 해지를 주장했습니까
6. 해지는 언제 어떻게 통보했습니까
7. 무엇을 청구했습니까
8. 연락이 닿지 않는 임대인에 대한 재판은 어떻게 진행되었습니까
9. 다른 임대인에게는 어떤 규정이 적용되었습니까
10. 판결은 언제 선고되었습니까
11. 주문은 무엇이었습니까
12. 판결 이유에는 무엇이 적혔습니까
13. 임대인 측이 내세울 수 있었던 첫 근거는 무엇입니까
14. 임대인 측이 내세울 수 있었던 둘째 근거는 무엇입니까
15. 결론을 가른 사정은 무엇입니까
16. 사정이 달랐다면 결론도 달라졌겠습니까
17. 임차인 측 주장 가운데 배척된 것이 있습니까
18. 판결은 확정되었습니까
19. 보증 미가입을 이유로 한 법령상 해지 사유도 있습니까
20. 민간임대 계약 전에는 무엇을 확인해야 합니까
21. 해지 의사는 어떻게 남겨야 합니까
22. 보증금을 받기 전에 이사해야 하면 어떻게 합니까
23. 판결을 받은 뒤 보증금은 어떻게 회수합니까
24. 소장을 받은 임대사업자는 무엇을 해야 합니까
법령 일람
| 법령 | 조문 | 내용 |
| 민간임대주택에 관한 특별법 | 제49조 제1항 | 임대사업자(제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다. (각 호: 민간건설임대주택, 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택, 동일 주택단지 100호 이상 등 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간매입임대주택, 그 밖의 민간매입임대주택) |
| 민간임대주택에 관한 특별법 | 제45조 제2항 | 임차인은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있다. |
| 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 | 제35조 제2항 제5호 | 법 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 하는 임대사업자가 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않은 경우 |
| 민법 | 제636조 | 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다. |
| 민사소송법 | 제150조 제1항·제3항 | ① 당사자가 변론에서 상대방이 주장하는 사실을 명백히 다투지 아니한 때에는 그 사실을 자백한 것으로 본다. 다만, 변론 전체의 취지로 보아 그 사실에 대하여 다툰 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 당사자가 변론기일에 출석하지 아니하는 경우에는 제1항의 규정을 준용한다. 다만, 공시송달의 방법으로 기일통지서를 송달받은 당사자가 출석하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. |
| 민사소송법 | 제208조 제3항 | 제2항의 규정에 불구하고 제1심 판결로서 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 경우에는 청구를 특정함에 필요한 사항과 제216조제2항의 판단에 관한 사항만을 간략하게 표시할 수 있다. 1. 제257조의 규정에 의한 무변론 판결 2. 제150조제3항이 적용되는 경우의 판결 3. 피고가 제194조 내지 제196조의 규정에 의한 공시송달로 기일통지를 받고 변론기일에 출석하지 아니한 경우의 판결 |
| 주택임대차보호법 | 제3조의3 제5항 | 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. |
인용 판례 일람
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울중앙지방법원 | 2025가단103737 | 2026. 1. 14. | 보증 가입이 사실상 불가능한 민간임대주택의 임차인이 신뢰관계 파괴를 이유로 계약기간 중 해지하고 보증금 222,000,000원 반환을 구할 수 있는지 | 피고들은 공동하여 222,000,000원 지급, 소송비용 피고들 부담, 가집행(피고 1인 공시송달 판결, 피고 1인 자백간주 판결, 제1심, 확정 여부 미확인) |
| 대법원 | 94다17826 | 1995. 3. 24. | 계속적 계약의 해지 사유 | 일방의 계약상 의무 위반으로 신뢰관계가 파괴되어 계약관계를 유지하기 어려운 정도에 이르면 상대방은 곧바로 해지하여 장래를 향해 효력을 소멸시킬 수 있음(원심 파기환송) |
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일곱 달째 살고 있는 민간임대주택의 보증금은 2억 2,200만 원입니다. 계약서에는 보증에 「가입」한다고 적혀 있었지만, 건물의 선순위 근저당권 때문에 실제로는 가입이 어렵다는 사정이 드러났습니다. 만기는 2027년 1월, 아직 한참 남았습니다.
임대인 측 주장에도 근거가 있었습니다. 기간을 정한 임대차는 기간 중에 임차인이 일방적으로 끝낼 수 없는 것이 원칙이고, 보증에 가입하지 못한 것과 보증금을 돌려주지 못하는 것은 별개라고 맞설 수 있었습니다. 그러나 재판에 나온 임대인은 없었습니다.
임차인 측 소송대리인은 변호사 3명이었고, 장재호 변호사가 그 가운데 1명입니다. 청구는 전부 인용되어 배척된 임차인 측 주장은 없었고, 이 판결은 제1심 판결이어서 상소가 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.
계약은 2024년 11월 20일, 보증금 222,000,000원·월 차임 540,000원·기간 2년으로 체결되었습니다
원고는 임대인들을 대리한 사람을 통해 2024년 11월 20일 임대차계약서를 썼습니다. 목적물은 서울에 있는 청년 대상 민간임대주택의 한 호실이고, 임대차기간은 2025년 1월 13일에 시작해 2027년 1월 12일에 끝나는 2년이었습니다.
계약일에 확정일자를 받았고, 입주일인 2025년 1월 13일에 전입신고를 했습니다. 임대인 두 사람은 이 주택을 함께 소유하면서 민간임대주택 임대사업자로서 임대한 사람들이었습니다.
계약서의 「임대보증금 보증」 칸은 「가입」이었고 임대사업자에게는 보증 가입 의무가 있었습니다
법이 정한 민간임대주택을 임대하는 임대사업자는 임대보증금 보증에 가입할 의무를 집니다(민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항). 보증금을 돌려받지 못할 위험에 대비해 임차인을 보호하려는 제도입니다.
원고의 계약서 「임대보증금 보증」 칸에도 「가입」이 분명히 표시되어 있었습니다. 원고 측은 이 표시가 보증금 반환에 문제가 없다고 믿게 한 사정이라고 주장했습니다.
청구원인은 건물에 설정된 고액의 선순위 근저당권을 보증 가입의 걸림돌로 지목했습니다
원고 측 청구원인은 그 건물에 고액의 선순위 근저당권이 있어 보증보험 가입이 사실상 불가능했다고 적었습니다. 임대인들이 이를 숨긴 채 당연히 가입할 것처럼 행세해 계약을 맺게 했다는 주장입니다.
보증에 가입하지 않았거나 가입하지 못할 것을 알았다면 원고는 계약하지 않았을 것이라는 점도 함께 주장했습니다.
임대인 소유 다른 호실의 가압류와 임대인 한 사람의 국세 미납 정황이 함께 제시되었습니다
청구원인에는 임대인들이 가진 같은 건물의 다른 호실들에 여러 채권자의 가압류가 들어와 있다는 사정이 적혔습니다. 임대인 가운데 한 사람은 국세를 내지 못하는 등 재정 위기에 놓인 것으로 보인다는 내용도 담겼습니다.
원고 측은 이를 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사와 능력이 없었다는 근거로 들었습니다.
신뢰관계가 깨진 계속적 계약은 장래를 향해 해지할 수 있다는 대법원 법리가 해지의 근거였습니다
대법원 1995. 3. 24. 선고 94다17826 판결은 당사자 상호간의 신뢰를 기초로 하는 계속적 계약에서 한쪽의 의무 위반으로 신뢰관계가 무너져 계약을 이어 가기 어렵게 되면, 상대방은 곧바로 해지해 장래를 향해 계약의 효력을 소멸시킬 수 있다고 판시하였습니다.
대법원 94다17826 판결의 사안은 윤활유 특약점 계약이었습니다. 서울중앙지방법원 2025가단103737 사건의 원고 측은 보증 가입에 관한 기망과 재정 위기 정황이 임대차를 존속시킬 수 없을 정도의 부당한 행위라며 이 법리를 끌어왔습니다.
해지 통보는 2025년 8월 19일 송달된 내용증명이었고 소장 부본 송달로 한 번 더 확인했습니다
원고의 해지 의사를 담은 내용증명은 2025년 8월 19일 임대인들에게 송달되었습니다. 입주 후 7개월 6일째였고, 계약 만료일까지는 1년 4개월 24일이 남아 있었습니다.
원고 측은 소장에도 해지 의사를 담았습니다. 청구원인은 그 소장 부본이 임대인들에게 송달됨으로써 계약이 적법하게 종료된다고 적었습니다.
청구는 두 임대인이 공동하여 222,000,000원을 반환하라는 것이었고 지연손해금과 동시이행 조건은 없었습니다
원고 측의 청구취지는 공동 소유자인 임대인 두 사람이 공동하여 원고에게 222,000,000원을 지급하라는 것이었습니다.
반환이 늦어진 데 따른 지연손해금은 구하지 않았습니다. 집을 넘겨받는 것과 동시에 지급하라는 동시이행 조건도 청구취지와 주문 어디에도 없습니다.
공시송달로 기일통지를 받은 임대인에게는 자백간주가 적용되지 않아 증거에 의한 증명이 필요했습니다
임대인 가운데 피고 B에 대한 재판은 공시송달(법원이 서류를 게시하는 방법으로 송달된 것으로 보는 제도)로 진행되었습니다. 공시송달로 기일통지서를 받은 당사자가 나오지 않은 때에는 자백간주 규정의 적용이 배제됩니다(민사소송법 제150조 제3항).
따라서 피고 B에 대해서는 원고 측이 계약, 해지, 반환의무의 사실을 증거로 증명해야 했습니다.
기일에 나오지 않은 다른 임대인에게는 자백간주 규정이 적용되었습니다
변론기일에 출석하지 않은 당사자는 상대방이 주장한 사실을 명백히 다투지 않은 것으로 다루어 자백한 것으로 봅니다(민사소송법 제150조 제1항).
서울중앙지방법원 2025가단103737 판결 이유는 피고 C에 대한 판결을 「자백간주에 의한 판결」로 적었습니다. 원고 측이 청구원인에 적은 사실이 피고 C와의 관계에서 그대로 전제가 되었습니다.
변론은 2025년 12월 24일 종결되었고 판결은 2026년 1월 14일, 해지 통보 송달 148일 뒤 선고되었습니다
서울중앙지방법원 2025가단103737 사건의 변론종결일은 2025년 12월 24일, 판결선고일은 2026년 1월 14일입니다.
내용증명이 송달된 2025년 8월 19일부터 계산하면 선고까지 148일이 걸렸습니다.
주문은 공동 지급 222,000,000원, 소송비용 피고들 부담, 가집행의 세 항이었습니다
서울중앙지방법원 2025가단103737 판결 주문 제1항은 피고들이 공동하여 원고에게 222,000,000원을 지급하라는 것입니다. 제2항은 소송비용을 피고들이 부담한다는 것, 제3항은 제1항을 가집행(판결 확정 전에도 강제집행할 수 있게 하는 것)할 수 있다는 것입니다.
판결서의 청구취지란은 「주문과 같다」였습니다.
판결 이유는 별지 청구원인과 두 피고에게 적용한 조문으로 간략히 적혔습니다
공시송달 피고가 출석하지 않은 판결과 자백간주가 적용된 판결은 제1심에서 판결 이유를 간략하게 표시할 수 있도록 민사소송법 제208조 제3항이 정합니다.
판결서의 이유란에는 「청구의 표시: 별지 청구원인 기재와 같다」는 문장과 피고별 적용 조문만 담겼습니다(서울중앙지방법원 2025가단103737). 신뢰관계 파괴를 어떻게 평가했는지에 관한 서술은 판결서에 없습니다.
2027년 1월 12일까지로 정한 기간 약정은 중도 해지를 막는 임대인 측 근거가 될 수 있었습니다
임대차기간을 약정한 경우 해지 통고는 기간 안에 해지할 권리를 보류해 둔 때에만 할 수 있습니다(민법 제636조). 해지권 유보 조항이 없는 기간 약정은 임차인의 중도 해지를 제한합니다.
이 계약의 만료일은 2027년 1월 12일이었습니다. 임대인 측은 그 날짜 전의 해지는 효력이 없으니 보증금 반환기가 오지 않았다고 다툴 수 있었습니다.
보증 미가입이 곧 반환 불능은 아니라는 점도 임대인 측이 다툴 수 있는 자리였습니다
보증 가입 의무 위반과 보증금 반환 능력은 서로 다른 문제입니다. 임대인 측은 보증이 없더라도 만기에 보증금을 돌려줄 수 있다고 맞설 여지가 있었습니다.
청구원인에 적힌 가압류는 다른 호실의 것이었고, 국세 미납 부분도 「것으로 보입니다」는 문언에 그쳤습니다. 재산 자료가 제출되었다면 신뢰관계 파괴의 정도가 본격적으로 다투어졌을 것입니다.
임대인 측 반론이 법정에 제출되지 않은 채 청구원인 사실이 인정된 것이 결론을 갈랐습니다
재판에 나온 임대인이 없어 기간 약정과 반환 능력을 둘러싼 주장·증거는 하나도 제출되지 않았습니다.
서울중앙지방법원 2025가단103737 사건에서 청구는 자백간주가 적용되지 않는 피고 B에 대해서도, 자백간주가 적용된 피고 C에 대해서도 모두 받아들여졌습니다.
보증 가입이 가능했고 임대인 재산에 문제가 없었다면 임차인은 만료일까지 계약에 묶였을 수 있습니다
임대인 측이 보증 가입 사실이나 그 가능성, 보증금을 돌려줄 재산이 있다는 점을 증명했다면 신뢰관계가 계약을 유지하기 어려울 만큼 깨졌다고 보기 어려웠을 것으로 봅니다.
그랬다면 해지는 효력을 잃고, 보증금 반환 시기는 계약 만료일인 2027년 1월 12일 무렵으로 밀렸을 수 있습니다.
배척된 임차인 측 주장은 0개이지만, 이 판결은 임대인이 다투지 않은 사건의 판결입니다
청구취지와 주문이 같으므로 받아들여지지 않은 원고 측 주장은 없습니다.
서울중앙지방법원 2025가단103737 판결의 법적 근거는 공시송달 판결과 자백간주 판결이었습니다. 임대인이 출석해 기간 약정과 반환 능력을 다투는 사건이라면 별도의 심리를 거쳐야 합니다.
2026년 1월 14일 선고 판결은 제1심 판결이며 판례 데이터베이스상 확정 여부는 미확인입니다
서울중앙지방법원 2025가단103737 판결은 판례 데이터베이스에 상급심 판결 없이 「확정 여부 미확인」으로 올라 있습니다. 제1심 판결이므로 상소가 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.
주문 제3항의 가집행 선고로 원고는 확정을 기다리지 않고 강제집행에 나설 수 있습니다.
민간임대주택법 시행령은 보증 의무 임대사업자의 보증 미가입을 임차인의 해제·해지 사유로 정하고 있습니다
민간임대주택에 관한 특별법 제45조 제2항은 대통령령이 정한 사유가 있으면 임차인에게 계약 해제·해지권을 줍니다. 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 제2항 제5호는 그 경우의 하나로 보증 가입 의무가 있는 임대사업자의 보증 미가입을 듭니다.
임차인 측은 서울중앙지방법원 2025가단103737 사건에서 해지 사유로 신뢰관계 파괴를 내세웠습니다. 보증 문제로 계약을 끝내려는 임차인은 법령상 해지 사유도 함께 살펴볼 수 있습니다.
계약 전에는 임대보증금 보증서 사본과 등기사항전부증명서 을구의 채권최고액을 확인해야 합니다
계약서 칸에 표시된 「가입」은 보증이 실제로 발급되었다는 증명이 아닙니다. 임대사업자에게 보증회사 명의의 임대보증금 보증서 사본을 요청해 받아 두는 것이 출발점입니다.
등기사항전부증명서 을구의 근저당권 채권최고액과 보증금을 더한 금액이 주택 가격에서 차지하는 비중도 계약 전에 따져 보아야 합니다.
해지 의사는 송달일이 남는 내용증명으로 보내고 소장에서 다시 밝혀 두는 것이 안전합니다
해지의 효력은 해지 의사가 상대방에게 도달해야 생기므로, 송달일이 기록되는 내용증명이 계약 종료 시점을 증명하는 자료가 됩니다.
보증 문제로 중도 해지를 고민하는 임차인이시라면 해지 사유를 구체적으로 적은 내용증명을 먼저 보내고, 소송에 들어가면 소장에서 해지 의사를 다시 밝혀 두시기 바랍니다.
보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기가 등기부에 오른 뒤에 옮겨야 합니다
임대차가 끝났는데 보증금이 돌아오지 않으면 임차인은 주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기를 마치면 이사 뒤에도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
신청만 하고 등기가 마쳐지기 전에 주소를 옮기면 보호가 끊길 수 있습니다.
판결 뒤에도 회수는 강제집행으로 이어지므로 가압류를 소 제기와 함께 검토할 만합니다
연락이 끊긴 임대인을 상대로 공시송달 판결을 받더라도 보증금이 저절로 들어오지는 않습니다. 임대인 명의의 예금이나 다른 부동산이 있는지 미리 살피고, 소 제기와 함께 가압류를 검토하는 것이 회수 가능성을 높이는 길입니다.
임대사업자가 임차인의 소장을 받았다면 송달일부터 30일 안에 보증 가입 자료와 함께 답변서를 내야 합니다
기일에 나오지 않거나 답변서를 내지 않으면 임차인이 소장에 적은 사실을 다투지 않은 것으로 취급되어 그대로 판결로 이어질 수 있습니다.
임차인의 소장을 받은 임대사업자이시라면 송달일부터 30일 안에 보증 가입 내역과 재산 자료를 갖추어 답변서를 제출하십시오.
참고한 판결
· 서울중앙지방법원 2026. 1. 14. 선고 2025가단103737 판결(보증금반환, 제1심, 공시송달·자백간주 판결, 확정 여부 미확인)
· 대법원 1995. 3. 24. 선고 94다17826 판결(손해배상(기), 원심 파기환송)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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