변호사, 부동산 전문 장재호

들어가며 — "법적으로 문제없다"는 말이 가장 위험합니다 얼마 전 경향신문이 민선 8기 지방의원 전수조사 결과를 보도했습니다. 4년 임기 동안 91명의 지방의원과 직간접적으로 연결된 업체들이 소속 지방자치단체와 맺은 수의계약(경쟁 입찰 없이 특정 업체와 바로 계약하는 방식) 규모가 무려 516억 원에 달한다는 내용이었습니다. 저는 이 기사를 읽으면서 비슷한 유형의 사건들을 여러 차례 다뤄온 경험이 떠올랐습니다. 의뢰인들이 처음 찾아올 때 공통적으로 하는 말이 있습니다. "지분을 다 정리했으니까 법적으로 문제없다고 들었어요.""며느리 명의로 되어 있으니까 저랑 상관없는 거 아닌가요?""회사 부동산은 제 명의지만, 회사 운영은 제가 안 하는데요." 이 말들이 얼마나 위험한지, 오늘 이 글에서 차근차근 설명해..

들어가며 — "내 땅인데 왜 내가 못 들어가나요?" 부동산 분쟁을 다루다 보면, 가끔 법률 교과서에서도 잘 다루지 않는 유형의 억울한 사연을 접하게 됩니다. 최근 경기일보(2026. 6. 30.)가 보도한 시흥 거모지구 사건이 그런 경우입니다. LH(한국토지주택공사)가 공공주택지구 조성사업을 진행하면서 신설 도로를 기존 지반보다 최대 2m 높게 만들었고, 그 결과 인근 토지주들은 자기 땅에 차로도, 걸어서도 들어가기 어려운 상황에 처했습니다. 수개월째 LH에 문의해도 돌아오는 답변은 "협의 중"이라는 말뿐이었습니다. 토지주의 말이 마음에 걸립니다."거창한 보상금이 아니라 기존처럼 내 땅에 들어갈 수 있게 해달라는 것뿐인데, 몇 달째 연락 한 통 없이 '협의 중'이라는 말만 반복하는 LH의 태도에 분노하고..

들어가며 — "전 주인이 한 일인데, 왜 제가 처분을 받아야 하나요?" 요양원을 인수한 지 얼마 되지 않아 구청으로부터 업무정지처분 통보를 받았습니다. 알고 보니 전 운영자가 장기요양급여를 부정하게 청구했거나, 노인학대로 적발된 이력이 있었던 것입니다. 분명히 내가 한 일이 아닌데, 왜 내가 처분을 받아야 하는 걸까요? 반대로 요양원을 판 입장에서는 이런 걱정이 생깁니다. "내가 운영할 때 생긴 문제가 매수인에게 넘어가지 않는다면, 매수인이 '속았다'며 계약을 취소하려 할 텐데, 그게 가능한 건가요?" 이 두 가지 질문이 바로 이번 편의 핵심입니다. 노인장기요양보험법상 행정처분 승계 문제는 요양원 매매계약에서 가장 복잡하고 분쟁이 잦은 영역입니다. 1편과 2편에서 다룬 내용을 바탕으로, 이번 편에서는 이..

들어가며 — "억울한데, 어디에 어떻게 따져야 하나요?" 요양원을 운영하다 보면 예상치 못한 순간에 노인학대 판정을 받는 경우가 있습니다. 직원이 한 행동이 문제가 됐을 수도 있고, 낙상 사고 후 병원에 늦게 데려갔다는 이유로 '방임'으로 판정받는 경우도 있습니다. 심지어 치매 어르신이 침대에서 떨어지지 않도록 난간을 설치했는데 '신체 구속'으로 판정받기도 합니다. 판정이 나면 구청에서 업무정지처분이 예고됩니다. 업무정지가 되면 요양원 문을 닫아야 하고, 입소 어르신들을 다른 시설로 옮겨야 합니다. 직원들은 일자리를 잃습니다. 그리고 앞서 1편에서 다룬 것처럼, 요양원을 매매하는 과정에서 이 처분이 계약 분쟁으로 이어지기도 합니다. 이 글에서는 노인학대 판정에 불복하는 구체적인 방법과, 업무정지처분이 내..

들어가며 — "계약서에 도장 찍었는데, 이제 어떻게 하죠?" 요양원을 팔았습니다. 수십억 원짜리 계약이었고, 잔금도 받았습니다. 그런데 계약이 마무리되는 과정에서 갑자기 노인보호전문기관으로부터 연락이 왔습니다. 노인학대 판정이 났다는 것입니다. 구청에 보고가 됐고, 업무정지처분이 예상된다는 말도 들립니다. 매수인(요양원을 산 사람)은 "계약이 무효"라며 잔금을 갚지 않겠다고 합니다. 반대로, 요양원을 산 입장에서는 이런 생각이 드실 겁니다. "내가 산 요양원에 이런 문제가 있는 줄 알았으면 절대 안 샀을 텐데. 계약서에 분명히 '행정처분이 생기면 계약을 무효로 한다'고 써 있는데, 이게 적용되는 거 아닌가요?" 이 글은 바로 그 질문에 답하기 위해 씁니다. 저는 부동산 전문 변호사로서 요양원·노인복지시설..

들어가며 — "월세는 그대로인데 관리비가 두 배가 됐어요" 부동산 관련 상담을 하다 보면, 이런 하소연을 정말 자주 듣습니다. "변호사님, 월세는 그대로인데 관리비가 갑자기 두 배로 올랐어요. 왜 올랐냐고 물어봤더니 임대인이 '그냥 올랐다'고만 하고 아무 설명도 안 해줘요. 이거 그냥 내야 하나요?" 약국을 운영하시는 분, 작은 카페를 하시는 분, 사무실을 임차해 쓰시는 분 — 업종은 달라도 이 억울함은 똑같습니다. 월세(차임)는 법으로 연 5% 이상 못 올리게 막혀 있는데, 임대인이 그 규제를 피하려고 관리비를 슬쩍 올려버리는 일이 현장에서 비일비재했거든요. 그런데 2026년 5월 12일부터 이 상황이 달라졌습니다. 법이 바뀌었습니다. 이제 임차인은 임대인에게 관리비 내역을 공개하라고 당당히 요구할 수..

들어가며 — "절차는 다 밟았다는데, 왜 이렇게 찜찜하죠?" 1편에서는 애월포레스트 사건의 전체 구조와 주민·사업자 각각의 기본적인 법적 권리를 살펴봤습니다. 이번 2편에서는 실제 소송에서 가장 많이 부딪히는 질문들, 즉 "환경 조사가 짧았다는 걸 어떻게 증명하나요?", "농지 문제는 나중에 해결하면 되는 건가요?", "특별법 특례를 쓴 게 왜 문제가 되나요?" 같은 현실적인 질문들에 답해 드리겠습니다. 부동산 관련 개발 분쟁을 오랫동안 다뤄오면서 느낀 것이 있습니다. 의뢰인들이 가장 억울해하는 순간은 "절차는 다 밟았다"는 말을 들을 때입니다. 서류는 제출됐고, 심의는 통과됐고, 공고도 났습니다. 그런데 뭔가 잘못됐다는 느낌은 지울 수 없습니다. 그 '느낌'을 법적 논거로 바꾸는 것이 바로 변호사의 역..

들어가며 — "내 동네에 갑자기 테마파크가 생긴다고요?" 어느 날 아침, 오랫동안 살아온 마을 인근에 대형 개발 사업 공고문이 붙습니다. 125만 제곱미터, 약 1조 7천억 원 규모의 숙박시설과 테마파크가 들어선다는 내용입니다. 주민설명회도 제대로 없었고, 환경 조사는 4개월 만에 끝났다는 소문이 돌고, 원래 개발이 안 되는 땅인데 특별법 조항을 활용해 우회했다는 이야기도 들립니다. "나는 그냥 주민인데, 이걸 막을 수 있나요?""사업자도 아니고 직접 당사자도 아닌데, 소송을 낼 수 있나요?" 이런 질문을 들고 찾아오시는 분들이 적지 않습니다. 저는 부동산 관련 분쟁을 전문으로 다루면서, 개발 사업 승인을 둘러싼 행정소송 사건을 여러 차례 다뤄왔습니다. 오늘은 현재 제주도에서 진행 중인 '애월포레스트 관..

들어가며 — 이런 일, 생각보다 자주 일어납니다 "8,000만 원을 주고 도로로 써도 된다는 합의서까지 받았는데, 10년이 지나고 나서 '그건 그냥 쓰라고 한 것이지, 영구적으로 권리를 준 게 아니다'라는 말을 들었습니다. 어떻게 해야 하나요?" 부동산 분쟁을 다루다 보면 이런 상황을 마주치는 경우가 적지 않습니다. 공장을 짓기 위해 진입로를 확보하고, 상당한 돈을 지불하고, 수년간 아무 문제 없이 사용해왔는데 — 정작 등기(공식 권리 기록)는 하나도 남아 있지 않은 상황. 이것이 바로 오늘 이야기할 사건의 핵심입니다. 2025년 10월, 대법원은 이 문제에 대해 중요한 판단을 내렸습니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다212847 판결). 이 글에서는 그 사건을 중심으로, 토지 통행로 합..

들어가며 — "우리 아파트 방화문이 불량이래요. 어떻게 해야 하나요?" 몇 해 전, 한 아파트 입주자대표회의 회장님이 저를 찾아오셨습니다. 입주한 지 4~5년이 지났는데, 관리사무소에서 소방점검을 받다가 계단실 방화문과 세대 현관문이 내화성능 기준에 미달한다는 사실을 알게 됐다는 것이었습니다. 분양사에 항의했더니 "시공사 문제"라고 하고, 시공사에 연락했더니 "분양사와 얘기하라"는 식으로 서로 책임을 미루고 있었습니다."변호사님, 우리가 직접 소송을 해야 하나요? 542세대가 다 같이 소송을 해야 하는 건가요? 비용은 얼마나 들고, 이길 수 있나요?" 이런 질문을 받을 때마다 저는 이렇게 말씀드립니다. "입주자대표회의가 세대주들로부터 권리를 넘겨받아 한꺼번에 청구할 수 있습니다. 그리고 분양사는 반드시 ..