아파트 방화문이 불량이라면? 입주자대표회의가 분양사에 손해배상을 청구하는 방법 — 대법원 2025다211105 판결로 본 공동주택 하자소송의 모든 것

들어가며 — "우리 아파트 방화문이 불량이래요. 어떻게 해야 하나요?"

 

몇 해 전, 한 아파트 입주자대표회의 회장님이 저를 찾아오셨습니다. 입주한 지 4~5년이 지났는데, 관리사무소에서 소방점검을 받다가 계단실 방화문과 세대 현관문이 내화성능 기준에 미달한다는 사실을 알게 됐다는 것이었습니다. 분양사에 항의했더니 "시공사 문제"라고 하고, 시공사에 연락했더니 "분양사와 얘기하라"는 식으로 서로 책임을 미루고 있었습니다.

"변호사님, 우리가 직접 소송을 해야 하나요? 542세대가 다 같이 소송을 해야 하는 건가요? 비용은 얼마나 들고, 이길 수 있나요?"

 

이런 질문을 받을 때마다 저는 이렇게 말씀드립니다. "입주자대표회의가 세대주들로부터 권리를 넘겨받아 한꺼번에 청구할 수 있습니다. 그리고 분양사는 반드시 책임을 집니다."

 

오늘은 실제로 대법원까지 올라간 사건(대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다211105 판결)을 중심으로, 아파트 하자소송의 구조와 전략을 일반인도 이해할 수 있도록 풀어드리겠습니다. 이 사건은 충남 아산시 소재 9개동 542세대 아파트에서 방화문 성능 불량, 계단실 철근 부적합 시공 등 여러 하자가 발견되어 입주자대표회의가 분양사와 시공사를 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 부동산 관련 분쟁을 오랫동안 다뤄온 입장에서, 이 판결은 공동주택 하자소송의 핵심 쟁점을 거의 모두 담고 있는 교과서 같은 사건입니다.

 

1. 이 사건의 기본 구조 — 누가 누구에게 무엇을 청구했나

 

등장인물과 사건의 흐름

 

이 사건의 구조는 생각보다 단순합니다.

 

- 분양사(피고 B):아파트를 짓고 팔았습니다. 법적으로는 '시행사'라고도 합니다.

- 시공사(피고 C):분양사로부터 공사를 맡아 실제로 건물을 지었습니다.

- 입주자대표회의(원고):아파트 주민들이 선출한 동별 대표자들로 구성된 자치기구입니다.

 

아파트는 2012년 건축허가를 받아 2015년 9월 완공(사용승인)되었습니다. 입주자들이 살기 시작한 지 약 4~5년이 지난 2019년경, 방화문 성능 불량을 비롯한 여러 하자가 발견되었습니다.

 

여기서 중요한 법적 장치가 등장합니다. 542세대 중 499세대의 구분소유자(각 세대 집주인)들이 자신들이 분양사와 시공사에 대해 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권(쉽게 말해, "하자를 고쳐달라는 권리 대신 돈으로 받을 권리")을 입주자대표회의에 양도했습니다. 이렇게 하면 499세대가 각자 소송을 낼 필요 없이, 입주자대표회의 하나가 대표로 소송을 진행할 수 있습니다.

 

Q. 왜 입주자대표회의가 소송을 하나요? 각 세대주가 직접 하면 안 되나요?

 

물론 각 세대주가 직접 소송을 낼 수도 있습니다. 그러나 수백 세대가 각자 소송을 내면 비용과 시간이 엄청납니다. 입주자대표회의가 채권을 양도받아 한꺼번에 청구하면 훨씬 효율적입니다. 대법원도 이 방식을 적법하다고 인정하고 있습니다(대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다211105 판결).

 

2. 발견된 하자들 — 어떤 문제가 있었나

 

이 사건에서 문제가 된 하자는 크게 두 가지 분야였습니다.

 

소방안전 분야

① 방화문 성능 부족 — 이 사건의 핵심 쟁점입니다. 방화문(갑종방화문)은 화재 시 최소 1시간 이상 화염과 연기를 차단해야 합니다. 그런데 감정 결과, 8개 표본 중 5개가 이 기준을 통과하지 못했습니다. 쉽게 말해, 불이 났을 때 주민들이 대피할 시간을 벌어줘야 할 문이 제 역할을 못 한다는 것입니다.

② 방화문 개폐방향 잘못 시공 — 피난 계단으로 통하는 방화문은 반드시 피난 방향(밖으로 밀고 나가는 방향)으로 열려야 합니다. 그런데 이 아파트의 일부 방화문은 반대 방향으로 시공되어 있었습니다. 화재 시 사람들이 몰리면 문이 열리지 않을 수 있는 위험한 상황입니다.

③ 계단실 창호 사춤 불연재료 미사용 — 계단실 창문 주변을 채우는 재료가 불에 타지 않는 재료(불연재료)가 아닌 우레탄 재질로 시공되어 있었습니다.

 

건축구조 분야

④ 계단실 내진철근 부적합 시공 — 지진에 대비한 철근(내진철근)이 설계도면과 다르게 시공되거나 아예 빠져 있었습니다. 이 부분의 하자보수비가 가장 컸습니다.

⑤ 외벽석재 두께 변경 — 외벽 돌 마감재가 설계(30mm)보다 얇은 25mm로 시공되었습니다.

⑥ 계단실 층고 부족 — 계단의 유효 높이가 법정 기준(2.1m)에 미달하는 구간이 발견되었습니다.

반면, 원고가 주장했지만 법원이 하자로 인정하지 않은 것도 있었습니다. 스프링클러 배관 천장틀 문제(목재 천장틀 사용)와 외벽석재 에폭시 접착제 사용 문제는 하자가 아니라고 판단되었습니다.

 

3. 분양사 vs 시공사 — 누구에게 청구할 수 있나

 

Q. 하자가 생기면 분양사와 시공사 중 누구에게 돈을 받을 수 있나요?

 

이 질문은 많은 분들이 헷갈려 하시는 부분입니다.

 

분양사(시행사)에 대한 청구

분양사는 아파트를 팔았으므로, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 제9조에 따라 구분소유자(각 세대 집주인)에게 하자에 대한 담보책임을 집니다. 이 사건에서 법원은 분양사인 피고 B에게 손해배상 책임을 인정했습니다.

 

시공사에 대한 직접 청구 — 왜 어려운가

원고는 시공사인 피고 C에게도 직접 손해배상을 청구했습니다. 그런데 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 이유가 중요합니다.

 

집합건물법 제9조 제3항은 시공사가 구분소유자에게 직접 손해배상 책임을 지는 경우를 분양사가 회생절차 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(재산이 없어 빚을 갚을 수 없는 상태) 등의 사유가 있는 경우로 한정하고 있습니다. 이 사건에서 분양사인 피고 B은 그런 상태가 아니었으므로, 시공사에 대한 직접 청구는 기각되었습니다(대전지방법원 천안지원 2022. 12. 23. 선고 2019가합101352 판결).

 

실무적 조언: 시공사에 직접 청구하려면 분양사가 실질적으로 돈을 갚을 능력이 없다는 것을 입증해야 합니다. 분양사가 폐업했거나, 재산이 거의 없거나, 회생·파산 절차에 들어간 경우라면 시공사에게도 청구할 수 있습니다. 이 점을 미리 확인하는 것이 소송 전략의 출발점입니다.

 

4. 이 사건의 핵심 — 방화문 하자율을 어떻게 계산하나

 

이 사건에서 가장 치열하게 다퉈진 쟁점이 바로 방화문 하자율 산정 방식입니다. 대법원이 원심(2심)을 파기환송한 이유이기도 합니다.

 

감정은 어떻게 이루어졌나

 

방화문 내화성능 감정은 다음과 같이 진행되었습니다. 계단실 방화문 4개, 세대 현관문 4개, 총 8개를 표본으로 선정했습니다. 각 방화문은 미는 면(A시험체)과 당기는 면(B시험체)으로 나뉘어 각각 내화시험을 받았습니다. 결과는 다음과 같았습니다.

- 계단실(공용부분):4개 면 중 2개 불합격 → 불합격률 50%

- 세대 현관문(전유부분):4개 면 중 3개 불합격 → 불합격률 75%

 

1·2심의 판단 — "각 면을 따로 보자"

 

1심과 2심 법원은 미는 면과 당기는 면을 별개로 보아, 불합격된 면의 비율만큼 하자가 있다고 보았습니다. 그래서 세대 현관문의 하자율을 75%로 산정했습니다.

 

대법원의 판단 — "방화문은 양면이 하나다"

 

대법원은 이 판단을 뒤집었습니다. 핵심 논리는 이렇습니다.

"방화문은 미는 면과 당기는 면이 일체를 이루고 있으므로 두 면 모두 건축 관련 법령이 정한 성능을 갖추어야 한다. 어느 한 면만 성능이 부족한 경우에도 방화문에 하자가 있는 것으로 보아야 한다." (대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다211105 판결)

 

그러면서 대법원은 새로운 계산 방식을 제시했습니다.

 

올바른 하자율 계산법:

하자율 = 100% − (미는 면 합격률 × 당기는 면 합격률)

 

이를 적용하면:
- 계단실: 100% − (50% × 50%) = 75% (1·2심과 동일)
- 세대 현관문: 100% − (50% × 0%) = 100% (1·2심의 75%에서 상향)

 

세대 현관문의 경우, 당기는 면(B시험체)이 4개 중 4개 모두 불합격이었으므로 합격률이 0%입니다. 따라서 하자율은 100%가 됩니다. 이 부분이 파기환송의 핵심입니다.

 

Q. 하자율이 75%에서 100%로 바뀌면 실제로 얼마나 더 받을 수 있나요?

 

1·2심에서 세대 현관문 하자보수비는 75% 기준으로 약 2억 1,400만 원이었습니다. 100% 기준으로 재산정하면 약 2억 8,500만 원 수준으로 늘어납니다. 여기에 채권양도비율(92.814%)과 책임제한(80%)을 적용하면 최종 인용액이 추가로 증가하게 됩니다.

 

5. 건축 법규는 언제 기준으로 적용되나 — "허가 시점"이 기준

 

이 사건에서 또 하나 중요한 쟁점이 있었습니다. 외벽석재 마감에 에폭시 접착제를 사용한 것이 하자인지 여부였습니다.

원고는 "착공일(2013년) 기준으로 당시 개정된 건축공사 표준시방서(2013)에 따르면 에폭시 접착제 사용이 금지된다"고 주장했습니다. 그러나 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

 

법원의 판단은 명확합니다.

"건축 설계에 관한 제반 법규(법령, 시방서, KS 기준)는 설계 시를 기준으로 적용되는 것이 일반적이고, 건축물의 설계는 1차적으로 건축허가 시에 확정되는 것에 비추어 표준시방서는 건축허가 시점을 기준으로 적용되는 것이 타당하다." (대전지방법원 천안지원 2022. 12. 23. 선고 2019가합101352 판결)

 

이 아파트의 건축허가일은 2012년 11월 13일이므로, 2013년에 개정된 시방서가 아니라 2006년 시방서가 적용됩니다. 2006년 시방서에는 에폭시 접착제 사용을 명시적으로 금지하는 규정이 없었으므로, 하자가 아니라는 결론이 나왔습니다.

 

실무적 시사점: 하자소송을 준비할 때는 반드시 건축허가일을 기준으로 당시 시행 중이던 법령과 시방서를 확인해야 합니다. 착공일이나 사용승인일 기준이 아닙니다. 이 점을 놓치면 주장이 처음부터 빗나갈 수 있습니다.

 

6. 하자가 있어도 전액 배상받지 못하는 이유 — 책임 제한

 

이 사건에서 법원은 인정된 하자보수비 전액을 배상하지 않고 80%로 제한했습니다. 왜 그럴까요?

 

법원이 제시한 이유는 세 가지입니다.

 

첫째, 사용승인(2015년 9월)부터 현장조사(2020년 11월)까지 약 5년 2개월이 지나 자연노화 현상이 발생할 수 있습니다. 둘째, 시공 잘못으로 인한 부분과 자연노화로 인한 부분을 엄격히 구분하기 어렵습니다. 셋째, 입주자나 관리자의 사용·관리 잘못으로 하자가 커졌을 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

이러한 사정들을 종합하여 공평의 원칙에 따라 80%로 제한한 것입니다(대전지방법원 천안지원 2022. 12. 23. 선고 2019가합101352 판결).

 

Q. 책임 제한 비율은 어떻게 결정되나요?

 

유사한 하자소송 판례들을 보면, 경과 기간이 길수록 제한 비율이 낮아지는 경향이 있습니다. 약 5년 경과 시 80%, 약 12년 이상 경과 시 40%까지 제한된 사례도 있습니다. 입주자 측에서는 하자가 시공 잘못에서 비롯된 것임을 명확히 입증하고, 관리 소홀이 없었음을 보여주는 것이 중요합니다.

 

7. 관련 판례 5선 — 비슷한 상황에서 법원은 어떻게 판단했나

 

하자소송과 관련하여 실무에서 자주 참고하는 판례들을 소개합니다.

 

① 하자보수에 갈음하는 손해배상의 범위 — 대법원 1997. 2. 25. 선고 96다45436 판결
하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 하자보수비 전액이 아니라 시공비 차액만 청구할 수 있다는 원칙을 확립한 판결입니다. 이 사건에서도 계단실 정착배근 변경시공 하자에 이 법리가 적용되었습니다.

 

② 채권자대위권의 무자력 요건 — 대법원 2009. 2. 26. 선고 2008다76556 판결
금전채권을 보전하기 위한 채권자대위권 행사는 원칙적으로 채무자가 무자력인 경우에만 허용된다는 판결입니다. 이 사건에서 시공사에 대한 채권자대위청구가 각하된 근거가 된 법리입니다.

 

③ 감정결과의 증거력 — 대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결
감정인의 감정결과는 감정방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중해야 한다는 판결입니다. 하자소송에서 감정인의 역할이 얼마나 중요한지를 보여줍니다.

 

④ 하자보수비 산정 방법 — 대법원 2005. 6. 10. 선고 2004다35625 판결
저렴한 방법으로 보수해도 소기의 목적을 달성할 수 있다면 저렴한 방법으로 보수비를 산정해야 한다는 판결입니다. 이 사건 외벽석재 두께 변경 하자에서 시공비 차액을 낮은 단가로 산정한 근거가 되었습니다.

 

8. 입주자 측과 분양사 측 — 각자 어떻게 대응해야 하나

 

입주자(입주자대표회의) 측 실무 전략

 

① 하자 발견 즉시 증거를 확보하세요. 사진, 동영상, 전문가 의견서 등을 최대한 빨리 수집해야 합니다. 시간이 지날수록 자연노화와 시공 하자를 구분하기 어려워지고, 책임 제한 비율도 높아집니다.

② 채권양도 절차를 꼼꼼히 진행하세요. 세대주들로부터 채권을 양도받을 때 양도 통지가 분양사·시공사에 적법하게 도달했는지 확인해야 합니다. 이 사건에서는 2019년 4월 8일 통지가 도달한 날이 지연손해금 기산일이 되었습니다.

③ 감정인 선정과 감정보완에 적극 참여하세요. 이 사건에서 원고는 무려 10차례에 걸쳐 감정보완을 신청했습니다. 감정 결과가 소송의 승패를 좌우하므로, 감정인의 판단에 오류가 있다면 반드시 보완을 요청해야 합니다.

④ 분양사의 재산 상태를 미리 파악하세요. 시공사에도 책임을 묻고 싶다면, 분양사가 무자력 상태인지 확인해야 합니다. 분양사가 폐업했거나 재산이 없다면 시공사에 직접 청구할 수 있습니다.

 

분양사(시행사) 측 실무 전략

 

① 하자의 존재 자체를 다투기보다 범위와 보수비를 다투세요. 이 사건에서 분양사는 하자 자체를 부인하기보다 하자보수비 산정 방식, 책임 제한 비율 등을 다퉜습니다. 실무적으로 더 효과적인 전략입니다.

② 건축허가 시점 기준의 법규를 확인하세요. 착공 이후 개정된 법령이나 시방서를 근거로 한 원고의 주장에 대해서는, 건축허가 시점 기준의 법규를 제시하여 반박할 수 있습니다.

③ 자연노화와 관리 소홀을 적극 주장하세요. 사용승인 후 상당한 기간이 경과했다면, 자연노화 현상과 입주자의 관리 소홀로 인한 부분을 구분하여 책임 제한을 주장해야 합니다.

④ 감정인의 보수비 산정이 과다한지 검토하세요. 이 사건에서 분양사는 계단실 보강근 미시공 하자에 대해 탄소섬유 보강비용이 과다하다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다. 감정인이 보수비가 과다하지 않다고 판단한 경우, 이를 뒤집으려면 구체적인 반증 자료가 필요합니다.

 

9. 자주 묻는 질문 (Q&A)

 

Q. 입주한 지 10년이 넘었는데도 하자소송을 할 수 있나요?

 

하자담보책임의 기간은 하자의 종류에 따라 다릅니다. 집합건물법상 구조상 중요한 부분(기둥, 보, 내력벽 등)은 10년, 그 외 부분은 2~5년입니다. 다만 소멸시효(권리를 행사하지 않으면 소멸하는 기간)도 별도로 적용되므로, 하자를 발견한 즉시 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.

 

Q. 방화문이 불량이라는 것을 어떻게 증명하나요?

 

전문 감정기관에 의뢰하여 KS F 2268-1(방화문의 내화시험방법) 기준에 따른 내화성능 시험을 받아야 합니다. 이 사건에서도 당사자 합의 하에 표본을 선정하여 시험을 진행했습니다. 시험 결과가 소송의 핵심 증거가 됩니다.

 

Q. 분양사가 "시공사 책임"이라고 하면 어떻게 해야 하나요?

 

분양사는 집합건물법 제9조에 따라 구분소유자에게 직접 하자담보책임을 집니다. 시공사와의 내부 관계는 분양사가 알아서 해결할 문제입니다. 입주자는 분양사에게 직접 청구하면 됩니다.

 

Q. 소송 비용은 얼마나 드나요?

 

소송 비용은 청구 금액, 감정 횟수, 심급 등에 따라 크게 달라집니다. 이 사건처럼 수십억 원을 청구하는 대형 하자소송은 감정 비용만 수천만 원이 들기도 합니다. 다만 승소하면 소송 비용의 상당 부분을 상대방으로부터 돌려받을 수 있습니다.

 

마치며 — 부동산 하자, 포기하지 마세요

 

이 사건은 1심부터 대법원까지 약 6년이 걸렸습니다. 긴 싸움이었지만, 결국 대법원은 방화문 하자율 산정 방식에 오류가 있다며 파기환송했고, 입주자들은 더 많은 배상을 받을 수 있게 되었습니다.

 

부동산 하자 문제는 "어차피 안 되겠지"라고 포기하시는 분들이 많습니다. 그러나 법은 분명히 입주자의 권리를 보호하고 있습니다. 중요한 것은 하자를 발견한 즉시 증거를 확보하고, 전문가와 함께 전략을 세우는 것입니다.

 

부동산 관련 분쟁을 집중적으로 다뤄온 경험에서 말씀드리면, 하자소송은 감정 결과와 법리 적용이 결합되는 고도의 전문 영역입니다. 혼자 판단하기보다 전문가의 도움을 받으시길 권합니다.

 

이 글은 대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다211105 판결, 대전고등법원 2025. 2. 12. 선고 2023나10625 판결, 대전지방법원 천안지원 2022. 12. 23. 선고 2019가합101352 판결을 바탕으로 작성되었습니다. 개별 사안에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로, 구체적인 상담은 전문가에게 문의하시기 바랍니다.