변호사, 부동산 전문 장재호

세 줄 요약 · 대구 북구가 전세금 45억 원으로 빌린 건물에 7억 5,337만 원을 들여 리모델링한 뒤 유익비를 청구하여 4억 1,318만 원을 받았고, 대법원이 2026년 5월 8일 이를 확정했습니다. · 대법원은 전세권자의 유익비상환청구권을 정한 민법 제310조 제1항이 부당이득에 관한 특별 규정이라고 보아, 공사비 재원이 국고보조금 40억 원이었다는 사정은 청구를 막지 못한다고 판단했습니다. · 인정 범위는 항목별로 갈렸습니다. 냉난방기 24대와 설계·석면조사 용역비는 빠졌고, 철거비·폐기물처리비·간접노무비·일반관리비·이윤·감리비는 들어갔습니다. 이 글이 답하는 질문 1. 유익비란 무엇이고 필요비와 어떻게 다릅니까2. 전세권자도 필요비를 청구할 수 있습니까3. 대구 북구 사건에서는 얼마를 청구하..

세 줄 요약 친일재산의 조사와 환수를 맡는 위원회가 2026년 12월 3일 다시 만들어집니다. 근거 법률은 2026년 6월 2일 제정된 「친일반민족행위자 재산의 국가귀속 등에 관한 특별법」(법률 제21727호)이고, 종전의 「친일반민족행위자 재산의 국가귀속에 관한 특별법」은 같은 날 폐지됩니다. 새 법의 핵심은 이름에 붙은 「등」입니다. 선의의 제3자 보호 때문에 땅 자체를 국가에 귀속시킬 수 없는 경우에도 그 재산의 처분 대가를 환수할 수 있도록 하는 조항이 새로 들어왔습니다. 모르고 제값을 주고 사서 소유권이전등기까지 마친 매수인은 종전과 같이 보호됩니다. 위험을 지는 쪽은 대가 없이 물려받은 상속인과 그 땅을 팔아 대금을 챙긴 후손입니다. 이 글이 답하는 질문 1. 친일재산 환수는 어떤 재산을 대..

세 줄 요약 첫째, 2026년 3월 17일 개정된 민법은 부모를 특별히 부양하거나 재산을 지키고 늘리는 데 이바지한 데 대한 보상으로 준 증여를 특별수익에서 빼도록 하였고, 그 결과 유류분 산정의 기초재산에서도 빠집니다. 둘째, 대법원은 2026년 5월 29일 상속이 2018년에 열린 사건에도 이 새 단서를 적용하여야 한다고 보아 원심을 파기환송하였습니다. 근거는 2024년 4월 25일 헌법불합치결정의 소급효입니다. 셋째, 기여분 심판에서 인정받은 비율이 유류분 계산에서 그대로 공제되는 것은 아니고, 개별 증여마다 보상의 성격이 있었는지를 새로 심리하여야 합니다. 이 글이 답하는 질문 · 유류분과 기여분은 무엇이 다릅니까· 기여분과 유류분은 어느 절차에서 다투어집니까· 예전에는 왜 부모를 모신 자녀가 ..

세 줄 요약 1. 한국산업안전보건공단이 해마다 7월에 보내는 사고사망만인율 통보는 취소소송의 대상인 처분입니다. 통보를 받은 날부터 10일 안에 이의를 제기할 수 있고, 취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 내야 합니다. 2. 같은 현장의 다른 하수급인의 과실로 자기 근로자가 숨진 경우, 강풍이 불었다는 사정, 점심시간 중이었다는 사정은 모두 산정 제외 사유로 인정되지 않았습니다. 3. 소송을 냈다는 사정만으로 감점이 멈추지 않습니다. 집행정지가 인용되려면 공공공사 비중과 진행 중인 입찰을 숫자로 소명하여야 합니다. 이 글이 답하는 질문 · 사고사망만인율이 무엇이고 왜 수주를 좌우합니까· 상시근로자가 적은 회사일수록 왜 더 위험합니까· 이의신청과 소송의 기한은 각각 며칠입니까· 우리 잘못이 ..

세 줄 요약 · 신탁으로 시행한 건물은 준공 뒤 신탁이 끝나면서 하자보수를 청구할 사람이 신탁회사에서 위탁자로 바뀝니다.· 공제조합 약관은 보증채권자가 바뀌면 승인을 받지 않는 한 보증서의 효력이 사라진다고 정하고 있었습니다.· 서울고등법원은 그 조항이 고객에게 부당하게 불리하여 무효라고 보았습니다(2025나206905). 이 글이 답하는 질문 1. 신탁으로 지은 건물은 준공 뒤에 왜 주인이 바뀝니까2. 보증서에는 왜 신탁회사 이름이 적혀 있습니까3. 공제조합이 내세운 조항은 무엇입니까4. 그 조항은 왜 무효입니까5. 여기서 「고객」은 누구입니까6. 위험이 늘지 않았는데 보증만 사라져도 됩니까7. 공제조합은 신탁 종료를 예상하지 못하였습니까8. 다른 보증회사는 어떻게 정하고 있습니까9. 앞선 판결과는 ..

세 줄 요약 · 가로주택정비사업의 조합설립은 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 3분의 2 이상 토지소유자의 동의를 받아야 하고, 그 동의는 서면동의서에 본인이 성명을 적고 지장을 날인하며 신분증명서 사본을 첨부하는 방법으로만 유효합니다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제23조 제1항, 제25조 제1항). · 본인이 진정한 뜻으로 동의하고 가족의 대필을 승낙한 동의서는 유효하지만, 승낙 없이 타인이 무단으로 날인한 동의서는 동의율 산정에서 빠집니다(서울고등법원 2022누72252 판결). · 동의서를 빼어 법정 동의율에 미달하더라도 그 하자가 중대하고 명백하여야 인가가 무효가 되며, 미달 폭이 작고 구청이 육안 심사로 알기 어려웠다면 취소사유에 그칩니다(서울고등법원 2021누65646 판결)...

세 줄 요약 · 사업시행자는 사업시행계획인가 고시일부터 90일 이내에 종전자산 평가액·분담금 추산액·분양신청기간을 통지하고 공고하여야 하며, 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내입니다(도시 및 주거환경정비법 제72조 제1항, 제2항).· 분양신청을 하지 아니하면 분양신청기간 종료일 다음 날에 분양대상자 지위를 잃고 손실보상 협의 대상이 됩니다(대법원 2021. 2. 10. 선고 2020두48031 판결).· 사업시행자는 협의 또는 수용절차를 거치지 아니한 채 현금청산대상자에게 부동산 인도를 구할 수 없고, 협의가 성립하면 청산금 지급과 인도는 동시이행 관계입니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결). 이 글이 답하는 질문 1. 사업시행계획인가 고시 다음에는 무엇..

세 줄 요약입니다. 1. 종전 대법원 판례는 하도급법을 위반한 특약이라도 그 사법상 효력까지 부정되는 것은 아니라고 보아, 부당특약은 공정거래위원회의 제재 대상일 뿐 계약으로는 유효하였습니다.2. 2025. 4. 1. 신설되어 2025. 10. 2. 시행된 하도급법 제3조의4 제3항은 같은 조 제2항 제1호부터 제3호까지의 부당특약을 그 부분에 한정하여 무효로 하고, 제4호는 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우에만 그 부분을 무효로 합니다.3. 부칙은 이 개정규정을 시행 이후 계약조건을 설정한 경우부터 적용하도록 정하고 있으므로, 2025. 10. 2. 전에 설정한 특약에는 종전 법리가 그대로 적용됩니다. 이 글이 답하는 질문 · 부당특약이 무엇입니까 · 어떤 약정이 부당특약으로 정해져 있습니까 ·..

세 줄 요약공공공사 계약서에는 발주처 잘못으로 공사가 60일 넘게 멈추면 발주처가 돈을 물어야 한다는 조항이 있습니다. 공사계약 일반조건 제47조 제4항입니다. 그런데 삽을 뜨기도 전에 발주처 사정으로 5년 넘게 기다린 경우에는 이 조항을 쓸 수 없습니다. 착공 지연은 공사정지가 아니라는 것이 2026년 5월에 확정된 대법원의 결론입니다(대법원 2026다200798). 기다린 손해는 계약기간 연장 신청과 계약금액 조정, 곧 간접공사비 쪽으로 받아야 합니다. 다만 그 통로도 신청을 하지 않으면 열리지 않고, 산출내역서를 어떻게 썼느냐에 따라 받는 금액이 갈립니다.이 글이 답하는 질문1. 공사정지 지연배상금이란 무엇인가요2. 착공 지연과 공사 정지, 무엇이 다른가요3. 착공신고서를 냈으면 착공한 것 아닌가요..

핵심 요약 투기과열지구에서 조합설립인가를 받은 재건축 구역의 아파트를 샀더라도, 양도인이 도시정비법 제39조 제2항 각 호의 예외에 해당하지 아니하면 매수인은 조합원이 되지 못합니다. 실무에서 가장 많이 쓰이는 예외는 제4호(1세대 1주택자로서 10년 이상 소유, 5년 이상 거주)입니다. 여러 명이 지분을 나누어 가진 집에서는 조합원이 대표 1명으로 의제되지만(법 제39조 제1항 제1호), 예외 요건은 실제 양도인을 기준으로, 지분별로 판단합니다. 서울고등법원 2022. 3. 17. 선고 2021나2019406 판결이 이렇게 판단하였고, 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결이 이를 수긍하였습니다. 그 결과 한 사람의 매수인이 지분 일부는 조합원, 나머지 지분은 손실보상 대상이 되..