공사를 마치고 나서야 손해를 깨닫는 경우가 있습니다. 입찰할 때는 분명히 계산이 맞았는데, 막상 공사를 끝내고 정산해 보면 실제로 들어간 돈이 받은 돈보다 훨씬 많은 상황. 억울하지만 어디에 따져야 할지도 모르겠고, 계약서에 도장을 찍은 자신을 탓하게 됩니다.
부동산 관련 분쟁을 오랫동안 다뤄오면서, 이런 상황에 처한 건설업체 관계자들을 적지 않게 만났습니다. 그리고 그 억울함의 뿌리를 파고들면 상당수가 같은 곳에 닿아 있었습니다. 바로 예정가격(입찰의 기준이 되는 금액)을 어떤 기준으로 산정했느냐의 문제입니다.
2026년 6월, 이재명 대통령이 국무회의에서 공공공사 원가 산정 기준에 문제를 제기하며 100억 원 미만 소규모 공사에도 '표준시장단가' 적용을 검토하라는 취지의 발언을 했습니다. 건설업계가 즉각 반발했고, 법조계에서도 여러 쟁점이 제기되고 있습니다. 이 논란이 건설업체와 발주기관, 그리고 부동산 분쟁 전반에 어떤 의미를 갖는지 차근차근 짚어드리겠습니다.
1. 표준품셈과 표준시장단가, 무엇이 다른가요?
공사비를 정하는 두 가지 잣대 — 같은 공사, 다른 금액
공공기관이 공사를 발주할 때는 먼저 '예정가격'을 정합니다. 쉽게 말해 "이 공사에 얼마 정도 들겠다"는 기준 금액으로, 건설업체들은 이 금액을 기준으로 입찰에 참여합니다. 예정가격이 낮으면 낙찰금액도 낮아지고, 결국 건설업체가 받는 공사대금이 줄어드는 구조입니다.
이 예정가격을 산정하는 방법이 두 가지입니다.
표준품셈(標準品셈)은 공사에 필요한 인력, 재료, 장비의 양을 이론적으로 계산한 뒤, 매달 발표되는 노임단가(인건비 기준)와 재료비를 곱해서 공사비를 산출하는 방식입니다. "이 공사를 하려면 인부 몇 명이 며칠 일하고, 자재는 얼마나 필요한지"를 하나하나 따져서 더하는 방식이라고 이해하시면 됩니다. 현재 100억 원 미만 공사에 적용됩니다.
표준시장단가(標準市場單價)는 이미 완료된 공사들의 실제 계약금액, 입찰금액 등을 조사해서 반기(6개월)마다 발표하는 단가입니다. 시장에서 실제로 거래된 가격을 기준으로 삼는다는 점에서 더 현실적으로 보이지만, 조사 시점과 적용 시점 사이에 시간 차이가 있어 최신 물가를 반영하지 못하는 한계가 있습니다. 현재 100억 원 이상 공사에만 적용됩니다.
문제의 핵심은 여기에 있습니다. 표준시장단가는 표준품셈보다 평균 약 10% 낮게 산정됩니다. 100억 원짜리 공사라면 예정가격이 98억 원으로 줄어들고, 실제 낙찰금액은 1억 원 이상 더 적어지는 구조입니다. 대한건설협회의 분석에 따르면, 표준품셈 기준 예정
가격 100억 원에 평균낙찰률(88.6%)을 적용하면 낙찰액이 88억 6,000만 원인데, 표준시장단가를 적용하면 낙찰액이 87억 원으로 줄어듭니다.
왜 지금 이 문제가 불거졌나요?
더 심각한 것은 규모입니다. 대한건설협회가 분석한 자료에 따르면, 국내 공공 건설공사 계약 건수 중 100억 원 미만 공사가 전체의 98.3%를 차지합니다(3만 9,568건 중 3만 8,885건). 사실상 국내 공공공사 대부분이 해당되는 셈입니다.
표준시장단가는 원래 100억 원 이상 중대형 현장의 단가를 기준으로 조사·산정됩니다. 대규모 공사에서는 자재를 대량으로 구매하고 장비를 효율적으로 운용할 수 있어 단가가 낮아지는 '규모의 경제' 효과가 작용합니다. 그런데 이 기준을 소규모 공사에 그대로 적용하는 것은, 업계 관계자의 표현을 빌리면 "소상공인에게 대기업 할인제품과 동일한 가격으로 경쟁하라는 것이나 다름없는" 상황입니다.
2. 건설업체라면 꼭 알아야 할 것들
"공사비가 부족한데, 추가로 받을 수 있나요?" — 현실적인 답변
이것이 가장 많이 받는 질문입니다. 결론부터 말씀드리면, 단순히 공사비가 부족하다는 이유만으로는 추가 공사대금을 청구하기 매우 어렵습니다.
법원은 "수급인(공사를 맡은 업체)이 약정 공사대금 외에 추가 공사대금을 청구하려면, 추가 공사에 대해 별도로 대금을 지급하기로 하는 약정이 있었다는 점을 증명해야 한다"는 입장을 일관되게 유지하고 있습니다. 입찰 당시 계약금액이 낮게 책정되었다는 사실만으로는 부족하고, 추가 공사나 설계변경에 대한 별도 합의가 있어야 한다는 것입니다.
발주기관이 내부 예규(실무 지침)를 어기고 표준시장단가를 잘못 적용했다면 어떨까요? 서울중앙지방법원과 서울고등법원은 이 문제를 직접 다룬 사건에서 다음과 같이 판시했습니다.
"회계예규(계약 실무 지침)는 계약담당자의 실무 준칙에 불과하고, 상위 법령에 따라 표준시장단가를 적용한 것이 위법하지 않으며, 입찰참가자는 자기 책임 하에 입찰금액을 결정해야 하므로, 예정가격 산정 기준을 고지하지 않았다는 것만으로 손해배상 책임을 인정하기 어렵다."
— 서울중앙지방법원 2019. 5. 1. 선고 2017가합570642 판결, 서울고등법원 2020. 7. 2. 선고 2019나2023099 판결
즉, 발주기관이 100억 원 미만 공사에 표준시장단가를 적용하는 것이 내부 예규 위반이더라도, 상위 법령(국가계약법 시행령)에는 위반되지 않기 때문에 손해배상을 받기 어렵다는 것입니다. 이 판결들은 2025~2026년 현재까지도 유사 사건에서 핵심 선례로 기능하고 있습니다.
그렇다면 정말 아무런 방법이 없나요?
포기하기엔 이릅니다. 두 가지 경로가 남아 있습니다.
첫 번째는 '발주기관의 재량 일탈' 주장입니다. 법원은 "발주기관이 계약예규를 현저히 벗어난 방식으로 기초예비가격(예정가격의 기초가 되는 금액)을 산정하고 이를 고지하지 않아 낙찰자에게 손해가 발생한 경우에는 신의칙(서로 믿고 성실하게 행동해야 한다는 원칙)상 고지의무 위반으로 배상책임이 인정될 수 있다"는 법리를 제시하고 있습니다(서울중앙지방법원 2024. 3. 15. 선고 2023가단5003196 판결 참조). 100억 원 미만 공사에 중대형 현장 기준의 표준시장단가를 적용하는 것이 '합리적 범위를 현저히 벗어난' 것인지가 향후 핵심 쟁점이 될 것입니다.
두 번째는 설계변경을 통한 계약금액 조정입니다. 공사 진행 중 설계가 바뀌거나 공사량이 늘어난 경우에는 계약금액 조정을 청구할 수 있습니다. 이때 당초 계약이 표준품셈 기준으로 체결되었다면, 설계변경 시에도 당초 계약단가를 기준으로 조정이 이루어지는 것이 원칙입니다.
여기서 반드시 알아야 할 실무적 함정이 있습니다. 설계변경으로 인한 계약금액 조정 청구는 반드시 준공대가(공사 완료 후 받는 최종 대금)를 수령하기 전에 해야 합니다. 법원은 장기계속공사(여러 차수로 나뉘어 진행되는 공사)에서 각 차수별 준공대가 수령 전에 적법한 계약금액 조정신청을 하지 않으면 나중에 청구할 수 없다고 판시한 바 있습니다(서울서부지방법원 2021. 9. 30. 선고 2021가합30504 판결).
다만 최근 법원은 이 요건을 다소 유연하게 해석하는 경향도 보이고 있습니다. 준공대가 청구 시 "계약금액 조정신청에 관하여 이의를 유보함을 전제로 준공대금을 청구한다"는 문구를 명시한 경우, 준공 후에도 조정 청구의 여지를 인정한 판결이 있습니다(서울중앙지방법원 2024. 6. 5. 선고 2020가합596590 판결). 또한 준공검사 과정에서 설계변경 사유가 새로 발견된 경우에도 예외적으로 정산 절차를 이행할 수 있다고 본 판결도 있습니다(서울중앙지방법원 2024. 7. 10. 선고 2020가합557960 판결).
핵심 실무 조언: 설계변경 사유가 발생하면 즉시 발주기관에 서면으로 통지하고, 준공대가 청구 시에는 반드시 이의 유보 문구를 명시하십시오. 이 한 문장이 수억 원의 차이를 만들 수 있습니다.
안전관리비도 함께 줄어든다는 게 무슨 뜻인가요?
표준시장단가 적용으로 직접공사비(실제 공사에 들어가는 비용)가 줄어들면, 이에 연동되는 산업안전보건관리비(건설현장 안전사고 예방을 위해 의무적으로 계상해야 하는 비용)도 함께 줄어듭니다. 산업안전보건관리비는 직접공사비에 일정 비율을 곱해서 산정하기 때문입니다.
국토안전관리원의 건설사고분석 보고서에 따르면, 100억 원 미만 공사의 사망자 비율이 전체의 51.8%에 달합니다. 이미 소규모 공사 현장이 더 위험한 상황에서 안전관리비까지 줄어든다면 어떤 결과가 초래될지는 자명합니다.
만약 발주기관이 법정 기준에 미달하는 산업안전보건관리비를 계상했다면, 수급인은 발주기관에 재계상을 요구할 수 있습니다. 법원은 발주기관이 잘못된 비율을 적용해 산업안전보건관리비를 과소 계상한 경우, 수급인이 실제 지출한 금액을 청구할 수 있다고 인정한 바 있습니다(수원지방법원 안산지원 2020. 1. 16. 선고 2018가합5017 판결, 수원고등법원 2021. 1. 28. 선고 2020나11519 판결). 단, 지출 증빙을 철저히 갖춰두어야 합니다.
3. 발주기관이라면 꼭 알아야 할 것들
"표준시장단가를 적용해도 법적으로 문제없나요?" — 안심하기엔 이릅니다
결론적으로, 현행 법령 체계상 100억 원 미만 공사에 표준시장단가를 적용하더라도 상위 법령 위반은 아닙니다. 국가계약법 시행령 제9조 제1항 제3호는 표준시장단가를 예정가격 결정 기준의 하나로 규정하고 있고, 100억 원 미만 공사에 대한 적용 배제는 계약예규(실무 지침)에만 규정되어 있기 때문입니다. 서울고등법원도 이 점을 명확히 확인했습니다(서울고등법원 2020. 7. 2. 선고 2019나2023099 판결).
그러나 세 가지 위험이 남아 있습니다.
첫째, 산업안전보건법 위반 위험입니다. 표준시장단가 적용으로 산업안전보건관리비가 법정 기준에 미달하게 된다면, 발주기관은 산업안전보건법 제72조 위반으로 행정제재를 받을 수 있습니다. 나아가 발주기관이 공사 현장을 실질적으로 지배·운영·관리하는 경우에는 중대재해처벌법 제5조에 따른 안전 확보 의무도 부담하게 됩니다(대법원 2024. 11. 14. 선고 2023도14674 판결 참조).
둘째, 기존 계약에 소급 적용할 수 없습니다. 계약예규가 개정되더라도 이미 체결된 계약에는 소급 적용되지 않습니다. 대법원은 기득권 보호 원칙을 일관되게 적용하고 있으며(대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다278422 판결), 기존 계약에 새로운 기준을 강제하는 것은 계약 상대방의 권리를 침해합니다.
셋째, 합리적 재량 범위를 현저히 벗어난 경우 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 발주기관이 예정가격을 산정하면서 합리적 범위를 현저히 벗어난 방식을 사용했다면, 낙찰자에 대한 신의칙상 고지의무 위반으로 손해배상 책임이 인정될 수 있다는 법리가 존재합니다(서울중앙지방법원 2024. 3. 15. 선고 2023가단5003196 판결 참조).
실무적 조언: 표준시장단가 적용 범위를 확대하려면, 반드시 ① 산업안전보건관리비 최소 기준을 별도로 설정하고, ② 신규 계약에만 적용하며, ③ 입찰공고 시 적용 기준을 명확히 고지하는 절차를 밟아야 합니다. 이 세 가지를 갖추지 않으면 향후 분쟁에서 불리한 위치에 놓일 수 있습니다.
4. 이 문제가 부동산과 어떻게 연결되나요?
건설업체만의 문제가 아닙니다
표준품셈과 표준시장단가 문제는 건설업체와 발주기관 사이의 이야기처럼 보이지만, 실제로는 부동산을 소유하거나 분양받은 일반인들에게도 직접적인 영향을 미칩니다.
아파트·건물 하자보수 소송에서의 영향: 아파트나 건물에 하자(결함)가 생겨 보수 비용을 청구하는 소송에서, 법원은 감정인에게 하자보수비를 산정하도록 합니다. 이때 감정인은 표준품셈을 기반으로 노무비를 산정하는 경우가 많습니다. 그런데 법원은 계약 당사자 간에 별도로 합의된 산정 기준이 있다면 표준품셈보다 그 합의된 기준이 우선한다는 입장을 취하고 있습니다(대법원 2015. 8. 27. 선고 2012다71268 판결). 표준시장단가가 소규모 공사에도 적용되면, 하자보수비 감정액이 낮아질 수 있어 건물 소유자에게 불리해질 수 있습니다.
건물 손해배상 산정에서의 영향: 화재나 사고로 건물이 손상된 경우 복구공사비를 손해액으로 청구할 때도 공사비 산정 기준이 문제됩니다. 대법원은 "예정가격 등에 의하여 일률적으로 공사비를 산정하여 손해액으로 주장하는 것은 받아들일 수 없다"고 판시하여(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다88617 판결), 실제 시장가격을 기준으로 손해액을 산정해야 함을 명확히 했습니다. 어떤 기준을 적용하든 법원은 실제 소요 비용의 적정성을 별도로 심사합니다.
임대아파트 분양전환가격 산정에서의 영향: 임대아파트의 분양전환가격(임대 기간이 끝난 후 분양받을 때의 가격)을 산정할 때도 건축비가 중요한 요소입니다. 대법원은 표준품셈 등을 적용한 감정 방식이 실제 투입된 비용과 차이가 있을 수 있고 과다하게 산정될 가능성이 있다는 점을 지적하며, 실제 건축비를 기준으로 판단해야 한다는 입장을 취한 바 있습니다(대법원 2020. 10. 15. 선고 2016다275471 판결). 공사비 산정 기준이 바뀌면 분양전환가격 분쟁에도 영향을 미칩니다.
5. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 발주기관이 표준시장단가를 적용해서 예정가격이 낮아졌는데, 계약을 취소하거나 손해배상을 받을 수 있나요?
A. 매우 어렵습니다. 법원은 "예정가격은 입찰금액의 기준에 불과하고, 입찰금액은 입찰참여자가 스스로 결정하는 것"이라고 보기 때문에, 예정가격 산정 방식을 몰랐다는 사정만으로 계약 취소나 손해배상이 인정되지 않습니다(서울고등법원 2020. 7. 2. 선고 2019나2023099 판결). 다만 발주기관의 산정 방식이 합리적 범위를 현저히 벗어났다면 예외적으로 다툴 여지가 있습니다.
Q. 공사 중에 설계가 바뀌었는데, 추가 공사비를 받을 수 있나요?
A. 설계변경으로 공사량이 늘어난 경우에는 계약금액 조정을 청구할 수 있습니다. 단, 반드시 준공대가를 받기 전에 적법한 절차에 따라 계약금액 조정 신청을 해야 합니다. 준공 후에 뒤늦게 신청하면 인정받기 어렵습니다(서울서부지방법원 2021. 9. 30. 선고 2021가합30504 판결). 다만 준공대가 청구 시 이의 유보 문구를 명시했다면 예외적으로 인정될 수 있습니다(서울중앙지방법원 2024. 6. 5. 선고 2020가합596590 판결).
Q. 안전관리비를 발주기관이 적게 계상했는데, 어떻게 해야 하나요?
A. 발주기관에 재계상을 요구할 수 있습니다. 법원은 발주기관이 잘못된 비율을 적용해 산업안전보건관리비를 과소 계상한 경우, 수급인이 실제 지출한 금액을 청구할 수 있다고 인정했습니다(수원지방법원 안산지원 2020. 1. 16. 선고 2018가합5017 판결). 단, 지출 증빙을 철저히 갖춰두어야 합니다.
Q. 이미 계약이 체결된 공사인데, 예규가 바뀌면 영향을 받나요?
A. 받지 않습니다. 계약예규가 개정되더라도 이미 체결된 계약에는 소급 적용되지 않는 것이 원칙입니다. 기득권 보호 원칙에 따라 계약 체결 당시의 기준이 그대로 적용됩니다(대법원 2018. 7. 12. 선고 2017다278422 판결).
Q. 표준품셈과 표준시장단가 중 어느 것이 더 유리한가요?
A. 일반적으로 수급인(공사업체) 입장에서는 표준품셈이 더 유리합니다. 표준시장단가가 약 10% 낮게 산정되기 때문입니다. 반면 발주기관 입장에서는 표준시장단가가 예산 절감에 유리합니다. 다만 어느 기준을 적용하든 법원은 손해배상 산정 시 실제 소요 비용의 적정성을 별도로 심사합니다(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다88617 판결).
마치며 — 기준 하나가 현장을 바꿉니다
표준품셈이냐 표준시장단가냐 하는 기준 하나가 수억 원의 차이를 만들어낼 수 있습니다. 그리고 그 차이는 단순히 건설업체의 수익 문제에 그치지 않습니다. 안전관리비 감소로 이어지고, 현장 안전이 위협받고, 결국 부동산을 소유하거나 분양받은 일반인들의 하자보수 청구권에도 영향을 미칩니다.
공사비 분쟁, 하자보수 문제, 설계변경으로 인한 계약금액 조정 등 건설·부동산 분야의 법적 분쟁은 전문적인 지식과 경험이 필요합니다. 유사한 사안을 다수 다뤄온 경험을 바탕으로, 여러분의 상황에 맞는 현실적인 해법을 찾아드리겠습니다.
본 게시글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 법률 조언을 대체하지 않습니다. 구체적인 사안에 대해서는 전문가와 상담하시기 바랍니다