세 줄 요약
· 임차인은 2021년 3월 8일 보증금 2억 7,800만 원(월 차임 없음, 기간 2021년 4월 8일부터 2023년 4월 7일까지)으로 계약해 입주했고, 2023년 3월 17일 조건을 유지한 채 기간만 1년 늘린 두 번째 계약(만기 2024년 4월 7일)을 맺은 뒤, 2024년 1월 9일 재연장 없이 이사하겠다는 문자를 보냈습니다.
· 임대인은 만기(일요일이어서 원고 측은 2024년 4월 8일을 만료일로 봄)에 보증금을 돌려주지 않고 연락을 끊었으며, 소장을 받고도 답변서를 내지 않았습니다. 2년 미만 기간을 2년으로 보는 규정과 묵시적 갱신은 임대인 측이 내세울 수 있었던 근거였으나 법정에 나오지 않았습니다.
· 서울북부지방법원은 2024년 6월 26일 건물 인도와 동시에 2억 7,800만 원을 지급하라고 청구를 전부 인용했고(소송비용 피고 부담, 가집행), 판결은 제1심에서 확정되었습니다. 장재호 변호사는 원고 측 소송대리인인 법무법인 이로의 담당변호사 7명 가운데 1명이었습니다.
이 글이 답하는 질문
1. 처음 맺은 임대차계약의 조건은 무엇이었습니까
2. 두 번째 계약은 무엇이 달랐습니까
3. 임차인은 언제 어떻게 계약을 끝내겠다고 알렸습니까
4. 만기일이 일요일이면 만료일을 어떻게 잡았습니까
5. 임대인은 만기 뒤 어떻게 대응했습니까
6. 임차인은 무엇을 청구했고 어떤 증거를 냈습니까
7. 서류끼리 날짜가 다르면 어떻게 합니까
8. 왜 변론 없이 판결이 났습니까
9. 판결 주문과 이유는 무엇이었습니까
10. 만기부터 판결까지 얼마나 걸렸습니까
11. 임대인 측이 내세울 수 있었던 첫 근거는 무엇입니까
12. 1년으로 정한 기간의 만료를 임차인이 주장할 수 있습니까
13. 임대인 측이 내세울 수 있었던 둘째 근거는 무엇입니까
14. 두 근거를 막은 사정은 무엇입니까
15. 통지가 늦었다면 어떻게 되었겠습니까
16. 임차인 측 주장 가운데 배척된 것이 있습니까
17. 판결은 확정되었습니까
18. 동시이행 판결로 강제집행하려면 무엇이 필요합니까
19. 판결 전까지 그 집에 살아도 됩니까
20. 1년만 연장할 때 무엇을 남겨 두어야 합니까
21. 판결 전에 이사해야 하면 무엇을 해 두어야 합니까
22. 소장을 받은 임대인은 언제까지 무엇을 해야 합니까
법령 일람
| 법령 | 조문 | 내용 |
| 주택임대차보호법 | 제4조 제1항 | 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. |
| 주택임대차보호법 | 제4조 제2항 | 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. |
| 주택임대차보호법 | 제6조 제1항 | 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. |
| 주택임대차보호법 | 제6조의2 | ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. |
| 주택임대차보호법 | 제3조의3 제5항 | 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. |
| 민법 | 제161조 | 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당한 때에는 기간은 그 익일로 만료한다. |
| 민사소송법 | 제257조 제1항 | 법원은 피고가 제256조제1항의 답변서를 제출하지 아니한 때에는 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다. 다만, 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그러하지 아니하다. |
| 민사집행법 | 제41조 제1항 | 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다. |
인용 판례 일람
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울북부지방법원 | 2024가단116864 | 2024. 6. 26. | 기간 1년의 두 번째 임대차계약 만료 뒤 보증금 2억 7,800만 원 반환 청구, 임대인의 답변서 미제출 | 무변론으로 건물 인도와 동시에 2억 7,800만 원 지급 전부 인용, 소송비용 피고 부담, 가집행(제1심 확정) |
| 대법원 | 96다5551, 96다5568 | 1996. 4. 26. | 2년 미만으로 정한 주택 임대차기간을 누가 주장할 수 있는지 | 2년 보장은 임차인 보호 규정이므로 임차인은 짧은 약정기간 만료를 이유로 보증금 반환 등을 청구할 수 있으나, 묵시적 갱신에 따른 새 2년 존속을 주장하면서 짧은 약정기간을 내세울 수는 없음(상고기각) |
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전세보증금 2억 7,800만 원이 걸린 집에서 3년째 살고 있습니다. 두 번째 계약은 처음부터 1년만 하기로 했고, 만기 석 달 전에 그 뜻을 다시 문자로 보냈습니다. 만기가 지났지만 임대인은 보증금도, 답장도 보내지 않습니다.
임대인 측 주장에도 근거가 있었습니다. 주택임대차보호법은 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 보므로, 1년짜리 재계약은 2025년까지 이어진다는 반론이 가능했습니다. 임대인은 그 반론을 답변서로 내지 않았고, 판결은 변론 없이 선고되었습니다.
장재호 변호사가 당시 법무법인 이로의 담당변호사로 임차인 측을 맡았습니다. 청구는 전부 인용되어 배척된 원고 주장은 없었고, 이 판결은 제1심 판결로 확정되었습니다.
처음 계약은 2021년 4월 8일부터 2년, 보증금 2억 7,800만 원에 월 차임이 없었습니다
원고와 임대인인 피고는 2021년 3월 8일 서울에 있는 다세대주택 한 호실의 임대차계약을 맺었습니다. 계약서 첫 조항에는 임대보증금 278,000,000원, 월 임대료 없음, 기간 2021년 4월 8일부터 2023년 4월 7일까지가 적혔습니다.
원고는 보증금을 피고에게 이체로 모두 치르고 2021년 4월 8일 입주했습니다. 등기부등본, 계약서, 이체내역, 주민등록초본이 이를 뒷받침했습니다.
2023년 3월 17일 재계약은 다른 조건은 그대로 두고 만기만 2024년 4월 7일로 1년 늦췄습니다
첫 계약 만기를 3주 앞둔 2023년 3월 17일, 원고와 피고는 두 번째 임대차계약서를 썼습니다. 보증금과 그 밖의 조건은 첫 계약과 같았고, 바뀐 것은 기간을 1년 늘려 만기를 2024년 4월 7일로 정한 것뿐이었습니다.
재계약 한 달여 전인 2023년 1월 29일, 원고는 연장은 1년만 하겠다고 피고에게 먼저 말해 두었습니다.
임차인은 2024년 1월 9일 문자로 재연장하지 않고 만기에 이사하겠다고 알렸습니다
원고는 2024년 1월 9일 피고에게 더 이상 계약을 연장하지 않으며 계약이 끝나면 이사해야 한다는 사정을 문자로 전했습니다. 만기일 2024년 4월 7일보다 89일 앞선 통지였습니다.
원고 측은 2023년 1월 29일의 대화와 2024년 1월 9일의 통지를 원고와 피고의 문자 연락 묶음(갑 제5호증)으로 제출했습니다.
만기일이 일요일이어서 원고 측은 민법의 기간 계산 규정에 따라 2024년 4월 8일을 만료일로 잡았습니다
민법 제161조는 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일이면 그 익일에 기간이 만료한다고 정합니다. 두 번째 계약서에 적힌 만기 2024년 4월 7일은 달력상 일요일이었습니다.
원고 측 청구원인은 이에 따라 2024년 4월 8일을 만료일로 적었습니다. 지연손해금을 청구하지 않았으므로 만료일이 하루 달라져도 판결 금액에는 차이가 없었습니다.
임대인은 2024년 4월 8일이 지나도 보증금을 반환하지 않고 연락을 받지 않았습니다
만료일에 보증금 2억 7,800만 원은 돌아오지 않았습니다. 원고 측 청구원인에는 피고가 그 뒤 원고의 연락을 받지 않고 있다는 사정이 적혔습니다.
원고는 보증금을 돌려받기 위해 서울북부지방법원에 임대보증금 반환 청구의 소를 냈습니다.
임차인 측은 건물 인도와 동시에 보증금을 지급하라는 동시이행 형태로 청구했습니다
임대인의 보증금 반환과 임차인의 집 인도는 한쪽만 먼저 하라고 요구할 수 없는 관계(동시이행 관계)에 있습니다. 그래서 청구취지는 피고가 원고로부터 건물을 인도받음과 동시에 278,000,000원을 지급하라는 것이었습니다.
증거는 갑 제1호증 등기부등본, 갑 제2호증 임대차계약서 두 통, 갑 제3호증 이체내역, 갑 제4호증 주민등록초본, 갑 제5호증 문자 연락이었습니다.
서류의 날짜가 실제와 다를 때에는 소장에서 그 차이를 먼저 설명해야 합니다
원고의 주민등록초본에는 2018년 11월 23일이라는 날짜가 나타나 실제 이사일(2021년 4월 8일)과 달랐습니다. 원고 측은 청구원인에 각주를 달아 두 날짜가 다르다는 점을 미리 밝혔습니다.
서류끼리 어긋나는 날짜를 그대로 두면 법원이 사실관계를 다시 확인하려 할 수 있습니다. 소장 단계에서 차이를 먼저 설명해 두는 편이 안전합니다.
임대인이 기간 안에 답변서를 내지 않아 변론 없는 판결의 요건이 갖추어졌습니다
청구를 다투려는 피고는 소장 부본을 송달받고 30일 안에 답변서를 제출해야 합니다. 그 답변서가 없을 때 법원은 원고가 적은 청구원인 사실을 피고가 인정한 것으로 다루어 변론을 열지 않고 판결할 수 있습니다(민사소송법 제257조 제1항).
서울북부지방법원 2024가단116864 사건의 판결서 변론종결란에는 「무변론」이 적혔습니다.
주문은 청구취지와 같았고 판결 이유는 별지 청구원인 인용과 근거 조문이 전부였습니다
서울북부지방법원 2024가단116864 판결의 주문은 세 항입니다. 피고는 원고로부터 건물을 인도받음과 동시에 278,000,000원을 지급하고, 소송비용은 피고가 부담하며, 지급 부분은 가집행할 수 있습니다.
판결 이유에는 청구의 표시를 별지 청구원인으로 갈음한다는 문장과 무변론 판결의 근거 조문만 적혔습니다.
만료일에서 판결 선고까지는 79일, 약 2개월 반이 걸렸습니다
2024년 4월 8일 만료일부터 2024년 6월 26일 선고일까지는 79일입니다. 변론기일은 한 번도 열리지 않았습니다.
서울북부지방법원 2024가단116864 사건처럼 임대인이 다투지 않으면 변론기일을 거치지 않으므로, 다투는 사건보다 판결이 빨리 나올 수 있습니다.
2년 미만 임대차를 2년으로 보는 규정은 임대인 측이 내세울 수 있었던 첫 근거였습니다
주택 임대차의 기간을 2년보다 짧게 약정했더라도 법은 그 기간을 2년으로 취급합니다(주택임대차보호법 제4조 제1항). 2023년 4월 8일에 시작한 두 번째 계약을 이 규정대로 2년으로 늘려 잡으면 끝나는 날은 2025년 4월 7일입니다.
임대인 측은 이 계산을 근거로 2024년 4월에는 아직 보증금 반환기가 오지 않았다고 다툴 여지가 있었습니다.
1년으로 정한 기간의 만료는 임차인이 선택해 주장할 수 있습니다
주택임대차보호법 제4조 제1항 단서는 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있는 사람을 임차인으로 정합니다. 2년 보장 규정이 임차인을 보호하려는 것이기 때문입니다.
대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 96다5568 판결은 임차인이 짧은 약정기간의 만료를 이유로 보증금 반환 등을 청구하는 경우에는 그 기간을 주장할 수 있다고 판시했습니다. 서울북부지방법원 2024가단116864 사건의 원고도 1년 기간의 만료를 들어 청구했습니다.
묵시적 갱신은 임대인 측이 내세울 수 있었던 둘째 근거였습니다
임차인 쪽에서 기간 만료 2개월 전까지 아무 말이 없으면, 만료와 함께 종전 계약이 그 조건 그대로 새로 맺어진 것으로 취급됩니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).
묵시적 갱신이 인정되면 2024년 4월에 계약이 끝났다는 원고 측 주장의 출발점 자체가 흔들립니다. 임차인의 통지가 있었는지, 있었다면 언제였는지가 그래서 중요합니다.
두 근거를 막은 것은 만기 89일 전 문자와 1년 전부터 남겨 둔 연장 기간 기록이었습니다
원고의 2024년 1월 9일 통지는 만기 2개월 전인 2024년 2월 7일 무렵보다 약 한 달 빨랐습니다. 묵시적 갱신의 요건인 「2개월 전까지 통지하지 않음」이 성립하지 않습니다.
2023년 1월 29일 1년만 연장하겠다고 한 문자는 원고가 처음부터 짧은 기간을 택했다는 정황이 되었습니다. 법원이 이 대목을 따로 심리하지는 않았지만, 다툼이 났다면 이 두 기록이 판단의 재료가 되었을 것으로 봅니다.
통지가 2024년 2월 7일을 넘겼다면 임차인은 해지를 통보하고도 석 달을 더 기다려야 했을 것입니다
저절로 갱신된 주택 임대차에서도 임차인은 아무 때나 해지를 알릴 수 있습니다. 다만 그 해지는 임대인에게 통지가 도달한 날로부터 석 달 뒤에 효력을 냅니다(주택임대차보호법 제6조의2).
원고의 통지가 2024년 3월 초에 도달했다면 해지 효력은 6월 초에 생기고 보증금 반환기도 그만큼 늦어졌을 것입니다. 통지 날짜 한 달의 차이가 반환 시기를 두 달 가까이 바꿀 수 있었습니다.
임차인 측 주장 가운데 배척된 것은 0개이지만, 쟁점을 다툰 끝에 나온 판결은 아닙니다
원고 측이 내세운 계약 체결, 보증금 지급, 계약 종료, 동시이행의 반환의무는 모두 주문에 반영되었습니다. 청구취지와 주문이 같아 배척된 원고 주장은 없습니다.
서울북부지방법원 2024가단116864 판결은 피고가 답변서를 내지 않아 자백한 것으로 본 무변론 판결입니다. 임대인이 2년 보장이나 묵시적 갱신을 들어 다툰 사건이라면 별도의 심리를 거쳐야 했을 것입니다.
판결은 2024년 6월 26일 선고된 제1심 판결로 확정되었습니다
서울북부지방법원 2024가단116864 사건은 판례 데이터베이스의 심급 목록에 상급심 판결 없이 확정으로 올라 있습니다. 확정된 판결은 강제집행의 근거(집행권원)가 됩니다.
주문 제3항의 가집행 선고 덕분에 원고는 판결이 확정되기를 기다리지 않고 강제집행에 나설 수 있었습니다.
동시이행 판결로 다른 재산에 강제집행하려면 집을 비워 줄 준비가 되었다는 증명이 필요합니다
「인도받음과 동시에 지급하라」는 판결로 집행에 들어가려면, 원고가 자기 쪽 의무인 집 인도를 마쳤거나 언제든 넘겨줄 수 있도록 준비해 알렸다는 사실을 먼저 증명해야 합니다(민사집행법 제41조 제1항).
보증금 판결로 임대인의 예금이나 다른 부동산을 압류하려면, 이사 일정과 열쇠를 넘겨줄 준비가 되었다는 내용을 내용증명 등으로 통지한 기록을 갖추어 두는 것이 실무상 출발점입니다.
보증금을 돌려받을 때까지는 판결을 기다리며 그 집에 계속 살아도 임대차관계가 유지됩니다
기간이 지난 뒤에도 보증금을 받지 못한 임차인과 임대인 사이의 임대차는 반환이 끝날 때까지 살아 있는 것으로 취급됩니다(주택임대차보호법 제4조 제2항).
서울북부지방법원 2024가단116864 사건의 원고도 만료일 뒤 소송을 진행하는 동안 그 집에 계속 거주했습니다.
1년만 연장하는 재계약에는 만기일과 종료 통지를 날짜가 남는 방법으로 남겨 두어야 합니다
짧게 연장하기로 한 임차인이시라면 재계약서의 기간 칸에 끝나는 날을 정확히 적고, 종료 의사는 만료 2개월 전 선을 넉넉히 남겨 둔 시점에 기록이 남는 수단으로 전해 두시는 편이 안전합니다.
서울북부지방법원 2024가단116864 사건의 원고 측도 두 시점의 문자를 모아 증거 한 묶음으로 냈습니다. 계약서 두 통, 이체내역, 초본, 등기부를 함께 갖추면 소장에서 계약부터 종료까지를 날짜순으로 증명할 수 있습니다.
판결 전에 집을 비워야 하는 사정이 있으면 임차권등기가 등기부에 오른 뒤에 옮기셔야 합니다
계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않으면 임차인은 집이 있는 곳을 관할하는 법원에 임차권등기명령을 구할 수 있습니다. 등기까지 마쳐 두면 이사 뒤 주소를 옮겨도 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 남습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
신청만 하고 등기가 마쳐지기 전에 이사하면 보호가 끊길 수 있으므로, 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 먼저 보시기 바랍니다.
기간 계산이나 묵시적 갱신을 다투려는 임대인은 소장 송달 후 30일이 답변서 기한입니다
기한을 넘기면 임차인의 소장 내용을 인정한 것으로 다루어져 법정 공방 없이 판결이 나올 수 있습니다. 판결 선고 전에라도 다투는 답변서가 들어가면 무변론 판결은 선고되지 않습니다.
소장을 받은 임대인이시라면 송달일부터 30일 안에 두 계약서의 기간 칸과 임차인 문자의 도달일을 맞추어 보고 답변서를 내십시오.
참고한 판결
· 서울북부지방법원 2024. 6. 26. 선고 2024가단116864 판결(임대보증금 반환 청구의 소, 제1심 무변론, 확정)
· 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 96다5568 판결
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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