세 줄 요약
· 임차인은 2021년 4월 9일 보증금 2억 8,000만 원(기간 2021년 5월 20일부터 2023년 5월 19일까지)으로 계약하고 확정일자를 받은 뒤, 5월 20일 입주·5월 21일 전입신고로 5월 22일부터 대항력을 갖추었고, 피고는 그보다 34일 늦은 6월 25일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
· 피고 측은 갭투자 업체 상담원의 권유로 성명불상의 실제 투자자를 위해 등기 명의만 내준 명의수탁자이고 명의신탁약정이 무효이므로 임대인 지위를 승계하지 않았다고 다투었습니다.
· 서울중앙지방법원은 2024년 10월 30일 주택 인도와 동시에 2억 8,000만 원을 지급하라고 청구를 전부 인용했고(소송비용 피고 부담, 가집행), 판결은 제1심에서 확정되었습니다. 장재호 변호사는 원고 측 소송대리인 2명 가운데 1명이었습니다.
이 글이 답하는 질문
1. 임대차계약의 조건은 무엇이었습니까
2. 임차인의 대항력은 언제 생겼습니까
3. 새 집주인은 언제 등기를 넘겨받았습니까
4. 대항력 있는 임차인이 사는 집을 산 사람은 무엇을 이어받습니까
5. 임차인은 언제 보증금 반환을 요청했습니까
6. 임차인 측은 무엇을 청구했습니까
7. 새 집주인 측은 어떤 사정을 내세웠습니까
8. 새 집주인 측 주장의 법적 근거는 무엇이었습니까
9. 법원은 새 집주인을 명의수탁자로 보았습니까
10. 등기가 무효라면 임차인은 보증금을 받을 수 없습니까
11. 대법원은 비슷한 사건에서 어떻게 판단했습니까
12. 임차인이 명의신탁 사실을 알았다면 달라집니까
13. 실제 주인이 등기를 되찾아 가면 누구에게 청구합니까
14. 판결 주문은 무엇이었습니까
15. 임차인 측 주장 가운데 배척된 것이 있습니까
16. 결론을 가른 사정은 무엇입니까
17. 어떤 사정이 있었다면 결론이 달라졌겠습니까
18. 판결은 확정되었습니까
19. 동시이행 판결로 다른 재산을 압류하려면 무엇이 필요합니까
20. 살던 집을 경매에 넘기려면 먼저 이사해야 합니까
21. 판결 전에 이사해야 하면 무엇을 해 두어야 합니까
22. 이름을 빌려주는 사람은 어떤 위험을 집니까
23. 소송에는 어떤 서류가 필요합니까
법령 일람
| 법령 | 조문 | 내용 |
| 주택임대차보호법 | 제3조 제1항 | 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. |
| 주택임대차보호법 | 제3조 제4항 | 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. |
| 주택임대차보호법 | 제3조의2 제1항 | 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. |
| 주택임대차보호법 | 제3조의2 제3항 | 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다. |
| 주택임대차보호법 | 제3조의3 제5항 | 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. |
| 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 | 제4조 | ① 명의신탁약정은 무효로 한다. ② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. |
| 민사집행법 | 제41조 제1항 | 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다. |
인용 판례 일람
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 서울중앙지방법원 | 2023가단5154841 | 2024. 10. 30. | 대항력을 갖춘 뒤 소유권을 넘겨받은 사람이 갭투자 명의수탁자라며 명의신탁 무효를 이유로 임대인 지위 승계를 다툰 경우의 보증금 반환 | 갭투자 수익 목적의 등기명의인은 단순한 명의수탁자로 보기 어렵고, 등기가 무효라도 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 임차인에게 대항할 수 없음 — 인도와 동시에 2억 8,000만 원 지급, 소송비용 피고 부담, 가집행(제1심 확정) |
| 대법원 | 2003다58010 | 2004. 4. 16. | 대항력 있는 임차인이 사는 주택의 소유권을 넘겨받은 명의수탁자가 명의신탁 무효를 이유로 보증금 반환의무를 다툴 수 있는지 | 명의신탁 등기가 무효라도 제3자인 임차인에게 대항할 수 없고, 제3자의 선의·악의를 묻지 않음 — 명의수탁자의 보증금 반환의무 인정(상고기각) |
| 대법원 | 2021다210720 | 2022. 3. 17. | 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의수탁자로부터 임차한 대항력 있는 임차인과, 등기를 회복한 매도인을 거쳐 소유권을 취득한 명의신탁자의 관계 | 임차인은 명의신탁자에게도 임차권을 대항할 수 있고, 명의신탁자는 임대인 지위를 승계함(파기환송) |
────────────────────
이사하고 전입신고까지 마친 집의 주인이 한 달여 만에 바뀌었습니다. 만기에 맞춰 보증금 2억 8,000만 원을 돌려 달라고 하자, 새 주인은 투자 업체가 시켜서 이름만 올렸을 뿐 진짜 주인이 아니라고 답합니다.
새 집주인 측 주장에도 근거가 있었습니다. 남의 이름을 빌린 등기는 부동산실명법상 원칙적으로 무효이고, 무효인 등기로는 집을 넘겨받았다고 볼 수 없으니 임대인 자리도 물려받지 않았다는 것이었습니다.
원고(임차인) 측 소송대리인은 장재호 변호사를 포함한 변호사 2명이었습니다. 법원은 원고 측 청구를 남김없이 받아들였고 배척된 원고 측 주장은 없었습니다. 이 판결은 제1심 판결로 확정되었습니다.
보증금 2억 8,000만 원짜리 임대차는 2021년 4월 9일 체결되고 같은 날 확정일자를 받았습니다
원고가 당시 소유자와 맺은 계약은 보증금 2억 8,000만 원, 기간 2021년 5월 20일부터 2023년 5월 19일까지의 주택 임대차였습니다. 계약일인 2021년 4월 9일 계약서에 확정일자도 받았습니다.
원고는 정해진 보증금 전액을 당시 소유자에게 지급했습니다.
2021년 5월 20일 인도와 5월 21일 전입신고로 대항력은 5월 22일에 생겼습니다
주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다고 정합니다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.
원고의 입주일은 2021년 5월 20일, 전입신고일은 5월 21일이었으므로 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘(대항력)은 2021년 5월 22일부터 생겼습니다.
피고 명의의 소유권이전등기는 대항력 발생 34일 뒤인 2021년 6월 25일에 마쳐졌습니다
2021년 6월 25일, 피고 앞으로 이 주택의 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 등기원인은 2021년 6월 10일자 매매였습니다.
피고의 등기일은 원고의 대항력 발생일인 2021년 5월 22일보다 34일 늦습니다. 원고는 소유자가 바뀌기 전에 이미 새 소유자에게도 맞설 수 있는 지위를 갖추고 있었습니다.
대항력 있는 임차인이 사는 집의 양수인은 보증금 반환의무까지 이어받습니다
주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 임대인 지위에는 보증금을 돌려줄 의무가 포함됩니다.
그래서 대항력을 갖춘 원고는 처음 계약한 당시 소유자가 아니라 등기를 넘겨받은 피고에게 보증금을 청구했습니다.
2023년 3월 21일경부터 원고는 갱신 거절과 만료일 반환을 요청했습니다
피고에게 보낸 요청은 계약을 갱신하지 않을 테니 2023년 5월 19일 만료일에 보증금을 돌려 달라는 것이었고, 원고는 2023년 3월 21일경부터 이를 되풀이했습니다.
만료일이 지나도 보증금이 반환되지 않자 원고는 피고를 상대로 서울중앙지방법원에 보증금반환 소송을 제기했습니다.
청구취지는 주택 인도와 동시에 2억 8,000만 원을 지급하라는 것이었습니다
임차인이 집을 비워 줄 의무와 임대인이 보증금을 돌려줄 의무는 서로 맞물려 이행되는 관계(동시이행 관계)입니다. 원고 측은 이를 반영해 피고가 원고로부터 주택을 인도받음과 동시에 2억 8,000만 원을 지급하라고 청구했습니다.
임대차 성립, 보증금 지급, 확정일자, 인도·전입신고, 소유권 이전, 반환 요청 사실은 다툼이 없거나 원고 측이 낸 서증으로 증명되었습니다.
갭투자 업체 상담원이 차익을 나누어 주겠다고 해 이름만 올렸다는 것이 피고 측 주장이었습니다
피고 측 설명은 이렇습니다. 갭투자(전세보증금을 끼고 적은 자기 돈으로 집을 사는 방식) 업체의 안내를 받았고, 상담원이 피고 명의로 등기한 뒤 집을 팔면 차익금을 나누어 주겠다고 해서 그대로 등기를 마쳤다는 것입니다.
피고 측은 그러므로 자신은 성명을 알 수 없는 사람에게 이름만 빌려준 명의수탁자(서류상 소유자)에 불과하다고 했습니다.
명의신탁약정과 그에 따른 등기를 무효로 하는 부동산실명법 조항이 피고 측 주장의 근거였습니다
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항은 명의신탁약정을 무효로 하고, 제2항 본문은 그 약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동도 무효로 정합니다.
피고 측은 이 규정대로라면 피고 명의 등기는 효력이 없고, 피고는 주택의 양수인이 될 수 없으므로 원고에 대한 임대인 지위도 승계하지 않았다고 주장했습니다. 조문의 문언만 보면 성립할 여지가 있는 주장이었습니다.
법원은 갭투자 수익을 노리고 등기한 피고를 단순한 명의수탁자로 평가하지 않았습니다
서울중앙지방법원 2023가단5154841 판결은 피고의 주장을 그대로 따르더라도 피고가 갭투자로 이익을 얻으려고 자기 명의로 등기를 마친 이상, 단지 명의수탁자의 지위에 있다고 평가하기는 어렵다고 판단했습니다.
서울중앙지방법원 2023가단5154841 판결은 피고가 집을 되팔거나 대출을 받아서라도 원고에게 보증금을 반환하겠다는 취지로 말한 적이 있다는 점도 증거로 들었습니다.
등기가 무효라도 부동산실명법 제4조 제3항 때문에 피고는 임차인에게 그 무효를 주장할 수 없었습니다
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항은 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다.
서울중앙지방법원 2023가단5154841 판결은 피고 명의 등기가 명의신탁에 따른 것이어서 무효라고 가정하더라도 임차인인 원고는 이 제3자에 해당하므로 피고가 그 무효로 원고에게 맞설 수 없다고 보았고, 대법원 2003다58010 판결을 참조했습니다.
대법원은 딸 명의로 등기된 빌라의 임차인에게 명의수탁자를 상대로 한 보증금 청구를 인정했습니다
대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 사안에서 임차인은 1997년 보증금 3,000만 원으로 빌라를 빌려 대항력과 확정일자를 갖추었습니다. 1998년 3월 6일 빌라는 딸 명의로 이전되었는데, 실제로 집을 산 사람은 어머니였습니다.
선순위 근저당권의 경매로 빌라는 3,800만 원에 매각되었고 임차인 몫의 배당은 없었습니다. 원심은 명의수탁자인 딸에게 보증금 반환을 명했고, 대법원 2003다58010 판결은 상고를 기각했습니다.
무효를 대항할 수 없는 제3자에는 명의신탁 사실을 안 임차인도 포함됩니다
대법원 2003다58010 판결에 따르면, 명의신탁의 무효를 대항받지 않는 제3자에 해당하는지는 그가 명의신탁 사실을 알았는지(선의·악의)와 관계가 없습니다.
대법원 2003다58010 판결은 대항력 있는 임차주택의 소유권이 넘어가면 취득 원인을 가리지 않고 임대인 지위가 당연히 승계된다는 주택임대차보호법의 구조와도 이 결론이 맞는다고 설명했고, 신의칙 위반 주장도 배척했습니다.
명의신탁자가 등기를 넘겨받으면 그 명의신탁자가 대항력 있는 임차인에 대한 임대인 지위를 승계합니다
매도인이 명의신탁 사실을 안 계약명의신탁 사안에서, 대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다210720 판결은 명의수탁자와 임대차계약을 맺고 대항요건을 갖춘 임차인이 등기를 회복한 매도인과 그로부터 소유권을 넘겨받은 명의신탁자에게 임차권을 대항할 수 있다고 보았습니다.
대법원 2021다210720 판결에 따르면 그렇게 소유권을 넘겨받은 명의신탁자는 임대인 지위를 승계합니다. 명의가 실제 주인 쪽으로 옮겨 가도 임차인의 보증금 청구 상대가 사라지지 않는다는 의미입니다.
주문은 인도와 동시에 2억 8,000만 원 지급, 소송비용 피고 부담, 가집행이었습니다
서울중앙지방법원 2023가단5154841 판결의 주문 제1항은 피고가 원고로부터 주택을 인도받음과 동시에 원고에게 2억 8,000만 원을 지급하라는 것입니다.
주문 제2항은 소송비용 전부를 피고가 부담한다는 것이고, 제3항은 제1항을 가집행할 수 있다는 것입니다. 청구취지와 주문이 같았습니다.
원고 측 주장 가운데 배척된 것은 없었고 지연손해금은 청구 범위 밖이었습니다
서울중앙지방법원 2023가단5154841 판결은 임대차가 2023년 5월 19일 기간만료로 종료되었고 피고가 임대인 지위를 승계했다고 인정해 원고 측 청구를 모두 받아들였습니다.
원고 측은 만료일 다음 날부터의 지연손해금을 청구하지 않았으므로 판결이 인정한 금액은 보증금 원금 2억 8,000만 원입니다.
대항력이 피고의 등기보다 먼저 생긴 사실이 두 쟁점을 모두 정리했습니다
이 사건의 두 쟁점, 곧 피고가 임대인 지위를 승계했는지와 명의신탁 무효를 원고에게 주장할 수 있는지는 모두 원고가 피고보다 먼저 대항력을 갖추었다는 사실에서 답이 나왔습니다.
2021년 5월 22일에 생긴 대항력이 2021년 6월 25일의 소유권 이전보다 앞섰기에, 피고는 양수인으로서 보증금 반환의무를 지고 명의신탁 무효로도 그 의무를 벗지 못했습니다.
피고의 등기가 대항력보다 앞섰다면 승계 조항이 적용되지 않아 결론이 달라졌을 수 있습니다
원고가 전입신고를 미루어 피고의 등기가 먼저 이루어졌다면, 원고는 피고에게 대항할 수 있는 임차인이 아니어서 주택임대차보호법상 임대인 지위 승계가 일어나지 않았을 것입니다.
그 경우 원고가 보증금을 청구할 상대는 원칙적으로 처음 계약한 당시 소유자로 좁혀지고, 피고를 상대로 하려면 별도의 근거가 필요했을 것으로 봅니다.
판결은 2024년 10월 30일 선고된 제1심 판결로 확정되었습니다
서울중앙지방법원 2023가단5154841 사건은 단독 판사가 2024년 9월 25일 변론을 종결하고 2024년 10월 30일 선고했습니다.
이 판결은 상급심 판결 없이 제1심 판결로 확정되었습니다.
동시이행 판결로 예금 등 다른 재산에 강제집행하려면 인도 의무의 이행 제공부터 증명해야 합니다
민사집행법 제41조 제1항에 따르면 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있는 판결은 채권자가 그 반대의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 것을 증명해야 집행을 시작할 수 있습니다.
인도와 맞바꾸는 판결을 받은 임차인이 상대방의 예금이나 다른 부동산을 압류하려면, 집을 비워 줄 날짜와 열쇠 반환 의사를 서면으로 알려 둔 자료를 마련해 두는 편이 좋습니다.
임차주택 경매는 집을 비우기 전에도 신청할 수 있습니다
주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 보증금반환 확정판결 등 집행권원으로 임차주택 경매를 신청할 때 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정합니다.
다만 주택임대차보호법 제3조의2 제3항에 따라 경매 배당에서 보증금을 실제로 받으려면 그 주택을 매수인에게 인도해야 합니다.
먼저 이사해야 하는 임차인은 임차권등기를 마친 뒤 짐을 빼야 대항력과 우선변제권이 남습니다
계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 뒤에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다.
판결 확정 전에 새집으로 옮겨야 하는 임차인이시라면 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인하고 이사하시기 바랍니다.
이름을 빌려주는 사람은 등기명의인으로서 보증금 전액을 떠안을 수 있습니다
투자 업체의 권유로 자기 이름으로 등기를 받아 두는 사람은, 그 집에 대항력 있는 임차인이 있으면 임대인 지위를 승계한 등기명의인으로서 보증금 반환 청구를 받게 됩니다. 서울중앙지방법원 2023가단5154841 사건의 피고도 2억 8,000만 원 지급을 명령받았습니다.
실제 주인과의 명의신탁약정이 무효라는 사정은 그 임차인에게는 내세울 수 없습니다.
소송에 낼 서류는 계약서, 확정일자, 주민등록초본, 등기부, 반환 요청 기록입니다
보증금 반환 소송에는 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 보증금 송금 내역, 전입일이 나오는 주민등록초본, 소유권 이전일이 나오는 등기사항전부증명서, 갱신 거절과 반환 요청을 보낸 문자·이메일·내용증명이 필요합니다.
소장은 관할 지방법원에 내거나 대법원 전자소송으로 낼 수 있고, 가집행이 붙은 판결은 확정 전에도 집행권원(강제집행의 근거 문서)이 됩니다.
참고한 판결
· 서울중앙지방법원 2024. 10. 30. 선고 2023가단5154841 판결(보증금반환, 제1심, 확정)
· 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결
· 대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다210720 판결
────────────────────
장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유(제45088호)
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
서울 송파구 법원로8길 13 헤리움써밋타워 1004호 / 상담 010-8749-3630 / lawcjh80@naver.com / www.lawcjh.kr