투기과열지구 재건축 조합원 지위, 공유지분은 양도인마다 따로 판단합니다 — 대법원 2022다228230과 손실보상액 산정 기준

 

핵심 요약

 

투기과열지구에서 조합설립인가를 받은 재건축 구역의 아파트를 샀더라도, 양도인이 도시정비법 제39조 제2항 각 호의 예외에 해당하지 아니하면 매수인은 조합원이 되지 못합니다. 실무에서 가장 많이 쓰이는 예외는 제4호(1세대 1주택자로서 10년 이상 소유, 5년 이상 거주)입니다.

 

여러 명이 지분을 나누어 가진 집에서는 조합원이 대표 1명으로 의제되지만(법 제39조 제1항 제1호), 예외 요건은 실제 양도인을 기준으로, 지분별로 판단합니다. 서울고등법원 2022. 3. 17. 선고 2021나2019406 판결이 이렇게 판단하였고, 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결이 이를 수긍하였습니다. 그 결과 한 사람의 매수인이 지분 일부는 조합원, 나머지 지분은 손실보상 대상이 되는 상태에 놓입니다.

 

승계되지 못한 지분의 값은 양수한 날을 기준으로, 개발이익을 포함하여 평가합니다. 대법원 2022다228230 판결이 이 점에서 원심을 파기하였고, 환송 후 서울고등법원 2026. 2. 12. 선고 2025나209223 판결은 매매대금을 16억 6,925만 원에서 21억 6,650만 원으로 고쳐 정하였습니다.

 

세금도 함께 보셔야 합니다. 세법상 양도시기는 민사에서 매매계약 성립이 의제되는 날과 다르고(소득세법 제98조), 1세대 1주택 비과세의 수용 특례는 사업인정 고시일 전에 취득한 주택으로 한정되며(같은 법 시행령 제154조 제1항 제2호 가목), 정비구역 토지등의 양도소득세 15% 감면은 2026년 12월 31일 양도분까지입니다(조세특례제한법 제77조 제1항 제2호).

 

이 글이 답하는 질문

 

1. 한 집을 샀는데 왜 지분의 일부만 조합원이 되나요

 

2. 대법원이 다룬 사건은 어떤 사안이었나요

 

3. 10년과 5년은 무엇을 기준으로 세나요

 

4. 실제로 살았는데 주민등록이 다른 곳에 있었다면 어떻게 되나요

 

5. 승계되지 못한 지분은 얼마를 받게 되나요

 

6. 절차와 기간은 어떻게 되나요

 

7. 계약 전에 어떤 서류를 떼어 보아야 하나요

 

8. 경매로 사면 예외가 되지 않나요

 

9. 제4호 말고 다른 예외에는 무엇이 있나요

 

10. 지분 일부만 조합원이 되면 그 뒤에는 어떻게 되나요

 

11. 현금청산이 되면 세금은 어떻게 되나요

 

판례 일람

사건번호	선고일	판단의 요지
대법원 2022다228230	2025. 8. 14.	조합원 자격을 취득할 수 없는 자에 대한 손실보상의무 발생 시기와 가액 평가 기준시점은 모두 그가 부동산을 양수한 날. 그때의 시가는 재건축으로 발생할 개발이익이 포함된 가격. 공유지분별 판단을 한 원심은 수긍
서울고등법원 2021나2019406	2022. 3. 17.	예외사유의 양도인 요건은 대표조합원 1인이 아니라 실제 양도인을 기준으로, 지분별로 판단
서울고등법원 2025나209223	2026. 2. 12.	환송 후 판결. 양수일 기준 개발이익 포함 가액 43억 3,300만 원의 1/2인 21억 6,650만 원을 매매대금으로 산정. 경매 예외와 미착공 예외는 배척
대법원 2014다41698	2014. 12. 11.	매도청구권 행사 시의 시가는 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격, 곧 개발이익이 포함된 가격
서울북부지방법원 2020가단145598	2021. 5. 14.	공유자는 대표조합원과 함께 1인의 조합원 지위를 가지므로, 일부 공유자만 현금청산 대상자로 분리할 수 없음
서울고등법원 2016누34273	2016. 9. 9.	아파트를 분양받은 조합원이 상가에 대하여만 현금청산을 구할 수 없음. 조합원 지위와 현금청산 대상자 지위는 양립 불가(대법원 2016두54596으로 상고기각)
부산지방법원 2023구합23553	2024. 5. 2.	종전자산 1채를 기초로 한 두 분양계약 중 하나의 중도금 미납으로 전부 해제되고 조합원 지위도 상실(항소취하로 확정)

 

근거 법령 일람

조문	내용
도시정비법 제39조 제1항 제1호	토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다
도시정비법 제39조 제2항 본문	투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 상속·이혼으로 인한 양도·양수는 제외
도시정비법 제39조 제2항 제1호~제3호	근무·생업·질병·취학·결혼으로 세대원 모두 이전, 상속 주택으로 세대원 모두 이전, 세대원 모두 해외이주 또는 2년 이상 해외체류
도시정비법 제39조 제2항 제4호	1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
도시정비법 제39조 제2항 제5호·제6호	지분형주택 공급을 위한 토지주택공사등과의 공유, 공공재개발사업 시행자에 대한 양도
도시정비법 제39조 제2항 제7호	그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
도시정비법 시행령 제37조 제1항	소유기간 10년, 거주기간 5년. 거주기간은 주민등록표 기준이고 소유자가 거주하지 아니한 경우 배우자·직계존비속의 거주기간을 합산. 상속의 경우 피상속인의 기간 합산
도시정비법 시행령 제37조 제3항	제39조 제2항 제7호가 위임한 여섯 가지 경우. 3년 이상 사업시행계획인가 미신청, 인가일부터 3년 이내 미착공, 착공일부터 3년 이상 미준공, 부칙에 따른 상속·이혼, 국가·지방자치단체·금융기관 채무 불이행으로 인한 경매·공매, 투기과열지구 지정 전 계약 체결과 60일 이내 거래신고
도시정비법 제39조 제3항	조합원 자격을 취득할 수 없는 자에게 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다
도시정비법 제73조	인가·고시된 다음 날부터 90일 이내 협의, 만료일 다음 날부터 60일 이내 수용재결 신청 또는 매도청구소송, 기간 도과 시 100분의 15 이하의 이율로 지연이자

 

표의 요지는 다음과 같습니다. 조합원 지위는 제39조 제1항으로 하나로 묶이지만, 그 지위를 넘길 수 있는지는 제2항으로 지분마다 갈리고, 넘기지 못한 지분은 제3항을 거쳐 제73조의 기간 안에서 돈으로 정산되며, 그 돈의 크기는 대법원 2022다228230 판결의 기준으로 정해집니다.

 

1. 한 집을 샀는데 왜 지분의 일부만 조합원이 되나요

 

세 개의 조항이 겹치기 때문입니다.

 

법 제39조 제1항 제1호는 하나의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 경우 "그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다"고 정합니다. 부부가 각 2분의 1씩 가진 아파트라도 조합원은 한 명입니다.

 

법 제39조 제2항 본문은 투기과열지구에서 조합설립인가 후 그 구역의 건축물이나 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 정합니다. 다만 상속과 이혼으로 인한 양도·양수는 이 본문의 적용 대상에서 빠져 있습니다. 상속이나 이혼 재산분할로 지분을 받은 사람은 이 규정 때문에 조합원 자격을 잃지 아니합니다.

 

법 제39조 제2항 제4호는 그 예외로 "1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우"를 두고 있습니다.

 

조문이 보라고 하는 것은 "양도하는 주택에 대한" 소유기간과 거주기간입니다. 서울고등법원 2021나2019406 판결은 이 점에서 대표조합원이 아니라 실제 양도인을 기준으로 판단하여야 한다고 보았고, 그 이유로 셋을 들었습니다. 대표조합원 선임은 공유자가 조합에 대하여 권리를 행사할 때의 절차적 편의를 위한 것이지 양수인의 자격을 정하기 위한 것이 아니라는 점, 대표조합원을 기준으로 삼으면 지분을 양도한 바 없는 사람의 사정에 따라 양수인의 자격이 달라지는 부당한 결과가 된다는 점, 대표조합원을 선임하지 아니한 경우에는 기준조차 정할 수 없다는 점입니다.

 

같은 판결은 이렇게 정리하였습니다. 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 지분을 각각 양수한 경우에는 그 지분별로 해당 지분을 양도한 양도인이 요건을 갖추었는지를 따져야 한다는 것입니다. 대법원 2022다228230 판결은 이 판단을 수긍하고 조합의 상고를 기각하였습니다.

 

2. 대법원이 다룬 사건은 어떤 사안이었나요

 

시간 순서로 보시면 이해가 빠릅니다.

 

1992년에 한 사람이 아파트를 취득하였습니다. 2013년 1월에 재건축조합 설립에 동의하여 조합원이 되었고, 2013년 9월에 조합설립인가가 났습니다. 2017년 2월에 개인 채권자들이 그 아파트에 가압류를 하였고, 2017년 6월에 그는 이혼하였습니다. 2017년 8월에 그 구역이 투기과열지구로 지정되었고, 2018년 5월에 전 배우자가 재산분할을 원인으로 2분의 1 지분의 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2018년 12월에 관리처분계획이 인가·고시되었고, 같은 달 가압류가 본압류로 이행되어 강제경매가 시작되었습니다. 2020년 6월에 낙찰자가 매각대금을 완납하였습니다.

 

법원은 낙찰자가 두 사람으로부터 각 2분의 1 지분을 양수한 것으로 보았습니다. 최초 소유자는 소유기간 10년과 거주기간 5년을 채운 1세대 1주택자였으므로 그 지분은 예외에 해당하였습니다. 그러나 전 배우자는 2018년 4월부터 아들·며느리와 같은 곳에 주민등록을 두어 한 세대를 이루고 있었고, 아들 부부는 2006년부터 다른 아파트를 소유하고 있었습니다. 그래서 1세대 1주택자가 아니었고, 그 지분은 예외에 해당하지 아니하였습니다.

 

낙찰자는 가압류의 처분금지 효력을 들어 전 배우자의 지분 취득을 자신에게 대항할 수 없으므로 결국 최초 소유자로부터 전부를 양수한 것으로 보아야 한다고 다투었습니다. 법원은 받아들이지 아니하였습니다. 가압류의 처분금지적 효력은 가압류채권자와 제3취득자 사이에서만 미치는 것이어서 전 배우자의 지분 취득 자체는 유효하고, 따라서 낙찰자는 전 배우자로부터 그 지분을 취득한 것으로 보아야 한다는 것입니다.

 

실무의 급소가 여기에서 드러납니다. 매수인은 매도인의 자녀가 어디에 주민등록을 두고 있는지, 그 자녀가 다른 집을 가지고 있는지까지 확인하여야 요건을 알 수 있습니다.

 

3. 10년과 5년은 무엇을 기준으로 세나요

 

시행령 제37조 제1항이 정하고 있습니다. 소유기간은 10년, 거주기간은 5년입니다.

 

소유기간은 등기부상 소유자로 되어 있던 기간입니다. 지분을 취득한 시점이 서로 다르면 공유자마다 기산점이 다릅니다.

거주기간은 「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 셉니다. 소유자가 거주하지 아니하고 그 배우자나 직계존비속이 그 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산합니다.

 

상속으로 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간과 거주기간을 합산합니다. 상속 사안에서는 피상속인의 주민등록 기록을 확보하는 것이 실질적인 관건이 됩니다.

 

4. 실제로 살았는데 주민등록이 다른 곳에 있었다면 어떻게 되나요

 

거주기간은 주민등록표로 셉니다. 실제로 그 집에서 잠을 잤다는 사정만으로 기간이 채워지지 아니합니다.

 

자녀 집이나 사위 집으로 몇 달 주소를 옮겨 두었던 기록이 남아 있으면 그 기간이 빠집니다. 5년에서 넉 달이 빠지면 4년 8개월이 되고, 요건은 무너집니다.

 

반대의 경우도 있습니다. 본인은 지방 근무로 주소를 옮겨 두었더라도 배우자나 부모가 그 집에 주민등록을 두고 거주하였다면 그 기간이 산입됩니다. 본인 초본만 보고 요건을 포기하는 일이 없도록 세대 전원의 기록을 함께 확인하십시오.

 

다만 주민등록이 같은 곳에 있다는 사정은 거주기간을 채워 주는 동시에 1세대의 범위를 넓히기도 합니다. 앞의 사건에서 전 배우자의 요건을 무너뜨린 것이 바로 그 점이었습니다. 같은 세대를 이루는 사람이 다른 집을 가지고 있으면 1세대 1주택이 아니게 됩니다. 주민등록은 양쪽으로 작용합니다.

 

5. 승계되지 못한 지분은 얼마를 받게 되나요

 

이 대목이 2025년 대법원 판결의 핵심입니다.

 

법 제39조 제3항은 조합원 자격을 취득할 수 없는 자에게 법 제73조를 준용하여 손실보상을 하도록 정합니다. 조합은 이에 따라 매도청구권을 행사하고, 그 행사로 그 지분에 관하여 매매계약이 성립한 것으로 봅니다. 그 매매대금이 손실보상액입니다.

 

환송 전 항소심은 그 값을 입주권이 없는 상태를 기준으로 산정하여 16억 6,925만 원으로 보았습니다. 재건축으로 생길 이익을 뺀 금액입니다.

 

대법원 2022다228230 판결은 이를 파기하였습니다. 손실보상의무가 발생하는 시기와 부동산 가액을 평가하는 기준시점은 모두 그가 부동산을 양수한 날이고, 매도청구권 행사로 매매계약 성립이 의제되는 날도 같은 날이며, 그때의 시가는 매매계약 성립 당시의 객관적 거래가격으로서 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격, 곧 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이라고 판단하였습니다. 이는 매도청구권 행사 시의 시가에 관한 대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결의 법리와 같은 줄기입니다.

 

환송 후 서울고등법원 2025나209223 판결은 다시 감정을 하였습니다. 양수일인 2020년 6월 26일을 기준으로 개발이익이 포함된 아파트 전체 가액이 43억 3,300만 원으로 평가되었고, 그 2분의 1인 21억 6,650만 원이 매매대금으로 정해졌습니다. 같은 지분을 두고 약 5억 원이 움직였습니다.

 

기준시점이 관리처분계획 인가일이나 조합의 통지일이 아니라 양수한 날이라는 점도 함께 보셔야 합니다. 등기접수일, 잔금일, 경매의 매각대금 완납일 가운데 어느 날이 양수일인지에 따라 감정의 기준시점이 달라집니다. 조합이 제시한 금액이 어느 날을 기준으로 산정된 것인지, 개발이익이 반영되었는지를 먼저 확인하십시오.

 

6. 절차와 기간은 어떻게 되나요

 

법 제73조 제1항에 따라 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 하여야 합니다. 협의가 성립하지 아니하면 제2항에 따라 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 합니다. 제3항은 사업시행자가 이 기간을 넘긴 경우 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 하고, 그 이율은 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하도록 하고 있습니다.

 

기산점이 각각 '인가·고시된 다음 날'과 '그 기간의 만료일 다음 날'이라는 점을 정확히 보셔야 합니다. 인가·고시일이 그날이라고 착각하면 계산이 하루씩 어긋납니다.

 

7. 계약 전에 어떤 서류를 떼어 보아야 하나요

서류	어디에서	무엇을 보는가
등기사항전부증명서	인터넷등기소, 등기소	공유자와 각 지분, 각자의 소유권 취득일(10년의 기산점)
주민등록표 초본(주소 변동사항 전체 포함)	시·군·구청 민원실, 정부24	공유자 각자의 거주기간(5년의 계산)
주민등록표 등본	시·군·구청 민원실, 정부24	세대원 구성. 같은 세대원이 다른 주택을 소유하는지 확인하는 출발점
조합설립인가 고시문	관할 구청 주택과·도시정비 담당 부서	제2항의 기준일인 조합설립인가일
조합원 명부와 대표조합원 선임 여부	조합 사무실(열람 신청)	매도인이 명부에 어떻게 올라 있는지, 대표조합원이 있는지

 

표의 요지는 이렇습니다. 10년은 등기부에서, 5년은 주민등록표에서 나오며, 기준일은 조합설립인가 고시문에서 나옵니다. 이 세 가지를 손에 쥐지 아니한 채 계약하면 요건을 확인할 방법이 없습니다.

 

주민등록표 초본은 공유자 각자의 것을 모두, 주소 변동사항 전체 포함으로 발급받으십시오. 한 사람 것만 보는 것이 이 사안에서 사고가 나는 첫 번째 지점입니다.

 

8. 경매로 사면 예외가 되지 않나요

 

경매로 취득하면 불가피한 사정에 해당한다고 알고 계신 분이 많습니다. 예외의 문은 생각보다 좁습니다.

 

시행령 제37조 제3항 제5호는 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매되는 경우를 예외로 들고 있습니다. 서울고등법원 2025나209223 판결은 그 문언상 경매가 국가·지방자치단체·금융기관에 대한 채무불이행을 직접 원인으로 하여 개시된 것이어야 한다고 보았습니다. 앞의 사건에서 경매는 개인 채권자의 신청으로 개시되었고, 절차에서 금융기관이 배당을 받았습니다. 그래도 예외에 해당하지 아니한다고 판단하였습니다.

 

같은 판결은 사업이 멈춘 구역에 관한 예외도 좁게 보았습니다. 시행령 제37조 제3항 제2호의 3년은 양수한 날을 기준으로 지났는지 보아야 하고, 양수한 뒤에 3년이 지났더라도 소용이 없다고 하였습니다.

 

9. 제4호 말고 다른 예외에는 무엇이 있나요

 

법 제39조 제2항은 제1호부터 제7호까지 예외를 두고 있습니다.

 

제1호는 세대원의 근무상 또는 생업상 사정, 질병 치료, 취학, 결혼으로 세대원이 모두 다른 시·도로 이전하는 경우입니다. 제2호는 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두가 이전하는 경우, 제3호는 세대원 모두가 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우입니다. 이 세 호에는 "세대원 모두"라는 문언이 붙어 있어, 한 사람이라도 남으면 요건이 무너집니다.

제5호는 지분형주택을 공급받기 위하여 토지주택공사등과 공유하려는 경우, 제6호는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우입니다.

 

제7호는 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우이고, 시행령 제37조 제3항이 여섯 가지를 들고 있습니다. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행계획인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속 소유한 자가 신청 전에 양도하는 경우, 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 부동산을 3년 이상 계속 소유한 자가 착공 전에 양도하는 경우, 착공일부터 3년 이상 준공되지 아니한 사업의 토지를 3년 이상 계속 소유하고 있는 경우가 앞의 셋입니다. 나머지는 부칙에 따른 상속·이혼의 경우, 앞서 본 경매·공매의 경우, 그리고 투기과열지구로 지정되기 전에 양도계약을 체결하고 지정일부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고한 경우입니다.

마지막 경우는 계약일과 신고일의 기록으로 승부가 갈립니다. 계약금 지급 내역처럼 계약일을 확인할 수 있는 자료를 남겨 두시는 것이 안전합니다.

 

10. 지분 일부만 조합원이 되면 그 뒤에는 어떻게 되나요

 

법원은 한 사람이 같은 부동산에 대하여 조합원의 지위와 현금청산 대상자의 지위를 동시에 가질 수 없다는 태도를 지켜 왔습니다.

 

서울고등법원 2016. 9. 9. 선고 2016누34273 판결은 아파트와 상가를 함께 분양받게 된 조합원이 상가에 대하여만 현금청산을 받겠다고 주장한 사안에서 이를 받아들이지 아니하였습니다. 조합원이 분양시장의 사정에 따라 유리한 쪽을 골라잡게 되고, 이전고시 전에 권리가액의 일부를 미리 받아 가는 결과가 되어 다른 조합원과 형평이 맞지 아니한다는 이유였습니다. 이 판결은 대법원 2016두54596 판결로 상고가 기각되어 확정되었습니다.

 

부산지방법원 2024. 5. 2. 선고 2023구합23553 판결도 같은 줄기입니다. 종전자산 한 채를 기초로 두 채의 분양계약을 맺은 조합원이 그중 한 채의 중도금을 내지 못하여 계약이 해제된 사안에서, 두 계약 전부가 해제되고 조합원 지위도 상실된다고 보았습니다. 항소가 취하되어 확정되었습니다.

 

서울북부지방법원 2021. 5. 14. 선고 2020가단145598 판결은 공유자 중 한 사람만 현금청산자로 떼어 놓을 수 없다고 보았습니다. 공유자는 대표조합원과 함께 1인의 조합원 지위를 가지므로 일부 공유자만 분양신청조합원으로, 나머지는 현금청산자로 지위를 나눌 수 없다는 것입니다.

 

이 판결들과 앞의 대법원 판결은 국면이 다릅니다. 앞의 판결들은 조합원 자격이 있는 사람들 사이에서 권리를 어떻게 나눌 것인가의 문제이고, 대법원 2022다228230 판결은 양수인이 애초에 조합원 자격을 얻는가의 문제입니다. 서울고등법원 2021나2019406 판결도 이 구별을 분명히 하여, 공유자를 1인의 조합원으로 보는 법리는 여러 공유자 사이의 법률관계나 공유자와 조합 사이의 법률관계에 관한 것이어서 양도인 요건의 판단에는 그대로 적용되지 아니한다고 하였습니다.

 

그래서 지분 일부만 조합원 지위를 얻은 매수인은 남은 지분의 보상액을 다투는 일과 조합 안에서 자기 지분의 분양 조건을 정리하는 일을 함께 해 나가야 합니다. 어느 한쪽만 붙잡고 있으면 다른 쪽에서 시간이 지나갑니다.

 

11. 현금청산이 되면 세금은 어떻게 되나요

 

손실보상금이나 현금청산금을 받는 것은 세법에서 자산의 양도로 다루어집니다. 돈을 받는 것으로 끝나지 아니하고 양도소득세 신고·납부가 이어집니다. 갈리는 지점이 셋입니다.

갈리는 지점	근거 조문	확인할 것
세법상 양도시기	소득세법 제98조, 시행령 제162조 제1항 제2호·제7호	원칙은 대금 청산일. 대금 청산 전 등기하면 등기접수일. 수용은 대금청산일·수용개시일·등기접수일 중 빠른 날
예정신고 기한	소득세법 제105조 제1항 제1호	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
1세대 1주택 비과세	소득세법 제89조 제1항 제3호 가목, 시행령 제154조 제1항	양도일 현재 1주택, 보유 2년. 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년도
수용에 따른 기간 제한 배제	시행령 제154조 제1항 제2호 가목	"사업인정 고시일 전에 취득한 주택"에 한정. 도시정비법 제65조 제2항이 사업시행계획인가 고시를 사업인정 고시로 의제
재건축에서 수용 가부	도시정비법 제63조	수용은 재개발 등에 인정. 조합 시행 재건축은 매도청구가 수단
감면	조세특례제한법 제77조 제1항 제2호	정비구역의 토지등을 사업시행자에게 양도한 소득에 대하여 15% 감면. 사업인정고시일부터 소급 2년 이전 취득, 2026. 12. 31. 이전 양도

 

첫째, 세법의 양도일은 민사 판결의 날짜와 다릅니다. 매도청구권이 행사되면 양수한 날에 매매계약이 성립한 것으로 봅니다. 그런데 소득세법 제98조는 양도시기를 원칙적으로 "대금을 청산한 날"로 정하고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하였으면 등기접수일로 봅니다. 수용으로 넘어가는 경우에는 대금청산일, 수용의 개시일, 소유권이전등기접수일 가운데 가장 빠른 날입니다. 민사에서 계약 성립일이 몇 해 전으로 소급되더라도 세금의 시계는 따로 갑니다. 예정신고 기한도 판결문의 날짜가 아니라 실제로 보상금을 받은 날을 기준으로 셉니다.

 

둘째, 1세대 1주택 비과세는 보유기간에서 막힙니다. 시행령 제154조 제1항 제2호 가목은 주택과 그 부수토지가 협의매수·수용이나 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 아니하도록 하고 있으나, "사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다"고 못 박고 있습니다. 도시정비법 제65조 제2항이 사업시행계획인가 고시를 사업인정 고시로 의제하므로, 사업시행계획인가 고시 전에 산 집인지 그 뒤에 산 집인지가 갈림길이 됩니다.

 

여기에 하나가 더 붙습니다. 도시정비법 제63조는 수용을 재개발사업 등에 인정하면서 재건축사업은 공공시행자나 지정개발자가 시행하는 제한된 경우로만 한정합니다. 조합이 시행하는 보통의 재건축에서 조합이 쓰는 수단은 수용이 아니라 매도청구입니다. 그러면 위 수용 특례를 그대로 적용받기는 어렵다고 보는 것이 조문의 문언에 맞습니다. 재건축 구역에서 매도청구를 당하신 경우에는 이 특례에 기대지 마시고 보유기간 2년을 채웠는지부터 확인하십시오.

 

셋째, 감면 규정의 일몰이 올해 말입니다. 조세특례제한법 제77조 제1항 제2호는 도시정비법에 따른 정비구역의 토지등을 그 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세의 100분의 15에 상당하는 세액을 감면합니다. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 것이어야 하고, 2026년 12월 31일 이전에 양도하여야 합니다. 정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외됩니다.

 

일몰 기한이 올해 말이라는 사정이 협의 일정과 맞물립니다. 보상금 액수를 다투다가 해를 넘기면 감면이 사라질 수 있습니다. 다투어 더 받을 수 있는 금액과 감면으로 줄어드는 세액을 나란히 놓고 계산해 보셔야 합니다.

 

보상금 액수를 다투는 일과 세금을 줄이는 일은 별개의 작업입니다. 협의에 들어가기 전에 두 가지를 함께 놓고 계산해 두셔야 실제로 손에 남는 금액이 나옵니다.

 

이미 통지를 받으셨다면

 

통지서의 날짜부터 확인하십시오. 90일과 60일은 사업시행자가 지켜야 하는 기간이지만, 그 기간이 흐르는 동안 매수인이 준비할 수 있는 것이 정해집니다.

 

오늘 하실 수 있는 한 걸음은 둘입니다. 첫째, 매도인 공유자 전원의 주민등록표 초본을 주소 변동사항 전체 포함으로 발급받아 각자의 소유기간과 거주기간을 날짜로 적어 표를 만드십시오. 둘째, 조합이 제시한 금액이 어느 날을 기준으로, 개발이익을 포함하여 산정한 것인지 서면으로 물으십시오. 이 두 가지가 다툼의 출발점이 되고, 다투지 않기로 하더라도 협의와 세금 계산이 여기에서 시작됩니다.

 

정비사업의 조합원 지위는 조문 한 줄이 수억 원을 가르는 영역입니다. 저는 정비사업 구역의 조합원 지위와 보상액을 둘러싼 사건을 다수 다루어 왔습니다. 서류를 들고 오시면 요건이 어디에서 갈리는지부터 함께 보겠습니다.

 

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