변호사, 부동산 전문 장재호

세 줄 요약 1. 원사업자는 공사대금 지급을 보증한 후가 아니면 하수급인의 계약이행 보증에 대한 청구권을 행사하지 못하므로, 지급보증서를 주지 않은 원청의 계약이행보증금 청구는 그 자체로 막힙니다(하도급거래 공정화에 관한 법률 제13조의2 제8항). 2. 계약이행보증보험의 보험사고는 하수급인이 정당한 이유 없이 계약을 이행하지 않은 때에 생기므로, 원청이 다른 업체와 이중으로 계약하고 하수급인을 내보낸 사안에서는 보험사고 자체가 인정되지 않았습니다. 3. 보증금이 한 번 지급되면 보증서 발급이 막혀 신규 수주가 끊기므로, 실질적인 방어는 원청을 상대로 소를 제기하고 소장접수증명원을 보증기관에 제출하여 지급을 보류시키는 것입니다. 이 글이 답하는 질문 · 강제타절이란 무엇입니까· 부천 공공공사 현장에서는 ..

세 줄 요약 1. 수도권 분양가상한제 적용주택의 거주의무는 2024. 3. 19. 개정 주택법으로 폐지된 것이 아니라 개시 시점이 최초 입주가능일부터 3년 이내로 미루어진 것이고, 그 3년이 차오르는 단지가 나오기 시작하였습니다.2. 국토교통부는 2026. 8. 국회 업무보고에서 유예 신고를 의무화하고 거주실태 조사를 강화하겠다고 밝혔으며, 세부 실태조사는 제도 정비를 거쳐 2027년 초부터 시행될 것으로 보입니다.3. 분양권을 넘겨도 거주의무는 최초 수분양자에게 남고, 거주의무를 지키지 못하면 한국토지주택공사가 입주금에 정기예금 이자만 붙여 그 주택을 매입합니다. 이 글이 답하는 질문 · 분양가상한제 주택의 거주의무기간은 몇 년입니까· 분양가가 인근 시세보다 비싸게 정해지면 실거주 의무가 없습니까· 3..

세 줄 요약 1. 재건축조합의 인도청구권은 관리처분계획인가가 고시된 날에 생기므로, 사업시행계획인가만 난 단계에서 보낸 소송 예고는 예고에 그칩니다. 2. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 62578 판결은 손실보상 미완료를 사용·수익 정지의 예외로 정한 규정이 수용권 없는 주택재건축사업에는 적용되지도 유추적용되지도 않는다고 보아, 재건축 세입자에게는 주거이전비와 이사비가 법으로 보장되지 않습니다. 3. 재건축 이주 단계에서 세입자가 실제로 지킬 수 있는 것은 거주 기간이 아니라 보증금이고, 그 청구의 상대방은 집주인과 사업시행자 두 갈래입니다. 이 글이 답하는 질문 · 은마아파트 조합이 예고한 소송은 무엇입니까· 재건축조합은 언제부터 나가라고 할 수 있습니까· 은마아파트는 지금 ..

세 줄 요약 1. 지역주택조합에 낸 분담금은 조합 통장이 아니라 신탁회사가 단독으로 개설한 자금관리계좌에 들어가므로, 조합을 상대로 승소하셔도 그 계좌에서 돈이 나와야 회수가 끝납니다. 2. 대법원 2026. 8. 13. 선고 2026다203000 판결은 계좌 잔액 2억 7,140만 원 대 권리제한 금액 34억 149만 원이라는 불균형을 자금집행 보류 사유로 평가할 수 있다고 보아, 조합원 승소로 끝난 원심을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다. 3. 회수의 성패는 계좌 잔액과 압류 총액의 대비, 그리고 조합·업무대행사를 상대로 한 자금집행요청 의사표시 청구를 함께 걸었는지에서 갈립니다. 이 글이 답하는 질문 · 지역주택조합에 낸 분담금은 어디에 보관됩니까· 조합을 상대로 이겼는데 왜 돈이 안 나옵니까· 안심..

세 줄 요약 사적으로 지정된 유적의 바깥 경계에서 500미터 안쪽은 역사문화환경 보존지역입니다. 그 안에서 비닐하우스를 올리거나 땅을 고르는 일은 국가유산청장의 허가를 받아야 하는 행위가 될 수 있습니다. 허가 없이 시설을 올리면 국가유산청장이나 지방자치단체의 장이 원상회복을 명할 수 있습니다. 따르지 않으면 행정대집행으로 철거한 뒤 그 비용을 걷어 갑니다. 다툴 지점은 넷입니다. 처분 사유가 특정되었는지, 사전통지와 의견제출 기회를 주었는지, 신뢰보호를 주장할 수 있는지, 그리고 전부 철거가 지나친 것은 아닌지입니다. 이 글이 답하는 질문 1. 역사문화환경 보존지역은 어디까지인가요2. 등기부만 보고 사면 왜 위험한가요3. 비닐하우스도 허가를 받아야 하나요4. 허가는 시청에서 내주나요, 국가유산청에서 ..

세 줄 요약 · 대구 북구가 전세금 45억 원으로 빌린 건물에 7억 5,337만 원을 들여 리모델링한 뒤 유익비를 청구하여 4억 1,318만 원을 받았고, 대법원이 2026년 5월 8일 이를 확정했습니다. · 대법원은 전세권자의 유익비상환청구권을 정한 민법 제310조 제1항이 부당이득에 관한 특별 규정이라고 보아, 공사비 재원이 국고보조금 40억 원이었다는 사정은 청구를 막지 못한다고 판단했습니다. · 인정 범위는 항목별로 갈렸습니다. 냉난방기 24대와 설계·석면조사 용역비는 빠졌고, 철거비·폐기물처리비·간접노무비·일반관리비·이윤·감리비는 들어갔습니다. 이 글이 답하는 질문 1. 유익비란 무엇이고 필요비와 어떻게 다릅니까2. 전세권자도 필요비를 청구할 수 있습니까3. 대구 북구 사건에서는 얼마를 청구하..

세 줄 요약입니다. 1. 종전 대법원 판례는 하도급법을 위반한 특약이라도 그 사법상 효력까지 부정되는 것은 아니라고 보아, 부당특약은 공정거래위원회의 제재 대상일 뿐 계약으로는 유효하였습니다.2. 2025. 4. 1. 신설되어 2025. 10. 2. 시행된 하도급법 제3조의4 제3항은 같은 조 제2항 제1호부터 제3호까지의 부당특약을 그 부분에 한정하여 무효로 하고, 제4호는 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우에만 그 부분을 무효로 합니다.3. 부칙은 이 개정규정을 시행 이후 계약조건을 설정한 경우부터 적용하도록 정하고 있으므로, 2025. 10. 2. 전에 설정한 특약에는 종전 법리가 그대로 적용됩니다. 이 글이 답하는 질문 · 부당특약이 무엇입니까 · 어떤 약정이 부당특약으로 정해져 있습니까 ·..

전세사기 사건을 다루다 보면, 처음부터 속일 의도가 있었던 임대인만 있는 것이 아님을 알게 됩니다. 계약 당시에는 분명히 보증금을 돌려줄 능력이 있었는데, 부동산 시장 침체와 금리 인상이 겹치면서 모든 것이 무너진 임대인들도 있습니다. 그들은 형사 피의자가 되어 수사를 받으면서 "나는 처음부터 속인 게 아닌데"라고 호소합니다. 반대로, 임대인의 허위 정보를 그대로 전달했다가 손해배상 소송에 휘말린 공인중개사들도 있습니다. "임대인이 알려준 대로 썼을 뿐인데 왜 내가 책임을 지냐"는 항변은 법적으로 얼마나 통할까요? 1. 임대인 입장 — 나는 사기꾼이 아닙니다 Q. 계약할 때는 진짜 돌려줄 수 있었는데, 나중에 못 돌려주게 됐습니다. 이것도 사기죄인가요? 아닙니다. 법원은 "사기죄의 성립 여부는 계약 체결..

"변호사님, 형사 고소를 먼저 해야 하나요, 민사 소송을 먼저 해야 하나요?" 전세사기 피해 상담에서 가장 많이 받는 질문입니다. 정답은 "둘 다 동시에, 단 순서와 타이밍을 전략적으로 조율해야 한다"입니다. 그리고 그 전에 반드시 먼저 해야 할 일이 하나 있습니다. 1. 가장 먼저 해야 할 일 — 임대인 재산 묶기 Q. 소송에서 이겨도 돈을 못 받는다는 게 무슨 말인가요? 법원에서 "임대인이 보증금을 돌려줘라"는 판결을 받아도, 그 사이 임대인이 재산을 모두 처분하거나 숨겨버리면 실제로 돈을 받을 방법이 없습니다. 이것이 실무에서 가장 많이 발생하는 비극입니다. 그래서 가장 먼저 해야 할 것이 가압류(임대인의 재산을 미리 묶어두는 것)입니다. 임대인의 다른 부동산, 예금 계좌, 자동차 등에 가압류를 신..

공사를 마치고 나서야 손해를 깨닫는 경우가 있습니다. 입찰할 때는 분명히 계산이 맞았는데, 막상 공사를 끝내고 정산해 보면 실제로 들어간 돈이 받은 돈보다 훨씬 많은 상황. 억울하지만 어디에 따져야 할지도 모르겠고, 계약서에 도장을 찍은 자신을 탓하게 됩니다. 부동산 관련 분쟁을 오랫동안 다뤄오면서, 이런 상황에 처한 건설업체 관계자들을 적지 않게 만났습니다. 그리고 그 억울함의 뿌리를 파고들면 상당수가 같은 곳에 닿아 있었습니다. 바로 예정가격(입찰의 기준이 되는 금액)을 어떤 기준으로 산정했느냐의 문제입니다. 2026년 6월, 이재명 대통령이 국무회의에서 공공공사 원가 산정 기준에 문제를 제기하며 100억 원 미만 소규모 공사에도 '표준시장단가' 적용을 검토하라는 취지의 발언을 했습니다. 건설업계가 ..