변호사, 부동산 전문 장재호

아파트 공사 현장에 비계와 거푸집을 빌려줬습니다. 하청업체는 1년 가까이 임대료를 주지 않았고, 미지급 금액은 어느새 3억 5천만 원을 넘어섰습니다. 원청업체(시공사)는 "우리는 하청업체에 공사비를 다 줬다"고 합니다. 그렇다면 자재를 빌려준 업체는 그냥 손해를 봐야 할까요? 이 글은 바로 그 상황에 처한 분들을 위해 씁니다. 최근 대법원까지 올라간 실제 사건(대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다220034 판결)을 중심으로, 법률 전문가가 아닌 분들도 이해할 수 있도록 풀어드리겠습니다. 건설·부동산 현장에서 비슷한 분쟁을 다수 접해온 경험을 바탕으로, 실무에서 실제로 도움이 되는 내용을 담았습니다. 1. 이 사건, 어떤 일이 있었나요? 아파트 신축 현장에서 시작된 분쟁 경기도의 한 아파트 신축..

어느 날 갑자기 집주인이 연락을 끊었습니다. 등기부를 다시 떼어보니 이미 경매가 시작되어 있었고, 내 보증금 3억 원은 선순위 채권자들에게 밀려 한 푼도 돌아오지 않을 상황이었습니다. 그 의뢰인은 "계약할 때 공인중개사가 '문제없다'고 했고, 등기부에도 별다른 게 없었다"고 했습니다. 하지만 다가구주택 특성상 등기부에는 다른 세입자들의 보증금이 전혀 표시되지 않았고, 그 합계가 건물 시세를 이미 넘어서 있었습니다. 전세사기는 어느 날 갑자기 닥치는 재난처럼 느껴지지만, 사실 계약 전부터 징후가 있었던 경우가 대부분입니다. 부동산 분야를 전문으로 다루면서 유사한 사건들을 접해온 경험에서 말씀드리면, 피해를 막을 수 있었던 결정적 순간은 언제나 '계약서에 도장 찍기 전'이었습니다. 1. 전세사기란 정확히 무..

수년 전, 저는 비슷한 사건을 처음 접했을 때 솔직히 당황했습니다. 조합원 분이 찾아오셔서 이렇게 말씀하셨습니다. "변호사님, 건설사가 공사를 멈춰버렸어요. 우리가 돈을 못 준 건 맞는데, 그게 우리 잘못만은 아니거든요. 인허가가 늦어진 거라서요. 그런데 건설사는 공사 현장에 자기들 권리가 있다면서 아무도 못 들어오게 하고 있어요. 이게 맞는 건가요?" 그 분의 눈빛에는 억울함과 불안이 가득했습니다. 수억 원을 투자한 사업이 눈앞에서 멈춰버린 상황, 그 막막함은 직접 겪어보지 않으면 모릅니다. 최근 경주 보문천군지구 도시개발사업에서 정확히 이런 상황이 벌어지고 있습니다. 공정률 73%에서 공사가 2년 넘게 멈춰 있고, 조합과 현대건설이 법정 다툼을 벌이는 사이 금융기관은 토지를 강제 매각하려 하고 있습니..

장재호 변호사 | 부동산 전문 2026년 7월, 인천 계양구 계산동의 한 부지가 다시 뉴스에 올랐습니다. 2008년부터 테마파크, 주상복합 개발이 줄줄이 무산되며 18년째 지하 6층 골조만 남은 채 방치되어 온 그 땅입니다. 올해 4월 건설사 A업체가 공매에서 낙찰을 받으며 드디어 변화의 기미가 보이는 듯했습니다. 그런데 낙찰 직후, 2019년부터 그 건물을 관리해온 B업체가 "우리가 7년간 매일 500톤의 물을 퍼내며 수십억 원을 썼다, 그 돈을 받기 전까지는 나갈 수 없다"며 유치권을 주장하고 나섰습니다. 주민 A씨는 "테마파크 등이 들어선다고 해 기대했지만 십수년째 멈춰 기대를 놨다"며 "그새 지역상권도 죽어 무언가 들어오더라도 살아날 수 있을지 의문"이라고 토로했습니다. 18년을 기다린 주민들의 ..

공사를 마치고 나서야 손해를 깨닫는 경우가 있습니다. 입찰할 때는 분명히 계산이 맞았는데, 막상 공사를 끝내고 정산해 보면 실제로 들어간 돈이 받은 돈보다 훨씬 많은 상황. 억울하지만 어디에 따져야 할지도 모르겠고, 계약서에 도장을 찍은 자신을 탓하게 됩니다. 부동산 관련 분쟁을 오랫동안 다뤄오면서, 이런 상황에 처한 건설업체 관계자들을 적지 않게 만났습니다. 그리고 그 억울함의 뿌리를 파고들면 상당수가 같은 곳에 닿아 있었습니다. 바로 예정가격(입찰의 기준이 되는 금액)을 어떤 기준으로 산정했느냐의 문제입니다. 2026년 6월, 이재명 대통령이 국무회의에서 공공공사 원가 산정 기준에 문제를 제기하며 100억 원 미만 소규모 공사에도 '표준시장단가' 적용을 검토하라는 취지의 발언을 했습니다. 건설업계가 ..

들어가며 — "저 동만 없으면 우리 다 같이 새 아파트 갈 수 있는데" 재건축 현장에서 가장 많이 듣는 말 중 하나입니다. 수십 년 된 낡은 아파트, 엘리베이터는 느리고 벽에는 균열이 생겼습니다. 주민 대부분이 재건축에 찬성하는데, 딱 한 동(棟)만 끝까지 반대합니다. 이유는 대개 비슷합니다. "우리 동은 대형 평수라 분담금이 너무 많이 나온다"는 것입니다. 2026년 7월, 서울 강동구 명일동 삼익맨숀(삼익가든 아파트)에서 이 상황이 현실이 됐습니다. 1984년 준공된 10개동 단지에서, 가장 큰 평수(전용 146㎡)로 이루어진 5동(60가구)이 재건축에 반대하자, 나머지 9개동 소유주들은 결국 5동을 빼고 재건축을 진행하기로 했습니다. 법원의 토지분할 판결이 확정되고, 서울시 통합 심의까지 통과했습니..

들어가며 — "법적으로 문제없다"는 말이 가장 위험합니다 얼마 전 경향신문이 민선 8기 지방의원 전수조사 결과를 보도했습니다. 4년 임기 동안 91명의 지방의원과 직간접적으로 연결된 업체들이 소속 지방자치단체와 맺은 수의계약(경쟁 입찰 없이 특정 업체와 바로 계약하는 방식) 규모가 무려 516억 원에 달한다는 내용이었습니다. 저는 이 기사를 읽으면서 비슷한 유형의 사건들을 여러 차례 다뤄온 경험이 떠올랐습니다. 의뢰인들이 처음 찾아올 때 공통적으로 하는 말이 있습니다. "지분을 다 정리했으니까 법적으로 문제없다고 들었어요.""며느리 명의로 되어 있으니까 저랑 상관없는 거 아닌가요?""회사 부동산은 제 명의지만, 회사 운영은 제가 안 하는데요." 이 말들이 얼마나 위험한지, 오늘 이 글에서 차근차근 설명해..

들어가며 — "내 땅인데 왜 내가 못 들어가나요?" 부동산 분쟁을 다루다 보면, 가끔 법률 교과서에서도 잘 다루지 않는 유형의 억울한 사연을 접하게 됩니다. 최근 경기일보(2026. 6. 30.)가 보도한 시흥 거모지구 사건이 그런 경우입니다. LH(한국토지주택공사)가 공공주택지구 조성사업을 진행하면서 신설 도로를 기존 지반보다 최대 2m 높게 만들었고, 그 결과 인근 토지주들은 자기 땅에 차로도, 걸어서도 들어가기 어려운 상황에 처했습니다. 수개월째 LH에 문의해도 돌아오는 답변은 "협의 중"이라는 말뿐이었습니다. 토지주의 말이 마음에 걸립니다."거창한 보상금이 아니라 기존처럼 내 땅에 들어갈 수 있게 해달라는 것뿐인데, 몇 달째 연락 한 통 없이 '협의 중'이라는 말만 반복하는 LH의 태도에 분노하고..

들어가며 — "전 주인이 한 일인데, 왜 제가 처분을 받아야 하나요?" 요양원을 인수한 지 얼마 되지 않아 구청으로부터 업무정지처분 통보를 받았습니다. 알고 보니 전 운영자가 장기요양급여를 부정하게 청구했거나, 노인학대로 적발된 이력이 있었던 것입니다. 분명히 내가 한 일이 아닌데, 왜 내가 처분을 받아야 하는 걸까요? 반대로 요양원을 판 입장에서는 이런 걱정이 생깁니다. "내가 운영할 때 생긴 문제가 매수인에게 넘어가지 않는다면, 매수인이 '속았다'며 계약을 취소하려 할 텐데, 그게 가능한 건가요?" 이 두 가지 질문이 바로 이번 편의 핵심입니다. 노인장기요양보험법상 행정처분 승계 문제는 요양원 매매계약에서 가장 복잡하고 분쟁이 잦은 영역입니다. 1편과 2편에서 다룬 내용을 바탕으로, 이번 편에서는 이..

들어가며 — "억울한데, 어디에 어떻게 따져야 하나요?" 요양원을 운영하다 보면 예상치 못한 순간에 노인학대 판정을 받는 경우가 있습니다. 직원이 한 행동이 문제가 됐을 수도 있고, 낙상 사고 후 병원에 늦게 데려갔다는 이유로 '방임'으로 판정받는 경우도 있습니다. 심지어 치매 어르신이 침대에서 떨어지지 않도록 난간을 설치했는데 '신체 구속'으로 판정받기도 합니다. 판정이 나면 구청에서 업무정지처분이 예고됩니다. 업무정지가 되면 요양원 문을 닫아야 하고, 입소 어르신들을 다른 시설로 옮겨야 합니다. 직원들은 일자리를 잃습니다. 그리고 앞서 1편에서 다룬 것처럼, 요양원을 매매하는 과정에서 이 처분이 계약 분쟁으로 이어지기도 합니다. 이 글에서는 노인학대 판정에 불복하는 구체적인 방법과, 업무정지처분이 내..