공사비 못 받은 건설사가 공사를 멈춰도 되나요? — 경주 보문천군지구 사태로 보는 책임준공·유치권의 모든 것

 

수년 전, 저는 비슷한 사건을 처음 접했을 때 솔직히 당황했습니다.

 

조합원 분이 찾아오셔서 이렇게 말씀하셨습니다.

 

"변호사님, 건설사가 공사를 멈춰버렸어요. 우리가 돈을 못 준 건 맞는데, 그게 우리 잘못만은 아니거든요. 인허가가 늦어진 거라서요. 그런데 건설사는 공사 현장에 자기들 권리가 있다면서 아무도 못 들어오게 하고 있어요. 이게 맞는 건가요?"

 

그 분의 눈빛에는 억울함과 불안이 가득했습니다. 수억 원을 투자한 사업이 눈앞에서 멈춰버린 상황, 그 막막함은 직접 겪어보지 않으면 모릅니다.

 

최근 경주 보문천군지구 도시개발사업에서 정확히 이런 상황이 벌어지고 있습니다. 공정률 73%에서 공사가 2년 넘게 멈춰 있고, 조합과 현대건설이 법정 다툼을 벌이는 사이 금융기관은 토지를 강제 매각하려 하고 있습니다. 이 사건은 단순한 건설 분쟁이 아닙니다. 부동산 개발사업에 참여하는 모든 분들이 반드시 알아야 할 법적 구조의 문제입니다.

 

1. 이 사건, 도대체 무슨 일이 일어난 건가요?

 

사건의 배경을 쉽게 풀어드립니다

 

경주 보문천군지구 도시개발사업은 약 2만 명이 거주하는 신도시를 만들겠다는 목표로 1990년부터 추진된 대형 프로젝트입니다. 2010년 개발구역으로 지정되었고, 2021년 현대건설이 시공사(공사를 맡은 건설사)로 참여하면서 본격적으로 재개되었습니다.

 

그런데 문제가 생겼습니다. 조합(사업을 추진하는 주체)이 공사비를 제때 지급하지 못한 것입니다. 그 원인은 인허가(관청의 허가·승인) 지연이었습니다. 허가가 늦어지니 분양도 늦어지고, 분양이 늦어지니 돈이 안 들어오고, 돈이 없으니 공사비를 못 주는 악순환이 반복된 것입니다.

 

결국 현대건설은 공사를 멈추고 공사 현장에 유치권(공사비를 받을 때까지 현장을 내주지 않겠다는 권리)을 행사하기 시작했습니다. 현재 공정률은 73%입니다. 완공까지 27%밖에 남지 않은 상황에서 2년 넘게 공사가 멈춰 있는 것입니다.

 

자금 구조가 어떻게 바뀌었는지도 중요합니다

 

2021년 조합은 새마을금고로부터 2,190억 원 규모의 PF 대출(프로젝트 파이낸싱 — 사업 자체의 미래 수익을 담보로 빌리는 대출)을 받았습니다. 그런데 인허가 지연으로 대출 만기가 다가오자, 현대건설이 직접 나서서 대출 구조를 바꾸었습니다. 이것이 리파이낸싱(기존 대출을 갚고 새로운 조건으로 다시 대출받는 것)입니다.

 

이 과정에서 기존 새마을금고는 흥국생명보험에 대출채권을 넘겼고, 유동화전문회사(SPC — 특수목적법인, 특정 금융거래만을 위해 만든 회사)인 비엔케이썸제십이차가 ABSTB(자산유동화 전자단기사채 — 채권을 증권으로 만들어 투자자에게 파는 구조)를 발행해 약 2,214억 원을 조달했습니다. 현대건설은 이 ABSTB에 대한 연대보증(주채무자가 못 갚으면 내가 대신 갚겠다는 보증)을 제공했습니다.

 

핵심 쟁점은 딱 하나입니다

 

"현대건설은 공사비를 못 받아도 공사를 계속해야 할 의무가 있었는가?"

 

조합 측은 "있다"고 합니다. 계약서에 책임준공(어떤 이유가 있어도 정해진 날짜까지 공사를 완성하겠다는 약속)이 명시되어 있다는 것입니다.

 

현대건설 측은 "없다"고 합니다. 리파이낸싱 과정에서 그 의무가 사라졌다는 것입니다.

 

2. '책임준공'이 뭔데 이렇게 중요한가요?

 

Q. 책임준공이 뭔가요? 일반 공사 계약이랑 뭐가 다른가요?

 

일반적인 공사 계약에서는 건설사가 공사비를 못 받으면 공사를 멈출 수 있습니다. 당연한 이야기입니다. 일을 했으면 돈을 받아야 하고, 돈을 못 받으면 일을 안 해도 된다는 것이 상식이니까요.

 

그런데 부동산 개발사업에서는 이 상식이 통하지 않는 경우가 있습니다. 바로 책임준공 약정이 있을 때입니다.

 

책임준공이란 쉽게 말해 이런 약속입니다.

 

"공사비를 못 받더라도, 민원이 생기더라도, 어떤 이유가 있더라도 — 불가항력(전쟁, 천재지변 등)이 아닌 한 — 정해진 날짜까지 반드시 공사를 완성하겠습니다."

 

왜 이런 약속을 할까요? 은행(대주, 즉 돈을 빌려준 금융기관)이 요구하기 때문입니다. 은행 입장에서는 수천억 원을 빌려줬는데 건물이 완성되지 않으면 돈을 돌려받을 방법이 없습니다. 그래서 신용 있는 대형 건설사에게 "무슨 일이 있어도 완성해라"는 약속을 받아두는 것입니다.

 

대법원도 이 점을 명확히 인정하고 있습니다. 책임준공 의무는 실질적으로 은행의 대출금을 보호하기 위한 담보 역할을 한다고 보았습니다(대법원 2010. 3. 11. 선고 2009다20628 판결, 대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75349 판결).

 

Q. 그럼 현대건설은 무조건 공사를 계속해야 하는 건가요?

 

꼭 그렇지는 않습니다. 핵심은 리파이낸싱 과정에서 책임준공 의무가 실제로 사라졌는지 여부입니다.

 

현대건설은 "리파이낸싱 과정에서 책임준공 의무가 해소됐다"고 주장합니다. 그러나 법원의 일반적인 입장은 다릅니다. 계약서에 책임준공 의무 해소를 명시하지 않은 채 단순히 대출 구조만 바꾸었다면, 책임준공 의무는 여전히 살아있다고 볼 가능성이 높습니다.

 

서울중앙지방법원은 리파이낸싱 과정에서 책임준공 의무가 면제되려면, 변경계약서에 이를 명시하거나 분양률이 약 90%에 달하는 등 대주가 더 이상 책임준공을 요구할 필요가 없게 된 객관적 사정이 있어야 한다고 판시한 바 있습니다(서울중앙지방법원 2024. 10. 10. 선고 2023가합89802 판결). 이 사건에서 법원은 분양률이 높아 대주가 책임준공을 요구할 필요가 없어진 사정을 면제의 근거로 보았는데, 경주 보문천군지구의 경우 그러한 사정이 있었는지가 핵심 판단 기준이 될 것입니다.

 

또한 대법원은 사업약정서에 "개별약정보다 사업약정서의 효력이 우선한다"고 규정된 경우, 시공사는 공사도급계약의 예외사유에도 불구하고 책임준공의무를 부담한다고 판시하였습니다(대법원 2010. 3. 11. 선고 2009다20628 판결). 이 법리에 따르면, 리파이낸싱 약정서에 명시 조항이 없다면 원래의 책임준공 의무가 그대로 유지될 가능성이 높습니다.

 

Q. 공사비를 못 받은 건설사가 공사를 멈추는 것, 법적으로 정당한가요?

 

이것이 이 사건의 또 다른 핵심입니다. 법원은 이 문제를 '불안의 항변권'이라는 개념으로 다룹니다. 쉽게 말해, "상대방이 돈을 줄 수 없는 상황이 명백한데 내가 먼저 일을 해야 하는 것은 불공평하다"는 논리입니다.

 

서울고등법원은 이와 유사한 사건에서, 시공사의 책임준공 의무는 본질적으로 은행(대주)을 위한 것이며, 시행사(조합)가 공사비를 주지 않는 상황에서 건설사가 공사를 중단했다고 해서 건설사의 잘못이라고 보기 어렵다고 판시했습니다(서울고등법원 2024. 5. 17. 선고 2023나2042899 판결).

 

그러나 이것이 항상 통하는 것은 아닙니다. 계약서에 "공사비 지급 여부와 무관하게 공사를 중단할 수 없다"는 조항이 명시되어 있다면, 공사 중단은 계약 위반이 될 수 있습니다. 결국 계약서의 구체적인 문구가 모든 것을 결정합니다. 이것이 부동산 개발사업에서 계약서 검토가 그토록 중요한 이유입니다.

 

3. 건설사가 공사 현장을 점거하는 '유치권', 정말 합법인가요?

 

Q. 유치권이 뭔가요? 건설사가 현장을 막아도 되나요?

 

유치권이란 쉽게 말해 이런 권리입니다.

 

"내가 이 물건에 관해서 돈을 받을 게 있는데, 그 돈을 받을 때까지 이 물건을 내놓지 않겠다."

 

공사 현장에서는 건설사가 공사비를 못 받은 경우, 그 현장을 점거하면서 "공사비 줄 때까지 못 들어온다"고 버티는 것이 유치권 행사입니다. 민법 제320조 제1항이 이를 허용하고 있습니다.

 

그런데 여기서 중요한 질문이 생깁니다. 책임준공 의무를 지고 있는 건설사가 유치권을 행사할 수 있는가?

 

조합 측은 "책임준공 의무를 지면서 유치권을 행사하는 것은 앞뒤가 맞지 않는다"고 주장합니다. 반면 현대건설은 "책임준공 의무는 이미 사라졌고, 공사비를 못 받은 이상 유치권 행사는 정당하다"고 맞섭니다.

 

Q. 유치권 행사를 막을 수 있는 방법이 있나요?

 

있습니다. 도급계약서나 사업약정서에 "유치권을 행사하지 않겠다"는 약정이 있는 경우, 유치권 행사가 제한될 수 있습니다(인천지방법원 2023. 7. 21. 선고 2021가합54261 판결). 따라서 계약서에 이러한 조항이 있는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

 

또한 유치권은 우선변제권(다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 권리)이 없다는 점도 알아두셔야 합니다. 즉, 현대건설이 유치권을 행사하더라도 체비지가 공매되는 경우 공사비를 가장 먼저 받는 것이 보장되지는 않습니다. 유치권은 "내놓지 않겠다"는 버티기 수단이지, 우선적으로 돈을 받는 수단이 아닙니다.

 

4. 금융기관이 토지를 강제로 팔려고 한다면? — 체비지 공매 문제

 

Q. 체비지가 뭔가요? 왜 금융기관이 이걸 팔려고 하나요?

 

체비지란 도시개발사업을 하면서 사업비를 마련하기 위해 사업시행자(조합)가 팔 수 있도록 따로 떼어놓은 토지입니다. 쉽게 말해 "사업비 충당용 예비 토지"입니다.

 

금융기관 입장에서는 조합이 대출을 갚지 못하면 이 체비지를 팔아서 돈을 회수하려 합니다. 그런데 문제는 지방 부동산 시장이 침체된 상황에서 공매(강제 매각)를 진행하면 헐값에 팔릴 가능성이 높다는 것입니다. 2024년 기준 약 3,900억 원으로 평가되던 조합 보유 용지가 현재는 약 2,000억 원 수준으로 떨어졌다는 평가가 나오고 있습니다.

 

공매가 유찰을 거듭하며 할인 매각으로 이어질 경우, 공사비를 비롯한 필수 사업비를 확보할 방법이 사라져 조합원들이 막대한 손실을 떠안아야 합니다.

 

Q. 조합원들이 이 공매를 막을 방법이 있나요?

 

있습니다. 가장 강력한 무기는 "총회 의결 없이 체비지를 처분할 수 없다"는 법적 원칙입니다.

 

도시개발법 및 같은 법 시행령에 따르면, 도시개발조합이 체비지를 처분하거나 담보로 제공하려면 반드시 조합원 총회 또는 대의원회의 의결을 거쳐야 합니다. 이를 어기고 처분한 행위는 효력이 없습니다. 대법원도 이 원칙을 확인한 바 있습니다(대법원 2008. 5. 29. 선고 2006다22494 판결). 서울고등법원 역시 체비지 처분 시 총회 또는 대의원회의 의결이 필요하다는 원칙을 재확인하였습니다(서울고등법원 2025. 1. 22. 선고 2022나2039452 판결).

 

따라서 담보권 설정 당시 총회 의결이 없었다면, 그 담보권 자체가 무효가 될 수 있고, 이에 기한 공매도 막을 수 있습니다.

다만, 조합이 담보권 설정에 동의하고 대출금을 이미 사용했다면, 뒤늦게 "총회 의결이 없었다"고 주장하는 것이 신의칙(서로 믿고 성실하게 행동해야 한다는 원칙)에 반한다는 반론에 직면할 수 있습니다. 이 부분은 사실관계를 면밀히 검토해야 합니다.

 

Q. 공매가 헐값으로 진행된다면 금융기관을 상대로 손해배상을 청구할 수 있나요?

 

이것은 매우 어려운 길입니다. 금융기관의 담보권 실행은 원칙적으로 적법한 권리 행사이기 때문입니다. 손해배상이 인정되려면 단순히 헐값에 팔렸다는 사실만으로는 부족하고, 금융기관이 조합원들에게 손해를 입히려는 목적으로 담보권을 남용했다는 특별한 사정이 있어야 합니다. 이를 입증하는 것은 현실적으로 매우 어렵습니다.

 

따라서 조합원들로서는 손해배상 청구보다는 공매 절차 정지 가처분 신청(법원에 공매를 일단 멈춰달라고 요청하는 것)을 통해 공매 자체를 막고, 그 사이에 사업 정상화 방안을 마련하는 것이 훨씬 현실적인 전략입니다.

 

5. 조합 측과 현대건설 측, 각자 어떻게 대응해야 하나요?

 

조합(시행사) 측 실무 전략

 

첫째, 계약서 전수 검토가 최우선입니다.

 

원도급 계약서, 리파이낸싱 약정서, PF 대출 약정서 — 이 세 가지 계약서에서 책임준공 관련 조항을 모두 찾아내야 합니다. 특히 "어떤 이유로도 공사를 중단할 수 없다"는 조항이 있는지, 리파이낸싱 약정서에 책임준공 의무 해소를 명시한 조항이 있는지를 확인해야 합니다. 대법원은 사업약정서에 "개별약정보다 사업약정서의 효력이 우선한다"고 규정된 경우, 시공사는 공사도급계약의 예외사유에도 불구하고 책임준공의무를 부담한다고 판시하였습니다(대법원 2010. 3. 11. 선고 2009다20628 판결). 이 법리가 이 사건에서도 적용될 수 있는지를 검토해야 합니다.

 

둘째, 경주시의 행정적 개입을 요청하세요.

 

도시개발법 제11조 제8항 제3호는 사업 목적 달성이 어렵다고 인정되는 경우 지정권자(경주시)가 시행자를 변경할 수 있다고 규정합니다. 사업이 2년 이상 표류하고 있는 현 상황은 이 요건에 해당할 가능성이 있습니다. 경주시의 적극적 개입을 공식적으로 요청하는 것이 현실적인 돌파구가 될 수 있습니다.

 

셋째, 공매 절차 정지 가처분을 신청하세요.

 

금융기관이 체비지 공매를 추진한다면, 즉시 법원에 공매 절차 정지 가처분을 신청해야 합니다. 공매가 한번 진행되면 되돌리기 매우 어렵습니다. 시간이 핵심입니다.

 

현대건설(시공사) 측 실무 전략

 

첫째, 리파이낸싱 과정의 모든 문서를 확보하세요.

 

책임준공 의무 해소를 주장하려면, 리파이낸싱 협상 과정에서 이를 논의한 이메일, 회의록, 협상 메모 등을 모두 확보해야 합니다. 명시 조항이 없는 경우 이러한 간접 증거가 결정적 역할을 합니다. 다만, 법원은 명시 조항 없이 암묵적 합의만으로 책임준공 의무 해소를 인정하는 데 매우 신중한 태도를 취하고 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

 

둘째, 연대보증 책임의 범위를 명확히 파악하세요.

 

현대건설이 제공한 ABSTB 연대보증은 책임준공 의무와는 별개의 독립적인 채무입니다. PF 대출이 상환되지 않으면 수천억 원의 보증 채무를 이행해야 할 위험이 있습니다. 공사를 중단하고 사업이 좌초되면 이 위험이 현실화됩니다. 공사 재개를 통한 사업 정상화가 현대건설에게도 경제적으로 합리적인 선택일 수 있습니다.

 

셋째, 공사비 채권 보전 조치를 병행하세요.

 

유치권 행사와 함께, 공사비 채권에 대한 가압류(채무자의 재산을 미리 묶어두는 조치) 등 보전 조치를 병행하는 것이 안전합니다. 유치권은 우선변제권이 없기 때문에, 체비지가 공매되더라도 공사비를 우선적으로 받지 못할 수 있습니다.

 

6. 이 사건이 우리에게 주는 교훈

 

부동산 개발사업은 조합, 건설사, 금융기관, 신탁사 등 수많은 이해관계자가 얽혀 있는 복잡한 구조입니다. 그리고 그 복잡한 구조의 중심에는 항상 계약서가 있습니다.

 

저는 유사한 사건들을 다루면서 한 가지 사실을 반복적으로 확인했습니다. 분쟁이 터진 후에 계약서를 들여다보면, 대부분 "처음부터 이 조항을 제대로 검토했더라면" 하는 아쉬움이 남는다는 것입니다.

 

책임준공 조항 하나, 공사비 미지급 시 처리 조항 하나가 수백억 원의 분쟁을 만들어냅니다. 리파이낸싱을 할 때 기존 의무의 해소 여부를 명시하지 않으면 수년간의 법정 다툼으로 이어집니다.

 

경주 보문천군지구 사태는 현재 진행 중입니다. 그리고 이와 유사한 구조의 사업장은 전국에 수없이 많습니다. 혹시 지금 비슷한 상황에 처해 계신다면, 계약서 검토와 법적 대응 전략 수립을 서두르시기 바랍니다.

 

[이 글에서 인용한 주요 판례 정리]

판결	핵심 내용
대법원 2010. 3. 11. 선고 2009다20628 판결	책임준공 의무는 대출금의 실질적 담보 역할. 사업약정서가 도급계약에 우선
대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75349 판결	책임준공약정은 대출채무에 대한 보증과 유사한 경제적 실질을 가짐
서울고등법원 2024. 5. 17. 선고 2023나2042899 판결	공사비 미지급으로 인한 공사 중단은 시공사의 귀책사유로 보기 어려울 수 있음
서울중앙지방법원 2024. 10. 10. 선고 2023가합89802 판결	리파이낸싱 시 책임준공 면제는 변경계약서 명시 또는 객관적 사정(높은 분양률 등) 필요
대법원 2008. 5. 29. 선고 2006다22494 판결	총회 의결 없는 체비지 처분은 효력 없음
서울고등법원 2025. 1. 22. 선고 2022나2039452 판결	체비지 처분 시 총회 또는 대의원회 의결 원칙 재확인
인천지방법원 2023. 7. 21. 선고 2021가합54261 판결	사업약정상 유치권 포기 약정이 있는 경우 유치권 행사 제한

 

장재호 변호사는 부동산 개발사업, 도시개발, PF 관련 분쟁을 전문으로 다루고 있습니다. 유사한 사건에 대한 법률 상담은 아래 연락처로 문의해 주시기 바랍니다.