세 줄 요약
· 재건축부담금의 납부의무자는 조합이고, 조합원은 조합이 해산되었거나 조합 재산으로 부족한 경우에 2차 납부의무를 집니다.
· 조합원이 내는 금액은 관리처분계획에 적힌 분담비율까지이고, 그 비율은 조합원별 순이익이 전체 순이익에서 차지하는 비율에 기초하여 정하여야 합니다.
· 분담비율을 다투는 자리는 부담금 부과처분이 아니라 관리처분계획이고, 인가 고시가 효력을 얻은 날부터 90일 안에 다투어야 합니다.
이 글이 답하는 질문
1. 재건축부담금 고지서는 조합에 옵니까, 조합원 개인에게 옵니까?
2. 조합원이 두 번째로 낸다면 얼마까지 내야 합니까?
3. 조합원별로 얼마씩 나눌지는 누가 어디에 정해 둡니까?
4. 분담비율은 무엇을 기준으로 정합니까?
5. 사업 도중에 재건축 아파트를 산 사람은 얼마를 내게 됩니까?
6. 상가를 가진 조합원도 재건축부담금을 냅니까?
7. 분담비율이 잘못되었다고 보이면 무엇을 상대로 언제까지 다툽니까?
법령 일람표
| 법령·조문 | 원문 문언(발췌) |
| 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제6조 제1항 | 재건축사업을 시행하기 위하여 조합, 공공시행자, 신탁업자 또는 주민합의체는 이 법에서 정하는 바에 따라 재건축부담금을 납부할 의무가 있다. 다만, 종료시점 부과대상 주택을 공급받은 조합원이 다음 각 호에 해당하는 경우에는 2차 납부의무를 진다. 1. 조합이 해산된 경우 2. 조합의 재산으로 그 조합에 부과되거나 그 조합이 납부할 재건축부담금·가산금 등에 충당하여도 부족한 경우 (이하 생략) |
| 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제6조 제3항 | 재건축부담금을 납부하여야 할 의무가 있는 조합등은 조합원별로 종전자산을 평가한 가액 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려하여 제14조에 따른 재건축부담금 예정액의 조합원별 납부액과 제15조에 따라 결정 및 부과하는 재건축부담금의 조합원별 분담기준 및 비율을 결정하여 이를 관리처분계획에 명시하여야 한다. |
| 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제6조 제4항 | 제1항 단서에 따른 조합원의 2차 납부의무는 제12조에 따라 산정된 재건축부담금 중 제3항에 따른 관리처분계획상 분담비율을 적용하여 산정한 금액에 한정한다. |
| 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 제4조 | ① 법 제6조제3항에서 "조합원별로 종전자산을 평가한 가액 등 대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 조합원별 개시시점 부과대상 주택의 가격 2. 조합원별 종료시점 부과대상 주택의 가격 추정액 3. 조합원별 관리처분계획상 청산금 ② 조합등은 제1항 각 호의 사항을 고려하여 산정된 조합원별 순이익을 모두 합산한 총액에서 조합원별 순이익이 차지하는 비율에 기초하여 조합원별 재건축부담금의 분담비율을 결정하여야 한다. |
| 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제8조 제1항 | 부과개시시점은 재건축사업을 위하여 최초로 조합설립인가를 받은 날로 한다. (단서 생략) |
| 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제6호 | 정비사업비 추산액(재건축사업의 경우에는 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 |
| 행정소송법 제20조 제1항 | 취소소송은 처분등이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기하여야 한다. (단서 생략) |
※ 법령의 기준 시점은 재건축초과이익 환수에 관한 법률 [시행 2025. 10. 1.] [법률 제21065호], 같은 법 시행령 [시행 2026. 3. 24.] [대통령령 제36220호]입니다.
인용 판례 일람표
| 법원·사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 수원지방법원 2020구합66641 | 2021. 11. 11. | 관리처분계획에 재건축부담금을 정비사업비 추산액에 포함시키지 않은 것이 위법한지 | 청구기각. 정비사업비 추산액과 재건축부담금은 각각 포함시키는 것 |
| 서울행정법원 2024구합71862-1 | 2025. 10. 31. | 재건축부담금과 과밀부담금을 상가조합원과 아파트조합원 사이에 어떻게 나누는지 | 원고승. 재건축부담금은 함께 부담. 과밀부담금을 상가조합원에게만 지운 부분은 취소 |
| 서울행정법원 2021구합89435 | 2023. 6. 16. | 관리처분계획 취소를 구하는 소의 제소기간 기산일(제1심) | 원고패 |
| 서울고등법원 2023누48874 | 2023. 12. 8. | 같은 쟁점의 항소심 | 제1심판결 취소, 소각하 |
| 대법원 2023두63628 | — | 같은 쟁점의 상고심 | 상고기각, 확정 |
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반포와 이촌, 신길의 재건축 단지에서 준공이 가까워지고 있습니다. 올해 하반기부터 재건축부담금 부과가 시작될 것으로 보도되었고, 서울에서만 46개 단지가 부과 예상 대상으로 꼽혔습니다. 서초구 반포동의 한 단지는 총 5,149억 원, 조합원 1인당 평균 약 3억 1,787만 원이 될 것으로 추산된다는 보도가 2026년 9월 19일 나왔습니다(업계 추산치입니다).
숫자를 보신 조합원께서 가장 먼저 궁금해하시는 것은 고지서가 누구에게 오느냐입니다. 조합에 오는지 내 이름으로 오는지, 사업 도중에 집을 산 사람은 얼마를 내는지, 상가를 가진 조합원은 함께 내는지가 갈립니다.
재건축부담금은 집값이 오른 만큼이 아니라 정상 상승분을 넘는 부분에만 붙습니다
재건축부담금은 재건축으로 생긴 초과이익(재건축으로 오른 값 가운데 정상적인 집값 상승분과 사업에 들어간 비용을 뺀 나머지)에 붙는 부담금입니다. 준공 시점의 주택가액에서 시작 시점의 주택가액과 그 사이의 정상적인 가격 상승분, 그리고 개발비용을 빼고 남는 금액이 계산의 바탕이 됩니다.
집값이 오른 금액 전부가 대상이 아니라는 점이 이 제도의 출발점입니다. 그래서 같은 단지 안에서도 조합원마다 부담금이 달라집니다.
고지서를 받는 곳은 조합이고, 조합원은 두 번째 납부의무자입니다
재건축부담금을 낼 의무를 지는 자는 조합, 공공시행자, 신탁업자 또는 주민합의체입니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제6조 제1항). 국토교통부장관이 부과·징수하는 상대방이 조합이라는 뜻이고, 조합원 개인에게 곧바로 고지서가 오는 구조가 아닙니다.
조합원이 부담을 지는 것은 조합이 해산되었거나, 조합의 재산으로 충당하여도 부족한 경우입니다. 이를 2차 납부의무라고 부릅니다.
2차 납부의무는 준공 때 새 집을 받은 조합원에게 생깁니다
2차 납부의무를 지는 사람은 종료시점 부과대상 주택을 공급받은 조합원, 곧 준공 시점에 새 아파트를 받은 조합원입니다. 조합이 해산되었거나 신탁이 끝난 경우에는 부과종료시점 당시의 조합원을 말합니다.
사업 도중에 팔고 나간 사람에게 다시 고지서가 가는 구조가 아니라는 점이 여기에서 갈립니다. 준공까지 남아 새 집을 받은 조합원이 조합을 대신하여 낼 자리에 서게 됩니다.
준공을 앞둔 단지의 조합원이신 분은 조합이 부담금을 낼 재원을 어디에서 마련하기로 정하였는지를 총회 자료에서 먼저 확인해 두시면 좋습니다.
조합원이 두 번째로 내는 금액에는 한도가 있습니다
2차 납부의무의 범위는 무제한이 아닙니다. 산정된 재건축부담금 가운데 관리처분계획에 적힌 분담비율을 적용하여 계산한 금액으로 한정됩니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제6조 제4항).
조합이 내지 못한 금액 전부를 남아 있는 조합원 몇 사람이 나누어 떠안는 구조가 아니라는 뜻입니다. 자기 몫의 비율을 넘는 부분까지 물어야 하는 것은 아닙니다.
조합원별 분담기준과 비율은 관리처분계획에 적어야 하는 사항입니다
부담금을 낼 의무가 있는 조합은 조합원별 종전자산 평가액 등을 고려하여 두 가지를 정하고 이를 관리처분계획에 명시하여야 합니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제6조 제3항). 하나는 재건축부담금 예정액의 조합원별 납부액이고, 다른 하나는 뒤에 확정되는 재건축부담금의 조합원별 분담기준과 비율입니다.
기준이 없어 조합이 임의로 정하는 구조가 아닙니다. 기준을 어디에 적어야 하는지까지 법이 정해 두었습니다.
관리처분계획 책자를 받아 두신 분은 「정비사업비 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기」 항목에 재건축부담금 분담비율이 적혀 있는지 찾아보시면 됩니다.
분담비율의 기준은 조합원 각자의 순이익이 전체에서 차지하는 비율입니다
분담비율을 정하는 방법은 시행령이 정합니다. 조합은 조합원별로 산정된 순이익을 모두 합산한 총액에서 각 조합원의 순이익이 차지하는 비율에 기초하여 분담비율을 결정하여야 합니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 제4조).
대지지분 면적만으로 똑같이 나누거나, 평형별로 일률적으로 나누는 방식이 당연히 허용되는 것이 아닙니다. 이익을 많이 본 조합원이 더 많이 내는 구조가 시행령의 기준입니다.
순이익을 계산할 때 보는 것은 세 가지입니다
시행령이 고려하도록 정한 사항은 셋입니다. 조합원별 시작 시점 부과대상 주택의 가격, 조합원별 준공 시점 부과대상 주택의 가격 추정액, 그리고 조합원별 관리처분계획상 청산금입니다.
앞의 둘은 값이 얼마나 올랐는지를 보는 자리이고, 청산금은 그 사이에 더 내거나 돌려받은 돈을 반영하는 자리입니다. 세 가지가 모두 들어가야 순이익이라는 말이 성립합니다.
계산 구간의 시작은 최초로 조합설립인가를 받은 날입니다
부과개시시점은 재건축사업을 위하여 최초로 조합설립인가를 받은 날입니다(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제8조 제1항). 조합이 합병되었으면 각각의 최초 조합설립인가일이 기준이 됩니다.
조합설립인가가 10년 전이라면 그 시점의 공시가격이 계산의 출발점이 됩니다. 그 사이에 오른 값이 모두 계산 구간 안에 들어옵니다.
조합설립인가일을 모르고 계신 분은 구청 주택과나 조합 사무실에서 인가 고시문을 확인해 두시는 편이 안전합니다.
사업 도중에 집을 사신 분은 전 소유자 시절의 시작 시점 가격이 기준이 됩니다
부과개시시점이 조합설립인가일로 고정되어 있으므로, 조합설립인가 뒤에 조합원 지위를 승계하여 들어온 분에게도 그 시점의 가격이 시작점이 됩니다. 자기가 실제로 지급한 매수대금이 시작 시점 가격이 되는 것이 아닙니다.
10억 원을 주고 사서 준공 때 15억 원이 되었더라도, 계산은 조합설립인가일의 공시가격에서 출발합니다. 매매 단계에서 부담금을 누가 어떻게 정산할지 특약으로 정해 두지 않으면 이 차이가 그대로 매수인에게 남습니다.
관리처분계획에는 정비사업비 추산액과 재건축부담금을 각각 적어야 합니다
관리처분계획에 넣어야 할 사항 가운데 하나가 「정비사업비 추산액(재건축사업의 경우에는 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기」입니다(도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제6호).
수원지방법원 2020구합66641 판결은 이 문언을 「정비사업비 추산액과 재건축부담금을 각각 포함시켜야 한다」는 뜻으로 읽었습니다. 정비사업비 안에 부담금을 넣으라는 뜻이 아니라는 것입니다.
광명의 재건축조합 사건에서 법원이 그렇게 읽은 이유는 순환논리 때문입니다
수원지방법원 2021. 11. 11. 선고 2020구합66641 판결의 조합원은 조합이 정비사업비 추산액에 재건축부담금을 넣지 않았다고 다투었습니다. 법원은 재건축부담금이 개발비용을 뺀 이익을 기준으로 계산되므로 정비사업비가 늘면 부담금은 줄어든다고 보았습니다.
정비사업비에 부담금을 다시 넣으면 개발비용이 늘어 부담금이 또 줄어드는 순환에 빠집니다. 법원은 그 점을 들어 조합원의 주장을 받아들이지 않고 청구를 기각하였습니다.
정비사업비 명세를 보고 계신 조합원이시라면 부담금이 사업비 항목에 없다는 사정만으로는 다툴 근거가 되지 않는다는 점을 먼저 감안하시면 됩니다.
그 조합의 무상지분율 계산에서 재건축부담금은 총비용에서 빠져 있었습니다
수원지방법원 2020구합66641 판결의 조합이 세운 계산을 보면, 총수입 약 2조 5,071억 원에서 총비용 약 1조 1,789억 원을 뺀 값으로 무상지분율 131.1퍼센트를 산출하였고 그 총비용에서 재건축부담금 예정액은 제외되어 있었습니다.
무상지분율(추가분담금 없이 받을 수 있는 면적 비율)에 부담금이 반영되어 있지 않다는 뜻입니다. 조합원께서 받아 보신 무상지분율 숫자 바깥에 부담금이 따로 있다고 읽으셔야 합니다.
상가를 가진 조합원도 재건축부담금을 나누어 냅니다
서울행정법원 2024구합71862-1 판결은 상가조합원이 재건축부담금을 정산에서 빼 달라고 다툰 사건에서, 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 납부주체를 조합으로 정하고 있을 뿐 아파트조합원만 부담하도록 정하고 있지 않다고 보았습니다.
상가 부지가 주택용지로 편입되면서 부담금도 올라갔을 것이라는 점도 함께 들었습니다. 결론은 재건축부담금이 상가조합원과 아파트조합원이 함께 무는 사업비에 해당한다는 것이었습니다.
서울 서초구 사건에서 과밀부담금을 상가조합원에게만 지운 부분은 취소되었습니다
서울행정법원 2024구합71862-1 판결은 같은 관리처분변경계획 가운데 과밀부담금을 상가조합원에게만 부담시킨 부분은 취소하였습니다. 상가협약이 총사업비를 대지면적 비율로 나누어 부담하도록 정하고 있었기 때문입니다.
부담금이라고 해서 다 같은 것이 아니라 항목마다 부담 주체가 갈립니다. 재건축부담금은 함께 물고, 과밀부담금은 협약이 정한 비율대로 나눈다는 결론이었습니다.
상가를 소유한 조합원이시라면 상가협약과 관리처분계획의 비용 분담 조항이 서로 맞는지 대조해 보시기 바랍니다.
조합의 재량은 넓지만 재산권을 본질적으로 침해하면 위법합니다
관리처분계획의 세부 내용에 관하여 조합에는 상당히 넓은 재량이 인정됩니다. 조합원들 사이에 어느 정도 불균형이 생긴다고 하여 그 사정만으로 관리처분계획이 위법해지는 것은 아니고, 그 불균형은 청산금을 더하거나 빼는 방법으로 조정될 수 있다고 봅니다.
다투어 이기는 자리는 불균형이 있다는 점이 아니라, 특정 조합원의 재산권을 본질적으로 침해할 정도에 이르렀다는 점입니다. 서울행정법원 2024구합71862-1 판결이 취소한 부분도 협약 위반이라는 구체적 근거가 있었던 자리였습니다.
다투는 자리는 부과처분이 아니라 관리처분계획입니다
분담비율이 잘못되었다고 보시는 경우에 다툴 대상은 국토교통부장관의 부과처분이 아닙니다. 부과처분은 조합을 상대로 한 것이고, 조합원 사이의 분담비율을 정한 것은 관리처분계획이기 때문입니다.
관리처분계획은 인가를 받아 고시되면 행정처분으로서 효력을 가집니다. 조합원께서 다투시려면 관리처분계획의 취소를 구하는 행정소송을 내셔야 합니다.
관리처분계획은 인가 고시가 효력을 얻은 날부터 90일 안에 다투셔야 합니다
취소소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 제기하여야 합니다(행정소송법 제20조 제1항). 서울고등법원 2023누48874 판결은 관리처분계획 인가처분이 인가와 고시가 있은 날부터 5일이 지난 때에 효력이 생기므로, 고시를 실제로 보았는지와 관계없이 그날 처분이 있음을 안 것으로 보아 제소기간이 시작된다고 하였습니다.
고시가 12월 1일에 있었다면 12월 6일부터 90일을 세는 방식입니다. 이 기간을 넘기면 내용을 다투어 보지도 못하고 각하됩니다. 고시일을 확인하시고 달력에 90일을 표시하십시오.
부과 단계에서는 고지 전 심사와 50일의 불복 기한이 따로 있습니다
관리처분계획을 다투는 기한과 부담금 부과를 다투는 기한은 별개입니다. 부담금 통지를 받은 조합은 고지 전 심사를 청구할 수 있고(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제16조), 부과처분을 받은 뒤에는 불복 기한이 따로 진행됩니다.
관리처분계획 단계에서 분담비율을 다투지 않으신 채 부과 단계에 이르면, 그때는 비율 자체를 다투기 어려워집니다. 순서가 뒤바뀌면 기회가 한 번 사라집니다.
지금 확인하실 서류는 다섯 가지입니다
첫째 조합설립인가 고시문, 둘째 관리처분계획 인가 고시문과 고시일, 셋째 관리처분계획 책자의 「정비사업비 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기」 부분, 넷째 재건축부담금 예정액 통지서, 다섯째 상가가 있는 단지라면 상가협약입니다.
조합 사무실에서 열람·복사를 청구하실 수 있고, 인가 고시문은 구청 홈페이지의 고시·공고란에서도 확인하실 수 있습니다. 다섯 가지가 모이면 자기 몫의 비율이 어떻게 계산되었는지 따라갈 수 있습니다.
| 서류 | 어디에서 | 무엇을 보는가 |
| 조합설립인가 고시문 | 구청 고시·공고란, 조합 사무실 | 부과개시시점이 되는 최초 조합설립인가일 |
| 관리처분계획 인가 고시문 | 구청 고시·공고란 | 고시일. 여기에 5일을 더한 날부터 90일 |
| 관리처분계획 책자 중 조합원 분담규모 부분 | 조합 사무실 열람·복사 | 재건축부담금 분담기준과 비율이 적혀 있는지 |
| 재건축부담금 예정액 통지서 | 조합 발송분, 조합 사무실 | 자기 몫으로 통지된 예정액과 산정 근거 |
| 상가협약(상가가 있는 단지) | 조합 사무실, 상가협의회 | 총사업비 부담 비율을 어떻게 정하였는지 |
실패는 대개 세 자리에서 생깁니다
첫째는 관리처분계획에 분담비율이 적혀 있는지를 확인하지 않고 지나간 자리입니다. 둘째는 무상지분율 숫자에 부담금이 반영되어 있다고 믿은 자리이고, 셋째는 고시일부터 90일이 지난 뒤에야 계산이 잘못되었다는 것을 안 자리입니다.
세 가지 모두 부담금 고지서가 온 다음에는 되돌리기 어렵습니다. 순서를 앞당기는 것이 실질적인 대응입니다.
사업 도중에 조합원 지위를 승계하여 들어오신 분은 매매계약서에 부담금 정산 특약이 있는지부터 확인해 두시면 좋습니다.
오늘 하실 일은 관리처분계획 책자에서 두 쪽을 찾는 것입니다
관리처분계획 책자에서 조합원 분담규모를 적은 부분과 재건축부담금을 적은 부분, 두 곳을 찾아 사진으로 남겨 두시기 바랍니다. 그 두 쪽에 분담기준과 비율이 어떻게 적혀 있는지가 앞으로 다툴 수 있는 범위를 정합니다.
적혀 있지 않거나 대지지분만으로 일률적으로 나누어 놓았다면 검토할 실익이 있습니다. 관리처분계획 인가 고시일을 함께 적어 두시면 남은 기간을 계산하실 수 있습니다.
참고한 판결
· 수원지방법원 2021. 11. 11. 선고 2020구합66641 판결(관리처분계획총회의결무효확인)
· 서울행정법원 2024구합71862-1 판결(관리처분계획취소)
· 서울행정법원 2021구합89435 판결 → 서울고등법원 2023누48874 판결 → 대법원 2023두63628 판결(조합원지위확인. 상고기각으로 확정)
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
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