장재호 변호사 | 부동산 전문
2026년 7월, 인천 계양구 계산동의 한 부지가 다시 뉴스에 올랐습니다. 2008년부터 테마파크, 주상복합 개발이 줄줄이 무산되며 18년째 지하 6층 골조만 남은 채 방치되어 온 그 땅입니다. 올해 4월 건설사 A업체가 공매에서 낙찰을 받으며 드디어 변화의 기미가 보이는 듯했습니다. 그런데 낙찰 직후, 2019년부터 그 건물을 관리해온 B업체가 "우리가 7년간 매일 500톤의 물을 퍼내며 수십억 원을 썼다, 그 돈을 받기 전까지는 나갈 수 없다"며 유치권을 주장하고 나섰습니다.
주민 A씨는 "테마파크 등이 들어선다고 해 기대했지만 십수년째 멈춰 기대를 놨다"며 "그새 지역상권도 죽어 무언가 들어오더라도 살아날 수 있을지 의문"이라고 토로했습니다. 18년을 기다린 주민들의 한숨이 느껴지는 대목입니다.
공매로 정당하게 돈을 내고 건물을 샀는데, 누군가 유치권을 주장하며 들어오지 못하게 막는 상황. 부동산 분쟁을 오래 다뤄온 저도 이런 유형의 사건을 적지 않게 접해왔습니다. 처음 이런 상황을 맞닥뜨린 분들은 하나같이 이렇게 말씀하십니다. "분명히 내 건물인데, 왜 내가 못 들어가는 거죠?"
오늘은 이 사건을 중심으로, 유치권이 무엇인지, 공매 낙찰자는 어떻게 대응해야 하는지, 그리고 유치권을 주장하는 쪽은 어떤 점을 입증해야 하는지를 법률 비전문가도 이해할 수 있도록 풀어드리겠습니다.
1. 유치권이란 무엇인가 — "돈 받을 때까지 안 내줄게요"의 법적 표현
유치권, 쉽게 말하면 이런 겁니다
유치권(留置權)이란, 쉽게 말해 "내가 이 물건에 돈을 썼으니, 그 돈을 받을 때까지 이 물건을 내놓지 않겠다"는 권리입니다. 민법 제320조 제1항은 이를 이렇게 규정합니다. "타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있다."
예를 들어, 시계 수리점에 시계를 맡겼는데 수리비를 안 내면 수리점 주인이 시계를 돌려주지 않을 수 있는 것, 이것이 유치권의 가장 단순한 형태입니다. 부동산에서는 주로 공사를 했는데 공사비를 못 받은 건설사, 또는 건물을 관리했는데 관리비를 못 받은 업체가 유치권을 주장하는 경우가 많습니다.
유치권이 무서운 이유 — 등기도 없이 효력이 생긴다
저당권이나 전세권은 등기부등본에 기재되어야 효력이 생깁니다. 그래서 부동산을 살 때 등기부등본을 확인하면 이런 권리들을 미리 알 수 있습니다. 그런데 유치권은 다릅니다. 등기 없이 '점유'(실제로 그 부동산을 차지하고 있는 것)만으로 성립하고, 심지어 경매나 공매로 새 주인이 생겨도 소멸하지 않고 그대로 인수됩니다. 공매로 낙찰받은 A업체가 "내가 정당하게 샀는데 왜 유치권을 떠안아야 하냐"고 항변해도, 유치권이 성립한다면 법적으로는 그 권리를 인수한 것이 됩니다.
이것이 바로 이 사건의 핵심 긴장 구도입니다.
2. 이 사건의 핵심 쟁점 — "그 돈이 정말 이 건물을 위해 쓴 돈인가?"
견련성(牽連性) — 가장 중요한 법적 개념
유치권이 성립하려면 단순히 돈을 못 받은 것만으로는 부족합니다. 그 채권(돈을 받을 권리)이 바로 그 부동산에 관하여 생긴 것이어야 합니다. 이것을 법률 용어로 '견련성'이라고 합니다. 쉽게 말하면, "그 돈이 이 건물 때문에 생긴 돈이냐"는 질문입니다.
이 사건에서 B업체는 "매일 500톤의 물을 퍼내고, 처음에 슬러지(오수 찌꺼기)도 청소했으니 수십억 원이 들었다"고 주장합니다. A업체는 "그건 소유주와 계약한 용역비일 뿐이고, 건물 자체를 위한 돈이 아니다"라고 반박합니다.
이 차이가 왜 중요할까요?
- 건물 보존을 위한 필요비(必要費)— 건물이 무너지거나 망가지는 것을 막기 위해 꼭 써야 했던 돈 → 유치권 성립 가능
- 단순 용역비— 계약에 따라 서비스를 제공하고 받는 대가 → 유치권 성립 어려움
계약서 형식보다 실질이 판단을 가른다
여기서 중요한 점이 있습니다. 법원은 계약서에 어떻게 적혀 있는지보다 그 작업이 실제로 건물의 멸실·훼손을 막기 위해 객관적으로 필요한 행위였는지, 그리고 그 기여도가 어느 정도인지를 중심으로 판단합니다. 대법원은 2013년 판결(2011다44788)에서 유치권의 피담보채권이 되기 위한 요건으로서 '그 물건에 관하여 생긴 채권'이란 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우를 포함한다고 판시하였는데, 이는 채권의 발생 원인을 계약서 문언이 아니라 채권과 목적물 사이의 객관적 관련성에서 찾는 것입니다.
즉, 계약서에 '월정 용역비'라고 적혀 있더라도 그 작업의 실질이 건물 붕괴를 막기 위한 불가피한 보존 행위였다면 법원이 필요비로 인정할 여지가 있습니다. 반대로 계약서에 '건물 보존을 위한 필수 작업'이라고 명시되어 있더라도 실제로는 건물 가치와 무관한 단순 청소·경비 용역에 불과하다면 견련성이 부정될 수 있습니다.
서울고등법원은 2024년 판결(2023나2014412)에서 "건물의 붕괴 위험 등 안전성이 결여되어 있어 대규모 수선·보수공사를 한 경우 그 비용은 필요비로 인정될 수 있다"고 판시하였습니다. 반면 서울중앙지방법원은 2024년 판결(2020가합609663)에서 "유치권 행사를 위한 인건비, 현수막 설치비, 출입구 차단시설 설치비는 유치권 유지를 위한 비용으로서 필요비에 해당하지 않는다"고 판시하였습니다.
Q. 그럼 이 사건에서 B업체의 양수 비용은 어느 쪽인가요?
결론부터 말씀드리면, 어느 쪽으로도 판단될 수 있는 경계선상의 사안입니다. 지하 6층 건물에 매일 500톤의 지하수가 차오른다면, 이를 퍼내지 않으면 건물이 침수되고 구조물이 손상될 수 있습니다. 이 경우 양수 작업은 건물 보존을 위한 필수적 행위로 볼 여지가 있습니다.
그러나 법원이 이를 인정하려면 단순히 "물이 찼다"는 사실만으로는 부족합니다. "양수 작업을 하지 않았다면 구체적으로 어느 정도의 기간 내에 어떤 구조적 손상이 발생했을 것인지"를 수치와 근거로 입증해야 합니다. 이를 위해서는 건물 구조 전문가의 감정이 필수적입니다. 감정 결과에는 지하수 수압이 구조물에 미치는 영향, 침수 도달 시간, 철근 부식 및 콘크리트 열화 정도 등이 구체적으로 포함되어야 합니다.
인천지방법원 부천지원 2019. 12. 13. 선고 2018가합105469 판결 및 유사 건설소송 감정에서는 지하수위 변화가 주변 구조물에 미치는 영향을 수리해석(지하수 유동해석)으로 입증함. 지하수압이 구조물에 미치는 영향력과, 건조 상태가 유지되지 못해 발생한 철근 부식 및 콘크리트 열화에 대한 보수비용을 수치화하여 감정 결과로 채택한 사실이 있기에, 이 사건에 도 참고할수 있습니다.
3. 공매 낙찰자 A업체 입장 — "내 건물인데 왜 못 들어가나요?"
Q. 공매로 샀는데 유치권을 인수해야 하나요?
네, 원칙적으로 그렇습니다. 민사집행법 제91조 제5항은 "매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다"고 규정합니다. 경매든 공매든, 유치권은 소멸하지 않고 새 주인에게 넘어갑니다. 이것이 부동산 경매·공매 시장에서 유치권이 그토록 무서운 이유입니다.
다만 유치권이 '성립'해야 인수 의무가 생깁니다. 유치권이 성립하지 않는다면 B업체는 그냥 불법으로 점유하고 있는 것이고, A업체는 퇴거를 요구할 수 있습니다.
Q. 유치권이 성립하지 않는다고 주장하려면 어떻게 해야 하나요?
A업체가 취할 수 있는 법적 수단은 크게 세 가지입니다.
첫째, 유치권 부존재 확인의 소. "B업체의 유치권은 존재하지 않는다"는 확인을 법원에 구하는 소송입니다. 이 소송에서 B업체는 ① 돈을 받을 권리(피담보채권)의 존재, ② 건물을 실제로 점유하고 있다는 사실, ③ 그 채권이 건물에 관하여 생긴 것(견련성)을 모두 입증해야 합니다. 대전고등법원(청주) 2020년 판결(2019나1825)은 이 세 가지 요건을 유치권을 주장하는 자가 모두 증명해야 한다고 명확히 하였습니다.
둘째, 부동산 인도청구. "건물을 내놓으라"는 소송입니다. 유치권 부존재 확인과 함께 제기하는 것이 일반적입니다.
셋째, 증거보전 신청. 소송 전이라도 법원에 신청하여 건물 내부 상태를 공식적으로 기록해 둘 수 있습니다. B업체가 접근을 막더라도 법원의 결정이 있으면 거부할 수 없습니다.
Q. B업체가 건물 안에 못 들어오게 막으면 어떻게 하나요?
유치권자는 건물을 '인도하지 않을 권리'는 있지만, 소유자의 모든 접근을 차단할 권리는 없습니다. 대법원은 2022년 판결(2018다301350)에서 유치권자의 선관주의의무(선량한 관리자로서의 주의 의무)를 강조하였습니다. 접근을 완전히 차단하는 것은 이 의무 위반이 될 수 있고, 심한 경우 유치권 소멸 청구의 근거가 됩니다.
실무적으로는 임시의 지위를 정하는 가처분 신청(법원에 "일단 내가 들어갈 수 있게 해달라"고 임시로 요청하는 절차)을 통해 건물 조사권을 확보하는 방법이 있습니다.
Q. 협상을 먼저 하면 유치권을 인정하는 게 되나요?
이것이 실무에서 매우 중요한 포인트입니다. 협상 자체가 유치권 인정은 아닙니다. 그러나 협상 과정에서 말 한마디, 문서 한 줄이 나중에 "유치권을 인정했다"는 증거로 쓰일 수 있습니다. 만약 협상을 진행한다면 반드시 서면에 "본 협상은 유치권의 성립을 인정하는 것이 아니며, 분쟁의 신속한 해결을 위한 것임을 전제로 한다"는 문구를 명시해야 합니다. 이 한 줄이 나중에 엄청난 차이를 만들 수 있습니다.
4. 유치권을 주장하는 B업체 입장 — "7년을 지켰는데 그냥 나가라고요?"
Q. 유치권을 인정받으려면 무엇을 증명해야 하나요?
B업체 입장에서 가장 중요한 것은 세 가지입니다.
① 실제로 돈을 썼다는 증거 — 영수증, 세금계산서, 은행 이체 내역 등 구체적인 지출 증빙이 없으면 "수십억 원을 썼다"는 주장은 법원에서 인정받기 어렵습니다. 수원지방법원 2014년 판결(2014가단501684)은 공사비 지출에 대한 신빙할 만한 증거를 제출하지 못하자 피담보채권이 부존재한다고 판단하여 유치권 부존재를 확인한 바 있습니다.
② 그 작업이 건물 보존을 위해 객관적으로 필요한 것이었다는 증거 — 앞서 말씀드린 것처럼, 법원은 계약서 형식보다 실질을 봅니다. "이 작업을 하지 않았으면 건물이 어떻게 되었을 것인지"를 전문가 감정을 통해 구체적·수치적으로 입증해야 합니다. 단순히 "물이 찼다"는 사실만으로는 부족하고, 그 물이 구조물에 어떤 손상을 야기했을 것인지까지 입증해야 합니다.
③ 실제로 건물을 점유하고 있었다는 증거 — 직원 상주 기록, 현장 사진, 공과금 납부 내역 등이 필요합니다. 단순히 현수막을 걸어둔 것만으로는 점유로 인정받지 못합니다. 대구지방법원 2025년 판결(2024가합203864)은 컨테이너를 설치하였더라도 직원을 상주시키지 않고 현수막이 훼손된 채 방치된 경우 배타적 점유를 인정하기 어렵다고 판시하였습니다. 이 사건에서 B업체는 직원 1명이 컨테이너에 상주하며 펌프를 가동하고 있으므로, 이 점은 점유 입증에 유리하게 작용할 수 있습니다.
Q. 유치권이 인정되지 않으면 7년간 쓴 돈은 그냥 날리는 건가요?
그렇지 않습니다. 유치권이 성립하지 않더라도 B업체는 다른 방법으로 돈을 돌려받을 수 있습니다.
- 필요비 상환청구— 건물 보존을 위해 꼭 필요했던 비용은 소유자에게 돌려달라고 청구할 수 있습니다(민법 제325조 제1항). 다만 건물을 반환할 때 또는 반환 요청을 받을 때 행사해야 합니다.
- 부당이득반환청구— B업체의 관리 덕분에 건물 가치가 유지되었다면, 그 이익을 현 소유자가 법률상 원인 없이 얻은 것으로 보아 반환을 청구할 수 있습니다(민법 제741조). 대법원은 2021년 판결(2020다209815)에서 "점유자가 점유물 반환 이외의 원인으로 점유자 지위를 잃은 경우, 비용 지출이 사무관리에 해당할 경우 그 상환을 청구하거나, 자기가 지출한 비용으로 물건 소유자가 얻은 이득의 존재와 범위를 증명하여 반환청구권을 행사할 수 있다"고 판시하였습니다.
- 계약상 용역비 청구— 소유주와의 수탁계약에 따른 미지급 용역비는 소유주를 상대로 청구할 수 있습니다.
유치권이 인정되지 않는다고 해서 모든 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 다만 부동산을 담보로 잡아두는 강력한 수단을 잃게 되는 것입니다.
5. 이런 분쟁, 어떻게 예방할 수 있을까 — 부동산 전문 변호사의 현장 조언
공매·경매 낙찰 전 반드시 확인해야 할 것들
부동산 경매나 공매에 참여할 때 많은 분들이 등기부등본만 확인하고 입찰합니다. 그러나 유치권은 등기부등본에 나타나지 않습니다. 현장 답사를 통해 누군가 건물을 점유하고 있는지, 유치권 현수막이 걸려 있는지, 관리인이 상주하는지를 반드시 확인해야 합니다.
유치권 신고가 있는 물건은 낙찰가에 유치권 금액이 반영되어 있는 경우도 있지만, 그렇지 않은 경우도 많습니다. 낙찰 후 예상치 못한 유치권 분쟁에 휘말리면 개발 지연, 소송 비용, 금융 비용이 눈덩이처럼 불어납니다.
유지관리 계약을 체결할 때 알아두어야 할 것
B업체처럼 건물 유지관리를 수탁받는 경우, 한 가지 중요한 법리를 알아두셔야 합니다.
유치권은 법률이 정한 요건이 충족되면 당연히 성립하는 법정담보물권입니다. 따라서 계약서에 "유치권을 행사할 수 있다"고 적는다고 해서 유치권이 생기는 것이 아니고, "용역비를 지급한다"고 적는다고 해서 유치권이 없어지는 것도 아닙니다. 결국 유치권 성립 여부는 그 작업이 실제로 건물 보존에 얼마나 필수적이었는지, 그 기여도가 어느 정도인지에 따라 결정됩니다.
다만 반대로, "유치권을 행사하지 않겠다"는 유치권 배제 특약은 유효합니다. 대법원은 2018년 판결(2016다234043)에서 "당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하다"고 명확히 판시하였습니다. 따라서 계약서에 이런 조항이 있다면 다른 요건이 모두 충족되더라도 유치권은 발생하지 않습니다. 계약서를 꼼꼼히 검토해야 하는 이유입니다.
실무적으로 유지관리 계약을 체결할 때 중요한 것은 비용 지출의 목적과 성격을 명확히 기록해 두는 것입니다. 이는 나중에 견련성 판단에서 간접 증거로 활용될 수 있습니다. 또한 지출 비용에 대한 영수증, 세금계산서, 사진 등 증빙을 철저히 보관해 두는 것이 분쟁 발생 시 결정적인 역할을 합니다.
마치며 — 18년을 기다린 주민들처럼, 당신의 부동산도 기다리고 있습니다
인천 계산동 주민들은 18년을 기다렸습니다. 테마파크가 생긴다고 했다가, 주상복합이 들어선다고 했다가, 그때마다 기대를 품었다가 실망했습니다. 이제 새 주인이 생겼지만 유치권 분쟁으로 또 지연되고 있습니다. 석정규 시의원은 "해당 부지 개발이 지난 지방선거 기간 주민의 가장 큰 목소리였던 만큼 진전이 이뤄져야 한다"고 말했습니다.
부동산 분쟁은 단순히 돈의 문제가 아닙니다. 그 땅 위에 쌓인 시간과 기대, 그리고 사람들의 삶이 걸려 있습니다. 유치권 분쟁은 특히 그 구조가 복잡하고, 잘못된 대응 하나가 수억 원의 손해로 이어질 수 있습니다.
유치권 문제로 고민하고 계신다면, 낙찰 전이든 낙찰 후든, 유치권을 주장하는 입장이든 대응하는 입장이든, 부동산 전문 변호사와 먼저 상담하시기를 권합니다.