대항력이 생기기 전에 집이 팔린 뒤 매수인과 계약서를 다시 쓴 임차인은 종전 임대인에게도 보증금을 청구할 수 있습니까 — 면책적 채무인수의 묵시적 승낙을 인정해 매수인에게만 3억 6,500만 원을 인용한 판결 (서울동부지방법원 2024가단148209, 대법원 2008다39663)

세 줄 요약   · 시행사가 2019년 3월 16일 3억 6,500만 원에 팔아 둔 집을 임차인이 2020년 6월 18일 같은 액수의 보증금으로 빌렸는데, 전입신고를 한 2020년 7월 20일 바로 그날 매수인 앞으로 소유권이전등기가 마쳐져 대항력(7월 21일 발생)이 매수인에게 미치지 않았습니다.   · 임차인은 2020년 8월경 매수인과 동일한 조건의 계약서를 새로 쓰고 갱신·갱신 거절·반환 요청을 모두 매수인과만 했고, 그 사이 2022년 4월 26일 채권최고액 2억 원의 근저당권이 확정일자(2022년 8월 12일)보다 먼저 들어왔습니다.   · 서울동부지방법원은 2025년 7월 9일 매수인에게 3억 6,500만 원 지급(가집행)을 명하고, 종전 임대인에 대한 주위적·예비적 청구는 면책적 채무인수의 묵시적 승낙(대법원 2008다39663의 회수가능성 기준)을 이유로 모두 기각했습니다. 장재호 변호사가 원고를 대리했고 판결은 제1심에서 확정되었습니다.     이 글이 답하는 질문   1. 집은 언제 누구에게 팔렸습니까 2. 임대차계약의 조건은 무엇이었습니까 3. 잔금, 전입신고, 소유권 이전은 각각 언제였습니까 4. 전입신고 당일 소유자가 바뀌면 대항력은 어떻게 됩니까 5. 매수인과는 어떤 계약서를 다시 썼습니까 6. 갱신과 근저당권 설정은 어떤 순서였습니까 7. 확정일자는 언제 받았습니까 8. 계약은 어떻게 끝났습니까 9. 임차인 측은 누구에게 무엇을 청구했습니까 10. 종전 임대인 측은 어떻게 다투었습니까 11. 보증금 인수 약정의 성질은 무엇입니까 12. 회수가 의문이던 비슷한 사건에서 대법원은 어떻게 판단했습니까 13. 매수인에 대한 청구는 어떻게 되었습니까 14. 묵시적 승낙을 인정한 첫째 사정은 무엇입니까 15. 묵시적 승낙을 인정한 나머지 사정은 무엇입니까 16. 예비적 손해배상 청구는 왜 기각되었습니까 17. 임차인 측 주장 가운데 배척된 것은 무엇입니까 18. 어떤 사정이 있었다면 결론이 달라졌겠습니까 19. 판결은 확정되었습니까 20. 임차인은 계약 단계에서 무엇을 확인해야 합니까 21. 보증금을 떠안고 집을 사는 매수인은 무엇을 알아야 합니까 22. 소송에는 어떤 서류가 필요합니까     법령 일람   법령 조문 내용 주택임대차보호법 제3조 제1항 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 주택임대차보호법 제3조 제4항 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. 주택임대차보호법 제6조 제1항 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 민법 제454조 제1항 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다.     인용 판례 일람   법원 사건번호 선고일 쟁점 결론 서울동부지방법원 2024가단148209 2025. 7. 9. 전입신고 당일 소유권이 넘어가 대항력이 미치지 않는 매수인과 재계약한 임차인의 보증금 반환 상대방 매수인에게 3억 6,500만 원 지급(가집행), 종전 임대인에 대한 주위적·예비적 청구 기각 — 면책적 채무인수의 묵시적 승낙 인정(제1심 확정) 대법원 2008다39663 2008. 9. 11. 대항력 취득 전 양도된 임차주택에서 보증금 반환채무 면책적 인수에 대한 임차인의 묵시적 승낙 보증금 인수·대금 공제 약정은 원칙적으로 이행인수, 묵시적 승낙은 행위 당시 보증금의 객관적 회수가능성 등을 고려해 신중히 판단(근저당 채권최고액이 매매대금을 넘은 사안에서 승낙 부정, 파기환송) 대법원 2020다276914 2023. 6. 29. 대항력 없는 임차인의 보증금 반환 상대방 양수인의 임대인 지위 승계는 대항력이 요건이므로, 대항력이 없으면 원래 임대인이 보증금 반환의무를 지는 것이 원칙   ────────────────────   보증금 3억 6,500만 원을 치른 다음 날 전입신고까지 마쳤는데, 정작 등기부의 소유자는 그날로 다른 사람이 되어 있습니다. 새 소유자와 계약서를 다시 써도 되는지, 처음 보증금을 받아 간 사람에게 책임을 물을 수 있는지부터 막막해집니다.   종전 임대인 측 주장에도 근거가 있었습니다. 원고는 소유권 이전을 등기부로 알 수 있었는데도 이의 없이 매수인과 재계약했고, 그 뒤 계약 연장과 보증금 문제도 매수인하고만 상의했습니다. 종전 임대인 측은 그것이 자기를 채무에서 놓아준 승낙이라고 맞섰습니다.   원고(임차인) 측 소송대리인은 장재호 변호사였습니다. 매수인에 대한 3억 6,500만 원 청구는 전액 인용되었으나, 종전 임대인을 상대로 한 세 가지 주장(주위적 청구 1, 예비적 청구 2)은 하나도 받아들여지지 않았습니다. 이 판결은 제1심 판결로 확정되었습니다.     매도인인 시행사는 2019년 3월 16일 이 집을 3억 6,500만 원에 매수인에게 팔았습니다   종전 임대인은 서울 소재 신축 건물을 지은 시행자 겸 건축주이고, 이 집의 소유권보존등기는 2019년 4월 22일 종전 임대인 이름으로 마쳐졌습니다. 매매계약은 그보다 앞선 2019년 3월 16일에 맺어졌습니다.   매매대금 3억 6,500만 원 가운데 1,000만 원은 계약 당일, 나머지 3억 5,500만 원은 2020년 7월 17일에 치르기로 정했습니다.     임대차계약은 2020년 6월 18일 보증금 3억 6,500만 원, 기간 2년으로 맺어졌습니다   원고가 종전 임대인과 정한 기간은 2020년 7월 19일부터 2022년 7월 18일까지였습니다. 보증금 가운데 1,825만 원은 계약 당일 치렀고, 원고는 같은 날 첫 계약서에 확정일자를 받았습니다.   보증금 액수는 매매대금과 정확히 일치했습니다. 원고 측은 종전 임대인이 매매계약의 존재와 두 금액이 같다는 사실을 계약 때 말해 주지 않았다고 주장했습니다.     잔금 지급과 입주는 2020년 7월 19일, 전입신고와 소유권 이전은 모두 7월 20일이었습니다   원고는 일요일인 2020년 7월 19일 잔금 3억 4,675만 원을 종전 임대인에게 건네고 입주했습니다. 전입신고는 월요일인 7월 20일에 마쳤습니다.   종전 임대인은 바로 그 7월 20일 매수인에게 소유권이전등기를 넘겨주었습니다. 판결문은 매수인이 별도로 잔금을 내지 않고 보증금 반환채무를 넘겨받는 것으로 대금을 대신한 것으로 보인다고 기재했습니다.     전입신고 당일 소유권이 넘어가면 매수인은 임대인 지위를 당연히 이어받지 않습니다   주택 임대차의 대항력은 인도와 주민등록을 갖춘 날의 다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 원고에게 대항력이 생긴 2020년 7월 21일에는 이미 매수인이 소유자였습니다.   양수인의 임대인 지위 승계(주택임대차보호법 제3조 제4항)는 임차인의 대항력을 전제로 합니다. 대법원 2020다276914 판결도 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 주택이 다른 사람에게 넘어갔더라도 원래 임대인이 보증금 반환의무를 진다는 것을 원칙으로 보았습니다.     원고는 2020년 8월경 매수인과 보증금·기간이 동일한 두 번째 계약서를 작성했습니다   두 번째 계약서는 소유권이 매수인에게 넘어간 뒤에 쓰였지만, 작성일자 칸에는 첫 계약일인 2020년 6월 18일이 적혔습니다. 보증금과 임대차기간은 첫 계약 그대로였습니다.   원고 측 설명에 따르면 공인중개사는 새 임대인이 임대사업자라 보증금 증액이 제한되므로 임차인에게 유리하다고 했습니다. 원고는 재계약하면서 종전 임대인에게 이의를 밝히지 않았습니다.     2022년 4월 14일 계약을 2024년 7월 18일까지 늘린 뒤 4월 26일 2억 원 근저당권이 들어왔습니다   원고와 매수인은 2022년 4월 14일 구두로 갱신에 합의했습니다. 12일 뒤인 2022년 4월 26일 매수인이 채무자가 되어 채권최고액 2억 원으로 근저당권을 등기했습니다.   원고는 갱신 합의 뒤 등기부를 열람하던 중 그 근저당권을 알게 되었다고 했습니다. 원고는 갱신을 두고 종전 임대인과 상의하거나 연락하지 않았습니다.     재계약서의 확정일자는 근저당권 설정 3개월여 뒤인 2022년 8월 12일에 받았습니다   대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인은 경매 대금에서 뒷순위 권리자보다 먼저 보증금을 받습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 원고는 근저당권을 확인한 뒤인 2022년 8월 12일에야 두 번째 계약서에 확정일자를 받았습니다.   판결문은 두 번째 계약서에 확정일자가 없던 동안 근저당권이 설정되어 원고가 우선변제권을 주장할 수 없는 상황이 되었다고 적었습니다.     계약은 원고가 2024년 2월 14일경 갱신 거절을 알려 2024년 7월 18일 끝났습니다   임차인은 기간 만료 2개월 전까지 갱신 거절을 통지해야 묵시적 갱신을 막을 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조 제1항). 만료를 약 5개월 앞둔 2024년 2월 14일경 원고는 매수인에게 문자와 통화로 갱신하지 않겠다고 했습니다.   원고 측은 보증금으로 내줄 현금이 모자란다는 매수인에게 전세 퇴거자금 대출을 알려 주고, 새 임차인을 위해 근저당권을 서둘러 말소하라는 말도 전했다고 밝혔습니다.     원고 측은 주위적으로 두 피고에게 연대하여 3억 6,500만 원을 반환하라고 구했습니다   원고 측 논리는 종전 임대인은 대항력 발생 전에 집을 넘겼으므로 여전히 보증금을 돌려줄 사람이고, 매수인은 매매대금을 보증금으로 갈음하여 그 채무를 중첩적으로 인수했다는 것이었습니다. 중첩적 인수는 원래 채무자의 책임을 그대로 둔 채 새 채무자가 함께 책임지는 형태입니다.   예비적으로는 종전 임대인에게 매매 사실을 알리지 않은 불법행위와 대항력·우선변제권을 지켜 줄 신의칙상 부수의무 위반을 물어, 각각 보증금 상당액과 최소 1억 6,500만 원(3억 6,500만 원에서 채권최고액 2억 원을 뺀 금액)의 배상을 구했습니다.     종전 임대인 측은 재계약 때 첫 계약이 끝났고 원고가 면책적 인수를 승낙했다고 주장했습니다   종전 임대인 측 논리는 원고가 매수인과 두 번째 계약서를 쓴 시점에 첫 계약은 해지되거나 종료되었다는 것입니다. 원고가 그 뒤 보인 일련의 행동은 매수인이 보증금 채무를 단독으로 넘겨받고 종전 임대인은 벗어나는 면책적 채무인수를 승낙한 것이라고도 했습니다.     보증금을 떠안고 대금에서 빼는 약정은 원칙적으로 이행인수이고 면책에는 임차인의 승낙이 필요합니다   제3자가 채무자와 맺은 계약으로 채무를 넘겨받는 것은 채권자의 승낙이 있어야 효력을 가집니다(민법 제454조 제1항). 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결에 따르면, 보증금 반환채무를 떠안고 그 금액만큼 매매대금을 깎는 약정은 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키지 않는 이행인수에 해당합니다.   대법원 2008다39663 판결은 대항력 취득 전에 집이 팔린 경우 임차인의 어떤 행위를 묵시적 승낙으로 볼지는 그 행위 당시 보증금의 객관적 회수가능성 등을 함께 살펴 신중하게 가려야 한다고 했습니다.     4,500만 원짜리 오피스텔에 6,000만 원 근저당권이 붙은 사건에서 대법원은 승낙을 부정했습니다   대법원 2008다39663 사건에서 오피스텔의 매매대금과 보증금은 똑같이 4,500만 원이었고, 소유권이전등기 직후 매수인이 6,000만 원을 채권최고액으로 근저당권을 잡혔습니다. 그 사건 임차인은 나중에 주민등록·확정일자를 갖추고 임의경매에서 배당요구를 했습니다.   대법원은 그런 조치는 임차인이 통상 하는 일에 불과하고 회수가능성이 의문시되던 때여서 면책적 인수의 승낙이나 추인으로 볼 수 없다고 하여 원심판결을 파기환송했습니다.     매수인은 두 번째 계약의 임대인으로서 3억 6,500만 원 전액을 돌려주라는 판결을 받았습니다   서울동부지방법원 2024가단148209 판결은 두 번째 계약이 2022년 4월 14일 갱신되어 2024년 7월 18일까지로 늘어났고, 원고가 그 만료 5개월 전에 갱신 거절을 알렸으므로 기간 만료로 끝났다고 보았습니다.   그 결과 매수인은 원고에게 3억 6,500만 원을 지급해야 하고, 이 부분은 가집행할 수 있습니다. 원고와 매수인 사이의 소송비용도 매수인이 부담합니다.     법원은 재계약 당시 등기부에 근저당권이 없어 회수가 의문시될 상황이 아니었다고 보았습니다   서울동부지방법원 2024가단148209 판결은 원고가 등기부를 확인하면 전입일과 소유권 이전일이 같아 첫 계약의 대항력이 매수인에게 미치지 않음을 알 수 있었는데도 종전 임대인에게 이의 없이 재계약했다고 보았습니다.   재계약 당시 등기부에는 근저당권 같은 권리 제한이 없었고 새 계약으로 대항력과 우선변제권을 갖추는 데 장애도 없었으므로, 원고가 낸 자료만으로는 회수가능성이 의문시되던 상황이라고 보기 어렵다는 판단입니다.     갱신과 반환 협의를 매수인하고만 하고 종전 임대인에게는 연락하지 않은 사정도 근거가 되었습니다   서울동부지방법원 2024가단148209 판결은 원고가 2022년 갱신 합의, 근저당권을 안 뒤의 확정일자 신청, 2024년 갱신 거절과 대출 안내를 모두 매수인과만 했고 소 제기 전까지 종전 임대인에게 반환을 요구하지 않았다는 사정을 들었습니다.   판결은 원고가 매수인을 임대인으로 인식했고 종전 임대인이 임대차관계에서 빠지는 데 묵시적으로 승낙했다고 결론지었습니다.     예비적 손해배상 청구는 의무 위반과 인과관계를 인정할 증거가 부족하다고 기각되었습니다   서울동부지방법원 2024가단148209 판결은 매수인이 스스로 첫 계약의 승계를 인정하며 재계약했고 그때 대항력·우선변제권 확보에 문제가 없었다고 보았습니다. 우선변제의 장애는 재계약 후 1년 8개월가량 지나 확정일자 없는 사이에 근저당권이 설정되며 생겼다는 것입니다.   판결은 시세에 비추어 보증금이 적정한지 조사할 책임이 원칙적으로 임차인에게 있다는 점도 들었습니다.     원고 측 주장 넷 가운데 매수인에 대한 반환청구만 인용되고 종전 임대인에 대한 셋은 배척되었습니다   받아들여진 것은 매수인이 3억 6,500만 원을 돌려주어야 한다는 부분입니다. 종전 임대인에게 반환의무가 그대로 있다는 주위적 주장, 고지의무 위반 불법행위와 신의칙상 부수의무 위반이라는 예비적 주장 둘은 모두 기각되었습니다.   연대 책임이 부정되면서 원고가 보증금을 받을 상대는 2억 원 근저당권이 설정된 집의 소유자 한 사람으로 좁혀졌습니다. 종전 임대인과의 소송에서 생긴 비용은 원고가 냅니다.     재계약 때 이미 근저당권이 있었거나 원고가 바로 이의를 밝혔다면 결론이 달라졌을 수 있습니다   대법원 2008다39663 판결의 기준에 대어 보면, 재계약 무렵 채권최고액 2억 원 근저당권이 이미 등기되어 있었다면 원고의 재계약도 임차인이 흔히 하는 자기 보호 조치로 읽힐 수 있었습니다.   소유권 이전을 알게 된 직후 원고가 종전 임대인에게 승계를 받아들이지 않는다는 뜻을 글로 밝혔거나 반환 요청을 종전 임대인에게도 보냈다면 승낙을 인정할 재료가 줄었을 것으로 봅니다.     2025년 7월 9일 선고된 제1심 판결은 그대로 확정되었습니다   서울동부지방법원 2024가단148209 사건은 단독 판사가 맡아 2025년 5월 21일 변론을 종결하고 2025년 7월 9일 판결을 선고했으며, 이 판결은 제1심에서 확정되었습니다.   주문은 매수인의 3억 6,500만 원 지급(제1항), 종전 임대인에 대한 주위적·예비적 청구 기각(제2항), 소송비용의 분담(제3항), 제1항의 가집행(제4항)으로 이루어져 있습니다.     임차인은 잔금일과 전입일의 등기부를 다시 떼고 재계약 당일 확정일자를 받아야 합니다   전입신고 다음 날 대항력이 생기기 전까지는 소유권 이전이나 담보 설정에 대비할 수단이 없습니다. 잔금 직전과 전입신고 다음 날 등기사항전부증명서를 열람하고, 그 기간에 소유권 이전·담보 설정을 하지 않는다는 특약을 계약서에 넣는 방법이 있습니다.   대항력이 미치지 않는 새 소유자와 재계약하는 임차인이시라면 재계약서에 그날 확정일자를 받고, 종전 임대인에게 책임을 면제하지 않는다는 뜻을 내용증명으로 보내 두시기 바랍니다.     보증금을 떠안는 조건으로 집을 사는 매수인은 임대인으로서 보증금 전액을 책임질 수 있습니다   서울동부지방법원 2024가단148209 사건에서 보증금 채무를 떠안고 집을 산 매수인에게 3억 6,500만 원 전액 반환 책임이 돌아갔습니다. 대금 대신 보증금을 떠안는 거래는 매수인이 그 돈을 마련할 수 있는지에서 출발해야 합니다.   매도인 입장에서도 임차인의 승낙 없는 인수 약정만으로는 보증금 채무에서 벗어나지 못하는 것이 원칙이므로, 세 당사자의 합의를 서면으로 남겨 두는 것이 분쟁을 줄입니다.     보증금 반환 소송은 등기부, 계약서 두 통, 확정일자, 통지 기록을 갖추어 관할 지방법원에 냅니다   필요한 서류는 소유권 이전일이 적힌 등기사항전부증명서, 첫 계약서와 재계약서, 각 계약서의 확정일자, 갱신·갱신 거절을 주고받은 문자와 통화 기록입니다. 소장은 전자소송 사이트에서도 낼 수 있습니다.   가집행 선고가 있는 판결은 확정 전에도 집행권원(강제집행의 근거 문서)이 되므로, 상대방 명의 부동산 강제경매나 예금 채권 압류로 회수에 들어갈 수 있습니다.     참고한 판결   · 서울동부지방법원 2025. 7. 9. 선고 2024가단148209 판결(보증금반환, 제1심, 확정)   · 대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결   · 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결   ────────────────────   장재호 변호사 ❘ 로앤강 법률사무소   대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)   서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임   서울 송파구 법원로8길 13 헤리움써밋타워 1004호 / 상담 010-8749-3630 / lawcjh80@naver.com / www.lawcjh.kr   카카오톡 상담 https://open.kakao.com/o/s93PkZHi