세 줄 요약
· 의정부지방법원 고양지원 2026타경60398은 파주시 산남동 27-38 대지 1,291제곱미터와 3층 근린생활시설 엠타워를 일괄매각하는 강제경매로, 2026년 10월 14일 기일의 최저가는 34억 6,046만 7,000원(감정가의 70퍼센트)입니다. 최저가 + 인수 가능 보증금(0원 또는 2,000만 원) + 취득세 약 1억 3,842만 원 = 실질 부담은 인수되지 않으면 약 35억 9,889만 원, 인수되면 약 36억 1,889만 원이고, 3층 일부 임차인의 보증금은 미상이라 인수되면 더해집니다.
· 건물 근저당권(2023. 4. 4.)보다 먼저 사업자등록을 한 임차인은 지하1층과 3층 일부 99제곱미터 두 명이고, 여섯 임차인 모두 배당요구를 하지 않았습니다. 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권은 매각 뒤에도 남아 매수인이 임대인 지위를 이어받고(상가건물 임대차보호법 제8조, 대법원 2016다218874), 대항력이 없는 임차인은 인도명령 대상이며 보증금은 소유자 회사에 청구해야 합니다.
· 상가 일부 임차는 사업자등록 때 임차 부분 도면을 붙여야 공시가 되므로(대법원 2008다44238), 등록 도면·계약 면적(지하1층 등기 483.04제곱미터 대 계약 1,291제곱미터)·소유자 회사 이사라는 진술·차임 지급 여부가 인수를 가릅니다. 현황조사서에 주민등록 기재가 없어 입찰 전 전입세대확인서를 직접 확인하는 것이 할 일입니다.
이 글이 답하는 질문
1. 상가 경매에서 대항력 있는 임차인이 뭔가요, 낙찰자한테 무슨 영향이 있나요?
2. 파주 엠타워 경매(고양지원 2026타경60398)의 최저가, 입찰보증금, 매각기일은 언제인가요?
3. 토지와 건물의 말소기준권리 날짜가 다르면 상가 임차인 대항력은 어느 날짜로 따지나요?
4. 이 물건에서 대항력이 문제 되는 임차인은 누구고 사업자등록일은 언제인가요?
5. 배당요구를 안 한 대항력 상가 임차인의 보증금은 낙찰자가 물어줘야 하나요?
6. 보증금 없이 월세만 내는 선순위 상가 임차인도 낙찰자가 떠안아야 하나요?
7. 보증금이 미상인 임차인이 있으면 입찰 전에 무엇을 확인해야 하나요?
8. 말소기준권리보다 늦게 들어온 임차인은 낙찰 후 인도명령으로 내보낼 수 있나요?
9. 상가 경매 낙찰 시 취득세와 부가가치세는 얼마인가요?
10. 낙찰 후 대금 납부와 인도명령은 언제까지 해야 하나요?
11. 근저당 채권최고액이 최저가보다 크면 강제경매 신청채권자는 배당을 못 받나요? 무잉여로 경매가 취소될 수 있나요?
12. 소유자는 경매를 어떻게 멈출 수 있나요?
13. 건물 일부만 빌린 상가 임차인의 사업자등록은 도면이 없으면 대항력이 없나요?
14. 임차인이 소유자 회사의 이사면 대항력이 부정되나요?
15. 배당요구를 안 한 상가 임차인은 보증금을 어떻게 돌려받나요? 소액임차인 최우선변제는 받을 수 있나요?
법령 일람표
| 법령 | 조문 | 문언 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제3조 제1항 | 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제5조 제3항 | 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다 |
| 상가건물 임대차보호법 | 제8조 | 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다 |
| 상가건물 임대차보호법 시행령 | 제6조 | 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. … 4. 그 밖의 지역 : 3천만원 |
| 상가건물 임대차보호법 시행령 | 제7조 제1항 | 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. … 4. 그 밖의 지역 : 1천만원 |
| 민사집행법 | 제136조 제1항 | 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다 |
| 민사집행법 | 제102조 제2항 | 압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다 |
| 민사집행법 | 제93조 제2항 | 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다 |
| 지방세법 | 제11조 제1항 제7호 나목 | (그 밖의 원인으로 인한 취득) 농지 외의 것: 1천분의 40 |
| 부가가치세법 시행령 | 제18조 제3항 제2호 | (제1항제4호에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 않는다) 「민사집행법」에 따른 경매(같은 법에 따른 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매와 「민법」ㆍ「상법」 등 그 밖의 법률에 따른 경매를 포함한다)에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것 |
인용 판례 일람표
| 법원 | 사건번호 | 선고일 | 쟁점 | 결론 |
| 대법원 | 2008다44238 | 2008. 9. 25. | 상가건물 일부를 임차한 사업자등록이 대항력의 공시방법이 되기 위한 요건 | 상고기각. 사업자등록으로 임차 사업자의 존재를 인식할 수 있어야 하고, 계약서의 소재지가 등기와 다르거나 일부 임차인데 도면을 붙이지 않았으면 근저당권자에게 유효한 공시방법이 아님 |
| 대법원 | 2016다218874 | 2017. 3. 22. | 경매로 상가건물 소유자가 바뀐 경우 임대인 지위 승계와 종전 연체차임의 귀속 | 파기환송. 경매 등 법률의 규정에 의한 소유권 변동에도 양수인이 임대인 지위를 당연 승계하고, 이전 연체차임은 원칙적으로 종전 소유자에게 남음 |
| 대법원 | 2024다326398 | 2025. 4. 15. | 경매로 소멸하는 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권의 효력 | 파기환송. 소멸하는 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하여 매수인에게 주장할 수 없음(주택 사건) |
────────────────────
파주 산남동 엠타워 경매의 관건은 건물 근저당권보다 먼저 사업자등록을 한 지하1층·3층 일부 임차인 두 사람의 대항력이고, 인정되면 매수인이 그 임대차를 떠안습니다. 최저가 34억 6,046만 7,000원 + 인수 가능 보증금 0원 또는 2,000만 원 + 취득세 약 1억 3,842만 원 = 실질 부담은 인수되지 않으면 약 35억 9,889만 원, 인수되면 약 36억 1,889만 원입니다. 3층 일부 임차인의 보증금은 명세서에 적혀 있지 않아, 인수되면 그 금액이 더해집니다.
경기 파주시 산남로231번가길 35의 3층 근린생활시설과 대지 1,291제곱미터가 함께 나온 강제경매로, 감정가 49억 4,352만 원에서 한 번 유찰되어 2026년 10월 14일 기일을 앞두고 있습니다.
대항력 있는 상가 임차인은 낙찰자에게도 임대차를 주장할 수 있는 임차인입니다
상가 임차인은 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항). 이 힘을 대항력이라고 부릅니다.
경매에서는 대항력이 말소기준권리(매각으로 지워지는 권리 가운데 가장 앞선 것)보다 먼저 생겼는지가 기준입니다. 먼저 생겼으면 매수인이 임대인 자리를 이어받고, 늦으면 임차권이 매각으로 사라집니다.
건물의 말소기준권리는 2023년 4월 4일 원당신협 근저당권입니다
의정부지방법원 고양지원 2026타경60398은 호중산업개발 주식회사가 청구액 3억 7,500만 원으로 신청한 강제경매이고, 사건내역에는 관련사건으로 같은 지원 2024가합55023 판결정본이 적혀 있습니다. 소유자이자 채무자는 주식회사 엠팩토리입니다.
원당신용협동조합의 근저당권(채권최고액 38억 4,000만 원)은 토지에 2022년 7월 14일, 건물에는 보존등기일인 2023년 4월 4일 설정되었고 매각으로 소멸합니다. 명세서도 최선순위를 토지와 건물로 나누어 적었으므로, 건물 임차인의 대항력은 건물 쪽 날짜와 견줍니다.
건물 근저당보다 먼저 사업자등록을 한 임차인은 지하1층과 3층 일부 두 사람입니다
명세서와 현황조사서에 적힌 임차인은 여섯입니다. 사업자등록일이 2023년 4월 4일보다 앞서는 사람은 지하1층 임차인 조○○(2023. 2. 8.)와 3층 일부 99제곱미터 임차인 안○○(2023. 2. 10.)입니다.
주식회사 볼스테이너서울(2023. 7. 11.), 주식회사 에레보스(2024. 1. 5.), 1층 101호 임차인 이○○(2024. 12. 2.)는 모두 그 뒤에 등록했습니다.
배당요구를 하지 않은 대항력 임차인의 임대차는 매수인이 이어받습니다
경매로 건물이 팔리면 임차권은 원칙적으로 사라지지만, 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차권은 남습니다(상가건물 임대차보호법 제8조). 배당요구를 하지 않은 임차인은 배당으로 받는 돈이 없으므로 보증금 전액이 남습니다.
대법원 2016다218874 판결은 경매로 소유자가 바뀐 경우에도 새 소유자가 임대인 지위를 당연히 이어받는다고 보았습니다. 그때부터 새 소유자는 보증금 반환의무를 지고, 임차인은 새 소유자에게 차임을 냅니다.
입찰자라면 10월 14일 최저가 34억 6,046만 7,000원과 입찰보증금 3억 4,604만 6,700원을 준비합니다
감정가는 토지 27억 1,110만 원, 건물 22억 2,042만 원, 제시외 창고 1,200만 원을 더한 49억 4,352만 4,180원이고, 7월 1일 첫 기일이 유찰되어 최저가는 그 70퍼센트입니다. 감정인은 문이 닫혀 있어 내부를 도면으로 평가했다고 적었습니다.
입찰은 10월 14일 오전 10시 고양지원 제101호 입찰법정에서 하고, 담당은 경매4계(031-920-6314)입니다. 매각결정기일은 10월 21일 오후 2시입니다.
떠안을 수 있는 보증금은 원문상 2,000만 원이고 3층 임차인의 보증금은 알 수 없습니다
조○○의 지하1층 1,291제곱미터 계약은 명세서 비고에 보증금 없이 월 500만 원으로 적혀 있어 돌려줄 보증금이 없습니다. 같은 사람의 지하1층 327.91제곱미터 계약은 보증금 2,000만 원이고, 대항력이 인정되면 이 금액이 인수 대상입니다.
안○○의 3층 계약은 보증금과 차임 칸이 비어 있어 떠안을 금액을 입찰 전에 알 수 없습니다. 3층은 카페로 쓰인다고 진술되었으나 운영자는 조사서에 없습니다.
입찰을 검토하시는 분이시라면 3층 현장에서 영업 주체와 사업자등록증의 상호를 먼저 맞춰 보시는 편이 안전합니다.
전입세대 자료가 없어 입찰 전에 전입세대확인서를 직접 확인하는 것이 할 일입니다
현황조사서에는 주민등록 기재가 없고, 이번에 확인한 자료 가운데 전입세대 열람 결과도 없습니다. 그래서 2층 대표실 등 건물 안에 전입한 세대가 있는지, 있다면 명세서의 임차인·소유자 쪽 세대와 맞는지를 확인할 근거가 없습니다.
입찰 전에 주민센터를 방문해 전입세대확인서를 직접 발급받아 보시면 됩니다. 이 물건의 경매 공고나 경매사이트 출력물을 지참하시면 됩니다.
입찰가에는 취득세 약 1억 3,842만 원과 대출 제한 가능성을 넣으셔야 합니다
경매로 근린생활시설을 사는 것은 주택이 아닌 부동산의 유상취득이어서 취득세 표준세율 1천분의 40이 기준입니다(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목). 최저가 기준 약 1억 3,842만 원이고, 지방교육세와 중과 여부는 파주시청 세무과에서 확인하시면 됩니다.
경매로 사는 건물에는 부가가치세가 붙지 않습니다. 대항력 임차인이 남는 물건은 경락잔금대출 한도가 제한될 수 있으니 금융기관에 미리 물어 두시는 편이 좋습니다.
낙찰 뒤 할 일: 매각허가가 확정되면 한 달 안의 날이 대금 납부기한이 됩니다
매각허가결정은 1주의 즉시항고 기간이 지나면 확정되고, 법원은 확정일부터 1개월 안의 날로 대금지급기한을 정합니다. 순조로우면 매각기일부터 대금 납부까지 대략 한 달 반이 걸립니다.
매수인은 대금을 다 낸 때 소유권을 얻고, 대항력 있는 임차인에게는 그날부터 임대인이 됩니다. 대법원 2016다218874 판결에 따르면 그 전에 밀린 차임은 원칙적으로 종전 소유자 몫입니다.
낙찰 뒤 할 일: 대항력을 다툴 임차인에게는 대금 낸 날부터 6개월 안에 인도명령을 신청합니다
인도명령은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 하고, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유한다고 인정되면 받아들여지지 않습니다(민사집행법 제136조 제1항). 채무자·소유자가 아닌 점유자는 법원이 먼저 심문합니다.
인도명령이 기각되거나 6개월이 지나면 건물인도 소송으로 다투어야 하고, 1심 판결까지 보통 수개월이 걸립니다. 대항력이 인정되면 매수인은 임대인으로서 차임을 받고, 차임이 3기분 밀리면 계약을 해지할 수 있습니다.
신청채권자라면 원당신협 채권최고액이 최저가보다 3억 7,953만 원 많다는 점부터 보셔야 합니다
매각대금에서는 경매비용과 이 부동산에 매겨진 세금이 먼저 빠지고, 그 다음이 채권최고액 38억 4,000만 원의 원당신협입니다. 원당신협의 실제 채권액이 최고액에 가까우면 최저가 근처의 매각대금은 대부분 원당신협 몫이 됩니다.
강제경매를 신청한 호중산업개발은 등기된 담보가 없는 일반채권자여서 원당신협 다음 순서입니다. 원당신협의 실제 채권액은 공개된 기록에 나오지 않습니다.
신청채권자에게 남을 몫이 없으면 경매는 취소될 수 있습니다
법원은 최저가로 앞선 부담과 비용을 갚으면 신청채권자에게 남을 것이 없겠다고 보면 채권자에게 통지하고, 채권자가 1주 안에 남을 만한 가격으로 매수신청과 보증을 하지 않으면 경매를 취소합니다(민사집행법 제102조 제2항).
기록상 첫 유찰 다음 날인 2026년 7월 2일 채권자에게 매수통지서가 발송되었고, 채권자가 원당신협에 대한 사실조회를 신청해 7월 13일 회신이 들어왔습니다. 그 뒤 기일이 10월 14일로 다시 잡혔습니다.
한 번 더 유찰되면 최저가는 24억 2,232만 7,000원으로 내려갑니다
매각물건명세서 기일표의 다음 회차 최저가는 24억 2,232만 7,000원입니다. 이 가격에서는 원당신협 채권최고액과의 차이가 14억 원을 넘어 호중산업개발의 배당 가능성은 더 줄어듭니다.
신청채권자이시라면 직접 매수도 따져 보실 만합니다. 배당받을 채권자가 매수인이 되면 매각결정기일이 끝날 때까지 신고하여 배당받을 금액을 뺀 나머지만 낼 수 있으나, 그 이익은 배당받을 몫이 있을 때에만 생깁니다.
후순위 채권자라면 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의 소를 낸 사실을 증명해야 합니다
2026년 5월 15일 교부권자 두 곳이 교부청구를 냈습니다. 세금의 순위는 법정기일과 세목에 따라 근저당권보다 앞서거나 뒤설 수 있어, 배당표가 나와야 각자의 몫이 정해집니다.
배당표에 이의가 있는 채권자는 배당기일에 이의를 하고, 그날부터 1주 안에 배당이의 소를 낸 사실을 법원에 증명하십시오. 이 기간을 넘기면 이의는 취하된 것으로 봅니다.
소유자라면 매수신고 전에 변제하여 경매를 멈출 수 있고, 그 뒤에는 매수신고인의 동의가 필요합니다
강제경매는 신청채권자가 취하하면 끝납니다. 엠팩토리가 호중산업개발의 청구액 3억 7,500만 원과 비용을 갚고 취하를 받아 내면 경매는 멈춥니다.
10월 14일 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의가 있어야 취하의 효력이 생깁니다. 매각되면 배당하고 남는 돈이 소유자에게 돌아갑니다.
선순위를 주장하는 임차인이라면 건물 근저당보다 앞선 사업자등록과 실제 영업이 근거입니다
조○○와 안○○는 사용승인 직후인 2023년 2월에 사업자등록을 마쳤고, 건물 근저당권은 두 달 가까이 뒤에 설정되었습니다. 날짜만 보면 대항력의 순서는 두 임차인이 앞섭니다.
현황조사에서도 지하층은 카센터, 3층은 카페로 쓰이고 있다고 진술되어 영업의 외형은 있습니다. 대항력 있는 임대차가 남는 것으로 인정되면 매수인은 인도명령으로 그 임차인을 내보낼 수 없습니다.
상가 일부를 빌린 임차인은 사업자등록 때 임차 부분 도면을 붙여야 대항력이 생깁니다
대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결은 건물 일부를 임차한 사업자가 등록 신청 때 임차 부분 도면을 붙이지 않았고 계약서의 소재지 표시도 등기와 달랐던 사안에서, 그 등록은 근저당권자에게 유효한 공시방법이 아니라고 보았습니다.
안○○의 3층 일부 99제곱미터 계약은 건물 일부의 임대차입니다. 등록 때 임차 부분 도면이 붙었는지가 매수인과의 관계에서 대항력을 가릅니다.
지하1층 계약 면적 1,291제곱미터는 등기상 지하층 면적 483.04제곱미터보다 큽니다
건물등기의 지하1층 면적은 483.04제곱미터인데, 조○○의 계약 면적 1,291제곱미터는 대지 면적과 같은 숫자입니다. 같은 지하층에 327.91제곱미터 계약도 따로 있습니다.
대법원 2008다44238 판결은 등록에 붙인 계약서의 목적물 표시로 제3자가 임대차를 알 수 있어야 공시가 된다고 보았습니다. 계약서 표시가 실제와 어긋나면 매수인은 이 기준으로 대항력을 다툴 수 있습니다.
소유자 회사 이사라는 진술은 그 점유가 임대차에 따른 것인지를 따질 대목입니다
현황조사서는 현장에서 만난 사람을 임차인 겸 소유자 회사의 이사 조○○로 적었고, 임차인 목록의 조씨는 지하1층 임차인 한 사람입니다. 같은 진술로는 1층 일부는 소유자 회사의 재료공장, 2층 두 실은 대표실과 사무실입니다.
대법원 2008다44238 판결은 사업자등록이 공시가 되려면 일반 사회통념상 그 등록으로 그 건물에 사업장을 임차한 사업자가 있다고 인식할 수 있어야 한다고 보았습니다. 소유자 회사 이사의 영업이 회사의 사용과 구별되어 임차인의 영업으로 보이는지가 다툼의 자리입니다.
등록 도면과 실제 차임 지급이 확인되면 매수인이 임대차를 떠안게 됩니다
결론을 가르는 것은 등록 서류와 돈의 흐름입니다. 임차 부분을 특정한 도면을 붙여 등록했고 차임을 실제로 주고받아 왔다면, 매수인이 대항력을 부정하기는 어려워집니다. 반대로 도면이 없고 차임 지급의 흔적도 없다면, 매수인은 인도명령 절차에서 대항력이 없다고 다툴 여지가 생깁니다.
대항력을 주장하시는 임차인이시라면 계약서, 등록 때 낸 도면, 차임 이체내역을 지금 모아 두시기 바랍니다.
임차인이라면 여섯 명 모두 배당요구를 하지 않아 배당으로 돌려받을 돈이 없습니다
매각물건명세서의 배당요구 칸과 확정일자 칸은 여섯 임차인 모두 비어 있고, 법원 문건접수 내역에도 임차인이 낸 서류가 없습니다. 배당요구종기인 2026년 5월 18일이 지났으므로 배당으로 보증금을 돌려받는 길은 닫혔습니다.
보증금 회수는 대항력이 있는지에 따라 두 갈래로 나뉩니다. 대항력이 있으면 매수인에게, 없으면 임대인인 엠팩토리에 돌려 달라고 해야 합니다.
소액임차인 최우선변제는 파주에서 환산보증금 3,000만 원 이하인 임차인만 대상입니다
과밀억제권역이 아닌 파주시에서는 보증금에 월 차임의 100배를 더한 금액이 3,000만 원 이하인 상가 임차인이 1,000만 원까지 담보권자보다 먼저 받습니다(상가건물 임대차보호법 시행령 제6조·제7조). 이 기준은 2013년 12월 개정 뒤 바뀌지 않아 건물 근저당 설정일에도 같습니다.
1층 101호의 두 계약(보증금 3,000만 원, 월 300만 원)은 환산하면 3억 원이어서 해당하지 않고, 에레보스는 3,000만 원이지만 보증금이 없습니다. 3층 계약은 금액이 적혀 있지 않아 해당 여부를 시행령 기준으로 확인해야 하고, 최우선변제도 배당요구를 해야 받습니다.
대항력을 주장하는 두 임차인은 인정되면 매수인에게, 부정되면 엠팩토리에 보증금을 구합니다
대항력이 인정되면 임대차가 매수인에게 넘어가므로, 계약이 끝나면 매수인에게 보증금을 돌려 달라고 하게 됩니다. 보증금이 없는 지하1층 1,291제곱미터 계약은 매각 뒤에도 이어지는지부터 주장이 갈릴 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제8조).
조○○의 327.91제곱미터 계약은 등록일이 2017년 7월 10일과 괄호 안 2023년 8월 10일로 함께 적혀 있습니다. 엠타워 사용승인일이 2023년 2월 8일이어서 괄호 날짜가 기준이면 근저당권보다 늦고, 그러면 인도명령 대상이 되어 보증금은 엠팩토리에 청구해야 합니다.
건물 근저당보다 늦게 등록한 세 임차인은 인도명령 대상이고 보증금은 엠팩토리에 청구해야 합니다
볼스테이너서울, 에레보스, 이○○의 임대차는 2023년 4월 4일 근저당권보다 뒤에 대항력을 갖추었습니다. 대법원 2024다326398 판결은 경매로 소멸하는 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 그 저당권과 함께 소멸하여 매수인에게 주장할 수 없다고 보았습니다.
세 임차인은 배당받을 돈도 없어 보증금은 엠팩토리에 따로 청구해야 합니다. 매수인이 대금을 내면 인도명령으로 강제집행될 수 있으므로, 이사 시기는 대금 납부 무렵을 기준으로 잡아 두시는 편이 안전합니다.
배당을 받는 임차인은 건물을 매수인에게 넘겨야 배당금을 받을 수 있습니다
확정일자를 받고 배당요구를 한 임차인도 임차건물을 매수인에게 넘기지 않으면 배당금을 받을 수 없습니다(상가건물 임대차보호법 제5조 제3항). 실무에서는 매수인이 써 준 명도확인서를 법원에 내고 배당금을 받으므로, 이사는 배당기일 무렵에 맞춥니다.
이 사건 임차인들은 배당요구를 하지 않아 배당표에 오르지 않으므로, 이 절차와 배당이의로 다툴 몫이 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인에게는 인도명령이 받아들여지지 않고, 부정되는 임차인은 인도명령 대상입니다.
────────────────────
장재호 변호사 | 로앤강 법률사무소
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사(제2023-818호) / 세무사 자격 보유
서울지방변호사회 중대재해처벌법 TF 자문위원 / 강남구도시관리공단 법률자문위원 역임
서울 송파구 법원로8길 13 헤리움써밋타워 1004호 / 상담 010-8749-3630 / lawcjh80@naver.com / www.lawcjh.kr