아파트 공사 현장에 비계와 거푸집을 빌려줬습니다. 하청업체는 1년 가까이 임대료를 주지 않았고, 미지급 금액은 어느새 3억 5천만 원을 넘어섰습니다. 원청업체(시공사)는 "우리는 하청업체에 공사비를 다 줬다"고 합니다. 그렇다면 자재를 빌려준 업체는 그냥 손해를 봐야 할까요?
이 글은 바로 그 상황에 처한 분들을 위해 씁니다. 최근 대법원까지 올라간 실제 사건(대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다220034 판결)을 중심으로, 법률 전문가가 아닌 분들도 이해할 수 있도록 풀어드리겠습니다. 건설·부동산 현장에서 비슷한 분쟁을 다수 접해온 경험을 바탕으로, 실무에서 실제로 도움이 되는 내용을 담았습니다.
1. 이 사건, 어떤 일이 있었나요?
아파트 신축 현장에서 시작된 분쟁
경기도의 한 아파트 신축 공사 현장입니다. 발주자(건물주)가 B건설(원청)에 공사를 맡겼고, B건설은 골조공사를 F건설(하청)에 다시 맡겼습니다. F건설은 공사를 하면서 A회사로부터 비계, 거푸집 등 가설자재(공사 중에만 임시로 쓰는 구조물)를 빌렸습니다.
문제는 여기서 시작됩니다. B건설은 F건설에게 매달 기성금(공사 진행 정도에 따라 나눠 지급하는 공사비)을 꼬박꼬박 지급했습니다. 그런데 F건설은 그 돈을 받고도 A회사에 자재 임대료를 주지 않았습니다. 2023년 1월부터 12월까지, 무려 12개월 동안이나요. 미지급 금액은 총 3억 5,855만 7,600원에 달했습니다 .
A회사 입장에서는 억울할 수밖에 없습니다. 자재는 분명히 공사 현장에서 쓰였고, B건설도 그 공사비를 F건설에게 다 줬는데, 정작 자신은 한 푼도 못 받은 것입니다.
"원청업체에 직접 달라고 할 수 있지 않나요?"
이 상황에서 A회사가 선택한 방법이 바로 원청업체(B건설)에 직접 돈을 달라고 청구하는 것이었습니다. 법률 용어로는 '직접지급청구권'이라고 합니다. 쉽게 말해, "하청업체가 돈을 안 주니까, 원청업체가 직접 나한테 줘야 한다"는 권리입니다.
이 권리는 건설산업기본법 제35조 제2항 제3호에 규정되어 있습니다. 하청업체가 자재 대금을 2회 이상 지체하면, 자재 업체가 원청업체에 직접 지급을 요청할 수 있고, 원청업체는 이에 응해야 한다는 내용입니다. 다만 이 조항은 건설산업기본법 제32조 제4항에 의해 가설자재 대여업자에게 준용되는 구조입니다 .
2. 핵심 Q&A — 이 사건의 쟁점을 쉽게 풀어드립니다
Q1. "2회 이상 지체"가 정확히 무슨 뜻인가요?
A. 하청업체가 원청업체로부터 공사비를 받은 날로부터 15일 이내에 자재 업체에 임대료를 지급해야 하는데, 이를 2번 이상 어긴 경우를 말합니다 (건설산업기본법 제34조 제1항, 제35조 제2항 제3호).
이 사건에서 F건설은 2023년 1월부터 12개월 연속으로 A회사에 임대료를 주지 않았으니, 요건은 충분히 충족됩니다. 법원도 이 부분은 1심부터 대법원까지 모두 인정했습니다.
실무적으로 중요한 점은, 반드시 연속된 2개월이 아니어도 된다는 것입니다. 1월에 한 번, 3월에 한 번처럼 산발적으로 2회 이상 지체해도 요건이 충족됩니다. 법문이 "연속"을 요구하지 않기 때문입니다.
Q2. 그렇다면 A회사는 3억 5,855만 원을 전부 받을 수 있나요?
A. 이것이 이 사건의 핵심 쟁점이었고, 1심·2심·대법원의 판단이 모두 달랐습니다.
1심(수원지방법원 성남지원, 2024. 12. 13.): "원청업체가 아직 하청업체에 지급하지 않은 기성금(2023년 12월분) 중에서, 그 달의 자재 임대료에 해당하는 1,666만 8,300원만 받을 수 있다"고 판단했습니다.
2심(수원고등법원, 2025. 10. 23.): "원청업체가 아직 지급하지 않은 기성금 총액(약 6억 2,100만 원)이 청구금액(3억 5,855만 원)보다 크므로, 전액 3억 5,855만 7,600원을 받을 수 있다"고 판단했습니다.
대법원(2026. 4. 16.): 2심을 파기하고 다시 심리하도록 돌려보냈습니다(파기환송). 대법원의 논리는 이렇습니다.
"원청업체의 직접지급 의무는, 자재 임대료 총액에서 원청업체가 하청업체에 이미 지급한 기성금에 포함된 자재 임대료 부분을 뺀 금액으로 한정된다."
이 법리는 하도급법 제14조 제1항에 관한 기존 판례(대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다2029 판결)를 건설산업기본법 제35조 제2항 제3호에도 동일하게 적용한 것입니다.
즉, B건설이 이미 F건설에게 2023년 11월분까지의 기성금을 다 줬고, 그 기성금 안에는 A회사의 임대료 3억 4,188만 9,300원이 포함되어 있었습니다. B건설 입장에서는 그 돈을 이미 F건설에게 줬는데, 다시 A회사에게도 주라고 하면 이중으로 부담을 지는 셈이 됩니다. 대법원은 이를 허용하지 않았습니다.
결국 대법원이 인정한 금액은 1,666만 8,300원(2023년 12월분 임대료)뿐이었습니다.
Q3. A회사는 "채권양도"라는 방법도 시도했다고 하던데, 그게 뭔가요?
A. 채권양도란, 쉽게 말해 "내가 받을 돈을 받을 권리를 다른 사람에게 넘겨주는 것"입니다. 이 사건에서 F건설이 B건설에게 받을 공사비 채권을 A회사에게 넘겨주면, A회사가 직접 B건설에게 그 돈을 청구할 수 있게 됩니다.
F건설은 A회사에게 '직접지급확약서'를 써줬는데, 그 내용은 "B건설이 A회사에게 직접 지급하는 것에 동의한다"는 것이었습니다. A회사는 이것이 채권양도 합의라고 주장했습니다.
그러나 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 이유는 다음과 같습니다 .
- 확약서 어디에도"채권을 양도한다"는 명시적 문구가 없었습니다."직접 지급에 동의한다"는 표현만 있었을 뿐입니다.
- A회사가 B건설에게 보낸 내용증명에도채권양도를 통지한다는 내용이 전혀 없었습니다.
법원은 "채권양도 통지는 양도인(F건설)이 직접 하거나, 양수인(A회사)이 대리하더라도 그 권한이 명확히 위임되었음이 확인되어야 한다"고 판시했습니다. 특히 양수인이 보낸 통지를 묵시적 수권과 현명원칙 예외라는 이중의 우회로를 통해 유효한 통지로 인정하는 것은 법의 왜곡이라고 경계했습니다(대법원 2011. 2. 24. 선고 2010다96911 판결 참조) .
실무적 교훈: 자재 업체 입장에서 채권양도 방식을 활용하려면, 확약서에 반드시 "○○의 △△에 대한 채권 ○○원을 □□에게 양도한다"는 명시적 문구가 있어야 하고, 내용증명에도 채권양도 통지 취지를 분명히 밝혀야 합니다.
Q4. 원청업체가 "이미 하청업체에 돈을 다 줬다"고 하면 어떻게 되나요?
A. 이 사건에서 B건설은 A회사의 직접지급 요청(2024. 1. 9.) 이후인 2024. 1. 12.에 F건설에게 2023년 12월분 기성금 6억 2,000만 원을 전액 지급했습니다. 그리고 이를 근거로 "이미 다 줬으니 A회사에게 줄 돈이 없다"고 주장했습니다.
2심 법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 직접지급 요청이 있었던 시점(2024. 1. 9.)에 이미 A회사에게 채권이 이전되었으므로, 그 이후에 F건설에게 지급한 것은 A회사에게 대항할 수 없다는 것입니다. 이는 대법원 2025. 4. 3. 선고 2021다273592 판결에서 판시한 법리, 즉 직접지급 요청 시점에 발주자의 수급인에 대한 채무가 소멸하고 채권이 하수급인에게 이전된다는 원칙을 적용한 것입니다 .
쉽게 말해, 자재 업체가 "나한테 직접 줘"라고 요청한 순간부터, 원청업체는 하청업체에게 그 돈을 줘서는 안 됩니다. 그 이후에 하청업체에게 줬다면, 자재 업체에게 다시 줘야 할 수 있습니다.
Q5. 이 사건이 부동산과 무슨 관계가 있나요?
A. 이 사건의 배경은 아파트 신축공사입니다 . 부동산 개발·건설 과정에서는 수많은 하도급 관계가 형성됩니다. 발주자(시행사·건물주) → 원청(종합건설사) → 하청(전문건설사) → 자재·장비 업체로 이어지는 구조입니다.
아파트, 오피스텔, 상가, 물류창고 등 모든 건설 현장에서 이와 같은 분쟁이 발생할 수 있습니다. 특히 부동산 경기가 침체되거나 하청업체가 자금난에 빠지면, 자재 업체나 장비 업체가 대금을 받지 못하는 사례가 급증합니다.
국토교통부가 발표한 건설업 실태조사에 따르면, 하도급 대금 미지급 문제는 건설업 분쟁의 가장 빈번한 유형 중 하나로 꼽히며, 특히 중소 자재·장비 업체의 피해가 집중되고 있습니다. 이 사건은 그 전형적인 사례입니다.
3. 관련 판례로 보는 직접지급청구권의 전체 그림
이 분야는 판례가 꾸준히 축적되어 있습니다. 유사한 상황에 처한 분들이 참고할 수 있도록 주요 판례를 정리합니다.
① 직접지급 요건 충족 시 3자 합의 불필요 (대법원 2018. 6. 15. 선고 2016다229478 판결)
하도급대금을 2회 이상 지체한 경우에는 발주자·수급인·하수급인 3자 간의 별도 합의 없이도 직접지급청구권이 발생한다고 판시했습니다. 자재 업체 입장에서 매우 유리한 판결입니다. 이번 대법원 2025다220034 판결도 이 판례를 직접 인용하고 있습니다.
② 직접지급의무의 범위 — 이미 지급한 부분은 공제 (대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다2029 판결)
발주자가 수급인에게 이미 지급한 기성금 중 해당 하수급인의 공사 부분에 해당하는 금액은 공제해야 한다고 판시했습니다. 이번 대법원 2025다220034 판결이 직접 인용하여 건설산업기본법 제35조 제2항 제3호에도 동일하게 적용한 핵심 판례입니다.
③ 직접지급 요청 시점에 채권 이전 효력 발생 (대법원 2025. 4. 3. 선고 2021다273592 판결)
건설산업기본법 제35조 제2항에 따른 직접지급 요청이 있으면, 그 시점에 발주자의 수급인에 대한 채무가 소멸하고 채권이 하수급인에게 이전된다고 판시했습니다. 이 사건 2심 판결이 직접 인용한 판례로, 직접지급 요청 이후 원청업체가 하청업체에게 기성금을 지급하더라도 자재 업체에게 대항할 수 없다는 결론의 근거가 됩니다.
④ 채권양도 통지는 양도인이 직접 해야 (대법원 2011. 2. 24. 선고 2010다96911 판결)
양수인이 양도인을 대리하여 채권양도 통지를 하려면 적법한 수권이 명확히 인정되어야 하며, 묵시적 수권과 현명원칙 예외를 이중으로 적용하여 유효한 통지로 인정하는 것은 법의 왜곡이라고 판시했습니다. 이 사건에서 A회사의 채권양도 주장이 배척된 직접적인 근거가 된 판례입니다.
⑤ 하도급법과 건설산업기본법의 관계 (대법원 2014. 9. 25. 선고 2014다25153 판결)
하도급법은 건설산업기본법에 대한 특별법에 해당하며, 두 법이 충돌하는 경우 하도급법이 우선 적용된다고 판시했습니다. 이 사건 2심 판결이 채무 소멸 시기를 판단하면서 인용한 판례입니다.
⑥ 이 사건 대법원 판결 (대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다220034 판결)
건설산업기본법 제35조 제2항 제3호에 따른 직접지급의무의 범위는, 자재 임대료 총액에서 원청업체가 하청업체에게 이미 지급한 기성금에 포함된 자재 임대료 부분을 공제한 금액으로 한정된다고 판시했습니다. 2심이 "미지급 기성금 총액을 초과하지 않으면 전액 청구 가능하다"고 판단한 것은 법리 오해라고 보아 파기환송했습니다.
4. 원청업체(시공사) 입장에서 알아야 할 것들
원청업체 입장에서도 이 문제는 매우 중요합니다. 하청업체가 자재 대금을 제때 주지 않으면, 어느 날 갑자기 자재 업체로부터 "직접 지급해 달라"는 내용증명이 날아올 수 있습니다.
원청업체가 주의해야 할 핵심 포인트:
첫째, 자재 업체로부터 직접지급 요청을 받은 순간부터는 하청업체에게 해당 금액을 지급해서는 안 됩니다. 그 이후에 하청업체에게 지급하면, 자재 업체에게 다시 지급해야 할 수 있습니다(대법원 2025. 4. 3. 선고 2021다273592 판결 참조).
둘째, 직접지급의무의 범위는 "자재 임대료 총액에서 이미 지급한 기성금에 포함된 자재 임대료 부분을 공제한 금액"으로 한정됩니다. 이미 지급한 기성금에 포함된 부분까지 다시 부담할 필요는 없습니다(대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다220034 판결).
셋째, 하청업체가 자재 대금을 제때 지급하고 있는지 정기적으로 확인하는 것이 분쟁 예방의 첫걸음입니다. 자재 업체의 직접지급 요청이 들어오기 전에 상황을 파악하고 있어야, 불필요한 이중 지급 위험을 줄일 수 있습니다.
5. 자재 업체(임대료 등 못 받은 분) 입장에서 알아야 할 것들
자재 업체 입장에서 가장 중요한 것은 타이밍입니다.
자재 업체가 취해야 할 실무적 행동:
첫째, 하청업체가 임대료 또는 대금을 2회 이상 지체하는 순간, 즉시 원청업체에 직접지급을 요청해야 합니다. 요청이 늦어질수록, 원청업체가 하청업체에게 기성금을 지급해버려 직접지급 가능 금액이 줄어듭니다.
이 사건에서 A회사가 2023년 1월부터 미지급이 시작됐는데도 2024년 1월에야 직접지급을 요청한 것이 결정적인 패착이었습니다. 그 사이에 B건설이 F건설에게 11개월치 기성금을 모두 지급해버렸고, 대법원은 그 부분에 대한 직접지급의무를 인정하지 않았습니다.
둘째, 직접지급 요청은 내용증명우편으로 하되, 요청서에 건설산업기본법 제35조 제2항 제3호를 명시하고, 미지급 임대료 내역을 구체적으로 기재해야 합니다.
셋째, 채권양도 방식을 병행하려면, 하청업체로부터 "○○의 △△에 대한 채권 ○○원을 □□에게 양도한다"는 명시적 문구가 담긴 채권양도계약서를 별도로 받고, 하청업체 명의의 채권양도 통지서(또는 원청업체의 승낙서)를 확보해야 합니다. 이 사건처럼 "직접 지급에 동의한다"는 표현만으로는 채권양도로 인정받기 어렵습니다.
6. 이 사건이 남긴 교훈 — 부동산·건설 현장의 모든 분들께
이 사건은 단순한 자재 임대료 분쟁이 아닙니다. 아파트 한 동이 지어지는 과정에서 수십, 수백 개의 업체가 얽히고, 그 중 어느 한 곳이 무너지면 연쇄적으로 피해가 발생하는 건설업의 구조적 문제를 보여줍니다.
법은 이런 상황에서 가장 약한 위치에 있는 자재·장비 업체를 보호하기 위해 직접지급청구권을 마련했습니다. 그러나 그 권리를 제때, 올바른 방법으로 행사하지 않으면 보호받지 못할 수 있습니다.
이 사건에서 A회사는 3억 5천만 원을 청구했지만, 대법원이 인정한 금액은 1,666만 원에 그쳤습니다. 1년 가까이 기다린 끝에 받은 결론치고는 너무나 가혹한 결과입니다. 만약 2023년 2월, 즉 미지급이 2회 확인된 시점에 바로 내용증명을 보냈다면 결과는 달라졌을 것입니다.
부동산 개발·건설 관련 분쟁은 금액이 크고 법률관계가 복잡합니다. 비슷한 상황에 처해 계신다면, 초기 단계에서 전문가의 조언을 받는 것이 가장 현명한 선택입니다.
이 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 구체적인 사안에 대한 법률 조언을 대체하지 않습니다. 개별 사안에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 구체적인 상담은 전문가와 함께하시기 바랍니다.
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