세 줄 요약
· 창원지방법원 밀양지원 2023타경10936은 밀양시 단장면 구천리 표충로 1087·1081의 펜션·캠핑장(건물 6동, 토지 14필지)을 일괄매각하는 임의경매로, 2026년 10월 19일 최저가는 8억 3,561만 9,000원(감정가의 17퍼센트)이고, 최저가 + 인수 보증금 0원 + 취득세 약 3,300만 원 = 실질 부담 약 8억 6,900만 원입니다.
· 공사대금 3억 5,957만 원의 유치권 신고는 새마을금고가 낸 유치권부존재확인 소송(밀양지원 2024가합10388)이 항소기각으로 확정되어 정리되었고, 명세서상 임차인 넷은 모두 말소기준권리보다 늦게 사업자등록을 하거나 점유를 시작해 대항력이 없으며 보증금이 없거나 소액 한도를 넘어 최우선변제 대상도 아닙니다.
· 남은 관건은 공부상 답 4필지(1,594제곱미터)의 농지취득자격증명(매각결정기일까지 못 내면 매각불허가, 대법원 2014마62)과 3년 넘게 지난 현황조사 뒤 새로 전입한 세대 1세대를 포함한 인도명령 상대방의 재확인입니다.
이 글이 답하는 질문
1. 경매 물건에 유치권 신고가 있으면 낙찰자가 공사대금을 물어줘야 하나요?
2. 밀양 캠핑장 경매(밀양지원 2023타경10936)의 최저가, 입찰보증금, 매각기일은 언제인가요?
3. 유치권부존재확인 판결이 확정되면 낙찰자는 유치권자를 바로 내보낼 수 있나요?
4. 경매개시결정 뒤에 점유를 시작한 유치권은 낙찰자에게 대항할 수 있나요?
5. 유치권부존재확인 소송에서 누가 무엇을 증명해야 하나요?
6. 공부상 논인데 캠핑장으로 쓰는 땅도 농지취득자격증명이 필요한가요?
7. 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 못 내면 보증금은 어떻게 되나요?
8. 1,000제곱미터가 넘는 농지를 주말농장 용도로 낙찰받을 수 있나요?
9. 위반건축물이 있는 펜션을 낙찰받으면 이행강제금은 누가 내나요?
10. 캠핑장 경매 낙찰 후 인도명령은 언제까지 신청해야 하나요?
11. 근저당권자와 가압류권자는 얼마나 배당받을 수 있나요?
12. 소유자는 경매를 어떻게 멈출 수 있나요?
13. 경매로 넘어간 상가에 세 들어 있는데 보증금은 돌려받을 수 있고, 언제 이사를 나가야 하나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 민사집행법 | 제91조 제5항 | 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 농지법 | 제7조 제3항 | 주말ㆍ체험영농을 하려는 사람은 총 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있다. 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 한다 |
| 농지법 | 제8조 제1항 | 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 | (그 밖의 원인으로 인한 취득) 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 |
| 주택임대차보호법 | 제3조의2 제3항·제8조 제1항 | ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다 / 제8조 ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제5조 제3항 | 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다 |
| 상가건물 임대차보호법 시행령 | 제6조 제4호·제7조 제1항 제4호 | (우선변제를 받을 임차인의 범위) 그 밖의 지역 : 3천만원 / (우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위) 그 밖의 지역 : 1천만원 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2005다22688 | 2005. 8. 19. | 압류 효력 발생 뒤 채무자가 공사대금 채권자에게 점유를 넘겨 성립한 유치권의 대항력 | 점유 이전은 압류의 처분금지효에 저촉되는 처분행위이므로 점유자는 유치권으로 경매 매수인에게 대항할 수 없음 |
| 대법원 | 2017두65357 | 2019. 2. 14. | 다른 용도로 쓰이는 농지가 농지법상 농지인지 | 농지 여부는 사실상 현상으로 판단하되, 농지전용허가 없이 불법 전용되어 원상회복해야 하는 토지는 변경 상태가 일시적이어서 여전히 농지임 |
| 대법원 | 2014마62 | 2014. 4. 3. | 농지취득자격증명 미제출과 매각불허가 | 특별매각조건으로 정한 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 내지 못하면 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가사유이고, 행정청이 부당히 발급을 거부한 경우도 같음(파기환송) |
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밀양 단장면 구천리 펜션·캠핑장 경매(창원지방법원 밀양지원 2023타경10936)는 매수인이 떠안을 권리나 보증금이 없고, 관건은 부존재가 확정된 유치권 신고인의 명도와 논 네 필지의 농지취득자격증명입니다.
최저가 8억 3,561만 원 + 인수 보증금 0원 + 취득세 약 3,300만 원 = 실질 부담 약 8억 6,900만 원입니다.
감정가 49억 7,185만 원이 다섯 번 유찰되어 2026년 10월 19일 최저가가 17퍼센트까지 내려왔습니다. 원상복구비와 이행강제금은 이 계산 밖에 따로 둡니다.
새마을금고가 신청한 임의경매로 건물 6동과 토지 14필지를 한꺼번에 팝니다
반여1.4동새마을금고가 근저당권에 기해 신청했고, 2023년 4월 19일 개시결정이 났습니다. 청구액은 13억 7,203만 4,120원입니다. 소유자는 최○○와 이○○(채무자)로 2분의 1씩 갖고 있습니다.
표충로 1087의 2층 근린생활시설 겸 단독주택과 가·나·다·라동, 표충로 1081의 제2종근린생활시설이 건물입니다. 토지는 대지 7필지, 답 4필지, 임야 2필지, 유원지·도로 각 1필지이고 수영장·분수대 같은 제시외 건물도 함께 팝니다.
감정가 49억 원이 다섯 번 유찰되어 10월 19일 최저가는 8억 3,561만 원입니다
감정가는 토지 27억 4,154만 원, 건물 17억 8,630만 6,400원, 제시외 건물 4억 4,400만 5,000원이고, 기준시점이 2023년 5월 2일이어서 3년 넘게 지난 값입니다.
2026년 5월 4일부터 9월 14일까지 다섯 번 유찰되었고, 10월 19일 오전 10시 제108호 민사법정에서 여섯 번째 기일이 열립니다.
말소기준권리는 목록마다 달라 2015년부터 2019년까지의 근저당입니다
매각물건명세서는 대부분의 토지를 2015년 6월 9일, 본관 건물을 2016년 4월 1일, 가·나·다·라동을 2019년 8월 6일, 표충로 1081 건물을 2018년 8월 17일 근저당권으로 적었습니다.
모두 새마을금고의 근저당권이고 매각으로 소멸합니다. 명세서의 「매각으로 효력이 소멸되지 아니하는 것」 칸은 비어 있습니다.
압류 뒤에 점유를 넘겨받아 생긴 유치권은 매수인에게 대항하지 못합니다
매수인에게 대항할 수 있는 유치권이면 매수인이 그 채권을 갚을 책임을 집니다(민사집행법 제91조 제5항). 유치권 신고가 있는 물건이 헐값까지 떨어지는 이유입니다.
대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결은 압류의 효력이 생긴 뒤 채무자가 공사대금 채권자에게 점유를 넘겨 생긴 유치권은 압류의 처분금지효에 저촉되어 매수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 이 사건 점유는 2021년경 시작되어 압류보다 앞섰으므로, 승부처는 점유 시점이 아니라 채권이 있는지였습니다.
입찰자라면 유치권 부존재 판결이 확정된 경과부터 보셔야 합니다
정○○는 소유자 쪽과 캠핑장 매매계약을 맺고 불법건축물 양성화 공사를 했다며 2024년 5월 16일 공사대금 3억 5,957만 4,480원으로 유치권을 신고했습니다.
새마을금고가 낸 창원지방법원 밀양지원 2024가합10388 유치권부존재확인 소송은 2025년 4월 9일 원고 승소로 선고되었고, 명세서에는 항소심(부산고등법원(창원) 2025나10439)이 유치권자의 항소를 기각해 종국되었다고 적혀 있습니다.
현황조사가 3년 넘게 지나 점유자와 전입세대를 다시 확인해야 합니다
현황조사는 2023년 5월 3일에 한 것이어서 3년 넘게 지났습니다. 그때 전입세대는 소유자와 자녀뿐이었습니다.
경매정보에 공개된 전입세대열람 자료를 보면 소유자 세대 외에 말소기준권리보다 먼저 전입한 세대는 없습니다. 현황조사 뒤 새로 전입한 세대가 1세대 있으나 경매개시결정과 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 명세서에는 전입신고일이 적힌 임차인이 없어 이 세대를 신고 임차인과 맞춰 볼 수 없으므로, 인도명령 상대방을 입찰 전에 다시 확인하셔야 합니다.
공개된 등기는 4월 열람분이어서 최신 등기를 새로 떼어 보셔야 합니다
법원 문건접수 내역에는 2026년 7월 29일 검찰청의 압류결정문 정본 제출이 적혀 있습니다. 공개된 등기는 2026년 4월 15일 열람분입니다.
입찰 전 최신 등기사항증명서로 새로 올라온 등기가 있는지 확인하고, 전입세대 자료가 없는 표충로 1081은 주민센터에서 전입세대확인서를 직접 발급받아(경매 공고 출력물 지참) 보시는 편이 안전합니다.
논 네 필지 1,594제곱미터는 캠핑장으로 쓰여도 여전히 농지입니다
목록 3·5·7·15번(529·529-1·530-1·531번지)은 공부상 답이고 현황은 캠핑장과 유원지 부지입니다. 명세서는 농지취득자격증명원을 내야 하고 내지 않으면 보증금을 몰수한다고 적었습니다.
대법원 2019. 2. 14. 선고 2017두65357 판결은 농지전용허가 없이 불법 전용되어 원상회복해야 하는 토지는 그 상태가 일시적이어서 여전히 농지라고 보았습니다. 적법하게 전용되었는지는 밀양시청과 단장면사무소에서 먼저 확인해야 합니다.
매각결정기일까지 농취증을 못 내면 매각이 허가되지 않습니다
농지를 취득하려는 사람은 농지 소재지의 읍·면장에게서 농지취득자격증명을 받아야 합니다(농지법 제8조). 대법원 2014. 4. 3.자 2014마62 결정은 매각결정기일까지 이를 내지 못하면 매각불허가 사유이고, 행정청이 부당하게 발급을 거부한 경우에도 같다고 보았습니다.
1,000제곱미터를 넘는 논이어서 주말·체험영농으로는 받을 수 없습니다
주말·체험영농 목적으로는 세대 합계 1천제곱미터 미만의 농지만 가질 수 있습니다(농지법 제7조). 이 사건 논은 1,594제곱미터여서 농업경영계획서를 써서 신청해야 합니다.
매각기일 전에 단장면사무소에 발급 가능성과 원상복구 요구 여부를 물어 두시는 편이 안전합니다.
표충로 1081 건물은 위반건축물로 올라 있어 이행강제금이 따라옵니다
명세서는 목록 12번 제2종근린생활시설 198.4제곱미터가 일반건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있다고 적었습니다. 위반 상태를 고치지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있으므로, 밀양시청 건축과에서 위반 내용과 부과 내역을 먼저 확인해야 합니다. 영업에 필요한 인허가도 위반 상태에서는 받기 어렵습니다.
취득세는 최저가 기준 약 3,300만 원이고 원상복구비는 따로 넣으셔야 합니다
경매는 그 밖의 원인에 의한 취득이어서 농지는 1천분의 30, 농지 외의 것은 1천분의 40이 표준세율입니다(지방세법 제11조 제1항 제7호). 최저가를 감정가 비율로 나누면 논 부분이 약 6,300만 원이어서 취득세는 약 3,300만 원입니다. 주택 부분 세율과 지방교육세 등은 밀양시청 세무과에 확인하셔야 합니다.
유치권 신고·농지·위반건축물이 겹친 물건은 경락잔금대출이 제한될 수 있어 금융기관에 미리 물어 두셔야 합니다.
입찰 문의는 밀양지원 경매3계, 입찰보증금은 8,356만 1,900원입니다
창원지방법원 밀양지원 경매3계 전화번호는 055-350-2539이고, 입찰은 제108호 민사법정에서 합니다. 입찰보증금은 최저가의 10퍼센트인 8,356만 1,900원입니다.
매각결정기일은 2026년 10월 26일 오후 2시로, 농지취득자격증명은 이날까지 내야 합니다.
낙찰 뒤 할 일: 농취증 제출과 대금 납부가 먼저입니다
농취증이 늦으면 허가 자체가 나지 않으므로, 매각기일 다음 날 바로 단장면사무소에 신청하는 것이 첫 순서입니다. 매각허가결정이 확정되면 법원이 대금지급기한을 정합니다.
대금을 내면 건물 6동과 토지 14필지의 소유권을 한꺼번에 취득하고, 새마을금고 근저당권과 가압류·압류 등기는 말소촉탁됩니다.
낙찰 뒤 할 일: 대금 낸 날부터 6개월 안에 인도명령을 신청합니다
인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 합니다(민사집행법 제136조 제1항). 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람은 제외되므로, 유치권 신고인에 대해서는 두 판결문을 점유 권원이 없다는 소명자료로 함께 냅니다.
인도명령이 나오면 집행관에게 인도집행을 신청하고, 캠핑장 시설물과 남은 짐의 처리 절차가 뒤따릅니다.
신청채권자라면 최저가로 팔려도 청구액의 61퍼센트 수준입니다
매각대금에서는 경매비용, 당해세, 교부청구된 세금, 임금채권자의 몫이 먼저 빠지고 새마을금고가 그 다음입니다. 최저가 8억 3,561만 원은 청구액 13억 7,203만 원의 61퍼센트 수준입니다.
한 번 더 유찰되면 11월 16일 최저가는 5억 8,493만 3,000원으로 2억 5,068만 6,000원이 더 줄어듭니다. 직접 입찰해 배당받을 돈과 대금을 맞바꾸는 차액지급도 따져 볼 만합니다.
가압류권자라면 배당받기 어렵고 배당기일 이의 기간이 짧습니다
등기에는 유○○(824만 8,250원), 디에치저축은행(1억 148만 8,841원), 서울보증보험(1,339만 8,765원)의 가압류가 있지만, 앞선 근저당 채권이 매각대금을 넘어 배당받을 몫이 남기 어렵습니다.
배당표에 이의가 있으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의 소를 낸 사실을 증명해야 합니다.
소유자라면 매수신고 전에 변제해야 경매를 멈출 수 있습니다
최○○는 2025년 6월 제시외 건물을 매각에서 빼 달라는 신청을, 2026년 8월 매각기일 변경과 최저매각가격 재검토 요청을 냈습니다. 명세서는 여전히 제시외 건물을 포함해 팝니다.
10월 19일 매수신고 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 경매신청 취하의 효력이 생깁니다.
유치권 신고인이라면 1심이 채권 증명과 청구권을 모두 부정한 점을 보셔야 합니다
밀양지원 2024가합10388 판결은 유치권부존재확인 소송에서 견련관계 있는 채권의 존재는 유치권을 주장하는 쪽이 증명해야 한다고 보았습니다. 공사는 매수 예정자로서 스스로 부담하기로 약정한 것이어서 유익비상환청구권이 성립하지 않는다고 판단했습니다.
또 최종 매매계약이 신고인의 채무불이행으로 2024년 10월 8일 해제되었다는 별도 판결이 확정되었고, 계약상 해제되면 공사비를 청구할 수 없다고 보았습니다.
판결 당사자가 아닌 매수인에게는 판결 효력이 그대로 미치지 않습니다
유치권부존재 판결은 새마을금고와 신고인 사이의 판결이어서 매수인에게 효력이 그대로 미치지는 않습니다. 신고인이 임차인 등 새로운 점유 권원을 내세우면 인도명령 단계에서 다툼이 이어질 수 있습니다.
명세서는 신고인에 대해 권리신고가 없어 점유관계와 임대차관계를 알 수 없다고 적었습니다.
임차인이라면 넷 모두 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 대항하지 못합니다
명세서에는 가·나동 민○○(사업자등록 2021. 3. 23., 차임 50만 원), 1층 서편 조○○(사업자등록 2020. 11. 4.), 주식회사 밀양밸리(사업자등록 2020. 8. 20.), 건물 전체의 정○○(2021년경부터, 보증금 3억 원 진술)가 있습니다. 현황조사서는 앞의 셋을 상가건물임대차현황서로 적었다고 밝혀, 명세서와 같은 날짜가 모두 사업자등록일입니다.
넷 모두 최선순위 근저당보다 늦고 확정일자 기재도 없습니다. 주택 부분에 새로 전입한 세대는 임차인이더라도 경매신청 등기 뒤에 들어와 소액임차인 보호를 받지 못합니다(주택임대차보호법 제8조).
보증금이 없거나 한도를 넘어 최우선변제를 받을 수 없습니다
밀양시는 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조·제7조의 「그 밖의 지역」이어서 환산보증금 3천만 원 이하 임차인이 1천만 원까지 먼저 받고, 이 한도는 2013. 12. 30. 개정 뒤 그대로입니다.
진술된 보증금 3억 원은 한도를 크게 넘고, 나머지 셋은 보증금이 없습니다. 명세서의 배당요구 칸은 넷 모두 비어 있으나, 법원문건접수 내역에는 2023. 6. 2. 임차인 주○○○(법인 표기) 명의 배당요구신청이 있어 서로 어긋납니다. 그 임차인이 누구인지, 배당에 들어가는지는 입찰 전 경매계 열람(명세서 정정 여부)과 배당표로 확인해야 합니다. 배당요구가 인정되지 않으면 보증금은 매수인이 아니라 임대인인 소유자에게 청구해야 합니다.
배당받는 임차인도 목적물을 먼저 넘겨야 하고 이들은 인도명령 대상입니다
임차인은 목적물을 매수인에게 인도하지 않으면 우선변제로 배당된 보증금을 받을 수 없습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제3항, 상가건물 임대차보호법 제5조 제3항). 실무상 매수인의 명도확인서를 내야 배당금이 나오므로, 이사는 배당기일 무렵 매수인과 날짜를 맞춥니다.
배당표에 이의가 있으면 배당기일에 이의해야 합니다. 이 사건 점유자는 모두 대항력이 없어 인도명령 대상입니다.
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장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
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